Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахуновой Я.З. , рассмотрев дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к УЗИО Г. УФЫ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора №12/т-18 от 11.01.2018

при участии в судебном заседании:

От истца: ФИО2, доверенность от 18.06.2018 г., паспорт.

От ответчика: ФИО3, доверенность от 27.12.2018 г., паспорт.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к УЗИО Г. УФЫ (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды №12/т-18 от 11.01.2018г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:4961, заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Индивидуального предпринимателя ФИО1 с 22.01.2018г.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика ссылается на условия аукциона, с требованиями истца не согласен.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

Между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка № 12/т-18 от 11.01.2018 г., согласно условиям которого, истец принял в аренду от ответчика земельный участок общей площадью 1114 кв.м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020603:4961, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г, Уфа, Октябрьский район, ул. Комсомольская, рядом с домом № 98 под обслуживание автотранспорта (для организации парковки).

Земельный участок, площадью 1114 кв.м., передан истцу по акту приема-передачи №б/н от 11.01.2018 г.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, заключенный Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Республики Башкортостан, о чем внесена запись о государственной регистрации договора аренды за № 02:55:020603:4961- 02/101/2018-2 от 19.01.2018 (Аренда).

Согласно пункту 3.1. Договора срок аренды установлен с 28.12.2017г. до 28.12.2020г.

Размер арендной платы за пользование земельным участком и порядок ее внесения определен разделом 4 Договора, согласно которому, размер годовой арендной платы за Участок в соответствии с решением Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан №1803 от 10.11.2017г. составляет 720000 руб., (п. 4.1. Договора).

Расчет арендной платы определен в приложении № 2 к Договору, который является неотъемлемой частью Договора (пункт 4.4. Договора). Задаток в размере 360 000 руб., ранее оплаченный для участия в аукционе на заключение договора аренды земельного участка, засчитывается в счет оплаты годовой арендной платы. Оставшаяся сумма годовой арендной платы, установленной в п. 4.1. настоящего Договора, оплачивается Арендатором в течение 20 дней с момента подписания Договора, (пункт 4.3. Договора).

Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется Арендатором самостоятельно и согласовывается с Арендодателем в срок до 1 февраля текущего года. Арендная плата вносится Арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца, (пункты 4.5.-4.6. Договора)

Истец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по Договору, и произвел оплату задатка и оставшейся годовой арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 4.3. Договора, что подтверждается Платежными поручениями № 1 от 19.12.2017 г. и № 6 от 30.01.2018 г. Таким образом, обязательства истца по внесению годовой арендной платы за период с 28.12.2017 г. по 28.12.2018 г. исполнены в полном объеме.

В разделе 6 Договора стороны согласовали порядок изменения и прекращения Договора.

Из содержания пунктов 6.6.-6.7. Договора следует, что Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон. В случае намерения одной из сторон досрочно расторгнуть Договор, она направляет другой стороне, не менее чем за три месяца, письменное уведомление об этом.

Руководствуясь указанными пунктами договора, истец реализовал свое право на расторжение договора, путем вручения ответчику - УЗИО Администрации городского округа город Уфа РБ «23» октября 2018 г. уведомления о досрочном расторжении договора по соглашению сторон с «22» января 2019 г., сославшись на тяжелое финансовое положение арендатора, и как следствие отсутствием возможности производить расчеты по арендной плате в будущем 2019 году, истец просил направить уполномоченного представителя 22.01.2919г. для подписания акта возврата земельного участка.. К указанному уведомлению истцом были приложены, подписанные Соглашение о расторжении договора и Акт приема- передачи (возврата) земельного участка на дату 22.01.2019 г.

Ответным письмом исх. № Е-16480 от 29.11.2018 г. ответчик не усмотрел из письма истца и договора аренды оснований к его досрочному расторжению.

В связи с вышеизложенным, истец обратился в суд с исковым заявлением о расторжении договора №12/т-18 от 11.01.2018 г.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ).

В соответствии со ст. ст. 309, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона либо в соответствии с обычаями делового оборота. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 5.3.3. договора арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Истец в силу положений ст. 452 ГК РФ направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора, которое принято Управлением 23.10.2018г., согласно штампа входящей корреспонденции. (л.д. 23).

Основанием для расторжения истец указывает тяжелое финансовое положение Арендатора и право досрочно расторгнуть договор в соответствии с п. 6.6, 6.7. договора.

Исходя из пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя или арендатора регулируется ст.ст. 619 и 620 ГК РФ соответственно.

В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

Таким образом, закон допускает, что договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ.

Положения статьи 620 ГК РФ развивают положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, предусмотреть возможность как расторжение договора по иным основаниям, так и право одностороннего отказа (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08).

Аналогичная позиция содержится в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В данном случае условия Договора аренды не ограничивают прав сторон на досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон, что соответствует абзацу 2 статьи 620 ГК РФ.

Согласно п. 5.4.11 договора Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока действия договора.

Пунктами 6.6. - 6.7. Договора Стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения Договора по заявлению арендодателя или арендатора. Следовательно, положения заключенного между сторонами Договора предусматривают возможность его расторжения по инициативе любой из сторон с обязательным уведомлением о намерении расторгнуть договор другой стороны договора не менее чем за три месяца до даты расторжения договора, необходимым условием для расторжения договора по этому основанию будет получение соответствующего уведомления другой стороной.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора.

В силу положений ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Поскольку статьей 421 ГК РФ предусмотрена свобода договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Таким образом, согласно буквальной трактовке Договора, следует, что данное условие, закрепленное в пунктах 6.6.-6.7. Договора, позволяет арендатору потребовать расторгнуть договор. Заключая и подписывая Договор аренды, стороны, в том числе и ответчик, изъявили свою волю на возможность расторжения договора аренды по иным основаниям при условии уведомления об этом другую сторону не менее чем за три месяца. При этом необходимое условие для расторжения Договора, а именно заблаговременное уведомление другой стороны о намерении отказа от исполнения договора в будущем, истец исполнил.

Поскольку Договор содержит условие лишь о требовании расторгнуть договор, а не об отказе от исполнения договора, и совершенно ничего не указано об отсутствии судебных процедур, данное условие позволяет истцу-арендатору обратиться в суд с требованием прекратить действие заключенного Договора.

Согласно пункту 2 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из анализа условий заключенного договора аренды следует, что основания, по которым договор может быть досрочно расторгнут определены в пунктах 6.6, 6.7.

Системное толкование пунктов 6.6., 6.7 договора аренды позволяет сделать вывод о том, что, стороны имеют право на расторжение договора по соглашению сторон, предварительно уведомив об этом другую сторону в письменной форме менее чем за три месяца.

Поскольку арендодатель отказался от расторжения договора и соответствующее соглашение между сторонами не достигнуто, у арендатора возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке. Данным правом арендатор воспользовался, предъявив иск по настоящему делу.

Таким образом, помимо оснований указанных в пункте 2 статьи 450, статьи 620 ГК РФ в данном случае арендатор вправе требовать расторжения договора при наступлении обстоятельств, указанных в пункте 6.7 договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Конкретные причины и основания для досрочного расторжения договора условиями договора не оговорены.

Арендатор выполнил условия пунктов 5.4.11, 6.7. договора аренды, арендодатель был заранее предупрежден о намерении арендатора прекратить арендные отношения в связи с тяжелым финансовым положением.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 20.10.2011 N 9615/11, следует, что арендатор вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, поскольку условия для расторжения договора были предусмотрены договором аренды и эти условия были выполнены арендатором.

Отказывая в расторжении договора, арендодатель ссылался на заключение договора на аукционе. При этом, условия аукциона не содержат прямого запрета на возможность досрочного расторжения договора.

Возражая против расторжения договора, ответчиком не приведено доводов о каких-либо нарушениях прав и законных интересов арендодателя волеизъявлением общества на досрочное прекращение договора, о наличии в действиях ответчика признаков недобросовестного поведения.

В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу положений п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Право на односторонний отказ от исполнения договора возникает только при условии, что возможность отказа предусмотрена нормой права или допускаемыми законом условиями договора, и в случаях существенного нарушения условий договора либо в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 (ст. 165.1 "Юридически значимые сообщения") Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Условиями спорного договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора аренды, в п. 5.3.3. и 6.7. договора стороны согласовали условие о том, что настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, а также по инициативе любой из сторон во внесудебном одностороннем порядке путем направления другой стороне письменного уведомления о предстоящем расторжении не менее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения.

Истцом направлялось уведомление от 22.10.2018г. о расторжении спорного договора с 21.01.2019г., которое получено ответчиком 23.10.2018г.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по решению суда.

На основании п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Исследовав и оценив доводы сторон, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, применив правила толкования договора, суд исходит из того, что заключенный сторонами договор предусматривает его досрочное прекращение по инициативе любой из сторон с предварительным уведомлением второй стороны за 2 месяца, и, установив соблюдение процедуры уведомления и факт уплаты арендной платы в порядке, предусмотренном п. 4.3. договора, отсутствие доказательств использования земельного участка, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения данного договора аренды в судебном порядке на основании пункта 2 статьи 450 Кодекса.

Учитывая изложенное, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 12/т-18 от 11.01.2018г., заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) судебные расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р. Абдуллина