Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Аминевой А.Р. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фазлыевой Д.А. рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Снаб-Сервис" (ОГРН 1110280007507)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ОГРН 1040203924485)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - 1) ООО «Дуслык» (ОГРН <***>); 2) ООО «КИТ Финанс Капитал»

о признании незаконными действий, выраженные в непогашении регистрационных записей об ипотеке в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...>

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 представитель по доверенности от 11.03.2014;

от ответчика – ФИО2 представитель по доверенности №50 от 24.02.2014;

от третьего лица ООО «Дуслык» - арбитражный управляющий ФИО3 по паспорту гражданина РФ;

от третьего лица ООО «КИТ Финанс Капитал»- ФИО4 по доверенности от 13.12.2013.

ООО "Снаб-Сервис" (ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра по Республике Башкортостан) о признании незаконными действий ответчика, выраженные в непогашении регистрационных записей об ипотеке в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...>.

Исследовав представленные доказательства, суд

УСТАНОВИЛ:

04.12.2013 в рамках производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Дуслык» состоялись торги по продаже имущества должника ООО «Дуслык» - трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу <...>, кадастровый номер объекта 02:401:341468:009:162 общей площадью 66, 5 кв.м (далее - спорное имущество). В соответствии с протоколом о признании торгов в электронной форме состоявшимися по продаже имущества должника ООО «Дуслык» № РАД-46328 от 04.12.2013 победителем торгов признано ООО «Снаб-Сервис» (далее - Заявитель).

В свою очередь спорное имущество было приобретено ООО «Дуслык» на торгах, состоявшихся в рамках производства по делу о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя-залогодателя, с обременением этого имущества залогом в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» (ставшего правопреемником первоначального залогодержателя на момент рассмотрения настоящего дела по определению от 05.05.2011 - т.2 л.д.47-48).

06 декабря 2013 года между ООО «Дуслык» и ООО «Снаб-Сервис» заключен договор купли-продажи вышеназванной квартиры (т.1 л.д.14-16).

В соответствии с договором купли-продажи квартира продана на основании Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с зарегистрированным ограничением права в виде обременения ипотекой по записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее- ЕГРП) № 02-04-01/200/2012-037 от 02.04.2013.

12 декабря 2013 года сторонами договора - ООО «Дуслык» и ООО «Снаб-Сервис» - в Управление Росреестра по Республике Башкортостан поданы документы для регистрации перехода права собственности.

23 декабря 2013 года Управление Росреестра по Республике Башкортостан приостановило государственную регистрацию (т.1 л.д.20-22), предписав ООО «Дуслык» и ООО «Снаб-Сервис» предоставить согласие залогодержателя на сделку в соответствии с п.1 ст. 37 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

17 января 2014 года в адрес Управления Росреестра по Республике Башкортостан ООО «Снаб-Сервис» направлено письмо (т.1 л.д.22) о несогласии с принятым решением в части необходимости предоставления согласия на заключение сделки залогодержателя со ссылкой на несоответствие предписания Управления Росреестра по Республике Башкортостан от 23.12.2013 требованиям ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

21 января 2014 года в ЕГРП по записи № 02-04-01/430/2013-086 зарегистрирован переход к ООО «Снаб-Сервис» права собственности на спорное имущество с ограничением (обременением) права ипотекой; выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 04 АД № 929675 (т.1 л.д.23).

Полагая незаконными действия Управления Росреестра по Республике Башкортостан, выраженные в непогашении регистрационных записей об ипотеке в отношении спорного объекта, заявитель обратился в суд.

Требование заявителя подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Приостанавливая 23 декабря 2013 г. государственную регистрацию, предписав ООО «Дуслык» и ООО «Снаб-Сервис» предоставить согласие залогодержателя на сделку в соответствии с п.1 ст. 37 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в связи с неисполнением ООО «Дуслык» и ООО «Снаб-Сервис» такого предписания зарегистрировав право ООО «Снаб-Сервис» на спорный объект с обременением, в то же время Управление Росреестра по Республике Башкортостан в уведомлении о приостановлении от 23.12.2013 (т.1 л.д.20-22) не указало ни номер записи в ЕГРП об обременении объекта ипотекой, ни залогодержателя, чье согласие на сделку им было истребовано уведомлением от 23.12.2013.

В силу ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) имущество должника, являющееся предметом залога, входит в конкурсную массу. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен ст. 138 названного Закона.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 9, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее – Постановление № 58), если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

В соответствии с п. 12 Постановления № 58 при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в
совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Доказательства того, что какой-либо залогодержатель спорного имущества в качестве залогового кредитора предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве ООО «Дуслык», в деле отсутствуют (реестр требований кредиторов ООО «Дуслык» - т.1 л.д.77 оборот -86), Управлением Росреестра по Республике Башкортостан такие доказательства не представлены (ч.5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку залоговым кредитором не предъявлены требования в рамках дела о банкротстве ООО «Дуслык», спорное имущество, будучи заложенным, правомерно продано с торгов в порядке, предусмотренном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве, и в отсутствие согласия залогового кредитора на продажу предмета залога. Более того, такой формой продажи спорного имущества обусловлено прекращение права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (п. 12 Постановления № 58).

Согласно п.2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Поскольку заключенный 06 декабря 2013 г. между ООО «Дуслык» и ООО «Снаб-Сервис» договор купли-продажи спорного объекта недействительным не признан, то продажа заложенного имущества в порядке, установленном Законом о банкротстве, повлекла прекращение права залога в отношении спорного имущества в порядке подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, и обременения, возникшего из договора ипотеки.

Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности. Нормы Закона о банкротстве носят по отношению к положениям Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специальный характер и потому подлежат приоритетному применению.

При прекращения ипотеки на спорное имущество в силу закона у регистрирующего органа отсутствовали правовые и фактические основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности без обременения права ипотекой. На основании изложенного такой отказ Управления Росреестра по Республике Башкортостан является незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя.

Довод Управления Росреестра по Республике Башкортостан о том, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения ст. 25 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» неправомерен, противоречит Закону о банкротстве, которым предусмотрен специальный порядок прекращения залога имущества, включенного в конкурсную массу.

Доводы ООО «КИТ Финанс Капитал» о том, что при продаже спорного имущества, находившегося у него в залоге как имущество, заложенное индивидуальным предпринимателем (залогодателем) в обеспечение кредитного обязательства не для осуществления этим лицом предпринимательской деятельности, сохраняется право залога вследствие сохранения основного обязательства индивидуального предпринимателя (залогодателя) и потому ООО «КИТ Финанс Капитал» сохраняет право залогодержателя и после приобретения спорного имущества заявителем у ООО «Дуслык» и поэтому действия Управления Росреестра по Республике Башкортостан по непогашению записи об ипотеке правомерны, судом отклоняются как неправомерные и противоречащие обстоятельствам дела.

Как разъяснено в п.18 Постановления № 58, если залогом имущества должника - индивидуального предпринимателя обеспечены требования, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, и залогодержатель не обращается с заявлением об установлении его требований в деле о банкротстве, эти требования сохраняются и после завершения конкурсного производства. Поскольку предмет залога включается в конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе его реализовать в установленном порядке. Однако при продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога, о чем указывается в условиях проведения открытых торгов с целью информирования потенциальных покупателей данного имущества.

Лицами, участвующими в деле, не оспариваются ни факт приобретения ООО «Дуслык» спорного имущества в рамках производства по делу о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя - залогодателя спорного имущества с обременением этого имущества ипотекой в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал», ни обстоятельство сохранения ООО «КИТ Финанс Капитал» права залогодержателя спорного имущества по состоянию на день проведения торгов по продаже спорного имущества в рамках производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Дуслык».

В соответствии с п.1 ст. 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Следовательно, залогодателем спорного имущества стало ООО «Дуслык» в результате приобретения этого имущества на торгах в рамках дела о банкротстве должника - индивидуального предпринимателя.

Согласно п.1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника (ООО «Дуслык») несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника.

В силу ст. 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен ст. 138 Закона о банкротстве.

Поскольку Законом о банкротстве установлен специальный порядок получения залогодержателем удовлетворения своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества, то в настоящем деле ипотека прекращается на основании и в порядке положений данного Законом о банкротстве.

ООО «КИТ Финанс Капитал», являясь залогодержателем спорного имущества, право собственности на которое возникло у ООО «Дуслык» с сохранением обременения его залогом в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал», в рамках производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Дуслык» не предъявило свои требования в качестве залогового кредитора. И потому, поскольку ООО «КИТ Финанс Капитал» не предъявлены требования в рамках дела о банкротстве ООО «Дуслык», спорное имущество правомерно продано с торгов в порядке, предусмотренном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве в отсутствие согласия ООО «КИТ Финанс Капитал» на продажу предмета залога. Такой порядок продажи спорного имущества влечет за собой прекращение права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве (п. 12 Постановления № 58).

На основании изложенных обстоятельств и законоположений требование заявителя о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ОГРН <***>), выраженного в непогашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...>, обоснованно, правомерно и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление Общества с ограниченной ответственностью "Снаб-Сервис" (ОГРН <***>) удовлетворить, признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ОГРН <***>), выраженное в непогашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Снаб-Сервис" (ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Аминева А.Р.

___________________________

Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/