Гражданский кодекс часть 1

ОАО «Уфимская кожгалантерейная фабрика» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ООО «ВСК-Девелопмент» о признании договора купли-продажи от 01.09.09 незаключенным, недействительным, применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве 3-х лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Финансовая строительная компания», Мухъярова Г.Р., Латыпова И.М., Рамазанов Р.Р., Администрация ГО г.Уфа.

До рассмотрения спора по существу произведена замена стороны истца в порядке процессуального правопреемства на ЗАО «Таурус Групп», о чем вынесено отдельное определение.

До рассмотрения спора по существу от истца поступило ходатайство о частичном отказе от иска, однако поскольку у представителя, подписавшего ходатайство, отозвана доверенность, представитель истца в судебном заседании просит рассмотреть исковые требования в первоначальном варианте, в связи с изложенным ходатайство истца о частичном отказе от иска судом не рассматривается.

До рассмотрения спора по существу истец неоднократно уточнял основания исковых требований, судом рассмотрено, принято (ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Представитель 3-го лица (1) просит в удовлетворении иска отказать.

Представитель 3-х лиц (2,3,4) полагает, что защита прав жильцов возможна только путем передачи общежития МЗИО РБ для последующей передачи в муниципальную собственность.

От 3-го лица (5) поступила телефонограмма, ходатайство о рассмотрении в его отсутствие.

Представитель 3-го лица (6) просит в удовлетворении иска отказать по мотивам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании объявлен перерыв до 10.09.10 09:00, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Информация о перерыве размещена на сайте суда и доске объявлений.

Изучив материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как усматривается из материалов дела, Открытому акционерному обществу «Уфимская кожгалантерейная фабрика» на праве собственности принадлежало часть общежития площадью 2 218,2 кв.м., этаж 1,2,3,4,5, повал, номера на поэтажном плане 1-4,23,25,27 (подв.); 1,2,11-16,16а,17,18,19,19а,20-24,25а,42,42а,43а,44,44а,45,45а,46,47,53,54 (1ээтаж), 108-25-42,59-66,70 (2 этаж); 1-8,25-42,62-70 (3 этаж), 108,25-42,61,63-70 (4 этаж), 1-8,25-42,61,63,64-70 (5 этаж) по адресу объекта: РБ, г.Уфа, Советский район, ул.Баргузинская, 19/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.04.09 04АБ №911034 (т.1 л.д.13).

01 сентября 2009 года между ОАО «Уфимская кожгалантерейная фабрика» (продавец) и ООО «ВСК-Девелопмент» (покупатель) подписан договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил у продавца жилые помещения общей площадью 2 182,5 кв.м., находящиеся на 1,2,3,4,5 этажах и подвале (номера на поэтажном плане 1,2,11-16,16а,17,18,19,19а,20-24,25а,42,42а,43а,44,44а,45,45а,46,47,53,54 (1 этаж); 1-3,5-8, 25-42, 59-66,70 (2 этаж); 1-8,25-42,62-70 (3 этаж); 2-8,25-42,61,63-70 (4 этаж); 1-8,25-42,61,63,64-70 (5 этаж), 1-4,23,25,27 (подвал) пятиэтажного здания по адресу: г.Уфа, ул.Баргузинская, 19/1.

Согласно п.4 договора вышеуказанные нежилые помещения проданы покупателю за 40 000 000 руб.

В п.8 договора ОАО «Уфимская кожгалантерейная фабрика» гарантирует, что лиц с постоянной пропиской не имеется, за исключением комнат 225,428.

Сделка по продаже части общежития общей площадью 2 182,5 кв.м. за 40 000 000 руб. одобрена решением совета директоров ОАО «Уфимская кожгалантерейная фабрика» от 20.08.09.

01.09.09 между сторонами подписан акт приема-передачи, которым подтверждается, что продавец передал принадлежащие ему на праве собственности жилые помещения, а покупатель купил в собственность жилые помещения общей площадью 2 182,5 кв.м., находящиеся на 1,2,3,4,5 этажах и подвале (номера на поэтажном плане 1,2,11-16,16а,17,18,19,19а,20-24,25а,42,42а,43а,44,44а,45,45а,46,47,53,54 (1 этаж); 1-3,5-8, 25-42, 59-66,70 (2 этаж); 1-8,25-42,62-70 (3 этаж); 2-8,25-42,61,63-70 (4 этаж); 1-8,25-42,61,63,64-70 (5 этаж), 1-4,23,25,27 (подвал) пятиэтажного здания по адресу: г.Уфа, ул.Баргузинская, 19/1. Также в данном акте указано, что покупатель передал, а продавец принял оговоренную в договоре купли-продажи б\н от 01.09.09 денежную сумму 40 000 000 руб., что стороны друг к другу претензий не имеют, в т.ч. к качеству и состоянию передаваемого объекта.

Договор купли-продажи и переход права собственности к ОАО «ВСК-Девелопмент» зарегистрированы в установленном порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 09.09.09 04АВ №185212 (т.1 л.д.41).

На основании договора передачи недвижимого имущества в уставный капитал от 21.12.09 №1 право собственности на спорное имущество перешло в ООО «Финансовая строительная компания», о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 04АВ №405070 (т.1 л.д.42).

Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на обстоятельства незаключенности и недействительности сделки.

В качестве оснований для признания договора незаключенным истец указывает следующие обстоятельства:

-договор купли-продажи от 01.09.09 не в полном объеме прошел государственную регистрацию (в части соглашения б\н, б\д) – ст.558 ГК РФ;

-не согласованы существенные условия сделки, а именно: не согласовано условие о предмете (ст.549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации), о цене (ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации), отсутствует перечень лиц, имеющих права на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации);

В качестве основания для признания сделки недействительной истец указывает, что в нарушение требований ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключен путем составления не одного, а двух документов: собственно договора купли-продажи от 01.09.09 и соглашения б\н и б\д к нему.

Ответчик, отклоняя исковые требования, ссылается на то, что истец не является заинтересованным лицом в смысле ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку его право собственности на спорное имущество возникло на основании недействительной (ничтожной) сделки приватизации. Также ответчик полагает, что истцом заявлены взаимоисключающие требования, поскольку признание сделки незаключенной исключает возможность признания ее недействительной. Кроме того, ответчик ссылается на невозможность применения реституции, поскольку собственником и владельцем спорных помещений является ООО «Финансовая строительная компания» (3-е лицо).

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив обстоятельства дела и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что из содержания договора купли-продажи б\н от 01.09.09 видно, что стороны определили недвижимое имущество - жилые помещения, указали адрес (место расположения), инвентарный номер объекта.

Предмет договора купли-продажи от 01.09.09 полностью воспроизводит описание спорного недвижимого имущества, содержащееся в свидетельстве о государственной регистрации права ОАО «Уфимская кожгалантерейная фабрика» от 30.04.09 04АБ №911034, за исключением комнат №225,428, на которые зарегистрированы права собственности физических лиц Гизатуллина С.Р., Файзуллиной Л.Ф. (т.1 л.д.76-77). Данные комнаты в предмет оспариваемой сделки не вошли.

Спорные помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 01.09.09, на момент заключения договора купли-продажи и совместного обращения в регистрационный орган у сторон не имелось разногласий относительно предмета договора, сделка купли-продажи сторонами исполнена, договор купли-продажи и переход права собственности на переданные покупателям помещения зарегистрированы. Оснований полагать, что в ходе заключения, исполнения спорной сделки и регистрации сделки и перехода права между сторонами имелась неопределенность по поводу проданных объектов, у суда не имеется.

Таким образом, суд не может согласиться с доводами истца об отсутствии соглашения сторон о предмете обязательства, поскольку предмет договора согласован сторонами, содержащиеся в нем сведения позволяют индивидуализировать отчуждаемое имущество: в договоре указано наименование объекта, конкретный адрес, позволяющий установить его местоположение, площадь, инв.номер, этажность, номера помещений по плану.

Что касается условия рассматриваемого договора купли-продажи о цене, то содержание п.п.1,4 договора определенно позволяет определить цену продаваемого недвижимого имущества в сумме 40 000 000 руб.

Отсутствие неопределенности истца в данном вопросе повреждается также протоколом №3 от 20.08.09 заседания совета директоров, на котором принято решение об одобрении сделки продажи части общежития общей площадью 2 182,5 кв.м., находящиеся на 1,2,3,4,5 этажах и подвале (номера на поэтажном плане 1,2,11-16,16а,17,18,19,19а,20-24,25а,42,42а,43а,44,44а,45,45а,46,47,53,54 (1 этаж); 1-3,5-8, 25-42, 59-66,70 (2 этаж); 1-8,25-42,62-70 (3 этаж); 2-8,25-42,61,63-70 (4 этаж); 1-8,25-42,61,63,64-70 (5 этаж), 1-4,23,25,27 (подвал) пятиэтажного здания по адресу: г.Уфа, ул.Баргузинская, 19/1, за 40 000 000 руб. Обществу с ограниченной ответственностью «ВСК-Девелопмент».

Суд соглашается с позицией истца касательно отсутствия в договоре перечня лиц, имеющих право проживания в жилых помещениях.

В соответствии с п.1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

К жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (п. 1 названной статьи). При этом согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

Спорные помещения части общежития являются жилыми. На момент заключения договора купли-продажи от 01.09.09 права проживания имели: Латыпова И.М. (комната 431), что подтверждается кассационным определением Верховного суда РБ от 12.01.10 по делу №33-13961/09 (т.1 л.д.97-98), Мухъярова Г.Р. (комната 221), что подтверждается кассационным определением Верховного суда РБ от 25.02.10 по делу №33-2096/10 (т.1 л.д.99-103), Рамазанов Р.Р. (комната 526), что подтверждается справкой о регистрации (т.1 л.д.104), кассационным определением Верховного суда РБ от 27.10.09 по делу №33-11195/2009 (т.1 л.д.105-106).

В нарушение требований ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации к оспариваемому договору не приложены перечень указанных физических лиц, имеющих права проживания в приобретенных ответчиком жилых помещениях. В данном случае нарушен принцип неизменности договора. В данном случае он выражается в том, что переход права собственности на занимаемое жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения. Приведенная норма означает, что обязательственные права лица, имеющего право проживания в общежитии, поставлены выше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы – защита интересов нанимателей. Пунктом 1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу существенных условий договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, относится перечень этих лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением после его приобретения покупателем. Отсутствие данного существенного условия имеет одно правовое последствие – признание договора незаключенным (ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку в спорном договоре купли-продажи от 01.09.09 отсутствует перечень лиц, имеющих права проживания, а именно: Латыпова И.М. (комната 431), Мухъярова Г.Р. (комната 221), Рамазанов Р.Р. (комната 526), договор купли-продажи в данной части является незаключенным. Вместе с тем, признание договора незаключенным в отношении жилых комнат №№431,221,526 не влечет незаключенности договора в остальной части.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Как видно их материалов дела, спорный договор купли-продажи от 01.09.09 зарегистрирован в установленном порядке, в то время как соглашение к нему б\д, б\н в установленном порядке не зарегистрировано, следовательно является недействительным.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Такое решение может быть вынесено судом в случае, если одна из сторон договора уклоняется от представления другой стороне документов, необходимых для государственной регистрации, либо от подачи заявления о государственной регистрации, когда в силу п. 5 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация такого договора осуществляется на основании совместного заявления продавца и покупателя.

Истцом требований о регистрации соглашения б\д, б\н не заявлено.

Доводы истца о недействительности договора купли-продажи от 01.09.09 по тому основанию, что в нарушение требований ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключен путем составления не одного, а двух документов: собственно договора купли-продажи от 01.09.09 и соглашения б\н и б\д к нему, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм права.

Суд не может принять возражения ответчика о том, что истец не является лицом, заинтересованным в оспаривании сделки по тому основанию, что приобрел имущество по недействительной (ничтожной) сделке приватизации.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 6/8), учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

По смыслу норм ст.ст. 166, 167 нормы ст. 181 ГК РФ, а также с учетом п. 32 Постановления N 6/8, требование о признании сделки недействительной и требования о применении последствий ничтожной сделки являются самостоятельными материально-правовыми требованиями, применение которых возможно либо по инициативе заинтересованного лица, либо по инициативе суда.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Последствия недействительности сделки предусмотрены п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Между тем, как следует из материалов дела, отсутствует решение суда о применении последствий недействительности сделки приватизации, из материалов дела не усматривается совершение каких-либо юридических действий, свидетельствующих о внесении записи в ЕГРП о прекращении права собственности ОАО «Уфимская кожгалантерейная фабрика» на спорное здание общежития.

Таким образом, по общему правилу истец, как сторона сделки, вправе оспаривать ее на предмет заключенности или недействительности.

Вместе с тем, суд соглашается с позицией ответчика о том, что избранный способ защиты не восстанавливает прав истца, поскольку на момент рассмотрения спора права собственности на спорное имущество принадлежат 3-му лицу.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ЗАО «Таурус-Групп» удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи от 01.09.09 незаключенным в части продажи жилых помещений №431 (номер на поэтажном плане 4 этажа 31 инв. №2803), №221 (номер на поэтажном плане 2 этажа 25 инв.№2803), №526 (номер на поэтажном плане 5 этажа 3, инв.№2803). В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВСК-Девелопмент» в пользу ЗАО «Таурус-Групп» 4 000 руб. суммы возмещения судебных расходов по госпошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.С.Касьянова