Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Журавлевой М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Неклееновой М.М., рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "ИНЖЕНЕРНАЯ ФИРМА "КОПИ-ЦЕНТР" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН <***>).

об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 13.02.2015 года, расположенного по адресу <...>, общей площадью 21,7 кв.м, определив стоимость имущества 822 033 руб. 90 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 06.10.2015г.

от ответчика - ФИО2, доверенность от 31.07.2015г.

эксперт – ФИО3, паспорт

Общество с ограниченной ответственностью "Инженерная фирма "Копи-Центр" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 13.02.2015г. - нежилых помещений подвала четырехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ленина, д. 9/11, общей площадью 21,7 кв.м. с рассрочкой платежа до 26.02.2022 года, определив стоимость имущества 822 033 (восемьсот двадцать две тысячи тридцать три) рубля 90 коп., согласно отчету независимого оценщика ООО «Консалтинговая компания «Альте» № 10.1-02XV-K) от 04.03.2015г.

По ходатайству истца определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03 июня 2015 года назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения – подвал четырехэтажного нежилого здания, общей площадью 21.7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, производство по делу приостановлено. Производство экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3 (<...> Октября, д. 11/2, офис 403). Истцом перечислены денежные средства на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан за проведение экспертизы (платежное поручение № 120 от 01.06.2015г., л.д.112 т.2).

13 августа 2015 года в адрес Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заключение эксперта № 13/07-2015, производство по делу возобновлено, о чем вынесено определение от 07 октября 2015г.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07 октября 2015 года произведена замена ответчика - Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН <***>) на правопреемника - Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН <***>).

В ходе судебного заседания от 07 октября 2015г. истец заявил уточнение исковых требований, просит обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа - нежилого помещения цокольного этажа четырехэтажного жилого здания, общей площадью 21,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определив стоимость объекта муниципального нежилого фонда в размере 755 289 руб. согласно Экспертному заключению №13/07-2015, выполненному экспертом ФИО3

Судом уточнение исковых требований принято к рассмотрению.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.10.2015г. эксперт ФИО3 вызвана в судебное заседание для дачи пояснений по Экспертному заключению №13/07-2015.

В ходе судебного заседания от 07.12.2015г. ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, представлена рецензия на Экспертное заключение №13/07-2015, выполненное экспертом ФИО3 в рамках судебной экспертизы по определению суда от 03 июня 2015г.

Экспертом ФИО3 даны пояснения по Экспертному заключению №13/07-2015 (подписка эксперта, л.д. 48 т.3).

Определением от 07.12.2015г. в судебном заседании объявлен перерыв до 14.12.2015г.

После объявленного перерыва судом ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы рассмотрено, отклонено, поскольку суд не усматривает такой необходимости.

Согласно пункту 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта может быть назначена повторная экспертиза.

Следовательно, назначение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае закон связывает возможность назначения повторной судебной экспертизы с наличием одного из вышеуказанных оснований: возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта либо наличие противоречий в выводах эксперта.

Факт несогласия ответчика с заключением эксперта не может быть признан основанием для назначения повторной экспертизы.

Суд, допросив в судебном заседании эксперта ФИО3, не усматривает оснований для признания заключения судебной экспертизы №13/07-2015 противоречивым.

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу; имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение экспертизы №13/07-2015 выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленный вопрос; вывод эксперта являются однозначным, не носят вероятностного характера; проведен необходимый анализ и обоснование вывода, в связи с чем у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Истец исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил иск удовлетворить.

Ответчик исковые требования не признает, просит в удовлетворении иска отказать.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца, ответчика и эксперта суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "Инженерная фирма "Копи-центр" на праве аренды пользуется помещением, расположенным по адресу: <...>, общей площадью 21,7 кв. м. В настоящее время в отношении указанного помещения между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Инженерная фирма "Копи-центр" (далее - арендатор) заключен договор аренды №2738.2 от 01.07.2011г. (л.д. 115-120 т. 1)Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан, что следует из штампа на договоре аренды.

Указанное помещение принадлежит на праве собственности Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, что подтверждается свидетельством государственной регистрации права серии 04АГ № 321322 от 04.08.2011 г.

Руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 159-ФЗ), 12.12.2013 года Управление муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направило ООО «Инженерная фирма «Копи-Центр» письмо исх. № УС 726 от 13.02.2015г. (л.д. 13-14 т. 1) с предложением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ленина, д.9/11, общей площадью 21,7 кв.м., с приложением Постановления Главы Администрации городского округа город Уфа от 06.02.2015 года №266 об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда и проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 13.02.2015.

Условиями приватизации определен способ приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала четырехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ленина, д 9/11 - реализация преимущественного права арендатора (субъекта малого и среднего предпринимательства) на приобретение-арендуемого имущества.

Арендуемое помещение предложено к выкупу по цене 1 379 000рублей. Рыночная стоимость помещения определена Комитетом согласно отчету№ МК61-15-2014 от 22.01.2015 года, выполненному ИП ФИО4.

Истец считает, что стоимость помещения, определенная оценщиком - ИП ФИО4 - является недостоверной, завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости.

10.03.2015 г. истец в адрес ответчика направил письмо, в котором выразил намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены. В качестве приложения к данному письму был представлен протокол разногласий.

Письмом от 18.03.2015 № 2660 - УС предложение ООО "Инженерная фирма "Копи-центр" об изменении условия договора о цены было отклонено.

Перечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Инженерная фирма "Копи-центр" с настоящим иском. Истец просит обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключить договор купли-продажи спорного объекта муниципального нежилого фонда, определив стоимость объекта в размере 755 289 руб. согласно заключению судебной экспертизы.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным Законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее Закон 178-ФЗ).

Преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет со дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ в соответствии с договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом, площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по - Федерального закона 22.07.2008 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 4 ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ предусмотрено, что орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в соответствии с нормативно-правовыми актами субъектов РФ предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного и муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального Закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного и муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Преимущественное право истца на приобретение арендованных нежилых помещений, в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ сторонами не оспаривается.

Цена продаваемого имущества в проекте договора купли-продажи муниципальной собственности от 13.02.2015. определена третьими лицами:

1.Индивидуальным предпринимателем ФИО4, отчет№ МК61-15-2014 от 22.01.2015 года, согласно которого стоимость объекта муниципального нежилого фонда составила 1 379 000рублей.

2.ООО «Консалтинговая компания «Альте», отчет № 10.1-02XV-K от 04.03.2015г., согласно которого стоимость объекта муниципального нежилого фонда составила 822 033 руб. 90 коп.

3. Индивидуальным предпринимателем ФИО3, экспертное заключение №13/07-2015, согласно которого стоимость объекта муниципального нежилого фонда составила 755 289 руб.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

Истец в соответствии с ч. 1 ст. 445 ГК РФ по получении оферты с предложением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества выразил согласие на приобретение имущества, направив ответчику извещение об акцепте оферты на иных условиях с протоколом разногласий к проекту договора.

Истец предложил ответчику изменить условия договора о цене объекта и предложил принять цену объекта в размере 822 033 руб. 90 коп.

В связи с непринятием проведенной независимой оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, ответчиком представленный истцом протокол разногласий согласован не был.

Таким образом, на момент рассмотрения дела договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда не заключен.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Материалами дела установлено, что направленный в адрес истца проект договора купли-продажи со стороны ответчика подписан не был. Вместе с тем, суд полагает возможным произвести его оценку в качестве оферты, исходя из совокупности сведений, содержащихся в утвержденных постановлением главы администрации городского округа город Уфа от 06.02.2015 года №266 условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда, а также направленности действий сторон спора.

Вывод о том, что в рассматриваемом случае совокупность действий органа местного самоуправления обладает признаками оферты, следует также из содержания статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которой установлен порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого им недвижимого имущества.

Такой порядок предполагает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Употребление формулировки «и (или)» в отношении направления проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, подтверждает вывод о возможности оценки в качестве предложения о заключении договора факта утверждения и направления истцу с письмом о предложении заключить договор и его текстом, условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда, в которых отражены существенные условия договора купли-продажи.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ввиду наличия у ООО "Инженерная фирма "Копи-центр" преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения, для направившего оферту ответчика, заключение договора, в силу статей 3, 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является обязательным. Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Для реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства указанным федеральным законом предусмотрена обязанность этих органов заключать договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в РФ», с целью установления рыночной стоимости недвижимого имущества. Возможность установления цены приобретаемого имущества на основании предложения субъекта малого или среднего предпринимательства, или согласно проведенной по его заказу оценке стоимости государственного или муниципального имущества Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ не предусмотрена.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 данного Закона в случае наличия спора о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. При этом, как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 30.05.2005г. № 92 « О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В силу ст. 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передаче в доверительное управление либо передачу в аренду; при продаже или иной отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 3. Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

С учетом изложенного, суд отмечает, что в рассматриваемом случае в силу того, что проведение оценки при приватизации муниципального имущества являлось обязательным, ООО "Инженерная фирма "Копи-центр" имело право на обращение в суд с рассматриваемым иском.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании п. 6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФС №2), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255 разумное действие сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Учитывая разногласия истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества, а также то, что по настоящему делу истцом и ответчиком были представлены отчеты независимых оценщиков, содержащие разные сведения по спорному вопросу о выкупной цене арендуемого имущества, определением от 03 июня 2015 года судом назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Согласно экспертному заключению №13/07-2015, выполненному Индивидуальным предпринимателем ФИО3, стоимость объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения - подвал четырехэтажного нежилого здания, общей площадью 21,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, составила 755 289 руб.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает, что проведенная Индивидуальным предпринимателем ФИО3, экспертиза не отвечает форме и содержанию средств доказывания величины рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения - подвал четырехэтажного нежилого здания, общей площадью 21,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>).

Так, утверждает ответчик, полнота исследований в экспертизе не достаточна для установлений рыночной стоимости объекта оценки:

не использовался (или не обоснован отказ от использования) затратный подход к оценке (ФСО -1, п. 20);

не выполнен анализ рынка (ФСО - 3, п. 8ж);

нет анализа ценообразующих факторов (ФСО -3, п.8ж);

нет анализа достаточности и достоверности используемой информации;

нарушен принцип проверяемости использованных материалов и
процесса оценки (ФСО-3, п.4). Подобранные аналоги для сравнительного
подхода - данные о продаже помещений № 159 - ФЗ, размещенные на сайте
КУМС г. Уфы не могут быть использованы в качестве аналогов, так как не
соответствуют определению рыночной стоимости (ФСО - 2, п.6). Не проведен
анализ соответствия выбранных аналогов объекту оценки. В связи с этим
результаты расчетов нельзя считать обоснованными.

Указанное отражено в рецензии на заключение эксперта № 13/07 – 2015 (л.д. 37-46 т. 3), подписанной представителем ответчика.

Таким образом, ответчик считает, что заключение эксперта вызывает сомнение в обоснованности сделанных им выводов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив содержание экспертного заключения, выполненного ИП ФИО3, по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также учитывая пояснения эксперта ФИО3, суд полагает, что при определении выкупной стоимости объекта недвижимости необходимо руководствоваться определенной отчетом №13/07-2015 рыночной стоимостью недвижимого имущества в размере 755 289 руб. без учета НДС в размере 135 952 руб. 02 коп. Изложенные в экспертном заключенииданные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований; несоответствия заключения Закону об оценочной деятельности и нарушений этого Закона при проведении экспертизы суд не усмотрел. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В судебном заседании эксперт ФИО3 пояснила, что заключение эксперта не может являться полным письменным отчетом, составленным согласно федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Заключение судебной экспертизы и отчет оценщика связаны по содержанию, т.к. опираются на общую методологическую базу (подходы, методы, алгоритмы оценки). Федеральные стандарты оценки, на которые ссылается представитель ответчика в рецензии на заключение эксперта, устанавливают требования к составлению и содержанию отчета об оценке, а не требования к составлению экспертного заключения.

Так, согласно п.24 ФСО-7 затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; в рассматриваемом же случае речь идет о встроенном помещении цокольного этажа. Выбор аналогов экспертом обоснован, проведение анализа рынка федеральным законом № 73-ФЗ не предусмотрено.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст.106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом (ч.2ст.107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

Денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей (ч.1ст.109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как следует из материалов дела, согласно определения суда от 03 июня 2015 ИП ФИО3 проведена судебная экспертиза, судом представленное заключение эксперта № 13/07-2015 принято в качестве надлежащего доказательства по делу.

Согласно ходатайства ИП ФИО3 об оплате экспертизы стоимость экспертизы составила 30 000 руб. (л.д.159 т.2)

По общему правилу распределения судебных расходов, удовлетворение иска влечет отнесение судебных расходов на ответчика, следовательно, суд расходы на проведение экспертизы в сумме 30 000 руб. возлагает на Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Поскольку ООО "Инженерная фирма "Копи-центр" денежные средства платежным поручением № 120 от 01.06.2015г. на сумму 30 000 руб., внесены на депозитный счет Арбитражного суда Республика Башкортостан, то указанная сумма подлежит взысканию с ответчика, а денежные средства, находящиеся на депозите подлежат перечислению эксперту.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов не подлежит применению подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, устанавливающий льготы по уплате государственной пошлины для органов местного самоуправления, которые выступают в качестве истцов или ответчиков, в виде освобождения от ее уплаты.

Названная правовая норма предусматривает льготы по уплате государственной пошлины при обращении в арбитражные суды и не определяет порядок распределения судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела. Наличие у ответчика льготы по уплате госпошлины по делам, в которых он принимает участие в качестве истца или ответчика, не влияет на порядок распределения судебных расходов, установленный частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Взыскание государственной пошлины по настоящему делу возлагает на ответчика обязанность не по ее уплате в бюджет, а по компенсации истцу затрат на ее уплату при обращении с иском.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Инженерная фирма "Копи-Центр" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Обязать Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН <***>) заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа - нежилого помещения цокольного этажа четырехэтажного жилого здания, общей площадью 21,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определив стоимость объекта муниципального нежилого фонда в размере 755 289 руб. согласно Экспертному заключению №13/07-2015, выполненному экспертом ФИО3

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ИНЖЕНЕРНАЯ ФИРМА "КОПИ-ЦЕНТР" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 30 000 руб. – сумму расходов на оплату судебной экспертизы,6 000 руб. – сумму расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Башкортостан перечислить денежные средства в размере 30 000 руб. по следующим реквизитам:

Получатель ИП ФИО3

ИНН <***>, к/с 30101810200000000824, БИК 042202824,

Расчетный счет <***>

Банк получателя: Филиал «Нижегородский» ОАО «АЛЬФА-БАНК»

«Назначение платежа» - экспертное заключение № 13/07-2015 по делу А07-6951/2015, эксперт ФИО3.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.В.Журавлева