Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Аминевой А.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Насыбуллиной Э.Т., рассмотрел заявление конкурсного управляющего ООО «Строительно-монтажное управление «СтройПроектЦентр» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) ФИО1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Банк ВТБ (ОАО); 2) Администрация городского округа г.Уфа

об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан по внесению записи об обременении залогом принадлежащего ООО «Строительно-монтажное управление «СтройПроектЦентр» на праве собственности незавершенного строительством объекта, находящегося по адресу: <...> условный номер 02-04-01/2008-088 и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке на этот объект

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя - ФИО2 по доверенности №1/КУ от 14.02.2011;

ответчика - ФИО3 по доверенности № 314 от 17.11.2010 № 2

01-42,

Банка ВТБ (ОАО) - ФИО4 по доверенности от 27.05.2010.

Администрация городского округа г.Уфа явку представителя не обеспечила. Поступившим в суд 04.10.2011 отзывом(т.5 л.д.1-3) Администрация городского округа город Уфа ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Заявитель обратился с требованиями о признании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее- ответчик) по внесению записи об обременении залогом принадлежащего ООО «Строительно-монтажное управление «СтройПроектЦентр» (далее- общество) на праве собственности незавершенного строительством объекта, находящегося по адресу: <...> условный номер 02-04-01/2008-088 и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке на этот объект.

Ответчиком требования заявителя отклонены как неправомерные.

Банк ВТБ (ОАО) представил отзывы и пояснения, которыми опроверг требования заявителя.

Исследовав доказательства, суд установил:

Утвержденный решением Арбитражного суда Республика Башкортостан от 08.12.2010 по делу №А07-8137/2009 (т.4 л.д.126-131) конкурсный управляющий ООО «Строительно-монтажное управление «СтройПроектЦентр» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) ФИО1 обратился с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ОАО Банк ВТБ (далее - Банк), Администрация городского округа город Уфа, об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан по внесению записи об обременении залогом принадлежащего обществу на праве собственности незавершенного строительством объекта, находящегося по адресу: <...> условный номер 02-04-01/2008-088 и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан исключить из ЕГРП запись об ипотеке на этот объект.

Основанием требования указаны:

- обстоятельство внесения ответчиком в ЕГРП в порядке исправления технической ошибки записи об ипотеке незавершенного строительством объекта, находящегося по адресу: <...> условный номер 02-04-01/2008-088, после регистрации 21.05.2008 права собственности общества. Государственная регистрация ипотеки после внесения в ЕГРП записи о праве собственности, по мнению заявителя, является самостоятельным регистрационным действием, а не исправлением технической ошибки;

- ограничение внесенной ответчиком записью вещного права общества на спорное имущество.

Требование рассмотрено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из представленных доказательств, между обществом, как арендатором, и Администрацией городского округа город Уфа, как арендодателем, заключен договор № 2614-05 от 26.12.2005 аренды земельного участка площадью 62000 кв. м с кадастровым номером 02:55:01 09 10:0332, расположенный по адресу: г.Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская для использования в целях строительства торгово-культурного центра (т.1 л.д.25-29). Срок действия договора – с 23.12.2005 по 23.12.2015. Пунктом 5.3.3 договора аренды земельного участка обществу предоставлено право на передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам при условии получения письменного согласия арендодателя. Такое согласие сообщено обществу арендодателем письмом № 1/937-11 от 04.04.2006 (т.4 л.д.132).

По договору о залоге № 047/06-ДЗ-1 от 06.06.2006 (т.1 л.д.63-72), заключенному между обществом, как залогодателем, и Банком, как залогодержателем, право аренды упомянутого земельного участка по цене 84672000 руб. передано в залог Банку в обеспечение исполнения обществом обязательств перед Банком по кредитному договору на предоставление обществу кредита в сумме 32343500 долларов США на цель кредита: финансирование строительства торгово-культурного центра в г.Уфе. Пунктом 3.6 договора о залоге предусмотрено: по мере возведения залогодателем на земельном участке зданий и сооружений ипотека распространяется на эти здания и сооружения в силу ст. 65 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договоры аренды и залога прошли государственную регистрацию, спора по данному вопросу между сторонами нет.

21.05.2008 в ЕГРП за номером 02-04-01/123/2008-088 совершена запись о праве собственности общества на незавершенный строительством объект, находящийся по адресу: <...> площадью 14622,6 к в.м (т.1 л.д.23).

11.03.2009 Банк обратился с заявлением № 58/741207 в регистрирующий орган (т.2 л.д.139), в котором он просил исправить техническую ошибку и внести в ЕГРП сведения об обременении названного имущества на основании договора № 047/06-ДЗ-1 от 06.06.2006 о залоге права аренды земельного участка. При обращении в регистрирующий орган 11.03.2009 с целью регистрации обременения права какие-либо документы, устанавливающие такое ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество документы, предписанные к представлению частью 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), Банком не были представлены, о чем свидетельствует расписка регистрирующего органа о получении 11.03.2009 документов от Банка (т. 2 л.д.136). При этом довод ответчика о том, что, располагая договором аренды земельного участка и договором залога права аренды этого земельного участка, у него имелась возможность для совершения испрошенного Банком действия без представления последним соответствующих документов, неправомерен, противоречит утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила). В пунктах 5,23 Правил предусмотрено, что ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества, в силу чего в разделе о спорном незавершенном строительством объекте исключено содержание сведений об обременении залогом права аренды земельного участка под этим объектом.

Исполнив обращение Банка от 11.03.2009, уведомлением №01/069/2009-147 от 17.03.2009 (т.1 л.д.22) ответчик сообщил обществу, что при регистрации права собственности на незавершенный строительством объект, находящийся по адресу: <...> с условным номером 02-04-01/123/2008-088, допущена техническая ошибка, а именно: не указаны ограничения права собственности на основании договора № 047/06-ДЗ-1 от 06.06.2006 залога права аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему б/н от 19.06.2006. Посчитав, что исправление технической ошибки не может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, ответчиком внесена запись в ЕГРП об обременении спорного объекта. Данное уведомление обосновано ответчиком пунктом 1 ст. 21 Закона о регистрации.

14.12.2009 ответчиком оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности общества с обременением его ипотекой, в котором указано, что запись о регистрации ипотеки совершена в ЕГРП 21.05.2008 за номером 02-04-01/123/2008-088 (т.1 л.д.24).

Свои действия по внесению записи об ипотеке ответчик квалифицировал как исправление технической ошибки, мотивировав их тем, что запись в ЕГРП об ипотеке, возникшая, по его мнению, в силу закона, ошибочно не была внесена при регистрации права собственности общества.

В соответствии с п.27 Приказа Минюста РФ от 15 июня 2006 г. № 213 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона. Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения предусмотренных в п.18 Правил сведений о нем в ЕГРП.

Исходя из указанной нормы после государственной регистрации 21.05.2008 права собственности общества на спорное имущество без обременений Банк, как залогодержатель, вправе был обратиться в регистрирующий орган с отдельным заявлением о регистрации ипотеки, приложив к нему документы, подтверждающие возникновение у него права залога, а не с заявлением (№ 58/741207 от 11.03.2009) об исправлении технической ошибки. Данное полномочие залогодержателя подтверждено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 9 Информационного письма от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке».

Однако такие действия Банком не совершены, хотя право собственности общества на спорное имущество было зарегистрировано 21.05.2008, о чем Банк не мог не знать, поскольку действия по регистрации права имеют публично-правовой характер.

При этом неправомерен довод ответчика ( т.4 л.д.57-60) о наличии обстоятельств возникновения ипотеки спорного имущества в силу закона, обоснованный им пунктом 1 ст. 65 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно названной норме на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Исходя из толкования нормы п. 1 ст. 65 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обременение возведенных в установленном порядке здания или сооружения возникает в силу закона в том случае, когда залогом обременен сам земельный участок, на котором возведены эти здания или сооружения. То есть возникновение в силу закона залога возведенных здания или сооружения обусловлено законодателем залогом императивно определенного объекта, а именно - самого земельного участка под ними, а не права аренды земельного участка. В рассматриваемом споре имеет место обременение залогом права аренды земельного участка, а не самого земельного участка; эти два вида имущества – право аренды земельного участка и земельный участок - различны по своему содержанию, в силу чего обременение залогом права аренды земельного участка не влечет того правового последствия, которое предусмотрено при залоге самого земельного участка статьей 65 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В то же время само по себе согласование сторонами в пункте 3.6 договора о залоге со ссылкой на ст. 65 п.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» условия о том, что по мере возведения залогодателем на земельном участке зданий и сооружений ипотека распространяется на эти здания и сооружения, не влечет возникновения режима обременения в силу закона спорного имущества, возведенного на арендованном обществом земельном участке, право аренды которого передано им в залог.

Таким образом, в правоотношениях общества и Банка имеет место возникновение залога в силу договора, а не в силу закона.

Довод ответчика о том, что ипотека права аренды земельного участка по своим последствиям равнозначна ипотеке самого земельного участка также неправомерен, поскольку на день заключения договора залога № 047/06-ДЗ-1 от 06.06.2006 пункт 1 статьи 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции, действовавшей на день заключения этого договора, содержал прямой запрет ипотеки земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не указывая на запрет залога права аренды земельного участка и тем самым законодателем допущен залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, как залог, отличный от залога самого земельного участка. Данный вывод, опровергающий приведенный довод ответчика, позволяет исключить ничтожность договора залога № 047/06-ДЗ-1 от 06.06.2006.

Законом установлен различный порядок осуществления в ЕГРП записи об ипотеке в силу закона и записи об ипотеке в силу договора (общий порядок).

В соответствии с пунктом 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, исключается совершение государственной регистрации ипотеки в силу закона после государственной регистрации права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Ответчик, ссылаясь на возникновение ипотеки в силу закона, осуществил государственную регистрацию ипотеки после государственной регистрации права собственности общества.

Пунктом 1 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определен порядок государственной регистрации ипотеки в силу договора об ипотеке, согласно которому государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя при условии предоставления заявителем документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки, которые заявитель в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязан представить самостоятельно.

Довод ответчика о том, что он на основании заявления Банка обязан был в порядке исправления ошибки, допущенной им при регистрации права собственности общества, внести запись в ЕГРП об обременении залогом спорного имущества, является неправомерным.

В соответствии со ст.21 Закона о регистрации технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.

Поскольку действия ответчика по внесению записи в ЕГРП являются не исправлением технической ошибки, а изменением режима права собственности на объекты недвижимости, которое согласно ст.21 Закона о государственной регистрации и примерному перечню технических ошибок, предусмотренному п.70 Приказа Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не относится к категории технических ошибок, у ответчика не имелось оснований для государственной регистрации обременения спорного имущества в порядке ст. 21 Закона о регистрации.

В силу изложенного запись в ЕГРП об обременении спорного имущества общества подлежит исключению, т.к. является нарушением права собственности последнего и прав третьих лиц в связи с совершением этой записи в преддверии несостоятельности общества, в отношении которого процедура наблюдения была введена определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.07.2009 по делу № А07-8137/2009. Довод Банка (т.4 л.д.110-112) о том, что требование заявителя об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении спорного имущества является по существу иском об оспаривании зарегистрированного обременения права на недвижимое имущество - неправомерен, поскольку заявителем оспорены действия регистрирующего органа, нарушающие порядок внесения записи об обременении права. Вопрос о самом праве Банка, предусмотренном договором о залоге № 047/06-ДЗ-1 от 06.06.2006, заявителем в предмет требования не включено.

При этом довод Банка о том, что его требования включены в реестр требований общества с учетом его прав залогодержателя права аренды земельного участка и спорного объекта, не завершенного строительством, не имеют правового значения при оценке законности (незаконности) действий государственного органа в рамках настоящего дела.

В соответствии с ч.1 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно частям 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемые решение и действия (бездействие) государственных органов не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании решений и действий (бездействия) незаконными.

Для признания решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными суд должен установить наличие двух условий:

- решение и действия (бездействие) государственных органов не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;

- решение и действия (бездействие) государственных органов нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изложенными обстоятельствами и законоположениями подтверждается наличие совокупности вышеназванных условий, обусловливающее удовлетворение требований заявителя.

Обоснованный ссылкой на часть пункта 3 ст. 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» довод Банка об отсутствии у конкурсного управляющего процессуального права на обращение в суд с соответствующим заявлением от своего имени неправомерен. Приведенная Банком часть нормы определяет круг гражданско-правовых сделок и решений должника, которые могут быть оспорены конкурсным управляющим от имени должника, тогда как в рассматриваемом споре конкурсный управляющий обратился в суд в качестве органа юридического лица (общества) с требованием об оспаривании действий государственного органа в интересах общества, в отношении имущества которого введена процедура банкротства. При этом материально-правовую цель обращения конкурсного управляющего в суд составляет снятие обременения с имущества общества, а не удовлетворение собственных требований.

Судом отклоняется довод ответчика и Банка о наличии основания для отказа в удовлетворении требования заявителя по мотиву пропуска установленного ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока для обращения в суд с заявлением о признании оспариваемого действия ответчика незаконным. Согласно определению Конституционного Суда РФ от 18.11.2004 № 367-О само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных или иных публичных правоотношений.

Кроме того, отсутствует законодательное препятствие для оценки судом законности действий ответчика и при пропуске срока, предусмотренного ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявление Банка о пропуске заявителем срока исковой давности (т.4 л.д. 110-112) судом не принимается как поступившее от третьего лица, а не стороны в деле (п.2 ст. 199 ГК РФ, пункт 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской федерации об исковой давности»).

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан по внесению записи об обременении залогом принадлежащего ООО «Строительно-монтажное управление «СтройПроектЦентр» права собственности незавершенного строительством объекта, находящегося по адресу: <...> условный номер 02-04-01/2008-088, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке права собственности на этот объект.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) 2000 руб. в возмещение расходов конкурсного управляющего ООО «Строительно-монтажное управление «СтройПроектЦентр» (ИНН: <***>; ОГРН: <***>) ФИО1 по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья А.Р. Аминева

____________________________

Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/