Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Аспанова А.Р. при ведении протокола судебного заседания Аспановым А.Р., рассмотрел дело по заявлению

ЗАО «Благовещенская ремонтная база флота», г.Благовещенск

к Государственной жилищной инспекции РБ, г.Уфа

третьи лица:

1) Администрация муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан,

2) ФИО1,

3) ФИО2,

4) ФИО3,

5) ФИО4,

о признании предписания частично недействительным

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя: ФИО5, доверенность от 11.07.2008г.,

представителя ответчика: ФИО6 - главный юрисконсульт юридического отдела по доверенности от 15.09.2008г., ФИО7 - госжилинспект финотдела по доверенности № 0220 от 26.01.2007г.

от Администрации муниципального района Благовещенский район РБ, ФИО1, ФИО2, ФИО4: не явились, извещены в порядке, предусмотренном АПК РФ

от ФИО3: ФИО3 паспорт <...> выдан Благовещенским ГРОВД РБ 10.09.2003

ЗАО «Благовещенская ремонтная база флота» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным и отмене предписания Государственной жилищной инспекции РБ № ЦО-8-19914 от 07.05.2008г.

В последствие заявителем уточнены требования в порядке ст. 49 АПК РФ, заявитель просит признать предписание Государственной жилищной инспекции РБ № ЦО-8-19914 от 07.05.2008г. незаконным в части завышения тарифов за жилье, в части признания предписания незаконным о завышении тарифов по отоплению требования исключены. Уточнение судом принято в порядке ст.49 АПК РФ.

Представитель заявителя уточненные заявленные требования поддерживает.

Представитель ответчика требования не признает по мотивам, изложенным в отзыве.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований в порядке ст.51 АПК РФ были привлечены Администрация муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан, и граждане ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО3 проживающие в общежитии по адресу: <...>.

Заслушав пояснения сторон и третьего лица, рассмотрев представленные документы, суд установил.

Государственной жилищной инспекцией на основании обращения ФИО3, проживающей по адресу: <...>, ком. 519 проведена проверка правильности применения тарифов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, также выборочно проверено начисление платежей за жилое помещение и коммунальные услуги за период с января по март 2008г. по лицевым счетам ФИО1 ком. 402, ФИО2 ком. 518, ФИО4 ком. 525.

По результатам проверки составлен акт 07.05.2008г. (листы дела 7-8 том 1). В акте отражено, что при проверке начислений платежей за жилищно-коммунальные услуги по лицевым счетам граждан ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО3 за период с января по март 2008г. установлено, что начисление платы за содержание и ремонт производится по тарифу, утвержденному администрацией ЗАО «Благовещенская ремонтная база флота» и превышающему тарифы, установленные Советом муниципального района Благовещенский район. В акте указано, что сумма завышения платы за жилое помещение и коммунальные услуги за период с января по март 2008г. по лицевому счету ФИО1 составила 1215, 66 руб., по ФИО2 - 1668 руб. 41 коп., по ФИО3 - 1668 руб. 41 коп. и по ФИО4 - 1687 руб. 26 коп.

По итогам проверки Государственной жилищной инспекцией РБ вынесено предписание № ЦО-8-190014 от 07.05.2008г. в адрес собственника (балансодержателя) общежития - ЗАО «Благовещенская ремонтная база флота» о приведении тарифов на жилищно-коммунальные услуги в соответствие с частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, частью 1 статьи 682 Гражданского кодекса РФ (лист дела 7 том 1) .

Заявитель в обоснование требований о признании незаконным данного предписания жилищной инспекции ссылается на то, что установленный органами местной власти размер платы за содержание и ремонт жилых помещений распространяется только на государственный и муниципальный жилой фонд, но не регулирует размеров оплаты за содержание имущества и найм жилых помещений, находящихся в собственности физических и юридических лиц. Заявитель указывает на то, что ЗАО «Благовещенская ремонтная база флота» несет все расходы на содержание жилого фонда, находящегося в собственности предприятия, и в связи с этим устанавливает тарифы на содержание и ремонт исходя из фактических затрат. Кроме того, заявитель указывает на то, что многие жильцы общежития, в том числе ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО3 не состоят в трудовых отношениях с предприятием, в связи с чем должны занимать помещение на основании аренды у собственника жилого помещения.

Ответчик в обоснование возражений ссылается в отзыве (листы дела 29-23 том 1) на то, что граждане, первоначально заселенные в общежитие в порядке п.2.1 Положения о предоставлении жилой площади в общежитиях, утвержденного постановлением Кабинета Министров РБ № 248 от 22.12.1997г., как состоящие в трудовых отношениях с балансодержателем, так и не подлежащие в соответствии с законодательством выселению из него, должны оплачивать за пользование жилой площадью, коммунальные и другие услуги по установленным тарифам и ставкам для специализированного жилищного фонда, утвержденным органом местного самоуправления согласно ч.3 ст.156 Жилищного Кодекса РФ. Кроме того, ответчик ссылается на незаконность передачи общежития в собственность предприятия при приватизации и в связи с этим незаконность применения иных тарифов на жилищно-коммунальные услуги по сравнению с установленными тарифами для государственного и муниципального жилищного фонда.

Как следует из представленного свидетельства о государственной регистрации права от 15.10.2001г. (лист дела 9 том 1) ЗАО «Благовещенская ремонтная база флота» является собственником и балансодержателем жилого строения – общежития, расположенного по адресу: РБ, <...>. В связи с этим заявитель осуществляет деятельность по оказанию жилищно-коммунальных услуг лицам, проживающим в общежитии.

Распоряжениями директора ЗАО «Благовещенская ремонтная база флота» устанавливается стоимость за проживание в общежитии для лиц, занимающих место по договору, и не состоящих в трудовых отношениях с обществом, в частности, приказом № Р-01-12 от 14.01.2008г. утверждены тарифы на коммунальные услуги на оплату жилого помещения с 01.01.2008г., согласно которому для работников Общества оплата за жилое помещение составляет 17 руб. 50 коп. за 1 кв.м., для остальных проживающих, в том числе ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО3, оплата за жилье с учетом коммунальных услуг составляет 45 руб. 66 коп. за 1 кв.м.

Оценив выданное по результатам проведенной внеплановой проверки предписание жилищной инспекции о приведении тарифов на жилищно-коммунальные услуги в соответствие с ч.3 с.156 ЖК РФ, суд находит его правомерным по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 156 Жилищного Кодекса РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

Указанная норма Кодекса распространяет свое действие на две категории нанимателей - по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, а также на собственников, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Условия найма жилых помещений в общежитиях государственных и муниципальных предприятий регулировались специальными нормативными актами, в том числе Примерным положением об общежитиях, утв.постановлением СМ РСФСР от 11.08.1988г. № 328, Положением о порядке предоставления жилой площади в общежитиях, пользования ею, платы за жилье и коммунальные услуги, утв. Постановлением Кабинета Министров Республики Башкортостан от 22.12.1997г. № 248, Типовым договором найма жилого помещения в общежитии, утв.постановлением Правительства РФ от 26 января 2006г. № 42.

В соответствии с нормами указанных Положений, действующих в настоящий момент, плата за пользование жилой площадью, коммунальные услуги и другие услуги, предоставляемые проживающим в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда, производится по утвержденным в установленном порядке ставкам и тарифам.

Таким образом, условия проживания, права и обязанности сторон при найме жилых помещений в общежитии регулировались специальными нормами законодательства с учетом характера и статуса жилого помещения, при этом в отношениях найма жилых помещений в общежитиях государственных и муниципальных предприятий применялись регулируемые тарифы, устанавливаемые органами местного управления.

После перехода права собственности на общежитие к юридическому лицу - ЗАО «Благовещенская ремонтная база флота» в связи с приватизацией, статус жилого помещения по ул.Бр.Першиных, 4, как общежития сохранился, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, изменилась только форма собственности жилого помещения, относящегося в настоящий момент к частному жилищному фонду в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 19 Жилищного кодекса РФ.

Однако, изменение формы собственности жилого помещения не влечет изменений прежних условий договора найма жилого помещения. Это вытекает из следующих положений гражданского и жилищного законодательства.

Статья 675 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 9 Закона РФ от 24.12.1992г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего до введения в действие с 01.03.2005 года Жилищного кодекса РФ, регламентировалось, что «при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья».

Указанными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и действовавшего на момент приватизации жилищного законодательства установлены социальные гарантии для нанимателей жилых помещений, заключающиеся в том, что условия ранее заключенного договора найма продолжают действовать и после перехода права собственности на жилое помещение к иному лицу.

Поэтому, несмотря на переход права собственности на общежитие к юридическому лицу, условия оплаты за проживание в общежитии гражданами, заселившимися в общежитие в соответствии с основаниями, предусмотренными пунктом 2.1 Положения о порядке предоставления жилой площади в общежитиях, утв.постановлением Кабинета Министров РБ № 248 от 22.12.1997г., и имеющих право на сохранение договора найма помещения в общежитии, должны регулироваться в соответствии с нормами закона, установленными в отношении аналогичных объектов государственного и муниципального жилищного фонда, независимо от изменения формы собственности жилого помещения.

Указанные положения законодательства гарантируют сохранение жилищных прав граждан (в том числе граждан, заселившихся в общежитие соответствии с трудовыми отношениями до приватизации и сохраняющих свое право на проживание в общежитии после прекращения трудовых отношений) с учетом правового регулирования и социальных условий найма, действовавших до перехода права собственности на жилое помещение.

Кроме того, арбитражный суд считает, что правоотношения найма жилого помещения в общежитии должны сохраняться в отношении указанной категории граждан в соответствии с нормами найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, ещё и по той причине, что при приватизации юридического лица были нарушены нормы законодательства, касающиеся приватизации жилищного фонда.

В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 03.07.1991г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» было предусмотрено, что приватизация жилищного фонда регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Законом РФ от 24.12.1992г. № 4281-1 «Об основах федеральной жилищной политики» было предусмотрено, что при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности, жилищный фонд, находящийся в их ведении, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий (если они определены) либо передан в ведение органов местного самоуправления. Таким образом, указанные законы, действовавшие в период приватизации, не предусматривали возможности передачи жилищного фонда в собственность юридических лиц при их приватизации.

Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» было прямо установлено исключение из состава приватизируемого имущества жилищного фонда и обслуживающих его жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений предприятий и организаций.

Таким образом, общежитие по ул. Бр.Першиных, 4 в г.Благовещенске РБ было включено в уставной капитал создаваемого акционерного общества при приватизации предприятия в нарушение указанных положений законодательства о приватизации.

Данное обстоятельство привело к возникновению жилого помещения - общежития, находящегося в режиме, не урегулированном нормами жилищного законодательства.

Так, согласно статье 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшем на момент приватизации, фонд, находящийся в собственности юридических лиц, мог быть сформирован из объектов, построенных или приобретенных за счет собственных средств частных собственников. Жилищное законодательство не предусматривало возможности создания жилищного фонда, находящегося в собственности юридических лиц за счет приватизации объектов государственного жилищного фонда.

Согласно действующим положениям части 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд в зависимости от целей использования подразделяется на следующие категории: 1) фонд социального использования, предоставляемый гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) специализированный жилищный фонд, предназначенный для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых из жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии со статьей 92 Жилищного Кодекса РФ в качестве специализированного жилого помещения (в частности общежития) могут быть использованы жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондов.

Что касается предусмотренной Жилищным кодексом РФ категории жилищного фонда коммерческого использования, то есть жилых помещений, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, то к такой категории не могут быть отнесены жилые помещения, обладающие статусом общежития и предназначенные для использования в качестве специализированного жилого фонда.

В данном случае жилое помещение, имеющее статус общежития, но находящееся не в государственной или муниципальной собственности, а в частной собственности юридического лица, фактически в настоящий момент выпадает из установленного жилищным законодательством правового регулирования статуса жилого помещения, относящегося по своему целевому назначению к специализированному жилому фонду, но находящемуся в собственности юридического лица, а не в государственном или муниципальном жилищном фонде.

Таким образом, в рамках действующего жилищного законодательства возникли противоречия в определении правового режима жилого помещения по ул. Бр.Першиных, 4 в г.Благовещенске РБ со стороны его целевого использования и формы собственности.

Решением Совета муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан от 17.12.2007г. № 341/113 были утверждены цены и тарифы на жилищно-коммунальные услуги на 2008г. для нанимателей жилых помещений в муниципальном жилищном фонде.

При проведении проверки по начислению платежей жилищной инспекцией установлено превышение стоимости платы за содержание и ремонт жилого помещения по сравнению с расчетом платы по тарифам, установленным указанным решением. Превышение платы подтверждено актом проверки от 07.05.2008г. и представленными расчетами инспекции (листы дела 7-8 том 1).

В связи с этим предписание инспекции о приведении тарифов на жилищно-коммунальные услуги в соответствие с ч.3 ст.156 ЖК РФ в связи с завышением цен на жилищно-коммунальные услуги, принятое в рамках проведенной внеплановой проверки жалобы ФИО3 является правомерным.

В данном случае, заявитель необоснованно производил начисление платежей за жилищно-коммунальные услуги в отношении указанной категории жильцов без учета положений части 3 статьи 156 ЖК РФ.

Выводы инспекции по результатам проведенной проверки и соответственно принятые меры к устранению нарушений жилищных прав граждан, суд находит соответствующими требованиям гражданского и жилищного законодательства.

Оснований для удовлетворения требований заявителя суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований ЗАО «Благовещенская ремонтная база флота» о признании незаконным предписания в части завышения заявителем тарифов за жилое помещение и отмене предписания Государственной жилищной инспекции РБ № ЦО-8-19914 от 07.05.2008г. о приведении тарифов на жилищно-коммунальные услуги в соответствие с ч.3 ст.156 Жилищного кодекса РФ в этой части - отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А. Р. Аспанов