Гражданский кодекс часть 1

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа обратился в Арбитражный суд Белгородской области с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском к открытому акционерному обществу «КМАпроектжилстрой» об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения №81 от 25 января 2010 года к договору аренды от 24 мая 2007 года № 30-1/07. Просил принять дополнительное соглашение к договору аренды от 24 мая 2007 года № 30-1/07 в следующей редакции:

«Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы за пользование указанным земельным участком рассчитывается согласно расчету, прилагаемому к настоящему договору (приложение № 1)».

В платежном документе указываются следующие реквизиты: арендная плата за землю согласно договору аренды земельного участка, № договора, дата его регистрации, за какой период – год, полугодие, квартал осуществляются платежи, код земельного участка - 860 11105010 04 0000 120, ОКАТО 14440000000.

Приложение № 1 (расчет арендной платы за землю) считать неотъемлемой частью договора аренды от 24.05.2007 № 30-1/07.

Расчет арендной платы земельного участка, предоставленного ОАО «КМАпроектжилстрой» по адресу: <...>, для обслуживания нежилого здания (спортивно-оздоровительный комплекс «Грация»).

Кадастровый номер земельного участка

Общая площадь земельного участка

кв.м.

Удельный показатель кадастровой стоимости

Руб./кв.м

Кадастровая стоимость земельного участка,

руб.

Величина корректирующего коэффициента от кадастровой стоимости,

Арендная плата в месяц,

руб.

31:06:0220047:0059

1300,0

333,54

433602,00

1,5

542,0

Арендная плата составляет в месяц 542 (пятьсот сорок два) рубля.

Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с 01 января 2010 года и является неотъемлемой частью договора аренды от 24 мая 2007 года № 30-1/07.

Настоящее дополнительное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Старооскольском отделе Управления Росреестра по Белгородской области, согласно действующему законодательству».

Истец в исковом заявлении и уточнениях и дополнениях к иску пояснил, что 24 мая 2007 года истцом и ответчиком заключен договор долгосрочной аренды земельного участка № 30-1/07, по условиям которого ответчик принял в аренду земельный участок площадью 1300 кв.м., категория земель - земли поселений (под постройками), предоставленного ОАО «КМАпроектжилстрой» для обслуживания нежилого здания (спортивно-оздоровительного комплекса «Грация») по адресу: <...> в границах плана земельного участка. В договоре указано, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, соответствующего коэффициента и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка на соответствующий год не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Истец указал, что Постановлением Правительства Белгородской области от 13 июля 2009 года №247-пп утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядок и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена. В пункте 5 Постановления от 13 июля 2009 года №247-пп администрациям городских округов рекомендовано привести в соответствие с Порядком и с учетом действующего законодательства ранее заключенные договоры аренды земельных участков и утвердить решениями представительных органов муниципальных образований величину корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка. Согласно п.2 Порядка определения корректирующего коэффициента и его величины решением №387 от 29 декабря 2009 года Совет депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области утвердил корректирующий коэффициент земель оздоровительного и рекреационного значения - 1,5. Решение вступило в законную силу 01 января 2010 года. Департамент 25 января 2010 года направил в адрес ответчика дополнительное соглашение №81 от 25 января 2010 года к договору аренды от 24 мая 2007 года № 30-1/07. В соответствии с дополнительным соглашением рассчитанный истцом в соответствии с Постановлением Правительства Белгородской области и решением Совета депутатов Старооскольского городского округа размер арендной платы составляет 542 руб. в месяц. ОАО «КМАпроектжилстрой» 09 февраля 2010 года возвратило дополнительное соглашение с протоколом разногласий, согласно которого размер арендной платы в месяц, по мнению ответчика, должен составлять 271 руб. Не согласившись с условиями ответчика, истец обратился в суд с настоящим иском.

ОАО «КМАпроектжилстрой» считало заявленные требования необоснованными. В отзыве на иск пояснило, что из п. 5 Порядка следует, что конкретная ставка арендной платы устанавливается представительным органом местного самоуправления муниципальных районов и городских округов. Конкретные ставки арендной платы на территории Старооскольского городского округа были установлены решением Совет депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области №387 от 29 декабря 2009 года «Об утверждении порядка определения корректирующего коэффициента и его величины, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности». Департамент направил в адрес общества сопроводительным письмом от 25 января 2010 года спорное дополнительное соглашение № 81 от 25 января 2010 года. Однако решение Совета депутатов Старооскольского городского округа №387 от 29 декабря 2009 года было признано недействующим решением арбитражного суда по делу № А08-1397/2010-26 от 23 июня 2010 года. Ответчик считает, что у Департамента не возникло права применять при расчете арендной платы иную методику, чем та, которая была согласована сторонами в дополнительном соглашении №130 от 14 января 2009 года к договору аренды от 24 мая 2007 года № 30-1/07, и требовать внесения изменений в указанный договор аренды путем направления в адрес общества дополнительного соглашения № 81 от 25 января 2010 года к договору и обращаться в суд с настоящим иском. Ответчик указал, что Постановление Правительства Белгородской области № 247-пп не установило величину корректирующего коэффициента, а предложило муниципальным органам власти определить его конкретную величину. Величина корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, утверждена решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13 июля 2010 года № 449, вступившим в силу 17 июля 2010 года. Однако после принятия и вступления в силу данного решения дополнительное соглашение к договору с предложением согласовать иную методику и расчет размера арендной платы по договору от 24 мая 2007 года № 30-1/07 в адрес ответчика Департамент не направлял. ОАО «КМАпроектжилстрой» считало, что с учетом положений ст. 26, п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 432 ГК РФ изменение любых ранее достигнутых договоренностей, составляющих существенные условия договора, возможно только после достижения сторонами соглашения об изменении существенных условий договора и оформления их в том виде, что и сам договор, если иное не предусмотрено условиями настоящего договора. В соответствии со ст. 452, п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ и ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дополнительное соглашение, касающееся размера арендной платы и порядка её исчисления должно пройти государственную регистрацию. Незарегистрированное соглашение является незаключенным на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области – в отзыве на иск и в судебном заседании полагал, что уточненные требования истца подлежат удовлетворению. Со ссылкой на п. 3 ст. 65 ЗК РФ, п. 10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ, указал, что, поскольку новый размер арендной платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта – постановления Правительства Белгородской области № 247-пп от 13 июля 2009 года, у ответчика обязанность производить оплату по новым ставкам возникает с момента вступления в силу правового акта независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренной договором.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объёме. Полагал возможным рассмотрение спора по существу в данном судебном заседании.

Представитель ответчика уточненные исковые требования не признал. Поддержал доводы, изложенные в ранее представленном отзыве на иск и дополнительных письменных позициях. Полагал необоснованным требование о вступлении дополнительного соглашения в силу с даты принятия решения органом местного самоуправления. Считал, что в случае удовлетворения иска дополнительное соглашение может действовать с даты вступления решения суда в законную силу.

Представитель третьего лица поддержал доводы, изложенные в представленном отзыве. Считал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Просил рассмотреть данное дело по существу.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца, ответчика, третьего лица суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, постановлением главы муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район» Белгородской области №3880 от 14 августа 2006 года земельный участок площадью 1300 кв.м, расположенный по адресу <...> предоставлен в аренду ОАО «КМАпроектжилстрой» для обслуживания спортивно-оздоровительного комплекса «Грация».

24 мая 2007 года истцом и ответчиком заключен договор долгосрочной аренды земельного участка № 30-1/07, по условиям которого ответчик принял в аренду земельный участок площадью 1300 кв.м., категория земель - земли поселений (под постройками), предоставленного ОАО «КМАпроектжилстрой» для обслуживания нежилого здания (спортивно-оздоровительного комплекса «Грация») по адресу: <...> в границах плана земельного участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью.

Договор долгосрочной аренды земельного участка заключен сторонами с 07 апреля 2007 года по 07 апреля 2056 года (п.2.1 договора).

В п.3.1 договора стороны установили размер арендной платы в сумме 266 руб. 14 коп.

Согласно п.3.4 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, соответствующего коэффициента и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка на соответствующий год не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

По акту приема-передачи от 24 мая 2007 года земельный участок передан арендатору.

Дополнительным соглашением от 14 января 2009 года № 130 к договору аренды от 24 мая 2005 года № 30-1/07 стороны изменили размер арендной платы за пользование указанным земельным участком, указав, что размер аренды рассчитывается согласно расчету, прилагаемому к договору. В соответствии с названным приложением размер арендной платы составил 271 руб. в месяц и рассчитывался исходя из общей площади земельного участка (1 300 кв. м), удельного показателя кадастровой стоимости (333,54 руб./кв. м), кадастровой стоимости земельного участка (433602 руб.), налоговой ставки (1,5 %), переводного коэффициента к ставке земельного налога (0,5), коэффициента территориальной зоны (1,0).

Постановлением Правительства Белгородской области от 13 июля 2009 года №247-пп утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядка и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 5 Порядка, размер арендной платы определяется по формуле:

Аг = УПКС x S x К(%), где:

Аг - размер арендной платы за использование земельного участка в год;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м. земельного участка;

S - площадь земельного участка;

К(%) - величина в процентах от кадастровой стоимости по видам функционального использования земель.

Порядок определения указанного коэффициента (К(%)) и его значение устанавливаются в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, дифференцировано с учётом видов их функционального использования решениями представительных органов местного самоуправления городских округов, если иное не предусмотрено другими нормативными правовыми актами РФ и Белгородской области. При этом, значение данного коэффициента не может быть менее 1,5.

В пункте 5 Постановления Правительства администрациям городских округов рекомендовано привести в соответствие с Порядком и с учетом действующего законодательства ранее заключенные договоры аренды земельных участков и утвердить решениями представительных органов муниципальных образований величину корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка.

Пунктом 17 Порядка установлено, что договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, заключенные до вступления в силу настоящего Порядка, подлежат приведению в соответствие с ним согласно действующим нормативным документам.

Во исполнение рекомендаций, указанных в п. 5 Постановления Правительства Белгородской области от 13 июля 2009 года №247-пп, решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 29 декабря 2009 года № 387 такой коэффициент был установлен - 1,5%.

Департамент 25 января 2010 года направил в адрес ответчика дополнительное соглашение №81 от 25 января 2010 года к договору аренды от 24 мая 2007 года № 30-1/07. В соответствии с дополнительным соглашением рассчитанный истцом в соответствии с Постановлением Правительства Белгородской области и решением Совета депутатов размер арендной платы составляет 542 руб. в месяц.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения, пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы за пользование указанным земельным участком рассчитывается согласно расчету, прилагаемому к настоящему договору».

Как следует из приложения, размер арендной платы составляет 542 руб. в месяц:

Кадастровый номер земельного участка

Общая площадь земельного участка

кв.м.

Удельный показатель кадастровой стоимости

Руб./кв.м

Кадастровая стоимость земельного участка,

руб.

Величина корректирующего коэффициента от кадастровой стоимости,

Арендная плата в месяц,

руб.

31:06:0220047:0059

1300,0

333,54

433602,00

1,5

542,0

В п. 3 предложено приложение № 1 (расчет арендной платы за землю) считать неотъемлемой частью договора аренды от 24 мая 2007 года № 30-1/07.

Согласно п. 4, п. 5 предлагалась установить, что настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с 01 января 2010 года, является неотъемлемой частью договора аренды от 24 мая 2007 года № 30-1/07 и подлежит обязательной государственной регистрации права в Старооскольском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области, согласно действующему законодательству.

ОАО «КМАпроектжилстрой» 09 февраля 2010 года возвратило дополнительное соглашение с протоколом разногласий, согласно которого указало, что размер арендной платы в месяц должен составлять 271 руб. Пункт 3 дополнительного соглашения № 81 от 25 января 2010 года исключить, а пункт 4 изложить в следующей редакции: «Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами и является неотъемлемой частью договора аренды от 24 мая 2007 года № 30-1/07. Условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон, возникшим с 01 января 2010 года».

Не согласившись с условиями ОАО «КМАпроектжилстрой», 25 февраля 2010 года Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в суд с настоящим иском.

Данный спор фактически является спором о внесении изменений в договор аренды земельного участка, в частности, в условие договора об арендной плате.

По ходатайству ответчика, определением суда от 20 апреля 2010 года, производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делу № 3-03/2010 по заявлению ОАО «КМАпроектжилстрой» об оспаривании нормативного акта – постановления Правительства Белгородской области № 247-пп от 13 июля 2009 года (Белгородский областной суд) и по делу № А08-1397/2010-26 по заявлению ОАО «КМАпроектжилстрой» об оспаривании нормативного правового акта органа местного самоуправления – решения Совета депутатов Старооскольского городского округа № 387 от 29 декабря 2009 года.

Решением Белгородского областного суда от 05 апреля 2010 года по делу № 3-03/2010, оставленным без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 09 июня 2010 года, ОАО «КМАпроектжилстрой» отказано в удовлетворении заявления о признании противоречащим федеральному законодательству и недействующим со дня принятия пункта 5 в части постановления Правительства Белгородской области от 13 июля 2009 года № 247-пп «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена», пункта 2 в части, пункта 5 в части, пунктов 3, 9 Порядка.

Отказывая в удовлетворении заявления ОАО «КМАпроектжилстрой», суд исходил из того, оспариваемый заявителем акт принят в пределах компетенции, предоставленной субъекту Российской Федерации, и пришел к выводу о том, что пункт 5 Постановления в оспариваемой части не противоречит федеральному законодательству, поскольку носит рекомендательный характер и не обязывает администрации муниципальных районов и городских округов области при установлении размеров арендных платежей, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, руководствоваться утвержденной на территории области кадастровой стоимостью земель, а также указанным Порядком.

Судами сделан вывод о том, что не нарушаются оспариваемыми нормами и основные принципы определения размера арендной платы, установленные федеральным законодательством, поскольку:

1) оспариваемым актом он устанавливается с учетом удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м. земельного участка, площади земельного участка и величины (в процентах) от кадастровой стоимости по видам функционального использования земель(п. 5 Порядка), что соответствует требованиям принципа экономической обоснованности определения размера арендной платы земель;

2) арендная плата не превышает более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, как того требует принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей.

Также отмечено, что принятие местным органом самоуправления решения руководствоваться названным Порядком и при определении размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, зависит исключительно от усмотрения данного органа. Обладая публично – властными полномочиями на соответствующем территориальном уровне, эти органы конституционно независимы от органов государственной власти.

Отказывая в удовлетворении заявления в части обжалования пунктов 2, 3, 5, 9 Порядка, суд, на основании анализа положений федерального и областного законодательства, исходил из того, что положения указанных норм, устанавливающих порядок расчета размера арендной платы и его индексации, приняты в пределах полномочий органом государственной власти субъекта Российской Федерации, прав и законных интересов заявителя не нарушают, поскольку требования нормативных правовых актов, имеющих большую юридическую силу не противоречат.

Также в решении Белгородского областного суда отмечено, что стороны договора, руководствуясь предписанным размером арендной платы в зависимости от основания возникновения права аренды (пункты 3-7 Порядка), не вправе применять другой размер арендной платы. Из представленных заявителем дополнительных соглашений, находящихся в стадии заключения, к 17 договорам аренды земель, государственная собственность на которые не разграничена, следует выполнение расчета размера арендной платы на 2010 год по формуле пункта 5 Порядка.

Принимая во внимание долгосрочный характер договоров аренды; обесценивание сумм арендной платы; назначение арендной платы, выступающей в качестве источника формирования соответствующих бюджетов, такое правовое регулирование обеспечивает соотношение принципа свободы договора и принципом равенства арендаторов, баланса публичных и частных интересов.

Также судом признано: то обстоятельство, что определенные в дополнительных соглашениях к договорам аренды, размера арендной платы на 2010 год по некоторым земельным участкам значительно выросли, о противоречии оспариваемых норм нормативного правового акта требованиям федерального законодательства само по себе свидетельствовать не может. В этой связи признано необоснованным и утверждение об угрозе нарушения его прав заявителя, подписавшего дополнительные соглашения с протоколами разногласий.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 30 июня 2010 года по делу № А08-1397/2010-26 требования ОАО «КМАпроектжилстрой» удовлетворены, решение Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области № 387 от 29 декабря 2009 года «Об утверждении порядка определения корректирующего коэффициента и его величины, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» признано недействующим как несоответствующее ст. 65 Земельного кодекса российской Федерации и Постановлению Правительства Белгородской области № 247-пп от 13 июля 2009 года.

Решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13 июля 2010 года № 449 «Об утверждении величины корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельного участка» установлено значение корректирующего коэффициента.

Как установлено пунктом 4, данное решение вступает в силу со дня его официального опубликования. Решение Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13 июля 2010 года № 449 опубликовано в газете «Оскольский край» 17 июля 2010 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 27 августа 2010 года по аналогичному спору по делу А08-1116/2010-8 в иске Департаменту было отказано. Отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции Федеральный арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 09 марта 2011 года указал, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.2 ст.450 ГК РФ).

В силу п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

То есть, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Как указано, Постановлением Правительства Белгородской области от 13 июля 2009 года №247-пп утвержден «Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена».

На основании этого нормативного акта Департамент и просит внести изменения в договор аренды в части размера арендной платы и суд должен был при рассмотрении данного спора руководствоваться названным нормативным актом.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с подпунктом «д» пункта 2 статьи 21 Федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.

Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом, согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Исследовав представленные в материалы дела дополнительное соглашение, протокол разногласий и переписку сторон, суд установил факт соблюдения Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области требований пункта 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Статья 3 Закона № 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы.

То есть стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Обосновывая необходимость внесения изменений в договор аренды, истец указывает на принятые нормативные акты, регулирующие методику расчета арендной платы.

Причем решением Белгородского областного суда постановление Правительства Белгородской области № 247-пп от 13 июля 2009 года признано соответствующим ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из представленного дополнительного соглашения № 81 от 25 января 2010 года к договору аренды от 24 мая 2007 года № 30-1/07 и Приложения № 1 к нему следует, что Департаментом произведен расчет размера арендной платы, подлежащей оплате ответчиком в 2010 году, исходя из Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Белгородской области № 247-пп от 13 июля 2009 года.

В результате применения этого расчета произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и порядка (способа) расчета арендной платы, являющегося существенным условием договора.

Принятие нового Порядка определения размера арендной платы является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключения договора аренды от 24 мая 2007 года № 30-1/07, поскольку при его заключении стороны объективно не могли предвидеть подобные изменения, касающиеся размера и порядка определения арендной платы, являющейся существенным условием договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 2 той же статьи установлено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Постановление Правительства Белгородской области от 13 июля 2009 года № 247-пп, в части установления коэффициента 1,5, носит рекомендательный характер, а указанный коэффициент подлежит применению с момента вступления в действие решения Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13 июля 2010 года № 449 (то есть с 17 июля 2010 года), поскольку ранее принятое решение Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 29 декабря 2009 года № 387 признано недействительным на основании вступившего в силу судебного акта по делу № А08-1397/2010-26.

Следовательно, новый размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 24 мая 2007 года № 30-1/07 подлежит применению с даты вступления в силу решения Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13 июля 2010 года № 449 (то есть с 17 июля 2010 года), что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09. Содержащееся в указанном постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Соглашения по условиям дополнительного соглашения №81 от 25 января 2010 года стороны не достигли.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие в совокупности всех условий, поименованных в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, уточненные исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области подлежат удовлетворению, с учетом даты вступления в силу решения Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13 июля 2010 года № 449.

Сторонам разъяснялось, что дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (п. 2 ст. 268 АПК РФ).

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, оценивая все представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд считает заявленный иск с учетом представленных уточнений подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика, поскольку спор доведен до суда по его вине. Истец при подаче искового заявления государственную пошлину не уплачивал, поскольку на основании НК РФ, освобожден от уплаты госпошлины. Государственная пошлина за рассмотрение данного спора составляет 4 000 руб. и подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Уточненные исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа к ОАО «КМАпроектжилстрой» об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 24.05.2007 № 30-1/07, удовлетворить.

Принять дополнительное соглашение к договору аренды от 24.05.2007 № 30-1/07 в следующей редакции:

«Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции:

Приложение № 1 (расчет арендной платы за землю) считать неотъемлемой частью договора аренды от 24.05.2007 № 30-1/07.

Кадастровый номер земельного участка

Общая площадь земельного участка

кв.м.

Удельный показатель кадастровой стоимости

Руб./кв.м

Кадастровая стоимость земельного участка,

руб.

Величина корректирующего коэффициента от кадастровой стоимости,

Арендная плата в месяц,

руб.

31:06:0220047:0059

1300,0

333,54

433602,00

1,5

542,0

Арендная плата составляет в месяц 542 (пятьсот сорок два) рубля.

Настоящее дополнительное соглашение действует с 17 июля 2010 года и является неотъемлемой частью договора аренды от 24.05.2007 № 30-1/07.

Взыскать с ОАО «КМАпроектжилстрой» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения решения через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Каверина М. П.