АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2016 года

Полный текст решения изготовлен 15 июля 2016 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Кавериной М. П.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и видеозаписи секретарём судебного заседания Картамышевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Комсомольского сельского поселения муниципального района "Белгородский район"  Белгородской области (ИНН 3102020820, ОГРН 1063130000889) к

предпринимателю Романовой Г.Г. (ИНН 381803606600, ОГРН 305313036000031),

третье лицо: Администрация Белгородского района Белгородской области

о расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое помещение и взыскании 75 559 руб. 50 коп., 

при участии:

от истца: Каширин О.Ю., глава администрации, паспорт,

от ответчика: Романова Г.Г., паспорт; Куликов В.А., доверенность о 01.06.2016,

от третьего лица: Дмитренко Е.А., доверенность от 01.06.2016,

установил:

Администрация Комсомольского сельского поселения муниципального района "Белгородский район" Белгородской области обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Романовой Г.Г. о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 января 2008 года, обязании освободить занимаемое помещение, площадью 23,16 кв.м., расположенное по адресу: ул. Центральная, д.2, п. Комсомольский, Белгородский район, Белгородская область и взыскании 50 524 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате, 25 035 руб. 10 коп. неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

В обоснование заявленных требований истец сослался на существенное нарушение  ответчиком обязательств по договору аренды.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что спор между сторонами возник в связи с отсутствием у истца полного пакета документов об оплате ответчиком аренды, в том числе для зачета в счет арендной платы денежных средств, затраченных арендатором на установку окон. Судом также установлено, что договорные отношения между сторонами прекращены.  Обращение в суд было вызвано отсутствием соглашения о расторжении договора, а также при фактическом освобождении помещения арендатором в декабре 2015 года, возврат помещения не был оформлен актом.

По результатам исследования представленных ответчиком доказательств и в связи с обследованием освобожденного ответчиком помещения, истец зачел в счет оплаты аренды стоимость оплаченных ответчиком денежных средств за установку окон и отказался от требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01 января 2008 года  и обязании освободить занимаемое нежилое помещение, площадью 23,16 кв.м., расположенное по адресу: Белгородская область, Белгородский район, п. Комсомольский, ул. Центральная, д.2.            

Определением суда от 13 июля 2016 года производство по указанным требованиям прекращено.

Ответчик в отзыве на иск подтвердил факт заключения и исполнения договора аренды с 01 января 2008 года по 27 декабря 2015 года. Считал, что задолженность ответчика составляет 1 548 руб. Ввиду ничтожности договора, полагал, что оснований к взысканию договорной неустойки не имеется. Заявил об истечении срока исковой давности. С учетом обращения истца в суд 14 марта 2016 года, срок исковой давности относительно требований за период, предшествующий 14 марта 2013 года, считал пропущенным.

Судом оказано ответчику содействие в истребовании доказательств, с целью проведения сторонами сверки расчетов по договору аренды. Представитель ответчика в судебном заседании представил расчет суммы неустойки с учетом всех платежных документов, исключив из расчета комиссии банка. По расчету ответчика его задолженность по договору аренды составляет 1 674 руб., договорная неустойка за период с 25 июня 2013 года по 25 декабря 2015 года составляет 1 159 руб. 19 коп. На дату рассмотрения дела неустойка составила 1 250 руб. 09 коп.

По результатам представления ответчиком и УФК по Белгородской области доказательств оплаты аренды, а также в соответствии с Положением о сдаче в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности  Комсомольского сельского поселения,  утвержденного решением Земского собрания сельского поселения  №87 от 30 октября 2015 года Глава администрации поселения уточнил в порядке ст. 49 АПК РФ заявленные требования. Просил взыскать с ответчика 1 674 руб. задолженности по договору аренды, 1 250 руб. 09 коп. договорной неустойки.

Поскольку уменьшение исковых требований не нарушает прав ответчика, в силу ст. 49 АПК РФ уточненное требование истца принято к рассмотрению.

Представитель Администрации Белгородского района по существу принимаемогорешения полагался на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании уточненные требования в части взыскания долга и неустойки не оспорил.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 01 января 2008 года между Администрацией Комсомольского сельского поселения Белгородского района Белгородской области (арендодатель) и предпринимателем Романовой Г.Г. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 23, 16 кв.м, расположенного по адресу: Белгородский район, п.Комсомольский, ул. Центральная, 2, под стоматологический кабинет, по условиям которого и по акту приема-передачи истец передал помещение, а ответчик обязался своевременно вносить арендную плату.

В пункте 6.1 договора стороны определили, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев, с возможностью пролонгации на тот же срок и на тех же условиях.

Как следует из акта от 01 января 2008 года, на момент приема-передачи состояние помещения было пригодным для его эксплуатации под стоматологический кабинет.

Таким образом, арендодатель полностью исполнил взятые на себя обязательства по договору аренды.

В ходе рассмотрения дела представитель истца пояснил, что спорное помещение фактически было освобождено ответчиком 27 декабря 2015 года, акт приема-передачи не был подписан. В настоящее время спорное помещение администрация предоставляет Водоканалу для приема граждан. Из пояснений главы администрации Комсомольского сельского поселения следует также, что обращение в суд последовало в отсутствие платежных документов об оплате аренды и не передача арендатором помещения по акту.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды  арендодатель  обязуется предоставить арендатору имущество за плату  во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая доводы ответчика о недействительности договора аренды, суд исходит из  следующего.

В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) юридические лица  приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и своем интересе. Они  свободны в установлении своих прав  и обязанностей на основе договора.

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №13 от 25 января 2013 года "О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ №73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. Договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Право собственности на нежилое здание, в котором находится арендуемое помещение, зарегистрировано Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  01 августа 2008 года.

Таким образом, в спорный период объект принадлежал истцу на праве собственности.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из материалов дела, полномочия собственника в отношении арендуемого предпринимателем муниципального имущества осуществляет Администрация Комсомольского сельского поселения муниципального района "Белгородский район"  Белгородской области.

Согласно пункту 1 статьи 130 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. Статьей 132 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, а также решают иные вопросы местного значения.

Правовой статус и полномочия органов местного самоуправления определены Федеральным законом от 01 января 2008 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в редакции действовавшей на период заключения договора аренды. Из содержания терминов и понятий, приведенных в статье 2 указанного Закона, следует, что к вопросам местного значения относятся вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией РФ и настоящим Федеральным законом осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно.

Суд учитывает, что помещение было сдано Администрацией Комсомольского сельского поселения муниципального района "Белгородский район"  Белгородской области в аренду 01 января 2008 года под стоматологический кабинет.

Таким образом, органы местного самоуправления осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими в Российской Федерации.

При этом указанное требование не ограничивает права собственника арендуемого нежилого помещения Администрации Комсомольского сельского поселения муниципального района "Белгородский район" , не нарушает положений статей 130 и 132 Конституции Российской Федерации, поскольку установлено законодателем в целях осуществления государственного контроля по соблюдению антимонопольного законодательства.

Системный анализ вышеприведенных норм права в совокупности со статьей 447 ГК РФ свидетельствует об установленном законодательством о конкуренции запрете органам местного самоуправления передавать муниципальное имущество отдельным хозяйствующим субъектам без осуществления публичных процедур.

Согласно части 1 статьи 4 ГК РФ, действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Частью 2 статьи 422 ГК РФ, предусмотрено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

 Между тем, спорный договор от 01 января 2008 года заключен до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов. Закон № 108-ФЗ не содержит указания на то, что его действие распространяется на отношения, возникшие до его принятия.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном случае договор аренды заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается, возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок (статья 610 ГК РФ).

Как указано в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Судом установлено и сторонами не опровергалось, что после окончания действия договора арендатор продолжил пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны администрации сельского поселения.

Оценив условия договора аренды, суд пришел к выводу о том, что воля сторон на заключение договора аренды спорного имущества сформирована и выражена при подписании договора аренды до вступления в силу норм, предписывающих предоставление имущества в аренду путем проведения конкурса либо аукциона, именно тогда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды недвижимого имущества, произошла фактическая передача имущества в пользование ответчику, который осуществлял его до конца декабря 2015 года и обязан был оплачивать аренду за пользование этим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В соответствии с п.2.4.5- 2.4.6 договора аренды Предприниматель обязался нести расходы на содержание имущества и поддерживать его в полной исправности, надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества и принимать долевое участие в капитальном ремонте, производимом арендодателем.

Согласно п.2.3.1 договора аренды Предприниматель принял вправе производить неотделимые улучшения арендованного имущества только с согласия арендодателя. При этом стоимость неотделимых улучшений не возмещается.

В рассматриваемом случае, 16 июня 2013 года Предприниматель обратился к главе администрации Комсомольского сельского поселения за разрешением замены старых оконных блоков на новые пластиковые в счет арендной платы.

Главой администрации Комсомольского сельского поселения дано согласие, бухгалтеру администрации указано сделать перерасчет.

11 сентября 2013 года Предприниматель заключил договор на установку пластиковых окон в арендуемом помещении. Согласно счета и товарной накладной от 12 ноября 2013 года стоимость окон и их установки составила 24 400 руб., оплата материалов на установку наличников - 3 600 руб., которые были оплачены предпринимателем.

Согласно ст.ст. 1, 2 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По общему правилу ст. 422 ГК РФ условия договора определяются  по усмотрению сторон. Стороны также вправе самостоятельно изменить обязательство в порядке, не противоречащем закону.

Взаимосвязанные положения п. 1 ст. 616 ГК РФ, ст. 410 ГК и соглашения сторон о зачете расходов ответчика на установку новых окон в счет арендной платы позволяют сделать вывод о состоявшемся зачете арендной платы.

В ходе рассмотрения дела представитель истца наличие зачета не оспорил. Глава администрации сельского поселения подтвердил, что при осмотре помещения имелись в наличии пластиковые окна, установленные арендатором, включая наличники.

В силу п.3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.3.1 – 3.2 договора арендная плата за предоставляемое в аренду муниципальное имущество определена в приложении к договору и вносится ежемесячно до 25 числа отчетного месяца в бюджет Комсомольского сельского поселения.

Истец требует взыскания с ответчика задолженности по арендной плате из расчета 2 084 руб. 40 коп. ежемесячно, что является правом истца и не нарушает прав ответчика. Суд лишен возможности выйти за пределы заявленных требований.

По расчету суда и сторон задолженность ответчика за период с марта 2013 года по декабрь 2015 года составляет 1 674 руб.

В соответствии со ст.ст. 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Ответчиком в нарушение указанной нормы в суд не представлено доказательств внесения полной оплаты арендных платежей.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства согласно ст. 71 АПК РФ во взаимной связи и совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца в указанной части.

Следовательно, в соответствии со ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ с ответчика  подлежит взысканию 1 674 руб. задолженности по договору аренды нежилого помещения, в связи с чем, требования истца в этой части правомерны и подлежат удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика  1 250 руб. 09 коп. договорной неустойки, начисленной с 25 июня 2013 года по 13 июля 2016 года.

В соответствии со  ст. 329 ГК РФ обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Согласно п.4.1 договора аренды за неисполнение обязательства по оплате аренды (п.2.4.2 договора) арендатор уплачивает в бюджет пени от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Суд рассматривает требования истца с учетом действующего Положения о сдаче в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности  Комсомольского сельского поселения,  утвержденного решением Земского собрания сельского поселения  №87 от 30 октября 2015 года.

Учитывая, что ответчик надлежащим образом не исполнял обязанность по оплате аренды, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение договорных обязательств является обоснованным.

Расчет неустойки, произведенный сторонами, судом принят.

При таких обстоятельствах, суд считает обоснованным исходить из имеющихся в деле доказательств, и взыскать с ответчика 1 250 руб. 09 коп. договорной неустойки, начисленной с 25 июня 2013 года по 13 июля 2016 года.

Государственная пошлина за рассмотрение данного спора составляет  2 000 руб. и подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, оставшаяся сумма государственной пошлины подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с предпринимателя Романовой Г.Г. (ИНН 381803606600, ОГРН 305313036000031) в пользу Администрации Комсомольского сельского поселения муниципального района "Белгородский район"   Белгородской области (ИНН 3102020820, ОГРН 1063130000889) 1 674 руб. долга, 1 250 руб. 09 коп. неустойки, 2 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по государственной пошлине, а всего 4 924 руб. 09 коп.

Выдать Администрации Комсомольского сельского поселения муниципального района "Белгородский район" Белгородской области справку на возврат из федерального бюджета 1 022 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья                                                                                                М.П.Каверина