Гражданский кодекс часть 1

Решения арбитражных судов. Электронное правосудие // .b-popupDocumentBody{ font-size: 12px; font-family: arial,sans-serif; } .b-popupDocumentBody .text{ color: #383c45; padding: 0 20px 20px 20px; } .b-popupDocumentBody .text h1, .b-popupDocumentBody .text h2, .b-popupDocumentBody .text h3, .b-popupDocumentBody .text h4, .b-popupDocumentBody .text h5, .b-popupDocumentBody .text h6 { margin: 10px 0; text-align: center; background: none; color: #383c45; } .b-popupDocumentBody .text p{ margin: 10px 0; } .b-popupDocumentBody .image{ text-align: center; padding: 20px 20px 0 20px; margin-bottom: 40px; } ////

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Белгород

Дело № А08-2257/2017

Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен 20 июня 2017 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Кавериной М. П.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и видеозаписи секретарём судебного заседания Каратмышевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) к предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании освободить нежилое помещение; взыскании 473 173 руб. 03 коп.,

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 11.11.2016,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 08.02.2017,

установил:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (далее также КИЗО администрации города) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к предпринимателю ФИО1 (далее также Предприниматель) о расторжении договора аренды нежилого помещения №7471 от 31 октября 2014 года, общей площадью 35,88 кв.м., расположенное по адресу: <...>, предназначенное для размещения магазина промышленных товаров; обязании освободить нежилое помещение муниципального фонда г. Белгорода, общей площадью 35,88 кв.м, расположенное по адресу: <...> предназначенное для размещения магазина промышленных товаров и передать его по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу; взыскании 243 744 руб. 85 коп. основного долга по оплате арендных платежей за период с 31 октября 2014 года по 22 марта 2017 года, 229 428 руб. 18 коп. договорной неустойки за период с 21 ноября 2014 года по 22 марта 2017 года.

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что на основании протокола №2/4 от 18 декабря 2012 года аукциона по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения на срок до 19 декабря 2017 года, сторонами заключен договор аренды. Договоры аренды помещения площадью 35,88 кв.м заключались каждые 11 месяцев. Истец исполнил обязательства по договору, помещение было передано ответчику по акту. Срок последнего договора аренды №7471 от 31 октября 2014 года истек 01 октября 2015 года. По условиям договора арендатор вправе подать заявку на заключение нового договора, в противном случае договор считается расторгнутым с момента окончания срока его действия. Истец пояснил, что заявка от арендатора на заключение нового договора аренды не поступала, тем не менее, истец, как и ответчик не проявили инициативы по прекращению договорных отношений. Арендатор продолжал использовать помещение площадью 35,88 кв.м, частично вносил арендную плату. Арендодатель считал договор продленным на срок до 19 декабря 2017 года. Ссылаясь на статьи 614, 619 ГК РФ, пункт 3.2 договора аренды, установившего арендную плату в размере 13 749 руб. 93 коп., и нарушение ответчиком обязательства по оплате аренды в срок, истец 05 декабря 2016 года направил ответчику заказным письмом претензию с требованием уплатить задолженность и пени до 10 января 2017 года, предупредив о расторжении договора аренды и обращении в суд.

В ходе рассмотрения дела истец уточнял заявленные требования в части взыскания долга и неустойки. В соответствии со ст. 49 АПК РФ просил взыскать с ответчика 276 245 руб. 45 коп. основного долга по арендной плате за период 31 октября 2014 года по 22 марта 2017 года, 297 030 руб. 31 коп. неустойки за период с 21 ноября 2014 года по 22 марта 2017 года. В остальной части заявленные требования поддержал.

Предприниматель ФИО1 считал требования истца необоснованными. В отзыве на иск пояснил, что платежи вносил регулярно. Указал, что аукцион по продаже права на заключение договоров аренды производился в отношении помещения общей площадью 106,5 кв. м, сроком до 19 декабря 2017 года, арендная плата в месяц составляла 22 449 руб. 67 коп. На основании протокола сторонами был заключен договор аренды №6588 от 01 января 2013 года нежилого помещения, расположенного в <...> общей площадью 106,5 кв. м, для размещения магазина промышленных товаров. В последующем сторонами было подписано дополнительное соглашение от 06 января 2013 года, согласно которому изменена площадь арендуемого помещения на 35,88 кв. и пересчитана арендная плата в месяц - 7 563 руб. 32 коп. Срок действия дополнительного соглашения с 06 января 2013 года до 19 декабря 2017 года. Ссылаясь на ст. 448 ГК РФ ответчик считал договоры аренды от 14 января 2014 года и 31 октября 2014 года заключенными в отношении помещения, не включенного в аукционную документацию, в связи с чем, ничтожными. Полагал, что размер арендной платы, указанной в дополнительном соглашении должен действовать в правоотношениях сторон до 19 декабря 2017 года. Ответчик сослался на отчет оценщика, согласно которому стоимость аренды 1 м2 составила 7 176, 82 руб. арендной площади помещений 87,49 кв.м, по ул.Щорса, 24 из расчета 17 460, 38 : 87,49 кв.м х 35,88 м = 7 176, 82 руб. в месяц без НДС, что, по мнению ответчика, соответствует цене 1 кв.м арендованной по результатам аукциона площади 22 449 руб. 67 коп.: 106,5 кв.м = 210 795 х 35,88 кв.м = 7 563 руб. с НДС , без НДС 6 202 руб. Ответчик пояснил, что Управление Росреестра по Белгородской области уведомило об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах истца на сданное в аренду помещение. Ответчик указал, что в техническом паспорте помещения от 01 декабря 2015 года площадь арендуемого помещения не соответствует указанной в протоколе аукциона и договоре аренды. Считал, что переплата арендных платежей за 2013 год, переходит на оплату аренды за 2014 и 2015 годы.

Истец в письменных позициях по доводам Предпринимателя считал доводы ответчика о распространении действия дополнительного соглашения от 06 января 2013 года за пределы срока действия договора №6588 от 01 января 2013 года необоснованными. Договор аренды, заключенный по результатам торгов предусматривал повышение арендной платы. Однако арендодатель размер арендной платы не повышал до 01 января 2014 года. 31 октября 2014 года сторонами был заключен новый договор аренды нежилого помещения №7471, согласно которому арендная плата в месяц составляет 13 749 руб. 93 коп. Договор подписан сторонами добровольно, без протоколов разногласий, ответчиком не оспорен, недействительным в судебном порядке не признан, изменений в договор не вносилось. Считал, что договор подлежит исполнению в силу статей 309, 310 ГК РФ. Истец сослался на пункт 9 статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ от 26 июля 2006 года «О защите конкуренции» и пояснил, что по истечении срока договора аренды, заключение договора аренды на новый срок с арендатором надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения аукциона, если иное не установлено договором, и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. При этом размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта. По смыслу Закона оценка требуется для установления достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки цены на момент совершения соответствующей сделки. Арендодатель на дату совершения сделки должен обладать сведениями о достоверной и рекомендуемой цене, полученной в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности. Согласно статье 12 названного Закона рыночная стоимость, определенная в отчете оценщика, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключениями, предусмотренными законодательством. На момент заключения договора №7471 от 31 октября 2014 года шестимесячный срок с даты составления отчета оценщика №797 от 30 декабря 2013 года истек, указанная в нем величина стоимости объекта оценки не могла считаться достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки. В связи с чем, для определения актуального (достоверного и рекомендуемого) на момент заключения договора размера арендной платы арендодатель применил отчет №1331 от 11 июня 2014 года. Истец сослался на судебную практику, постановления Девятого ААС от 05 декабря 2011 года №09АП-28986/11 и Одиннадцатого ААС от 29 марта 2012 года №11АП-429/12 и пояснил, что отчеты ответчиком не оспорены.

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал. Считал отчет оценщика, представленный истцом не применимым к правоотношениям сторон. Просил исковые требования удовлетворить, пояснил, что требование о взыскании неустойки соответствует размеру 0,3% годовых, определенному в договоре.

Ответчик иск не признал, считал, что задолженность отсутствует, оснований к начислению неустойки не имеется. Размер начисленной неустойки считал несоразмерным последствиям нарушения обязательства и в случае ее взыскания, подлежащим снижению.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

18 декабря 2012 года протоколом №2/4 комиссии по аренде муниципального имущества и проведению торгов признан несостоявшимся аукцион по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу <...> общей площадью 106,5 кв.м. Принято решение заключить договор аренды с единственным участником аукциона предпринимателем ФИО1

Согласно протоколу право на заключение договоров аренды помещения единственным участником аукциона приобретено по начальной цене 67 734 руб. За вычетом суммы задатка ответчик обязался внести стоимость в течение пяти дней. Срок права на заключение договоров аренды нежилого помещения составляет 5 лет до 19 декабря 2017 года.

01 января 2013 года между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №6588, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение муниципального фонда г. Белгорода, общей площадью 106,5 кв. м, расположенное по адресу: <...> для размещения магазина промышленных товаров, а арендатор обязался своевременно и полностью платить арендную плату (пункты 1.1 и 3.1 договора).

В статье 3 договора ответчик принял на себя обязательство вносить ежемесячные арендные платежи не позднее двадцатого числа отчетного месяца, указанные в приложении к договору. Арендная плата в сумме 22 449 руб. 67 коп. без НДС в месяц, исчислена из расчета 281 руб. 06 коп. за кв. метр, определенных отчетом об оценке рыночных ставок арендных платежей за пользование муниципальными нежилыми помещениями города Белгорода составленного в отношении имущества, находящегося во владении муниципалитета г.Белгорода по заказу КИЗО по состоянию на 09 июля 2012 года ЗАО Торгово-промышленная компания «ПСВ». К расчету арендной платы применен понижающий коэффициент 0,75%, установленный Решением Совета депутатов города Белгорода №463 от 29 марта 2011 года "Об утверждении положения об аренде муниципального имущества городского округа "Город Белгород" (в действующей редакции).

В ходе рассмотрения дела представитель истца пояснял, что уплаченная по результатам торгов сумма 67 734 руб. являлась арендной платой за 2013 года, а платежи, внесенные Предпринимателем в 2013 году, были предоплатой за последующие периоды.

В абзаце 3 пункта 18 Постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от 17 ноября 2011 года разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы, таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы утверждаются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

В данном случае из протокола №2/4 комиссии по аренде муниципального имущества и проведению торгов от 18 декабря 2012 года и заключенного сторонами договора аренды №6588 от 01 января 2013 года следует, что по результатам торгов единственным участником аукциона приобретено по начальной цене за 67 734 руб. право на заключение договоров аренды помещения, а в договоре стороны предусмотрели периодические арендные платежи, размер которых регулируется органами местного самоуправления.

По акту приема-передачи 01 января 2013 года ответчик принял помещение площадью 106,5 кв.м. Как следует из акта, на момент передачи техническое состояние помещения было удовлетворительным, соответствующим требованиям по его эксплуатации.

Таким образом, арендодатель исполнил взятые на себя обязательства по договору. Претензий к Комитету с момента передачи помещения со стороны арендатора не поступало.

Договор №6588 заключен на срок с 01 января 2013 года по 01 декабря 2013 года (п.7.1 договора). Стороны договорились, что договор аренды подлежит перезаключению каждые 11 месяцев до 19 декабря 2017 года.

06 января 2013 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору №6588, в котором на основании заявления арендатора в предмете договора назвали площадь оставляемого в аренде у Предпринимателя помещения 35,88 кв.м , находящегося в составе помещения площадью 106,5 кв.м. Сумму ежемесячной арендной платы стороны рассчитали, не повышая размера, пропорционально арендуемой площади в сумме 7 563 руб. 32 коп. без НДС. Срок действия дополнительного соглашения с 06 января 2013 года по 19 декабря 2017 года.

01 декабря 2013 года на основании протокола аукциона №2/4 сторонами заключен новый договор аренды №7036 нежилого помещения площадью 35,88 кв.м. без повышения арендной платы. Согласно приложению к договору ежемесячная арендная плата составила 7 563 руб. 32 коп.

В соответствии с пунктом 2.1.4 договора аренды №7036 арендодатель вправе, в случае изменения арендной платы в соответствии с отчетом независимого оценщика, изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Согласно отчету ЗАО Торгово-промышленная компания «ПСВ» по состоянию на 30 декабря 2013 года рыночная ставка арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями для размещения магазинов составила 301 руб. 32 коп. за метр квадратный в месяц. На основании отчета оценщика истец уведомил ответчика о повышении арендной платы с 01 января 2014 года до 8 108 руб. 52 коп. в месяц без НДС, предоставив ее расчет с применением понижающего коэффициента.

Договор №7036 заключен на срок с 01 декабря 2013 года по 31 октября 2014 года (п.7.1 договора).

В пункте 7.2 договора аренды №7036 стороны также определили, что договор подлежит перезаключению каждые 11 месяцев в течение срока права на заключение договора аренды, приобретенного по результатам аукциона до 19 декабря 2017 года. По истечении срока договора аренды заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона (пункт 7.3 договора).

31 октября 2014 года между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №7471, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение муниципального фонда города Белгорода, общей площадью 35,88 кв. м, расположенное по адресу: <...> для размещения магазина промышленных товаров, а арендатор обязался своевременно и полностью платить арендную плату (пункты 1.1 и 3.1 договора).

В пунктах 3.1 и 3.2 договора ответчик принял на себя обязательство уплачивать ежемесячно арендную плату в сумме 13 749 руб. 93 коп. без НДС не позднее двадцатого числа отчетного месяца, расчет которой приведен в приложении к договору.

Арендная плата исчислена из расчета 510 руб. 96 коп. за кв. метр, определенных отчетом об оценке рыночных ставок арендных платежей за пользование муниципальными нежилыми помещениями города Белгорода составленного в отношении имущества, находящегося во владении муниципалитета г. Белгорода по заказу КИЗО по состоянию на 11 июня 2014 года ГУП по Белгородской области «Белоблтехинвентаризация». К расчету арендной платы применен понижающий коэффициент 0,75%.

По акту приема-передачи 31 октября 2014 года помещение площадью 35,88 кв.м принято ответчиком.

Договор аренды №7471 заключен сторонами на срок с 31 октября 2014 года по 01 октября 2015 года (п.7.1 договора).

Согласно пункту 7.4 договора не менее чем за два месяца до истечения срока действия договора №7471 арендатор также вправе был подать заявку на заключение нового договора, в противном случае договор должен считаться расторгнутым.

Стороны свободны в заключение договора, самостоятельно принимают на себя обязательства и вправе их изменить в порядке, не противоречащем закону.

Представитель ответчика в ходе рассмотрения дела пояснял, что Предприниматель приобрел право аренды до 19 декабря 2017 года и рассчитывал на заключение договора на пять лет с реализацией права на выкуп. В связи с чем, продолжал занимать помещение, заказал отчет оценщика №Н 01/09 от 02 сентября 2015 года и 15 мая 2017 года, обращался в Управление Росреестра по Белгородской области.

Таким образом, ответчик, подписывая договоры №6588 от 01 января 2013 года, №7036 от 01 декабря 2013 года и №7471 от 31 октября 2014 года и продолжая пользоваться помещением после 01 октября 2015 года, по истечении его срока действия, считал договорные отношения продленными.

Истец на 01 октября 2015 года освобождения помещения от ответчика не потребовал. Пояснил, что арендатор помещение занимал, частично оплачивал аренду, в связи с чем, правоотношения сторон по договору аренды №7471 от 31 октября 2014 года фактически продолжены на срок приобретения права на заключение договора аренды до 19 декабря 2017 года.

Ответчик частично исполнил обязательство по внесению арендной платы. Доказательств полной оплаты аренды не представил.

Разрешая требование истца о взыскании задолженности, суд исходит из следующего.

Согласно статей 1 и 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора; лица осуществляют предпринимательскую деятельность на свой риск.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Расчет арендной платы (приложение №2 к договору) составлен по формуле с учетом рыночной ставки арендной платы согласно решению Совета депутатов г. Белгорода № 463 от 29 марта 2011 года Об утверждении положения об аренде муниципального имущества городского округа «Город Белгород» с последующими изменениями.

В соответствии с п.3.2 и п. 3.3 договора арендная плата по договору аренды №7036 составила 7 563 руб. 32 коп. Согласно п.2.1.4 договора аренды арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке один раз в год.

Учитывая порядок формирования арендной платы по договору аренды, на основании решения Совета депутатов г. Белгорода №683 от 19 декабря 2012 года, ответчику вручено уведомление об увеличении с 1 января 2014 года арендной платы с расчетом, согласно формуле с учетом изменения ставки арендной платы. Ежемесячная арендная плата с 01 января 2014 года составила 8 108 руб. 52 коп. без НДС.

Ежемесячная арендная плата с 01 октября 2014 года определена сторонами в договоре аренды №7471 от 31 октября 2014 года в сумме 13 749 руб. 93 коп. без НДС. Расчеты произведены с учетом использования помещения под магазин, рыночной ставки арендной платы, коэффициента этажности и площади арендованного помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от 17 ноября 2011 года, пункт 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре отсутствует.

В данном случае после проведения аукциона в сроке действия договора аренды №7036 от 01 декабря 2013 года арендная плата была изменена только один раз с 01 января 2014 года.

Размер арендной платы по договорам был определен в соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ от 26 июля 2006 года и статьями 424, 447 ГК РФ.

Стороны с момента проведения аукциона самостоятельно определились с условием заключения договоров каждые 11 месяцев и 31 октября 2014 года №7471 заключили договор аренды на новый срок, исходя из актуальной рыночной стоимости арендной платы одного квадратного метра с применением соответствующих коэффициентов.

Возражений по размеры арендной платы до обращения Комитета в суд Предприниматель не заявлял, договоры аренды подписаны без возражений.

Ссылки ответчика в судебном разбирательстве на отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы №Н 01/09, составленный по заказу Предпринимателя в сентябре 2015 года ООО «Центр независимой оценки» несостоятельны и не свидетельствуют о завышении истцом арендной платы.

Суд учитывает, что ответчик поставил перед оценщиком вопрос об оценке рыночной стоимости арендной платы в месяц за пользование встроенным нежилым помещением общей площадью 87,49 кв.м.

Исходя из поставленной перед оценщиком задачи, для определения рыночной стоимости нежилого помещения, оценщиком выбраны несопоставимые с арендуемым ответчиком помещением, площадью 35,88 кв.м аналоги площадью: 68,4 кв.м, 104,2 кв.м., 71 кв.м., 47,20 кв.м.

Между тем, на странице 33 ответа эксперт указывает, что как, правило, чем больше площадь помещений, тем дешевле стоимость одного квадратного метра здания. Ссылаясь на анализ рынка недвижимости, эксперт утверждает, что объекты меньшей площади всегда дороже крупных объектов (имеется стоимость 1 кв.м).

В данном случае 3 объекта аналога, использованные оценщиком, несопоставимы по площади с арендуемым ответчиком помещением.

Оценивая доводы ответчика о ничтожности договоров аренды и нарушении истцом положений статьи 614 ГК РФ о повышении арендной платы более одного раза в год, суд исходит из следующего.

Как следует из технического паспорта, составленного Белгородским городским филиалом ГУП «Белоблтехинвентаризация» 01 декабря 2015 года, встроенное нежилое помещение по ул. Щорса, 24 (лит А), расположенное в городе Белгороде, поставлено на инвентарный учет с присвоением номера 12999.

Согласно исчислению площадей отдельных частей строения и пристроек, указанных в техническом паспорте, площадь встроенного нежилого помещения (литера А) включает помещение 105,7 кв.м, в составе которого находится помещение площадью по внутреннему обмеры 35,8 кв.м.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности городского округа «Город Белгород» от 10 марта 2017 года нежилое помещение, расположенное по адресу <...>, включено в Реестр муниципального имущества городского округа город Белгород на основании постановления главы администрации города Белгорода №1920 от 26 ноября 1999 года.

Разночтения в площади помещения 35,88 кв.м, указанной в договорах с 2013 года и 35,8 кв.м – указанной в техническом паспорте 2015 года, незначительны. Иного помещения в техническом паспорте встроенного нежилого помещения по указанному адресу, указанной площадью не имеется.

Участвуя в торгах, заключая договор аренды и подавая заявление об уменьшении площади арендуемого помещения, арендатор вправе был выяснить параметры помещения, наличие государственной регистрации права собственности истца на объект аренды, как при проведении торгов, так и при заключении договоров.

Заявление Предпринимателя о заключении договоров на одно из помещений, находящееся в составе встроенного нежилого помещения, право аренды которого было приобретено на торгах, КИЗО администрации города было удовлетворено.

Утверждение ответчика о недействительности договоров аренды в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности муниципалитета на арендованное помещение не состоятельно, поскольку нежилое помещение включено в Реестр муниципальной собственности г. Белгорода на основании указанного Постановления.

Иного лица, которому принадлежит право на объект аренды ответчик не назвал. Кроме того, в соответствии с позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" наличие либо отсутствие у арендодателя прав на арендованное имущество, не влияет на обязательство арендатора по уплате арендной платы за пользование помещением.

В абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума №13 от 25 января 2013 года "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

По расчету истца задолженность ответчика за период с 31 октября 2014 года по 22 марта 2017 года составляет 276 245 руб. 45 коп.

Ответчик математические расчеты арендной платы, произведенный истцом в договорах, не оспорил. Договоры аренды подписаны ответчиком добровольно, без протоколов разногласий, не оспорены, недействительными в судебном порядке не признаны.

В соответствии со ст.ст. 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Ответчиком в нарушение указанной нормы в суд не представлено доказательств внесения полной оплаты арендных платежей.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства согласно ст. 71 АПК РФ во взаимной связи и совокупности, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца. В соответствии со ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ с ответчика подлежит взысканию 276 245 руб. 45 коп. задолженности по договору аренды, в связи с чем, требования истца в этой части подлежат удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании 297 030 руб. 31 коп. договорной неустойки за период с 21 ноября 2014 года по 22 марта 2017 года.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 3.4 договора в случае неуплаты арендной платы в срок, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,3% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязанность по оплате аренды, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение договорных обязательств является обоснованным.

Расчет неустойки, произведенный истцом, ответчик также не оспорил, свой расчет не представил. Расчет истца соответствует условиям договора и принят судом.

При решении вопроса о взыскании неустойки, суд обязан исследовать соразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). В силу положений ст. 330 ГК РФ неустойка носит компенсационный характер и она должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.

Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки, ссылаясь на предельный размер неустойки, установленный в договоре.

Истец аргументировал соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства условиями договора. Суд учитывает, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны предусмотрели размер неустойки в договоре.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ суду предоставлено право уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Суд учитывает, что размер неустойки, предусмотренный в договоре 0,3% в день, составляет 109,5 % годовых и полагает, что ответчиком обоснованно заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Между тем, при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами.

При этом при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункт 75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

Представитель Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода возражал против снижения размера неустойки.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, и определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суд учитывает, что взыскание неустойки по двукратной ставке рефинансирования ЦБ РФ обычно представляет собой минимальную ответственность, предусмотренную положениями действующего законодательства. Исходя из обстоятельств данного дела уменьшение неустойки до указанного размера, не позволяет восстановить нарушенные права истца и обеспечить соблюдение баланса интересов сторон.

В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении размера неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Исследуя вопрос соотношения размера заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая компенсационный ее характер, период просрочки исполнения обязательства, принимая во внимание условия договора аренды, а также учитывая частичную оплату аренды, суд приходит к выводу о возможности снижения размера неустойки.

Примененное ограничение неустойки до 0,1% процента в день (36% годовых) соответствует обычному размеру неустойки, применяемой сторонами в договорах, не является завышенным и не выходит за рамки обычной деловой практики, требований разумности и справедливости, который признается судебной практикой соразмерным последствиям нарушения обязательств. Указанную сумму неустойки, суд считает справедливой, достаточной и соразмерной.

Суд учитывает период задолженности, доводы представителя о материальном положении ответчика и считает, что взыскиваемая сумма компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств, и является справедливой, достаточной и соразмерной, поскольку неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства.

При таких обстоятельствах, суд считает обоснованным исходить из имеющихся в деле доказательств, взыскать с ответчика 99 010 руб. 10 коп. договорной неустойки за период за период с 21 ноября 2014 года по 22 марта 2017 года, в связи с чем требования истца следует признать правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в указанной части.

Кроме того, истец просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения №7471 от 31 октября 2014 года.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.4.6 договора аренды нежилого помещения №7471 от 31 октября 2014 года арендодатель вправе расторгнуть договор аренды досрочно в одностороннем порядке без обращения в суд при невнесении арендатором арендных платежей в течение двух месяцев подряд (направив не менее чем за 30 календарных дней уведомление арендатору).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что ответчик не выполнил условия договора в установленный срок, а именно, не оплатил арендную плату предусмотренную условиями договора. Истец считает данное нарушение существенным и просит расторгнуть договор. В претензии от 05 декабря 2016 года истец предложил ответчику погасить задолженность до 10 января 2017 года. В случае непогашения задолженности предупредил об обращении в суд за расторжением договора аренды. Уведомление соответствует ст. 619, 452 ГК РФ. Тридцатидневный срок предупреждения о расторжении договора аренды, предусмотренный пунктом 4.6 договора истек.

Поскольку претензия осталась без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора на основании ст. 450 и 619 ГК РФ.

Ответчиком в нарушение положений ст. 65 АПК РФ в суд не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды либо доказательств, возврата арендодателю помещения по акту приема-передачи.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 614, 619 ГК РФ и условий договора аренды, в котором стороны согласовали размер арендной платы, регулярная неоплата арендных платежей является существенным нарушением условий договора.

Поскольку факт неоднократного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, так же как и факт не внесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа подтверждаются материалами дела, до настоящего времени требование о погашении задолженности по арендной плате ответчик не исполнил, суд приходит к выводу, о том, что нарушение ответчиком условий договора аренды является существенным.

Данные существенные нарушения влекут расторжение договора №7471 от 31 октября 2014 года в соответствии со ст. 450 ГК РФ и возврат арендодателю арендуемого имущества в силу статьи 622 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд считает требования истца о расторжении договора аренды, заключенного между предпринимателем ФИО1 и Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода подлежащими удовлетворению.

Устанавливая 10-дневный срок на освобождение ответчиком арендуемого помещения после вступления решения суда в законную силу, суд исходит из положений пункта 2.2.16 договора аренды.

Государственная пошлина в силу статьи 110 АПК РФ отнесена судом на ответчика, поскольку спор возник по его вине. Кроме того, согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №6 от 20 марта 1997 года государственная пошлина по иску в случае уменьшения судом размера неустойки подлежит возмещению ответчиком. Таким образом, государственная пошлина за рассмотрение данного спора составляет 20 466 руб. (6 000 руб. + 14 466 руб.). Учитывая, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения №7471 от 31 октября 2014 года, заключенный между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода и индивидуальным предпринимателем ФИО1

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить нежилое помещение муниципального фонда г. Белгорода, общей площадью 35,88 кв.м, расположенное по адресу: <...> предназначенное для размещения магазина промышленных товаров и передать его по акту приема-передачи Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в бюджет города Белгорода 276 245 руб. 45 коп. основного долга по арендной плате за период 31 октября 2014 года по 22 марта 2017 года, 99 010 руб. 10 коп. неустойки за период с 21 ноября 2014 года по 22 марта 2017 года, а всего 375 255 руб. 55 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 20 466 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области в установленном законом порядке.

Судья М.П.Каверина