Гражданский кодекс часть 1

Установил: Заместитель прокурора Белгородской области обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Сластена» и Администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества № 0028 от 01.06.2010, заключенного между ООО "Сластена" и Муниципальным районом "Город Валуйки и Валуйский район" Белгородской области о передаче в собственность покупателя недвижимого имущества: нежилого здания, относящегося к муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>, площадью 364,9 кв.м и земельного участка, находящегося по адресу: <...>, площадью 208 кв.м для эксплуатации складского здания, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ООО «Сластена» освободить и возвратить администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» имущество, относящееся к собственности муниципального района, расположенное по адресу: <...>, площадью 364,9 кв.м и земельного участка, находящегося по адресу: <...>, площадью 208 кв.м для эксплуатации складского здания запись регистрации № 31-31-02/011/2010-966).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Управление Росреестра по Белгородской области и Департамент экономического развития Белгородской области.

Дело рассмотрено в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица – Управления Росреестра по Белгородской области, просившего о рассмотрении дела без участия его представителя.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, указав, что ООО «Сластена» не является субъектом, имеющим согласно ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендованного обществом имущества, поскольку данное имущество используется ответчиком на законных основаниях, то есть на основании договора аренды, менее трех лет. При этом считает, что трехмесячный срок следует исчислять с момента государственной регистрации договора аренды № 0139 от 23.08.2006, то есть с 10.10.2006, но не с момента его заключения. В связи с тем, что ООО «Сластена» не отвечает признакам, указанным в ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ, то сделка купли – продажи недвижимого имущества – договор купли – продажи № 0028 от 01.06.2010 является ничтожной.

Ответчик – ООО «Сластена» - в отзывах на иск (л.д. 2-5, т. 2; л.д. 1-5, т. 3) и в судебном заседании требования Заместителя прокурора Белгородской области не признал. Отметил, что согласно материалов дела, и это не оспаривается администрацией «Города Валуйки и Валуйский район», между администрацией муниципального района и обществом «Сластена» заключен договор аренды № 0025 от 15.02.2006, согласно условий которого имущество, относящееся к муниципальной собственности, расположенное по адресу: <...>, площадью здания 364,9 кв.м., для организации кондитерского цеха по выпечке мучных и хлебобулочных изделий передано обществу в аренду сроком с 15.02.2006 по 01.09.2006. Во исполнение п. 4.1 данного договора, администрация муниципального района города Валуйки и Валуйского района передала указанное нежилое здание, а ООО «Сластена» приняло здание в состоянии, требующем ремонта, что подтверждается актом приема-передачи от 15.02.2006.

Обстоятельства передачи здания в аренду ООО «Сластена» в феврале 2006 г. установлены, кроме письменных доказательств, показаниями свидетеля ФИО5, а также материалами проверки Валуйского межрайонного следственного отдела СК РФ по Белгородской области.

У сторон не возникло разногласий по этому предмету договора, и они сочли возможным приступить к его исполнению. 15.02.2006 ООО «Сластена» заключило трудовое соглашение с ФИО6 на производство работ по очистке территории к зданию, вывоз строительного мусора из помещений и подвала, с целью проведения капитального ремонта здания расположенного по адресу: <...>. Производство капитального ремонта здания ООО «Сластена» было поручено ФИО6, о чем с ним были 21.03.2006, 25.05.2006, и 14.06.2006 заключены трудовые соглашения. В материалы дела представлены письменные доказательства выполнения и принятия строительных работ, а также их оплаты. 20.08.2006 комиссией подписан акт выполненных работ по ремонту нежилого здания, согласно которого ремонт выполнен в полном объеме, по качеству работ претензий нет. Договор № 0025 от 15.02.2006 подписан сторонами без возражений и замечаний (оформленных протоколом разногласий), что свидетельствует об отсутствие между сторонами неопределенности в отношении природы возникновения взаимных обязательств. Условия договора в определенный договором период времени исполнялись обеими сторонами. Участники сделки не предпринимали действий, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия.

ООО «Сластена» отметило, что доказательства наличия каких-либо возражений со стороны администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» относительно незаключенности договора аренды № 0025 от 15.02.2006, в материалы дела прокурором не представлены.

Также ответчик указал на то, что ООО «Сластена» 01.03.2006 обратилось к главе местного самоуправления г. Валуйки и Валуйского района с просьбой продать в собственность недостроенное нежилое здание расположенное по адресу: <...>, с целью организации кондитерского цеха по производству хлебобулочных и мучных изделий. Письмом от 17.03.06 № 454, управление экономического развития и муниципальной собственности администрации г. Валуйки и района отказывая в продаже муниципального имущества, предложило генеральному директору ООО «Сластена» заключить долгосрочный договор аренды, который после ремонта здания, на основании распоряжения главы местного самоуправления города Валуйки и Валуйского района № 1249 от 31.07.2006, был заключен между сторонами 23.08.2006.

Ответчик полагает, что существенное значение для правильного разрешения спора имеет то обстоятельство, что согласно акта приема-передачи от 23.08.2006 администрация г. Валуйки и Валуйского района, МУ «Управляющая компания ЖКХ» передало во временное владение и пользование, а ООО «Сластена» приняло здание, расположенное по адресу: <...>, в пригодном для эксплуатации состоянии. ООО «Сластена» в материалы дела предоставлены отчеты о движении готовой продукции, начиная с августа 2006 года, что также подтверждает пользование арендованным зданием общества по краткосрочному договору от 15.02.2006 по адресу: <...>, площадью здания 364,9 кв.м., для организации кондитерского цеха до заключения долгосрочного договора № 0139 от 23.08.2006. В соответствии с Законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации» и других законодательных актов администрацией г. Валуйки, после письменного обращения ООО «Сластена» было принято решение о приватизации муниципального имущества состоящего из нежилого здания находящегося по адресу: <...>, и земельного участка под ним, путем использования преимущественного права на приобретение имущества, арендуемого ООО «Сластена». В материалы дела представлены достаточные доказательства, подтверждающие, что всеми последующими действиями со стороны администрации г. Валуйки и Валуйского района, межведомственного координационного совета при главе администрации, а также решением областного межведомственного совета при губернаторе Белгородской области соблюдены требования по передаче здания и земельного участка под ним в собственность ООО «Сластена», что свидетельствует о законности и обоснованности принятого решения.

Ответчик считает, что доводы заместителя прокурора Белгородской области, изложенные в исковом заявлении и возражениях представителя областной прокуратуры о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества в связи нарушением ст. 3 Закона № 159-ФЗ со ссылкой на ч. 2 ст. 651 ГК РФ основаны на неправильном толковании норм материального права и нарушают единообразие судебной практики при рассмотрении данных споров по следующим основаниям.

Также общество отметило, что в соответствии со ст. 10 Федерального закона РФ № 159-ФЗ от 22.07.2008 настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования. Опубликован указанный закон был в Российской газете 25.07.2008, вступил в силу с 04.08.2008. Исходя из изложенного, арендуемое имущество должно было находиться во временном владении и (или) временном пользовании ООО «Сластена» непрерывно в течение двух и более лет до 04.08.2008. Материалами дела подтверждается такое временное пользование, начиная с февраля 2006 г., и собственником здания - администрацией г. Валуйки и Валуйского района не оспаривается.

Учитывая, что одной из целей Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости, администрация г. Валуйки и района и областной межведомственный координационный совет при губернаторе Белгородской области признали наличие всех предусмотренных законом условий, являющихся необходимыми для возникновения у ООО «Сластена» права на выкуп арендованного имущества.

Кроме того, ответчик со ссылкой на судебную практику, отметил, что нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании обществ непрерывно в течение трех и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации, поэтому для целей применения Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного ст. 3 Закона.

В связи с изложенным считает, что арендуемое с 15.02.2006 ООО «Сластена» нежилое здание соответствует приведенным условиям его приватизации, вследствие чего общество реализовало преимущественное право на приобретение указанного нежилого здания, что соответствует действующему законодательству (ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ) и в случае удовлетворения требования заместителя прокурора Белгородской области, кроме нарушения данного Закона, нарушает права и законные интересы ООО «Сластена» по эксплуатации здания для использования в предпринимательской деятельности.

В этой связи просит отказать в удовлетворении требований Заместителя прокурора Белгородской области.

Ответчик – администрация муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» - в отзывах на иск (л.д. 13-15, 52-54, т. 2; л.д. 26-31, т. 3) и в судебном заседании требования Заместителя прокурора Белгородской области не признал. Указал, что при рассмотрении заявления ООО «Сластена» о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, поступившего в администрацию района 02.02.2010, на основании ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ и представленных обществом документов, а также имеющихся договоров аренды от 15.02.2006 № 0025 и от 23.08.2006 № 0139, администрацией было установлено соответствие заявителя и арендуемого им помещения условиям, предусмотренным названной статьей Закона № 159 – ФЗ, для получения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указал, что довод прокурора о неисполнении ООО «Сластена» условий договора аренды от 15.02.2006 № 0025 по перечислению на счет арендодателя арендной платы за использование муниципального имущества является несостоятельным, поскольку после заключения указанного договора аренды в связи с неудовлетворительным состоянием муниципального здания между сторонами договора была достигнута договоренность об изменении вида арендной платы. Арендная плата в виде внесения периодических платежей была заменена возложением на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества, что не противоречит требованиям ст. 614 ГК РФ. При этом администрация района, со ссылкой на ст. ст. 309, 401 ГК РФ, отметила, что в случае отсутствия факта привлечения арендатора к гражданско – правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды, такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Также администрация района отметила, что одним из условий реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства является нахождение арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159 – ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Первоначальный текст данного Закона был опубликован 25.07.2008 в «Российской газете» № 158 от 25.07.2008, следовательно, Федеральный закон № 159 – ФЗ вступил в силу с 05.08.2008, в то время как долгосрочный договор аренды № 0139 заключен 23.08.2006. Таким образом, если следовать доводам прокурора о ничтожности ранее заключенного краткосрочного договора аренды № 0025 от 15.02.2006 и не учитывать его, что для применения положений Закона № 159-ФЗ о преимущественном праве на приобретение муниципального имущества на основании договора аренды от 23.08.2006 № 0139 ООО «Сластена» не хватает 18 дней.

При этом администрация района отметила, что инициатором заключения договора аренды № 0139 от 23.08.2006 сроком на 10 лет было ООО «Сластена». В целях оформления долгосрочных отношений генеральный директор общества обратилась 06.05.2006 с соответствующим заявлением к главе администрации муниципального района. Данное заявление поступило в администрацию района 10.05.2006 (вх. № 855). В соответствии с действующим на момент подачи заявления Положением о предоставлении в аренду имущества, являющегося муниципальной собственностью города Валуйки и Валуйского района, утвержденным решением Совета депутатов города Валуйки и Валуйского района от 15.04.2005 № 122, арендодателем муниципального имущества выступала администрация города Валуйки и Валуйского района, заявление о предоставлении в аренду имущества должно было быть рассмотрено арендодателем в течение 10 дней. Согласно действующему в рассматриваемый период Закону Белгородской области от 23.07.2001 № 151 «Об обращениях граждан в органы государственной власти Белгородской области, органы местного самоуправления в Белгородской области, к их должностным лицам» заявления и жалобы должны быть рассмотрены в срок не более одного месяца со дня их регистрации (ст. 8 Закона Белгородской области). Однако по истечении указанного срока администрация муниципального района не направила в адрес общества ответ на его заявление от 06.05.2006. 14.06.2006 генеральный директор ООО «Сластена» вынуждена была повторно обратиться с заявлением о предоставлении в аренду спорного муниципального здания сроком на 10 лет. При этом с февраля 2006 года ООО «Сластена» непрерывно продолжало использовать указанное муниципальное здание, а точнее, приводить его в состояние, пригодное для его использования. 29.06.2006 Советом депутатов города Валуйки и Валуйского района было принято решение № 246 о передаче ООО «Сластена» в аренду муниципального имущества для организации кондитерского цеха по приготовлению мучных и хлебобулочных изделий сроком на 10 лет. И только спустя месяц, 31.07.2006 главой администрации было принято соответствующее решение № 1249, пунктом 3 которого подготовка долгосрочного договора аренды была поручена отделу по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района, однако проект договора аренды подготовлен и направлен администрацией в адрес ООО «Сластена» только 23.08.2006.

Таким образом, из изложенного следует, что администрацией муниципального района при рассмотрении заявления ООО «Сластена» от 06.05.2006 было допущено злоупотребление правом, выразившееся в необоснованно долгом рассмотрении заявления общества и разрешения его по существу. В рассматриваемый период ни администрация муниципального района, ни ООО «Сластена» не могли предположить, что спустя несколько лет будет принят соответствующий Федеральный закон, для реализации которого срок использования муниципального имущества на праве аренды будет иметь существенное значение.

При таких обстоятельствах считает, что бездействие администрации муниципального района по своевременному принятию решения и заключению в 2006 году договора аренды с ООО «Сластена» не может являться препятствием к реализации обществом права, предоставленного Законом № 159-ФЗ субъектам малого предпринимательства, поскольку его реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органом местного самоуправления указанных документов.

Также администрация муниципального района указала на то, что ООО «Сластена» пользовалось спорным зданием на правах арендатора в период с 15.02.2006 по 22.08.2006 на основании и договора аренды № 0025 от 15.02.2006 и в период с 23.08.2006 по 31.05.2010 на основании договора аренды № 0139 от 23.08.2006.

Согласно договору аренды № 0025 от 15.08.2006 сумма арендной платы за период с 15.02.2006 по 22.08.2006 составила 126650,48 руб., по договору аренды № 0139 от 23.08.2006 за период с 23.08.2006 по 31.05.2010 – 973624,76 руб. Всего по двум договорам аренды размер арендной платы составил 1235416,28 руб., оплачено ООО «Сластена» 567743,44 руб.

В связи с необходимостью проведения ООО «Сластена» ремонтных работ общей стоимостью 1817714,19 руб., которые повлекли за собой неотделимые улучшения муниципального имущества, общество было освобождено от уплаты арендной платы по договору аренды № 0025 от 15.02.2006 на весь срок его действия и частично по договору аренды № 0139 от 23.08.2006. При расчете арендной платы ООО «Сластена» были представлены администрации муниципального района соответствующие документы, подтверждающие произведенные обществом затраты, а именно трудовые договоры с ФИО6 от 15.02.2006, 21.03.2006, 25.05.2006, 14.06.2006 на общую сумму 909226,16 руб., оплата по которым подтверждена представленными обществом расходными кассовыми ордерами. Также ООО «Сластена» представлены: счет – фактура № 00000049 от 16.06.2006 на приобретение строительных материалов и квитанция к приходному кассовому ордеру № 36 от 16.06.2006 на сумму 791323,06 руб.; счет – фактура № 00000103 от 12.07.2006, накладная № 65 на отпуск материалов от 12.07.2006, платежное поручение № 67 на сумму 44967,25 руб.; накладные, платежные поручения и товарные чеки по газификации объекта на сумму 72197,72 руб.

Всего ООО «Сластена» были подтверждены затраты по капитальному ремонту спорного объекта недвижимости на общую сумму 1817714,19 руб.

Согласно указанным документам сумма понесенных ООО «Сластена» затрат на 582297,91 руб. превышала сумму арендной платы за весь период действия договоров аренды, без учета уплаченной обществом арендной платы в сумме 567743,44 руб. В этой связи администрация муниципального района посчитала ООО «Сластена» добросовестным арендатором муниципального имущества.

На дату составления отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 061/10 стоимость муниципального объекта недвижимости была определена с учетом неотделимых улучшений, произведенных ООО «Сластена» за время пользования зданием на правах арендатора.

В этой связи просит отказать в удовлетворении требований заместителя прокурора Белгородской области.

Третье лицо – Департамент экономического развития Белгородской области в отзыве на иск (л.д. 16-21, т. 3) и в судебном заседании просил отказать прокурору в удовлетворении заявленных требований, отметив, что основная цель Закона № 159 – ФЗ – оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества. Ссылаясь на п. 4 ст. 3 Закона № 159-ФЗ Департамент указал, что в Перечне имущества, находящегося в собственности муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район», свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (решения муниципального Совета города Валуйки и Валуйского района от 26.06.2009 № 223, от 25.12.2009 № 290) арендуемое ООО «Сластена» имущество отсутствует.

Относительно договора аренды от 15.02.2006 № 0025 Департамент пояснил, что факт передачи в пользование ООО «Сластена» с 15.02.2006 нежилого здания подтверждается беспрепятственным доступом общества в него для проведения ремонтных работ, что не отрицается администрацией муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район». Более того, из материалов дела усматривается, что доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного ООО «Сластена» имущества на вещном праве иным, кроме общества, лицам в период с 15.02.2006 по 23.08.2006, а также доказательства того, что за время пользования переданным ООО «Сластена» в аренду имуществом общество надлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендных платежей и о случаях принятия мер в отношении арендатора по взысканию недополученной арендной платы, в деле отсутствуют. Кроме того, возражений со стороны собственника нежилого здания по поводу пользования ООО «Сластена» нежилым зданием не возникало, требований со стороны собственника нежилого здания в адрес ООО «Сластена» освободить нежилое помещение в связи с якобы незаконным пользованием нежилым зданием, отсутствием арендных отношений или не вступлением в силу договора аренды, не возникало.

Со ссылкой на ч. 1 ст. 2 Закона № 159 – ФЗ, п. 1.2 и раздел 2 Положения «Об областном межведомственном координационном совете при губернаторе области по защите интересов субъектом малого и среднего предпринимательства», утвержденного постановлением Губернатора Белгородской области от 11.09.2008 № 110, Департамент отметил, что собственник имущества в лице администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» в своем обращении от 16.03.2010 № 223 «О согласовании отчуждения муниципального имущества» выразил свою позицию на отчуждение нежилого здания из муниципальной в частную собственность ООО «Сластена», в частности об аренде обществом с 15.02.2006 нежилого здания и надлежащем исполнении ООО «Сластена» условий договора аренды, которое письмом Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 07.04.2010 № 1/20-1472 было направлено в целях рассмотрения вопроса на заседание Совета. Следовательно, соответствие ООО «Сластена» требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ, в том числе и соблюдение установленного Законом требования к сроку непрерывного временного пользования нежилым зданием ООО «Сластена» в соответствии с договорами аренды, было признано администрацией муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район». Учитывая обращение администрации муниципального района, межведомственным координационным советом при губернаторе области по защите интересов субъектов малого и среднего предпринимательства было выражено мнение согласовать вопрос об отчуждении нежилого здания (протокол и решение от 21.04.2012 № 13).

Относительно договора аренды от 23.08.2006 № 0139, заключенного на 10 лет, Департамент пояснил, что спорное нежилое здание передано администрацией муниципального района ООО «Сластена» на основании акта приема – передачи от 23.08.2006. Фактически муниципальное имущество находится во владении и пользовании ООО «Сластена» с даты заключения договора аренды № 0139 и с момента подписания акта приема – передачи в аренду здания – с 23.08.2006 на основании решения Совета депутатов города Валуйки и Валуйского района от 29.06.2006, распоряжения Главы местного самоуправления города Валуйки и Валуйского района от 31.07.2006 № 1249, принятых на основании заявления ООО «Сластена» от 06.05.2006, без которых заключение договора аренды невозможно. Нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации, в связи с чем для целей применения Закона № 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного ст. 3 Закона № 159-ФЗ. Если фактически арендатор начал пользоваться имуществом ранее регистрации договора аренды и с момента начала его фактического использования прошло как минимум два года, то за «точку отсчета» следует взять именно дату начала фактической эксплуатации объекта, а не дату регистрации договора.

С учетом того, что факт пользования ООО «Сластена» нежилым зданием подтверждается материалами дела, принимая во внимание, что договор аренды от 23.08.2006 № 0139 зарегистрирован в установленном законом порядке, а некоторые условия договора (предмет, срок, арендатор) были определены в решениях Совета депутатов города Валуйки и Валуйского района о разрешении предоставить в аренду от 29.06.2006, распоряжении Главы местного самоуправления города Валуйки и Валуйского района от 31.07.2006 № 1249, без принятия которых заключение договора № 0139 от 23.08.2006 было бы невозможно, следует, что ООО «Сластена» на момент вступления в силу Закона № 159-ФЗ фактически пользовалось им на основании договоров аренды более двух лет. В этой связи просит отказать заместителю прокурора Белгородской области в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела, заслушав и проверив доводы представителей сторон, арбитражный суд находит исковые требования Заместителя прокурора Белгородской области подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Сластена» зарегистрировано в качестве юридического лица Валуйской регистрационной палатой администрации города Валуйки и Валуйского района на основании свидетельства серии ВРП № 000829 за регистрационным № 769 от 11.06.2002, о чем МИ ФНС России № 3 по Белгородской области в ЕГРЮЛ внесена запись за ОГРН <***> от 13.09.2002. Обществом зарегистрированы следующие виды осуществляемой экономической деятельности: основной – деятельность ресторанов и кафе; дополнительные – производство хлеба и мучных кондитерских изделий недлительного хранения (л.д. 10-13, 77-80, т. 1).

01.03.2006 ООО «Сластена» обратилось в Администрацию муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» с заявлением о продаже в собственность недостроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с целью организации работы кондитерского цеха по производству хлебобулочных и мучных изделий (л.д. 20, т. 1).

Письмом от 17.03.2006 № 454 Управление экономического развития и муниципальной собственности администрации города и района, сообщив, что продажа нежилого муниципального помещения, расположенного по указанному адресу, на 2006 год не запланирована, предложило ООО «Сластена» заключить договор аренды (л.д. 21, т. 1).

21.03.2006 комиссией, в составе работников администрации муниципального района, МУП «Валуйский ОКС» и генерального директора ООО «Сластена» осуществлено обследование муниципального объекта, расположенного по адресу: <...>, в ходе которого установлено, что спорный объект состоит из железобетонного фундамента, не требующего ремонта; коробки из керамического кирпича толщиной 510 мм; деревянных перекрытий по металлическим балкам, требующих частичного ремонта; шиферной кровли, которой необходимо устройство козырька из металлочерепицы; окон деревянных не окрашенных; подвального помещения, требующего ремонта. Также установлено отсутствие: внутренней отделки, дверей, внутренних инженерных сетей (водопровода, газопровода, отопления, канализации, электроснабжения); лестничного марша; благоустройства. По итогам осмотра составлен акт обследования муниципального объекта, в котором МУП «Валуйский ОКС» предписано подготовить дефектную ведомость и сметный расчет на выполняемые ремонтные работы (л.д. 112-113, т. 1).

Согласно локального сметного расчета № 646 от 21.03.2006, составленного в базовых ценах 2001 года, сметная стоимость работ для реконструкции склада под кондитерский цех на 3-5 тыс. изделий по адресу: <...> рассчитана в сумме 697773 руб. (л.д. 105-111, т. 10.

Судом на основании представленных ответчиками доказательств установлено и не оспорено истцом, что в связи с необходимостью реконструкции спорного нежилого здания ООО «Сластена» на ремонтные работы, которые повлекли за собой неотделимые улучшения муниципального имущества, израсходовано 1817714,19 руб., что подтверждено представленными в дело доказательствами, в том числе трудовые договоры с ФИО6 от 15.02.2006, 21.03.2006, 25.05.2006, 14.06.2006 на общую сумму 909226,16 руб., оплата по которым подтверждена представленными обществом расходными кассовыми ордерами; счет – фактура № 00000049 от 16.06.2006 на приобретение строительных материалов и квитанция к приходному кассовому ордеру № 36 от 16.06.2006 на сумму 791323,06 руб.; счет – фактура № 00000103 от 12.07.2006, накладная № 65 на отпуск материалов от 12.07.2006, платежное поручение № 67 на сумму 44967,25 руб.; накладные, платежные поручения и товарные чеки по газификации объекта на сумму 72197,72 руб. (л.д. 97-104, 138-141, т. 1; л.д. 6-11, 55, 68-75, 95-101, т. 2; л.д. 23-62, 88-100, т. 3).

Акт выполненных работ по капитальному ремонту спорного здания подписан обществом и подрядчиком (ФИО6) 20.08.2006 (л.д. 137, т. 1).

06.05.2006 и 14.06.2006 ООО «Сластена» повторно обратилась в орган местного самоуправления с заявлениями о сдаче в аренду с последующим выкупом нежилого недостроенного здания, расположенного по адресу: <...>, с целью организации работы кондитерского цеха. При этом общество просило денежные средства, затраченные на завершение строительства здания, включить в счет ежемесячной арендной платы (л.д. 22, т. 1; л.д. 33, т. 3).

Решением Совета депутатов города Валуйки и Валуйского района от 29.06.2006 № 246 постановлено разрешить администрации муниципального района «Город Валуйки и Валдуйский район» предоставить в аренду сроком на 10 лет муниципальное имущество – здание общей площадью 364,9 кв. м, расположенное по адресу: <...>, для организации работы кондитерского цеха по приготовлению мучных и хлебобулочных изделий (л.д. 23, т. 1).

В соответствии с названным решением Главой местного самоуправления города Валуйки и Валуйского района принято распоряжение № 1249 от 31.07.2006 о передаче в аренду ООО «Сластена» указанного муниципального имущества (л.д. 24, т. 1).

23.08.2006 между Администрацией муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район (арендодатель) и ООО «Сластена» (арендатор) заключен договор аренды № 0139 (л.д. 27-36, т. 1), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое здание (далее - имущество), относящееся к муниципальной собственности, расположенное по адресу: <...>, площадь передаваемого в аренду здания 364,9 кв. м, в т. ч. Подвал 95,4 кв. м согласно поэтажному плану. Объект предоставляется арендатору для организации работы кондитерского цеха по выпечке мучных и хлебобулочных изделий.

Срок действия договора 10 лет (п. 2.1). в силу п. 2.2 обязательства у сторон по договору возникают с момента его подписания.

Согласно п. 3.1 договора за полученное в аренду имущество арендатор перечисляет арендную плату в размерах, определенных в приложении № 2 к договору, в порядке установленном п. 5.3.2. Арендная плата без учета НДС за указанное здание составляет 244748,40 руб. в год.

Арендная плата по договору в полном объеме перечисляется арендатором в местный бюджет.

В пункте 3.2 договора стороны установили, что арендатор в счет работ по капитальному ремонту освобождается от внесения арендных платежей первые 6 месяцев со дня подписания договора, по истечении 6 месяцев, следующие 11 месяцев арендатор вносит арендные платежи в размере 50 % от суммы арендной платы. В дальнейшем расходы на капитальный ремонт и реконструкцию, перепланировку, переоборудование здания арендатор несет в полном объеме и данные расходы возмещению не подлежат. Возмещение затрат балансодержателя согласно приложению № 3 к договору производится на расчетный счет балансодержателя и не включается в установленную договором сумму арендной платы (п. 3.3).

Согласно приложению № 1 к договору аренды № 0139 от 23.08.2006, балансовая стоимость передаваемого ООО «Сластена» в аренду муниципального имущества – здания площадью 364,9 кв. м составила 42,3 тыс. руб., при этом износ на дату передачи в аренду составил 42,3 тыс. руб. (л.д. 33, т. 1).

Арендованное муниципальное имущество было передано арендодателем арендатору на основании акта приема – передачи от 23.08.2006 в пригодном для эксплуатации состоянии (л.д. 36, т. 1).

Договор аренды № 0139 от 23.08.2006 зарегистрирован в ЕГРП 10.10.2006 за регистрационным номером 31-31-02/006/2006-932 (л.д. 26, т. 1).

В дополнительном соглашении от 01.03.2007 к договору аренды от 23.08.2006 № 0139, в соответствии с п. 3.2 договора аренды, стороны определили, что в связи с проведенными ООО «Сластена» работами по газификации арендованного здания, расходы арендатора в сумме 72197,72 руб. зачитываются в счет арендной платы, арендатор освобождается от арендных платежей с 01.03.2007 по 15.06.2007. По истечении указанного срока следующие 11 месяцев условия оплаты оставлены без изменения (л.д. 38, т. 1).

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 04.04.2007 к договору аренды № 0139 от 23.08.2006 арендная плата увеличена до 267456,36 руб. в год, в том числе НДС (л.д. 37, т. 1).

Судом установлено и не оспорено истцом, что за период действия договора № 0139 от 23.08.2006 подлежало уплате ООО «Сластена» 973624,76 руб., из которых обществом оплачено 567743,44 руб., а также в соответствии с п. 3.2 договора и дополнительных соглашений к договору аренды администрацией муниципального района произведен зачет 1817714,19 руб. понесенных арендатором в период с 15.02.2006 по 20.08.2006 затрат по капитальному ремонту недвижимого здания, находящегося в муниципальной собственности.

В этой связи администрация муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» посчитала ООО «Сластена» добросовестным арендатором муниципального имущества.

02.02.2010 и 02.03.2010 ООО «Сластена» на основании ст.ст. 4, 9 Федерального закона № 159-ФЗ обратилось в орган местного самоуправления г. Валуйки и Валуйского района с заявлением о заключении договора купли – продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, которое используется с 23.08.2006 под производство кондитерских и мучных изделий, с предоставлением рассрочки оплаты стоимости выкупаемого имущества сроком на 2 года (л.д. 41-44, т. 1).

В соответствии с протоколом заседания межведомственного координационного совета при главе администрации по защите интересов субъектов малого предпринимательства № 2 от 17.03.2010 по итогам рассмотрения обращения ООО «Сластена» о реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества на основании ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 принято решение согласовать отчуждение арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>.

При этом в протоколе отмечено, что имущество, являющееся муниципальной собственностью района, ООО «Сластена» арендует с 15.02.2006 и использует его под кондитерский цех по производству мучных и хлебобулочных изделий. Общество является добросовестным арендатором, надлежащим образом исполняет условия договора аренды, за весь период аренды имущества, находящегося в собственности муниципального района, к гражданско – правовой ответственности не привлекалось. Указанное арендуемое имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи на долгосрочной основе в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства (л.д. 52-53, т. 1).

16.03.2010 администрация муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» обратилась в адрес Губернатора Белгородской области – председателя областного межведомственного координационного совета по защите интересов субъектов малого и среднего предпринимательства с заявлением о согласовании отчуждения муниципального имущества, арендуемого ООО «Сластена» (л.д. 54-55, т. 1).

Решением № 13 от 21.04.2010 областной межведомственный координационный совет при губернаторе области по защите интересов субъектов малого и среднего предпринимательства согласовал вопрос об отчуждении объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 364,9 кв. м, расположенного по адресу: <...>, находящегося в муниципальной собственности, в собственность арендующего его субъекта малого предпринимательства – ООО «Сластена» (л.д. 56-58, т. 1).

Данные решения явились основанием к принятию администрацией муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» распоряжения № 725-р от 29.04.2010 «Об условиях приватизации муниципального имущества», в соответствии с которым постановлено провести приватизацию муниципального нежилого здания, находящегося по адресу: <...>, общая площадь здания 364,9 кв.м, кадастровый номер 31:27:00 00:11421/11/24:1001/Б1 и земельного участка площадью 208 кв.м, с кадастровым номером 31:27:0112003:45, расположенного по адресу: <...>, земли населенных пунктов для эксплуатации складского здания; способ приватизации муниципального имущества – использование преимущественного права на приобретение имущества, арендуемого в течение четырех лет субъектом малого предпринимательства – ООО «Сластена»; цена приобретения муниципального имущества – 2500000 руб. определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д. 47-49, т. 1).

Названное распоряжение опубликовано в газете «Валуйская звезда» 15.05.2010 (л.д. 45-46, т. 1).

Согласно отчету № 061/10 от 16.02.2010, подготовленному ООО «Эксперт – Черноземье» по заказу администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район», рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 364,9 кв. м, кадастровый номер 31:27:00 00:11421/11/24:1001/Б1, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 16.02.2010, с учетом НДС, составила 2500000 руб., в том числе 189000 руб. стоимость земельного участка общей площадью 208 кв. м, кадастровый номер 31:27:0112003:45.

Таким образом, на дату составления отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 061/10 от 16.02.2010, стоимость муниципального объекта недвижимости была определена с учетом неотделимых улучшений, произведенных ООО «Сластена» за время пользования зданием на правах арендатора, то есть за период с 15.02.2006 по 20.08.2006.

При этом, согласно описанию объекта оценки, первоначальная стоимость объекта оценки – нежилого здания, 1917 года постройки, определена в сумме 1068233 руб., остаточная балансовая стоимость – 709228 руб., износ элементов по техническому паспорту 37 %; здание имеет кирпичный ленточный фундамент, кирпичные стены, железобетонные перекрытия, скатную по деревянным стропилам крышу с кровлей из шифера, бетонные и дощатые полы, пластиковые окна, водоснабжение, канализацию, отопление, электричество (таблицы 4-2, 4-3 отчета).

01.06.2010 между Муниципальным районом «Город Валуйки и Валуйский район» (продавец) и ООО «Сластена» (покупатель) заключен договор № 0028 купли – продажи недвижимого имущества - нежилого здания, находящегося по адресу: <...>, общая площадь здания 364,9 кв.м, кадастровый номер 31:27:00 00:11421/11/24:1001/Б1 и земельного участка площадью 208 кв.м, с кадастровым номером 31:27:0112003:45, расположенного по адресу: <...>, земли населенных пунктов для эксплуатации складского здания (л.д. 69-74, т. 1).

В силу п. 2.1 цена договора составила 2500000 руб., является фиксированной и изменению не подлежит.

Оплата нежилого здания и земельного участка, находящихся в муниципальной собственности и приобретаемого покупателем – субъектом малого предпринимательства, осуществляется в рассрочку в течение 24-х месяцев с даты подписания настоящего договора обеими сторонами равными долями, согласно графика расчета платежей, являющегося неотъемлемой частью договора. На сумму предоставляемой рассрочки продавцом производится начисление процентов, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ и составляет 67500 руб. Нежилое здание и земельный участок до полной их оплаты покупателем находятся в залоге у продавца (п. 2.2).

В пункте 4.1 договора купли – продажи указано, что на момент заключения договора нежилое здание, указанное в п. 1.1, находится во временном владении покупателя в течение четырех лет. Задолженность по арендной плате за нежилое здание на момент заключения договора отсутствует (п. 4.2). Площадь арендуемого здания не превышает установленные Законом Белгородской области от 25.11.2008 № 240 предельные значения площади 500 кв. м (п. 4.3). Арендуемое имущество не включено в перечень, утвержденный решением Муниципального совета города Валуйки и Валуйского района от 26.06.2009 № 223 (п. 4.4).

Обязательство продавца передать имущество считается исполненным после подписания сторонами акта приема – передачи и государственной регистрации перехода права собственности на имущество в Валуйском отделе Управления Росреестра по Белгородской области (п. 4.6).

Муниципальное имущество, находящегося в техническом состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с целями покупателя, передано продавцом покупателю на основании акта приема – передачи недвижимого имущества от 01.06.2010 (л.д. 73-74, т. 1).

Согласно приложению № 2 к договору купли – продажи недвижимого имущества № 0028 от 01.06.2010 оплата стоимости приобретенного объекта недвижимости ООО «Сластена» должна производиться в период с 20.06.2010 по 20.05.2012 включительно равными суммами – 104166,67 руб. основного платежа и 2812,50 руб. процентов ежемесячно, всего уплате подлежало 2567500 руб. (л.д. 75, т. 1).

Право собственности ООО «Сластена» на спорное недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП на основании свидетельства от 29.06.2010 серии АБ № 941100 за регистрационным номером 31-31-02/011/2010-966 (л.д. 76, т. 1).

Оплата стоимости приобретенного муниципального имущества ООО «Сластена» произведена в полном объеме, что подтверждено представленными в дело платежными поручениями и не оспорено сторонами (л.д. 63-85, т. 3).

При оформлении договора купли – продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности в качестве основания, подтверждающего наличие у ООО «Сластена» преимущественного права на приватизацию спорного имущества администрацией муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» указан, наряду с договором аренды от 23.08.2006 № 0139, договор аренды этого же здания от 15.02.2006 № 0025, срок действия которого определен с 15.02.2006 по 01.09.2010 (л.д. 60-68, т. 1).

По данному договору арендная плата без учета НДС установлена в размере 66695,52 руб. в год и должна перечисляться в полном объеме в местный бюджет (п. 3.1, п. 3.2). При этом в силу п. 5.3.4 данного договора аренды расходы арендатора на проведение капитального и текущего ремонта, перепланировку, переоборудование и реконструкцию арендованного имущества, понесенные арендатором, в том числе с согласия арендодателя, возмещению не подлежат. Согласно акту приема – передачи от 15.02.2006 нежилое помещение передано в аренду в состоянии, требующем ремонта (л.д. 68, т. 1).

Материалами проверки по факту совершения служебного подлога заместителем главы администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйского района» ФИО5 установлено, что при оформлении пакета документов сотрудники администрации и ФИО7 обнаружили, что ООО «Сластена» не хватает несколько месяцев, чтобы воспользоваться федеральным законом и в упрощенном порядке приобрести в собственность муниципальное имущество. Как пояснила ФИО5, в связи с тем, что имевшийся краткосрочный договор аренды, который был заключен администрацией с ООО «Сластена» в феврале 2006 года не был найден, она решила «восстановить» этот договор, для чего ФИО8 по ее указанию подготовила договор аренды здания № 0025 от 15.02.2006, после чего ООО «Сластена» в установленном законом порядке приобрела имущество в собственность.

Опрошенная в ходе проверки ФИО7 подтвердила объяснения, данные ФИО5, и пояснила, что в первом квартале 2006 года обратилась в администрацию Валуйского района с просьбой продать ООО «Сластена» здание по ул. М.Горького, д. 2 в г. Валуйки для организации производства кондитерских и мучных изделий. Согласно полученного ответа, данное имущество обществу «Сластена» не могли продать, однако администрация муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» предложила ООО «Сластена» взять имущество в аренду. ФИО7, с ее слов, получив согласие администрации, понимала, что процесс оформления арендных отношений займет определенное время, пока пройдет сессия депутатов, пока будет вынесено постановление о передаче имущества, и она стала вести работу по организации производственного процесса. Со слов ФИО7, получив «добро» от местных властей, она поняла, что может начать работать с этим зданием, а так как здание было заброшено, она понимала, что с момента фактического заключения договора аренды она будет платить арендную плату, а пользоваться фактически зданием не будет, так как необходимо провести ремонтные работы. В этой связи с конца февраля – начале марта 2006 года ООО «Сластена» принялось вывозить кирпичи, строительный мусор, ветхий материал, в 1 квартале 2006 года была составлена смета, началось производство работ по подведению к зданию инженерных коммуникаций, ФИО7 наняла бригаду рабочих, в апреле – мае 2006 года начались отделочные работы. Когда все документы были готовы, 23.08.2006 ФИО7 от имени ООО «Сластена» подписала с администрацией муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» договор аренды указанного имущества сроком на 10 лет. Также ФИО7 пояснила, что договор аренды № 0025 от 15.02.2006 подписан ею лично, однако дату его подписания не помнит, так как в феврале 2006 года фактически арендовала указанное здание.

Постановлением следователя от 14.04.2012 отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО5 по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 292 УК РФ, на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ в связи с отсутствием в ее действиях состава преступления (отсутствие корыстной или личной заинтересованности).

При этом следственный орган пришел к выводу о том, что с февраля 2006 года здание по ул. Горького, д. 2 в г. Валуйки фактически находилось в пользовании ООО «Сластена» с согласия собственника муниципального имущества, каких – либо обращений в контролирующие органы о незаконном использовании муниципального имущества ООО «Сластена» от администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» не поступало.

Кроме того, в ходе проверки не получено сведений о правах субъектов предпринимательства, чьи права были нарушены в результате отчуждения имущества в пользу ООО «Сластена».

Согласно договора аренды от 23.08.2006, подлинность которого в рамках проверки не была поставлена под сомнение, имущество должно было находиться в аренде ООО «Сластена» до 2016 года, и никто из третьих лиц не мог претендовать на приобретение здания в собственность без расторжения существующего договора аренды, который в соответствии со ст. 619 ГК РФ без взаимного согласия сторон может быть расторгнут только в судебном порядке по инициативе арендодателя в случае существенного нарушения арендатором условий договора. Также в случае окончания срока договора аренды арендатор в силу ст. 621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (л.д. 160-163, т. 3 материала проверки).

Постановление следователя в установленном законом порядке ФИО5, иными заинтересованными лицами не обжаловано, прокурором не отменено.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу п. 3 названной статьи Закона при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4).

С момента передачи ООО «Сластена» нежилого здания, общество пользовалась ими на основании договора аренды № 0139 от 23.08.2006 и в соответствии с его условиями.

Кроме того, судом установлено, что общество, своими силами и средствами осуществив капитальный ремонт спорного объекта недвижимости, приведя его из фактически разрушенного здания в объект недвижимости, технически и технологически пригодный для использования по целевому назначению (кондитерский цех), добросовестно, своевременно и в полном объеме осуществляло арендные платежи, с учетом требований п. 3.2 договора аренды, что не оспорено истцом.

Из содержания ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Следовательно, нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение 2-х и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.

Таким образом, для целей применения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Указанный подход соответствует смыслу Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в п. 4 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно ст. 10 Федерального закона № 159-ФЗ он вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Первоначальный текст Федерального закона № 159-ФЗ был опубликован 25.07.2008 в газете «Российская газета» № 158 от 25.07.2008. Следовательно, Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ вступил в силу с 05.08.2008, в то время как долгосрочный договор аренды заключен 23.08.2006, то есть спустя 18 дней.

Исходя из постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П по делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2 - 4 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобой администрации города Благовещенска, реализация субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приватизацию арендуемого муниципального имущества осуществляется применительно к тем объектам муниципальной собственности, в отношении которых имеет место волеизъявление муниципального образования как собственника этого имущества, выраженное в соответствующих нормативных предписаниях, отвечающих требованиям Конституции Российской Федерации.

В данном случае собственник муниципального имущества выразил волю на продажу спорного объекта в собственность ООО «Сластена».

Учитывая правовую позицию, изложенную в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П, суд принимает во внимание, что из материалов настоящего дела, установленных по спору обстоятельств, доводов участников спора не усматривается, что реализация преимущественного права в данном случае противоречит целям мер поддержки малого и среднего предпринимательства и приведет к неоправданному сокращению имущественной основы деятельности муниципального образования, в том числе к необоснованному или неэквивалентному лишению его объектов публичной собственности, необходимых для выполнения его функций и полномочий и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов собственности муниципального образования. Доказательства иного по настоящему делу сторонами суду не представлены.

При таких обстоятельствах исковые требования Заместителя прокурора Белгородской области удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Заместителя прокурора Белгородской области о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи недвижимого имущества № 0028 от 01.06.2010, заключенного между ООО "Сластена" и Муниципальным районом "Город Валуйки и Валуйский район" Белгородской области о передаче в собственность покупателя недвижимого имущества: нежилого здания, относящегося к муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>, площадью 364,9 кв.м и земельного участка, находящегося по адресу: <...>, площадью 208 кв.м для эксплуатации складского здания, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Пономарева О. И.