Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению предпринимателя Ботвина С. А. (ИНН 312325802407, ОГРН 307312335800016) к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (ИНН 3123282512, ОГРН 1113123008129 ), третье лицо: Ботвина С.Н. о признании недействительными договоров аренды и дополнительного соглашения,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность от 04.09.2017,

от ответчика: ФИО4, доверенность от 05.05.2017,

от третьего лица: ФИО3, доверенность от 22.03.2017,

установил:

предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Белгородской области с уточненным иском к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о признании недействительной сделкой договоров аренды нежилого помещения по ул. Щорса, 24 в городе Белгороде №6588 от 01 января 2013 года и №7471 от 31 октября 2014 года, признании недействительным дополнительного соглашения от 06.01.2013 к договору аренды нежилого помещения №6588 от 01.01.2013.

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что на основании протокола №2/4 от 18 декабря 2012 года аукциона по продаже права аренды до 19 декабря 2017 года, сторонами был заключен договор аренды помещения площадью 106,5 кв.м для размещения магазина промышленных товаров. Арендная плата в месяц составляла 22 449 руб. 67 коп. В последующем сторонами было заключено дополнительное соглашение от 06 января 2013 года, согласно которому изменена площадь арендуемого помещения на 35,88 кв.м. Арендная плата пересчитана в месяц 7 563 руб. 32 коп. Договоры заключались каждые 11 месяцев. Срок последнего договора аренды №7471 от 31 октября 2014 года истек 01 октября 2015 года, однако стороны не проявили инициативы по прекращению договорных отношений. Арендатор продолжал использовать помещение площадью 35,88 кв.м, частично вносил арендную плату, считал договор продленным до 19 декабря 2017 года. Поскольку договоры аренды от 14 января 2014 года и 31 октября 2014 года, были заключены в отношении помещения, не включенного в аукционную документацию, считал их недействительными. Полагал, что размер арендной платы, указанный в дополнительном соглашении должен действовать в правоотношениях сторон до 19 декабря 2017 года. Ссылаясь на пункт 8 ст. 448 ГК РФ, истец указал, что условия договора, заключенного по результатам торгов, в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшее существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Указал, что на момент заключения договора действующим законодательством не была предусмотрена возможность изменения условий заключенного на аукционе договора аренды нежилого помещения. В связи с чем, истец считал сделку недействительной по статье 168 ГК РФ. Истец также пояснил, что право собственности Администрации на арендованное помещение не зарегистрировано, в связи с чем, не зарегистрированы договоры аренды и дополнительное соглашение. Отметил также, что договоры аренды в отношении муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации; последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая могут быть увеличена по соглашению сторон.

Определением суда от 23 октября 2017 года к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2

Комитет имущественных и земельных отношений администрации возражал против удовлетворения заявленных истцом требований. Сослался на статью 629 ГК РФ, согласно которой при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих пользованию, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления устранить недостатки имущества либо произвести замену имущества другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Комитет пояснил, что при обнаружении недостатков арендатор вправе был по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков имущества, а также потребовать расторжения договора. ФИО1 06 января 2013 года обратился к Комитету с заявлением об уменьшении арендных платежей и снижении арендной платы. Комитет считал, что в исковом заявлении истец изложил, что стороны урегулировали спорные моменты по качеству сданного в аренду помещения путем уменьшения арендуемой площади и соразмерного уменьшения арендной платы. Считал, что нормы действующего законодательства не нарушены. Ответчик заявил об истечении срока исковой давности по требованиям о признании договора аренды №6588 от 01 января 2013 года и дополнительного соглашения от 06 января 2013 года к названному договору. Пояснил, что договор №7471 от 31 октября 2014 года расторгнут.

В последующем ответчик в письменных пояснениях, ссылаясь на статьи 8, 9 и 209 ГК РФ указал, что постановлением главы администрации города Белгорода №1920 от 26 ноября 1999 года в муниципальную собственность принято общежитие по ул.Щорса, 24. Приложением к постановлению явился список помещений в общежитии ОАО «Белпласт», передаваемых в муниципальную собственность и ранее представленных на праве аренды третьим лицам. Подвальное помещение общежития, переданное истцу, на 1999 год в аренду не сдавалось. Комитет пояснил, что по первой редакции Закона Российской Федерации №1541-1 от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в отношении приватизации жилых помещений в общежитиях был установлен императивный запрет. Приватизация первых комнат в общежитии произошла в 2008 году. По состоянию на 28 ноября 2017 года казну муниципального образования составляют 23 муниципальных жилых помещения общей площадью 368,5 кв.м, находящихся в доме по ул.Щорса, 24. Комитет пояснил, что с момента передачи здания общежития в муниципальную собственность муниципальное образование осуществляло реализацию предусмотренных Гражданским кодексом прав. В частности, в отношении спорного помещения с декабря 2003 года по заявкам МУ Детско-юношеская спортивная школа №6 заключались договоры аренды помещения площадью 101,8 кв.м. для размещения тренажерного зала. Комитет указал, что как собственник объекта недвижимости распоряжался своим имуществом в соответствии с действующим законодательством. Пояснил, что право органа местного самоуправления на помещение в установленном порядке не прекращено, из реестра муниципальной собственности не исключено. Ссылаясь на статью 166 ГК РФ Комитет считал, что истец не доказал нарушения его прав. Полагал, что арендатор при участии в торгах и заключении договора вправе был знакомиться с документацией предмета торгов, осматривать помещение, знал об обстоятельствах сделки и проявил волю на ее заключение и исполнение, в связи с чем утратил право на оспаривание сделки.

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал, пояснил, что право муниципальной собственности на помещение не было зарегистрировано за Администрацией при заключении договора аренды. Из всего выставленного на торги объекта, для аренды была пригодна только одна комната, в связи, с чем договор заключен на ее аренду. Считал, что ответчик собственником спорного помещения не является, не мог заключать договор аренды, в связи с чем, договоры аренды должны быть признаны судом ничтожными. Заключая договор, ФИО1 рассчитывал на выкуп помещения, но отсутствие зарегистрированного права собственности на объект аренды и наличие самовольной пристройки, демонтированной в период аренды, не позволяло выкупить помещение. Пояснил, что арендованным помещением не пользуется, ключи от помещения не возвращает, сохраняя возможность дальнейшего пользования помещением.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что спорное помещение является муниципальной собственностью и числится в составе имущества казны на основании Постановления главы администрации города №1920 от 26 ноября 1999 года. Просил удовлетворить заявление о пропуске исковой давности. Сообщил, что после передачи помещения в аренду, по заказу истца был изготовлен технический паспорт, на основании сведений которого были уточнены сведения об имуществе в реестре муниципальной собственности. Представитель ответчика пояснил, что представитель предпринимателя доступ представителей Администрации в арендованное помещение в назначенный судом срок для осмотра не обеспечил, помещение закрыто, по акту приема-передачи не возвращено.

Представитель ФИО2 требования истца считал обоснованными.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

Согласно постановлению №1920 от 26 ноября 1999 года с баланса ОАО «Белпласт» в муниципальную собственность города Белгорода принято общежитие, расположенное по адресу <...>, общей площадью 3 298,3 кв.м, жилой площадью 2 160,2 кв.м. Общежития предписано принять на баланс с прилегающими земельными участками. При этом земельный участок под общежитием по ул.Щорса, 24 изъять из земель ранее предоставленных ОАО «Белпласт» в бессрочное постоянное пользование и передать его управлению по содержанию муниципальных общежитий.

Как следует из выписок из реестра муниципальной собственности городского округа «Город Белгород» на основании названного постановления спорное помещение включено в Реестр муниципального имущества городского округа город Белгород.

Как установлено вступившим в законную силу решением суда от 20 июня 2017 года по делу № А08-2257/2017, 18 декабря 2012 года протоколом №2/4 комиссии по аренде муниципального имущества и проведению торгов признан несостоявшимся аукцион по продаже права на заключение договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу <...> общей площадью 106,5 кв.м. Принято решение заключить договор аренды с единственным участником аукциона предпринимателем ФИО1

01 января 2013 года между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №6588, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение муниципального фонда г. Белгорода, общей площадью 106,5 кв. м, расположенное по адресу: <...> для размещения магазина промышленных товаров, а арендатор обязался своевременно и полностью платить арендную плату (пункты 1.1 и 3.1 договора).

Арендная плата в сумме 22 449 руб. 67 коп. без НДС в месяц, исчислена из расчета 281 руб. 06 коп. за кв. метр, определенных отчетом об оценке рыночных ставок арендных платежей за пользование муниципальными нежилыми помещениями города Белгорода. К расчету арендной платы применен понижающий коэффициент 0,75%, установленный Решением Совета депутатов города Белгорода №463 от 29 марта 2011 года "Об утверждении положения об аренде муниципального имущества городского округа "Город Белгород" (в действующей редакции).

По акту приема-передачи 01 января 2013 года ответчик принял помещение площадью 106,5 кв.м. Как следует из акта, на момент передачи техническое состояние помещения было удовлетворительным, соответствующим требованиям по его эксплуатации.

Договор №6588 заключен на срок с 01 января 2013 года по 01 декабря 2013 года (п.7.1 договора). Стороны договорились, что договор аренды подлежит перезаключению каждые 11 месяцев до 19 декабря 2017 года.

06 января 2013 года арендатор обратился в Комитет имущественных и земельных отношений с заявлением о невозможности использования всей площади арендованного помещения. Просил закрепить за ним один зал площадью 35,88 кв.м., в связи с уменьшением арендных площадей, арендатор просил снизить размер арендной платы.

Недостатки помещения отражены в акте от 09 января 2013 года из которого следует, что помещение площадью 106,5 кв.м. расположено в подвале 9-этажного жилого дома, вход отдельный, помещение состоит из двух основных комнат и маленьких коридоров и лестницы. На момент проверки в одной комнате стена была мокрая, помещение имело следы залития.

Наличие обстоятельств, препятствующих использованию имущества (статьи 611, 612 ГК РФ), предполагает совершения арендатором ряда действий по отношению к арендодателю, в том числе уменьшение размера арендной платы (статья 614 ГК РФ) или досрочного расторжения договора (статья 620 ГК РФ).

Доказательств обращения с требованиями о расторжении договора аренды, отказа от помещения в материалы дела не представлено. Из обстоятельств дела не следует, что ответчик предпринимал попытки возврата имущества арендодателю по причине не предоставления технической документации на помещение, либо в связи с отсутствием государственной регистрации права.

Заявление Предпринимателя о заключении договора аренды на одно из помещений, находящееся в составе встроенного нежилого помещения, право аренды которого было приобретено на торгах, было удовлетворено.

06 января 2013 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору №6588, в котором на основании заявления арендатора в предмете договора назвали площадь оставляемого в аренде у Предпринимателя помещения 35,88 кв.м , находящегося в составе помещения площадью 106,5 кв.м. Сумму ежемесячной арендной платы стороны рассчитали, не повышая размера, пропорционально арендуемой площади в сумме 7 563 руб. 32 коп. без НДС. Срок действия дополнительного соглашения с 06 января 2013 года по 19 декабря 2017 года.

Из акта обследования нежилого помещения от 09 января 2013 года следует, что арендатор определился с возможностью использования одного из помещений, которое принял с учетом дополнительного соглашения, на момент проверки сделал текущий ремонт.

Впоследствии 01 декабря 2013 года на основании протокола аукциона №2/4 сторонами заключен договор аренды №7036 нежилого помещения площадью 35,88 кв.м. без повышения арендной платы. Согласно приложению к договору ежемесячная арендная плата составила 7 563 руб. 32 коп.

Договор №7036 заключен на срок с 01 декабря 2013 года по 31 октября 2014 года (п.7.1 договора).

В пункте 7.2 договора аренды №7036 стороны также определили, что договор подлежит перезаключению каждые 11 месяцев в течение срока права на заключение договора аренды, приобретенного по результатам аукциона до 19 декабря 2017 года. По истечении срока договора аренды заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона (пункт 7.3 договора).

31 октября 2014 года между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №7471, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение муниципального фонда города Белгорода, общей площадью 35,88 кв. м, расположенное по адресу: <...> для размещения магазина промышленных товаров, а арендатор обязался своевременно и полностью платить арендную плату (пункты 1.1 и 3.1 договора).

В пунктах 3.1 и 3.2 договора ответчик принял на себя обязательство уплачивать ежемесячно арендную плату в сумме 13 749 руб. 93 коп. без НДС не позднее двадцатого числа отчетного месяца, расчет которой приведен в приложении к договору.

Договор аренды №7471 заключен сторонами на срок с 31 октября 2014 года по 01 октября 2015 года (п.7.1 договора). По акту приема-передачи 31 октября 2014 года помещение площадью 35,88 кв.м принято ответчиком.

Представитель Предпринимателя в ходе рассмотрения дел пояснял, что Предприниматель приобрел право аренды до 19 декабря 2017 года и рассчитывал на заключение договора на пять лет с реализацией права на выкуп. В связи с чем, предпринимал меры к демонтажу крыльца, инвентаризации арендованного помещения, обращался в Управление Росреестра по Белгородской области.

При рассмотрении дела №А08-2257/2017 установлено, что ответчик, подписывая договоры №6588 от 01 января 2013 года, №7036 от 01 декабря 2013 года и №7471 от 31 октября 2014 года и продолжая пользоваться помещением после 01 октября 2015 года, по истечении его срока действия, считал договорные отношения продленными.

Комитет на 01 октября 2015 года освобождения помещения от предпринимателя не потребовал. Пояснил, что арендатор помещение занимал, частично оплачивал аренду, в связи с чем, правоотношения сторон по договору аренды №7471 от 31 октября 2014 года фактически продолжены на срок приобретения права на заключение договора аренды до 19 декабря 2017 года.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 20 июня 2017 года по делу №А08-2257/2017 расторгнут договор аренды нежилого помещения №7471 от 31 октября 2014 года, заключенный между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода и предпринимателем ФИО1 По решению суда Предприниматель обязан освободить нежилое помещение муниципального фонда г. Белгорода, общей площадью 35,88 кв.м, расположенное по адресу: <...> предназначенное для размещения магазина промышленных товаров и передать его по акту приема-передачи Комитету в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу. С Предпринимателя взыскано в бюджет города Белгорода 276 245 руб. 45 коп. долга по арендной плате за период 31 октября 2014 года по 22 марта 2017 года, с применением статьи 333 ГК РФ взыскано 99 010 руб. 10 коп. неустойки за период с 21 ноября 2014 года по 22 марта 2017 года, а всего 375 255 руб. 55 коп.

Разрешая уточненные требования предпринимателя от 23 октября 2017 года о признании недействительной сделкой договоров аренды нежилого помещения по ул. Щорса, 24 в городе Белгороде №6588 от 01 января 2013 года и №7471 от 31 октября 2014 года, и требование от 14 июля 2017 года признании недействительным дополнительного соглашения от 06 января 2013 года к договору аренды нежилого помещения №6588 от 01 января 2013 года суд исходит из следующего.

Согласно статьям 1 и 2 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора; лица осуществляют предпринимательскую деятельность на свой риск.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Закона №135-ФЗ (вступившей в силу с 02 июля 2008 года) заключение договоров аренды, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Истец в обоснование заявленных требований о недействительности договоров аренды указал, на отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности.

Как следует из постановления №1920 от 26 ноября 1999 года с баланса ОАО «Белпласт» в муниципальную собственность города Белгорода принято общежитие, расположенное по адресу <...>, общей площадью 3 298,3 кв.м, жилой площадью 2 160,2 кв.м. Выписками из реестра муниципальной собственности городского округа «Город Белгород» подтверждается включение спорного помещения на основании названного постановления в Реестр муниципального имущества городского округа город Белгород.

Согласно статье 4 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РФ" (в редакции №1541-1от 04 июля 1991 года) общежитие, имеющее особый правовой режим, не подлежит передаче на баланс приватизируемого предприятия.

Запрет на приватизацию жилищного фонда государственными предприятиями, ранее был закреплен пунктом 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации №3020-1 от 27 декабря 1991 года "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", согласно которому жилищный фонд был отнесен исключительно к муниципальной собственности.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР №1541-1 от 04 июля 1991 года "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира, утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Правовой режим подвальных помещений, не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если подвальные помещения жилого дома были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Первые квартиры в доме по ул.Щорса, 24 были приватизированы в 2008 году. С 1999 года до 2008 года муниципальное образование осуществляло правомочия собственника.

Отсутствие спорного нежилого помещения в перечне арендованных на 1999 год, как и отсутствие технической документации на него на дату заключения договора аренды, не свидетельствует об отсутствии у него признаков обособленного. Помещение, имело отдельный вход, и было выделено для использования в иных целях (использование под тренажерный зал), с 2003 года сдавалось в аренду, что свидетельствует о самостоятельном характере использования спорного подвального помещения.

В Постановлении №13391/09 от 02 марта 2010 года Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на то, что для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Как следует из технического паспорта, составленного Белгородским городским филиалом ГУП «Белоблтехинвентаризация» 01 декабря 2015 года, встроенное нежилое помещение по ул. Щорса, 24 (Лит. А), расположенное в городе Белгороде, поставлено на инвентарный учет с присвоением номера 12999.

Согласно исчислению площадей отдельных частей строения и пристроек, указанных в техническом паспорте, площадь встроенного нежилого помещения (Лит. А) включает помещение 105,7 кв.м, в составе которого находится помещение площадью по внутреннему обмеры 35,8 кв.м.

Выписки из реестра муниципальной собственности городского округа «Город Белгород» в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, подтверждают включение помещения в Реестр муниципального имущества городского округа город Белгород на основании постановления главы администрации города Белгорода №1920 от 26 ноября 1999 года.

При вынесении решения по делу №А08-2257/2017 разночтения в площади помещения 35,88 кв.м, указанной в договорах с 2013 года и 35,8 кв.м – указанной в техническом паспорте 2015 года, признаны незначительными. Иного помещения в техническом паспорте встроенного нежилого помещения по указанному адресу, указанной площадью не имеется.

Участвуя в торгах, заключая договор аренды и подавая заявление об уменьшении площади арендуемого помещения, арендатор вправе был выяснить параметры помещения, наличие государственной регистрации права собственности истца на объект аренды, как при проведении торгов, так и при заключении договоров.

Доводы об отсутствии у администрации права на сдачу помещения в аренду предприниматель заявлял при рассмотрении дела №А08-2257/2017, однако иного лица, которому принадлежит право на объект аренды ответчик не назвал.

Эти доводы предпринимателя оценены судом в соответствии с позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Утверждение ответчика о недействительности договоров аренды в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности муниципалитета на арендованное помещение признано несостоятельным, поскольку нежилое помещение включено в Реестр муниципальной собственности г. Белгорода на основании указанного Постановления.

Стороны свободны в заключение договора, самостоятельно принимают на себя обязательства и вправе их изменить в порядке, не противоречащем закону.

В абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума №13 от 25 января 2013 года "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Суд учитывает, что аукцион предприниматель не оспаривал, договор аренды заключил. Иных лиц, подавших заявку на участие в аукционе, не имелось.

В то же время недействительность договора, заключенного по результатам торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона и (или) нормативных актов (статья 168 ГК РФ).

Согласно статьи 181 Кодекса, предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

В пункте 2 статьи 200 ГК РФ определено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Ответчик заявил об истечении срока исковой давности по требованиям об оспаривании договора аренды №6588 от 01 января 2013 года и дополнительного соглашения от 06 января 2013 года.

Доводы Комитета о том, что при подаче заявки, при заключении договора 01 января 2013 года и дополнительного соглашения Предприниматель имел возможность запросить информацию о состоянии помещения, о правах на него, осмотреть помещение. Дополнительное соглашение после принятия помещения в аренду заключено по инициативе Предпринимателя суд считает заслуживающими внимания.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Требование о признании договора аренды №7471 от 31 октября 2014 года заявлено в пределах срока исковой давности.

Принимая во внимание положения статей 168 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, что требуя признания договора недействительным, Предприниматель должен представить суду доказательства нарушения закона, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае удовлетворения такого иска.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона №100-ФЗ от 07 мая 2013 года) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (ст. 166, 181 ГК РФ) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления указанного Федерального закона в силу (01 сентября 2013 года).

Договор был заключен сторонами 31 октября 2014 года, следовательно, к нему подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона №100-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ (в ред. Федерального закона №100-ФЗ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом, в соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, с 01 сентября 2013 года любые сделки на территории Российской Федерации, за исключением нарушающих требования закона или иного правового акта и, одновременно, посягающих на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, являются оспоримыми, то есть могут быть признаны недействительными судом только по иску стороны сделки либо иного лица (ч.2 ст.166 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

На основании п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Судом учитывается, что с момента заключения сторонами договора №7471 от 31 октября 2014 года, истец предпринимал меры к постановке объекта на кадастровый учет, просил о выкупе помещения, ссылаясь на арендные отношения, что подтверждается материалами дела. В выкупе помещения было отказано в связи с наличием задолженности по арендной плате.

При заключении договоров и подписании дополнительного соглашения истец, располагая на преддоговорной стадии, предшествующей заключению договора и на стадии его заключения информацией о предложенных условиях, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные договорами, исполняемыми сторонами.

Из материалов дела следует, что истец арендовал помещение с января 2013 года и производил оплату до октября 2014 года. При подписании договоров и их исполнении разногласий с арендодателем у истца не возникало. Договоры аренды подписаны сторонами без замечаний и разногласий.

В исковом заявлении истец указывает, что договоры аренды помещения заключались каждые 11 месяцев. Истец, как и ответчик не проявили инициативы по прекращению договорных отношений. Арендатор продолжал использовать помещение, частично вносил арендную плату, считал договор продленным на срок до 19 декабря 2017 года.

Таким образом, истец, действуя по собственной воле и в своем интересе, подписал договоры, без внесения изменений, в том числе по размеру арендной платы. Предприниматель ссылался на намерение выкупить помещение. Вместе с тем, признание договора недействительным, лишает арендатора права выкупа помещения.

Размер арендной платы по договорам был определен в соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона №135-ФЗ от 26 июля 2006 года и статьями 424, 447 ГК РФ. Задолженность предпринимателем не оплачена.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение. Применительно к арендным сделкам полученное выражается в пользовании имуществом.

При применении реституции по договорам аренды необходимо учитывать, что арендная плата, уплаченная за пользование имуществом, не подлежит возвращению, иначе на стороне лица, пользовавшегося имуществом, возникнет неосновательное обогащение.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в пункте 7 Информационного письма Президиума №49 от 11 января 2000 года "Обзор практики рассмотрения споров о неосновательном обогащении" денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размеры причитающегося собственнику имущества возмещения.

Доказательств того, что уплаченная арендная плата превышала размер обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений, истец суду не представил. Обоснованность начисленной Предпринимателю по договору №7471 от 31 октября 2014 года арендной платы проверена при рассмотрении дела №А08-2257/2017.

Анализируя установленные обстоятельства, суд не находит оснований для признания недействительными договоров аренды и дополнительного соглашения, заключенных между истцом и ответчиком.

Согласно статье 110 АПК РФ государственную пошлину за рассмотрение спора суд относит на ответчика.

При подаче иска Предприниматель государственную пошлину за рассмотрение первоначального требования уплатил. При подаче уточненного требования о признании недействительной сделкой договоров аренды государственную пошлину не доплатил, в связи с чем, суд взыскивает государственную пошлину в сумме 6 000 руб. в федеральный бюджет.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований предпринимателя ФИО1 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья Каверина М.П.

Гражданский кодекс часть 1

Гражданский кодекс часть 2

Гражданский кодекс часть 3

Гражданский кодекс часть 4

Решение № А08-6541/17 от 04.12.2017 АС Белгородской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е