АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 11 июня 2020 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Ю.И. Назиной

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания И.В. Скребовым

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "МОБИЛТЕХ" (ИНН 3128090444, ОГРН 1123128005550 ) к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 3128003628, ОГРН 1023102358817)

об обязании заключить договор аренды земельного участка для строительства,

и встречному исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО "МОБИЛТЕХ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении к заключению договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 26.05.2020;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

ООО "МОБИЛТЕХ" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ,  к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области об обязании заключить договор аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов, регистрационный номер 51-1/18 от 02.10.2018 года, изложив абзац 1 п. 2.2 договора в следующей редакции: «годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок, определенный на основании заключения эксперта ИП ФИО2 № 10 от 14.10.2019 года, составленного в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составляет 481 864 руб. в год».

Ответчик обратился со встречным исковым заявлением об обязании истца ООО «Мобилтех» заключить на условиях ответчика - Департамент имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа Белгородской области договор аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов, по типовой форме согласно Приложению 5 - форма договора аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов в случае определения размера арендной платы на основании рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, (утв. Постановлением администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 16.10.2018 № 2376 «Об утверждении типовых форм договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Старооскольского городского округа Белгородской области, а также из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена»):

ДОГОВОР АРЕНДЫ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА, ПРЕДОСТАВЛЕННОГО В АРЕНДУ БЕЗ ТОРГОВ

город Старый Оскол                                                                  Регистрационный номер_________

«__ »_________ 20 года

Муниципальное образование - Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, в лице заместителя главы администрации городского округа - начальника департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа ФИО3, действующего на основании Положения о департаменте имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Мобилтех», в лице директора ФИО4, действующий на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, в дальнейшем при совместном упоминании - Стороны, заключили настоящий Договор о следующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду за плату согласно постановлению администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 11 сентября 2018 года № 1921 земельный участок, из земель, государственная собственности на которые не разграничена, общей площадью 3 596,0 кв.м., вид разрешенного использования: для строительства торгово-офисного здания, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, микрорайон XV, №3.

1.2.Категория земель - земли населенных пунктов.

1.3.Кадастровый номер земельного участка: 31:06:0237002:1227.

1.4.На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 31:06:0237002:1914, степень готовности 5%, находящийся в собственности арендатора.

2.СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1.Настоящий Договор заключен сроком до 30 июля 2021г. и вступает в силу с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Белгородской области по делу А08-747/2019 (ст. 173 АПК РФ).

Условия настоящего Договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 30 июля 2018 года.

При истечении срока действия Договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок.

2.2.Годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок, определенный на основании отчёта оценочной организации Общество с ограниченной ответственностью «Финансы- Оценка-Консалтинг» № 20-18-Н от 13 июля 2018 года, составленного в соответствии с Федеральным

законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составляет 1 003 479 (Один миллион три тысячи четыреста семьдесят девять) рублей Об копеек в год.

Арендная плата за очередной год вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления на соответствующий бюджетный счет управления Федерального казначейства по Белгородской области. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

2.3.При внесении арендной платы допускается авансовый платеж, но не более чем за 12 месяцев. Авансовый платеж не освобождает Арендатора от уплаты разницы по платежам, возникшей в результате повышения размера арендной платы за земельный участок.

2.4.Случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком:

2.4.1.Арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке Арендодателем, но не ранее чем через год после заключения Договора, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор.

2.4.2.Арендная плата изменяется в одностороннем порядке Арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости арендной платы, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Расходы, связанные с перерасчетом рыночной стоимости арендной платы несет Арендатор, если Стороны не придут к иному соглашению.

В случае изменения рыночной стоимости арендной платы размер уровня инфляции, указанный в пункте 2.5.1 настоящего Договора, не применяется в соответствующем году перерасчета арендной платы по рыночной стоимости.

2.4.3.Арендная плата изменяется в одностороннем порядке Арендодателем в случае внесения изменений в нормативные акты Российской Федерации, Белгородской области, Старооскольского городского округа, регламентирующие порядок определения размера арендной платы за земельные участки, а также в других случаях, предусмотренных действующим законодательством и (или) условиями настоящего Договора.

2.4.4.При изменении вида разрешенного (функционального) использования земельного участка осуществляется перерасчет арендной платы в соответствии с новым отчетом о рыночной стоимости арендной платы со дня изменения вида разрешенного (функционального) использования земельного участка.

Если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства, кроме жилищного строительства (а в случае, если срок строительства объекта недвижимости нежилого назначения, указанный в выданном в установленном порядке разрешении на строительство, составляет более трех лет, по истечении срока строительства, указанного в разрешении на строительство), не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости - начисление арендной платы осуществляется Арендодателем с применением к размеру арендной платы, определенному в соответствии с настоящим Договором, повышающего коэффициента, равного 2, в течение первого и второго годов превышения трехлетнего срока строительства (срока строительства, указанного в разрешении на строительство), повышающего коэффициента, равного 3, в течение последующих годов вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

2.5.Об изменении арендной платы Арендатор уведомляется посредством опубликования нормативных документов в средствах массовой информации, которые являются источником официального опубликования нормативных актов органов соответствующего уровня власти.

Арендатор считается уведомленным о произошедшем изменении арендной платы со дня опубликования нормативного правового акта в средствах массовой информации и (или) отчета объекта оценки на официальном сайте органов местного самоуправления Старооскольского городского округа (www.oskolregion.ru).

При этом Арендатор обязан производить сверку расчетов арендных платежей ежеквартально в течение срока действия настоящего Договора.

2.6.Неиспользование земельного участка Арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы.

2.7. Арендатор вправе произвести оплату арендных платежей за соответствующий период в размере большем, чем предусмотрено настоящим Договором. В этом случае сумма переплаты, составляющая разницу между предусмотренной настоящим Договором суммой арендных платежей за соответствующий период и уплаченной Арендатором суммой в данном периоде, зачисляется в следующем порядке:

1)в счёт оплаты пени, начисленной в связи с нарушением сроков внесения арендной платы и неоплатой арендной платы в полном размере за предыдущие периоды (если таковая начислена);

2)в счёт оплаты задолженности по арендной плате за предыдущие периоды (если имеется задолженность);

3)в счёт оплаты будущих арендных платежей, если долг по пене и арендной плате отсутствует.

3.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

3.1.Арендодатель имеет право:

3.1.1.В одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения обязательств по Договору и расторгнуть настоящий Договор в случаях:

1)неустранения в установленный срок последствий совершенного земельного правонарушения;

2)использования земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования и (или) установленной категорией земель;

3)если территория, в границах которой расположен арендованный земельный участок, подлежит развитию в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки Старооскольского городского округа, а также нормативно—правовыми и распорядительными актами органов местного самоуправления Старооскольского городского округа о развитии застроенных территорий, а объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, изъятию для муниципальных нужд в установленном законодательством порядке.

3.1.2.В одностороннем порядке устанавливать новый размер арендной платы в случаях, определенных пунктами 2.5, 2.6 настоящего Договора.

3.1.3.Расторгнуть настоящий Договор в судебном порядке или по соглашению Сторон, направив Арендатору не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней уведомление о расторжении Договора, в случае:

1)двукратного невнееения арендной платы в полном размере в срок, установленный пунктом 2.3 Договора;

2)предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основаниям;

3)осуществления строительства с нарушением требований градостроительного законодательства Российской Федерации;

4)по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

3.1.4.Осуществлять контроль использования и охраны земель, предоставленных в аренду.

3.1.5.Производить сверку расчетов арендной платы.

3.1.6.Требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества арендованных земель в результате деятельности Арендатора.

3.1.7.На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий настоящего Договора.

3.2.Арендодатель обязан:

3.2.1.Передать Арендатору земельный участок по акту приема-передачи земельного участка (Приложение 1).

3.2.2.Выполнять в полном объеме все условия Договора.

3.2.3.Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора.

4.ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

4.1.Арендатор имеет право досрочно расторгнуть настоящий Договор, направив не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней уведомление Арендодателю о намерении расторгнуть Договор с указанием причины расторжения.

В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Арендатора:

1)Арендатор обязан освободить земельный участок от находящегося на нём движимого имущества и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования земельного

участка в соответствии с его целевым назначением, до дня подписания акта приема-передачи земельного участка;

2)права на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между Сторонами. При отсутствии или недостижении соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию одной из сторон. Арендодатель вправе требовать от Арендатора сноса объекта недвижимости, освобождения и приведения земельного участка в первоначальное состояние.

4.2.Если Договор заключен на срок пять лет и менее, Арендатор имеет право с согласия Арендодателя, оформленного в письменном виде:

1)передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия Договора;

2)передавать земельный участок в субаренду.

4.3.Арендатор обязан:

4.3.1.Принять у Арендодателя земельный участок по акту приема-передачи.

4.3.2.Использовать земельный участок, не нарушая прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов смежных земельных участков и владельцев другого недвижимого имущества.

4.3.3.Использовать земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования и (или) установленной категорией земель.

4.3.4.Приступить:

-к освоению земельного участка не позднее 3 месяца года с даты предоставления земельного участка;

-к строительству объекта после получения разрешения на строительство в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

4.3.5.Своевременно, в соответствии с пунктом 2.3 Договора, вносить арендную плату.

4.3.6.Ежеквартально производить сверку расчетов арендных платежей в течение срока действия настоящего Договора.

4.3.7.Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земельного участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории. Соблюдать специальный режим использования земель, поддерживать санитарное и противопожарное состояние арендуемого земельного участка и прилегающей территории.

4.3.8.В течение 10 дней после прекращения действия Договора передать земельный участок Арендодателю по акту приема-передачи земельного участка в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

4.3.9.Возместить убытки в случае ухудшения качества арендованных земель в результате деятельности Арендатора.

4.3.10.Обеспечить соблюдение публичных сервитутов (безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования, возможность размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, возможность доступа на земельный участок соответствующих служб и др.), установленных нормативным правовым актом органов местного самоуправления Старооскольского городского округа в отношении данного земельного участка.

4.3.11.Выполнять требования соответствующих служб, занимающихся эксплуатацией подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.д., и не препятствовать их ремонту и обслуживанию. Обеспечить допуск представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту (в случае, если земельный участок полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта) в целях обеспечения его безопасности.

4.3.12.В случае изменения адреса места нахождения Арендатора и иных реквизитов в десятидневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом. Действия, совершенные по старым адресам и счетам до получения уведомлений об их изменении, засчитываются в исполнение обязательств.

4.3.13.Не препятствовать юридическим лицам, осуществляющим (на основании соответствующего решения уполномоченного органа власти) геодезические, геологоразведочные, землеустроительные и другие исследования и изыскания, в проведении этих работ.

4.3.14.Обеспечить вывоз и утилизацию строительного мусора и бытовых отходов.

4.3.15.В течение 2 (двух) месяцев со дня подписания Договора осуществить его государственную регистрацию (в случае заключения Договора на срок свыше одного года).

4.3.16.В течение 7 (семи) календарных дней с даты получения зарегистрированного Договора направить Арендодателю один экземпляр.

4.3.17.В случае передачи прав и обязанностей по Договору согласно ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации в течение 3 (трех) рабочих дней направить Арендодателю надлежащим образом заверенные копии соответствующих договоров с отметкой о государственной регистрации.

5.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.В случае неуплаты арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,03 % от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

5.2.За несвоевременный возврат земельного участка Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 1 % от суммы годовой арендной платы по Договору за каждый день просрочки возврата земельного участка.

5.3.За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим Договором.

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1.Все споры, возникающие в ходе реализации настоящего Договора, по которым не было достигнуто соглашение Сторон, разрешаются в соответствии с действующим законодательством судами Российской Федерации в соответствии с их компетенцией.

7.ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

7.1.Изменение или расторжение Договора по требованию одной из Сторон осуществляется в следующем порядке:

7.1.1.Сторона, заинтересованная в изменении или расторжении Договора, направляет в адрес другой стороны уведомление об изменении условий либо о расторжении Договора. К уведомлению может быть приложен подписанный инициирующей стороной проект дополнительного соглашения к Договору, предусматривающий внесение изменений, либо проект соглашения о расторжении.

7.1.2.Сторона, в адрес которой направлено уведомление об изменении условий либо о расторжении Договора, в течение 14 календарных дней со дня получения уведомления обязана рассмотреть поступившее предложение об изменении либо о расторжении Договора и принять либо отклонить поступившее предложение.

В случае если Сторонами достигнуто согласие по изменению либо расторжению Договора, дополнительное соглашение подготавливается Арендодателем и подписывается Арендатором в течение следующих 14 календарных дней со дня достижения согласия Сторонами.

В случае если Сторонами не достигнуто согласие по изменению либо расторжению Договора, спор рассматривается в судебном порядке в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Требование о расторжении Договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть Договор либо неполучения ответа в тридцатидневный срок.

7.1.3.Дополнения, изменения к условиям настоящего Договора аренды оформляются в письменном виде в форме дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.

7.2.Одностороннее изменение или расторжение Договора по требованию Арендодателя в случаях, предусмотренных пунктами 2.5, 2.6, 3.1.1, осуществляется в следующем порядке:

7.2.1.При одностороннем изменении арендной платы (пункты 2.5, 2.6 настоящего Договора) Арендодатель производит перерасчёт арендной платы, о котором Арендатор считается уведомленным со дня перерасчёта. Направление уведомления в адрес Арендатора в данном случае не требуется. Арендатор вправе ознакомиться с новым расчётом арендной платы и способом расчёта при сверке арендных платежей.

При одностороннем расторжении Договора Арендодателем в случаях, предусмотренных пунктом 3.1.1 настоящего Договора, Арендодатель направляет нарочно с отметкой о получении либо заказным письмом с уведомлением о вручении в адрес Арендатора, указанный в реквизитах настоящего Договора, уведомление о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке.

В этом случае Арендатор считается уведомленным о досрочном расторжении Договора, а Договор считается расторгнутым со дня:

1)получения Арендатором уведомления о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке;

2)получения Арендатором заказного письма с уведомлением о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке;

3)возврата заказного письма с уведомлением о вручении, направленного в адрес Арендатора, которое не получено Арендатором.

7.3.При расторжении Договора обязательства Сторон прекращаются только после их полного исполнения каждой из сторон.

7.4.В случае расторжения Договора обязательства считаются прекращенными со дня заключения соглашения Сторон о расторжении Договора и подписания акта приема-передачи земельного участка, а при расторжении Договора в судебном порядке - со дня вступления в законную силу решения суда о расторжении Договора.

7.5.Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до дня расторжения Договора, если иное не установлено соглашением Сторон.

8.ОСОБЫЕ СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

8.1.Срок действия договора субаренды земельного участка не может превышать срока действия настоящего Договора.

8.2.При досрочном расторжении Договора договор субаренды земельного участка прекращает свое действие.

8.3.В случае досрочного расторжения Договора Арендатор обязан в срок, указанный в уведомлении о прекращении договорных отношений, подписать акт приема-передачи земельного участка и передать земельный участок обратно в ведение Арендодателя в состоянии, пригодном для дальнейшего использования в соответствии с его установленным видом разрешенного использования, свободным от какого-либо имущества, строительных материалов, мусора. В случае неисполнения Арендатором требования о приведении земельного участка в состояние, пригодное для дальнейшего использования, Арендодатель вправе провести работу по освобождению земельного участка от какого-либо движимого имущества, строительных материалов, мусора собственными силами с последующим взысканием с Арендатора понесенных расходов.

8.4.Расходы по государственной регистрации настоящего Договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на Арендатора.

8.5.Срок освоения земельного участка 3 года (лет). Под освоением земельного участка понимаются действия Арендатора по реализации требований градостроительного законодательства РФ по оформлению разрешительной строительной документации, по проведению самих строительных работ и по регистрации права собственности на законченный строительством объект недвижимости.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1.Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, первый из которых выдан Арендатору, второй хранится у Арендодателя, третий - в Старооскольском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, подлежит учетной регистрации в департаменте имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области.

9.2.К Договору в качестве его неотъемлемой части прилагается акт приема-передачи земельного участка.

10. ПОДПИСИ СТОРОН:

Приложение 1 к договору аренды земельного участка

от           №  

АКТ

приема-передачи в аренду земельного участка,

расположенного по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, микрорайон XV, №3

город Старый Оскол                                                                  Регистрационный номер  ______

«___» ______________ 201___ года

Муниципальное образование - Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, в лице заместителя главы администрации городского округа - начальника департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа ФИО3, действующей на основании Положения о департаменте имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Мобилтех», в лице директора ФИО4, действующий на основании Устава, именуемый(ая) в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, в дальнейшем при совместном упоминании - Стороны составили настоящий акт о нижеследующем:

1.На основании договора аренды земельного участка Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 3 956,0 кв.м., с кадастровым номером 31:06:0237002:1227, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, микрорайон XV, №3, вид разрешенного использования: для строительства торгово-офисного здания.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 31:06:0237002:1914, степень готовности 5%, находящийся в собственности арендатора.

2.Действие настоящего акта распространяется на правоотношения, возникшие между Сторонами с 30 июля 2018 года.

Стороны друг к другу претензий не имеют.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании полагал требования истца не подлежащими удовлетворению, поддержал доводы встречного искового заявления.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, арбитражный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 29.07.2013 года муниципальное образование Старооскольский городской округ Белгородской области (арендодатель) и ООО «МобилТех» (арендатор) заключили договор долгосрочной аренды земельного участка № 62-1/13, по условиям которого во исполнение постановления главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 29.07.2013 года № 2835 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 31:06:0237003:1227, площадью 3 596,0 кв.м. категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, микрорайон XV, № 3, для строительства торгово-офисного здания (п. 1.1 договора).

Срок действия договора с 29.07.2013 года по 29.07.2018 года (п. 2.1 договора).

Размер арендной платы за пользование земельным участком  стороны определили в расчете к договору, согласно которому ежемесячный размер арендной платы составил  17 053 руб. 49 коп.

02.10.2018 года истец и ответчик подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 29.07.2013 года № 62-1/13  с 29.07.2018 года.

Ссылаясь на окончание срока действия договора, наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, и необходимость для завершения строительства оформить права на земельный участок, 02.07.2018 года общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.

Администрацией подготовлен и направлен обществу проект нового договора аренды, в пункте 2.2 которого размер годовой арендной платы, определенный на основании отчета оценочной организации ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» № 20-18-Н от 13.07.2018 года, указан в размере 1 003 479 руб. 06 коп.

Общество направило администрации письмо об урегулировании разногласий от 03.12.2018 года и протокол разногласий к договору, в котором предложило установить размер годовой арендной платы в сумме 427 020 руб., обосновав ее отчетом N 956/18 от 30.11.2018 года, составленным ООО "Независимая оценка и право".

Отсутствие ответа администрации обществу на письмо и протокол об урегулировании возникших разногласий послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с  иском об обязании  департамент определить размер годовой арендной платы в договоре аренды в  размере в сумме 427 020 руб., определив ее на основании отчета N 956/18 от 30.11.2018 года, составленным ООО "Независимая оценка и право".

Департамент обратился в суд со встречным иском о понуждении истца к заключению договора на условиях ответчика, а именно установив годовой размер  рыночной арендной платы определенный на основании отчета оценочной организации ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» № 20-18-Н от 13.07.2018 года, в размере 1 003 479 руб. 06 коп.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 4 статьи 22 ЗК РФ закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В рассматриваемом случае, плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию, относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Положениями подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Согласно материалам дела, право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0237002:1227, предназначенного для строительства торгово-офисного здания, приобретено истцом в 2013 году, т.е. до 01.03.2015 года, на основании постановления главы администрации Старооскольского городского округа от 29.07.2013 года № 2835.

Поскольку предоставление земельного участка ООО "МобилТех" было осуществлено до 01.03.2015, суд приходит к выводу о том, что арендатор - общество в рассматриваемом случае вправе претендовать на однократное заключение нового договора для завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Указанные обстоятельства ответчик не оспаривает.

Вместе с тем,  у истца и ответчика возникли разногласия при заключении договора в части размера арендной платы за пользование земельным участком.

Разногласия, возникшие при заключении договора, разрешаются в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 ГК РФ.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Таким образом, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, арбитражный суд не вправе включать в договор хотя и заявленное к включению, но не согласованное сторонами условие, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актом.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 и пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре" указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Белгородской области, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержден постановлением правительства Белгородской области N 501-пп от 28.12.2017 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление 501-пп от 28.12.2017).

Согласно пункту 6 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Таким образом, при определении размера арендной платы с учетом особенностей спорного земельного участка, порядка заключения и условий договора аренды применению подлежит пункт 6 Постановление 501-пп от 28.12.2017.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки (статья 2).

Статьей 6 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Истец  при определении в договоре аренды размера годовой арендной платы использовал отчет оценочной организации ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» № 20-18-Н от 13.07.2018 года,  согласно которому размер арендной платы составил 1 003 479 руб. 06 коп. в год.

Ответчик, при определении размера арендной платы в договоре руководствовался отчетом N 956/18 от 30.11.2018 года, составленным ООО "Независимая оценка и право", согласно которому размер годовой арендной платы равен 427 020 руб.

В пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст.82 - 87 АПК РФ).

В соответствии с п.1 ст.82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с наличием в материалах дела двух отчетов об оценке с различным размером стоимости права аренды одного объекта недвижимости, суд на основании ходатайства ответчика назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ФИО2

Согласно экспертному заключению от 14.10.2019 года № 10 рыночная стоимость арендной платы в год за земельный участок с кадастровым номером 31:06:0237002:1227, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, микрорайон XV, № 3 по состоянию на 02.07.2018 года составляет 481 864 руб.

На основании заключения судебной экспертизы заявленные требования истцом были уточнены, размер арендной платы за участок указан в сумме 481 864  руб. в год.

Кроме того, допрошенная судом эксперт ФИО2 пояснила, что отказ от применения доходного метода при проведении исследований обусловлен тем, что проведенный анализ не позволил подтвердить либо опровергнуть  попадание ставки капитализации земельных участков  в указанные в Справочнике оценщика диапазоны. Поскольку заключение эксперта  должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность  и достоверность сделанных выводов, эксперт отказался от применения доходного метода. Не использование  в расчетах  объект № 5 таблицы 12.5 обусловлено  исполнением требований п. 22Г ФСО № 7.  При расчете рыночной стоимости объекта оценки  в рамках сравнительного подхода не применена корректировка  на расположение земельного участка относительно красной линии, поскольку не выявлено влияние данного фактора на рынок аренды  земельных участков в г. старый Оскол, применение корректировки привело бы к необоснованному увеличению разброса цен. Экспертом не применена корректировка  на местоположение, поскольку  все объекты-аналоги расположены в аналогичных условиях,  в связи с чем по Справочнику оценщика  недвижимости корректировка не требуется.

Также, экспертом представлены письменные пояснения на возражения департамента (т. 3, л.д. 44).

Проанализировав экспертное заключение от 14.10.2019 года № 10 в совокупности с материалами дела, суд признает его соответствующим действующему законодательству об оценочной деятельности.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными.

Следует отметить, что оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. В заключении эксперта указаны источники получения информации, а также а также справочные материалы и нормативные документы, которыми эксперт руководствовался  при разрешении поставленных вопросов, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Представленная департаментом рецензия на экспертное заключение  от 14.10.2019 года № 10 не может быть оценена в качестве опровергающего выводы эксперта доказательства, поскольку она получена не в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является субъективным мнением специалиста. Действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает рецензирование заключений судебных экспертиз.

Более того, составление одним экспертом критической рецензии на заключение другого эксперта одинаковой с ним специализации без наличия на то каких-либо процессуальных оснований квалифицируется судом как нарушение профессиональной этики.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, представленные сторонами доказательства, суд полагает, что спорный пункт 2.2 договора аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов, регистрационный номер 51-1/2018 от 02.10.2018 года, изложенный в последней редакции истца в судебном заседании об установлении рыночной стоимости годового размера арендной платы за данный земельный участок 481 864 руб. на основании экспертного заключения ИП ФИО2  № 10 от 14.10.2019 года, не противоречит вышеизложенным нормам права и подлежит изложению в указанной редакции.

При этом суд полагает возможным установление размера арендной платы на дату обращение истца в администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок - 02.07.2018 года.

Следует отметить, что представленный департаментом в обоснование встречных исковых требований отчет организации ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» № 20-18-Н от 13.07.2018 года, которым  размер арендной платы установлен в сумме 1 003 479 руб. 06 коп. не может быть применим к спорным правоотношениям, поскольку определяет размер арендной платы  земельных участков по состоянию на 01.01.2018 года  для размещения офисных зданий делового и коммерческого  назначения.

При изложенных обстоятельствах встречные исковые требования департамента о понуждении истца к заключению договора на условиях ответчика, а именно установив годовой размер  рыночной арендной платы определенным на основании отчета оценочной организации ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» № 20-18-Н от 13.07.2018 года, которым  размер арендной платы установлен в сумме 1 003 479 руб. 06 коп. не подлежат удовлетворению.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

При подаче иска истцом по платежному поручению № 02 от 30.011.2019 года в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску, в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ответчика.

В соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины. Вместе с тем, предусмотренное в пп.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ освобождение государственных органов и органов местного самоуправления от уплаты государственной пошлины, не исключает возмещение данными органами другим участникам арбитражного процесса судебных расходов, в соответствии с положениями ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В связи с заявленным в ходе рассмотрения дела ходатайством о проведении судебной экспертизы истцом произведена оплата стоимости судебной экспертизы в размере 14 000 руб. (платежное поручение № 9 от 22.05.2019 на сумму 14 000 руб.

В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу ст.106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В этой связи расходы, связанные с оплатой судебной экспертизы в размере 14 000 руб., относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "МОБИЛТЕХ"  удовлетворить.

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области заключить с ООО "МОБИЛТЕХ" договор аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов, регистрационный номер 51-1/18 от 02.10.2018, изложив абзац 1 п. 2.2 договора в следующей редакции «годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок, определенный на основании заключения эксперта ИП ФИО2 № 10 от 14.10.2019 года, составленного в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составляет 481 864 руб. в год».

В удовлетворении встречных исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области отказать.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "МОБИЛТЕХ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы за производство судебной экспертизы в размере 14 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.