Гражданский кодекс часть 1

и встречному иску ответчика к истцу о взыскании задолженности в сумме 448 800 руб. за период с 01.06.2011 по 31.01.2012, задолженности в сумме 6 607 руб. 67 коп. за коммунальные услуги по договору аренды № 1/1 от 28.02.2011 за период с 01.06.2011 по 18.08.2011 по договору аренды №1/1 от 28.02.2011,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, доверенность № 25 от 10.10.2011;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 25.11.2011;

от третьего лица: ФИО4, доверенность от 12.05.2012.

УСТАНОВИЛ:

Истец, уточнив в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования, обратился в арбитражный суд с иском:

- о признании незаключенным договора аренды от 26.03.2010;

- о взыскании с ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1 неосновательного обогащения в виде приобретенных неотделимых улучшений имущества за счет капитального ремонта имущества на сумму 560610 руб., оплаты за аренду офиса в 2010г. в сумме 244 408руб.77 коп., а всего 805 018руб.77 коп.;

- о расторжении договора аренды № 1/1 от 28.02.2011, заключенного между ООО «Сигнал» и ИП ФИО1 с 01.10.2011.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 иск общества «Сигнал» не признал полностью и обратился в арбитражный суд со встречным иском, с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании с ООО «Сигнал» по договору аренды №1/1 от 28.02.2011 задолженности в сумме 448 800 руб. за период с 01.06.2011 по 31.01.2012, задолженности в сумме 6 607 руб. 67 коп. за коммунальные услуги по договору аренды № 1/1 от 28.02.2011 за период с 01.06.2011 по 18.08.2011 (л.д. 48 том 1).

В судебном заседании истец ООО «Сигнал» поддержал заявленные требования в полном объеме.

Встречный иск признал частично. Истец признает задолженность по арендной плате за период пользования нежилым помещением с 01.06.2011 по 18.08.2011, что составляет 144 774 руб.40 коп. (600руб. х 93,5м2 х 2 мес.) + (600 руб. х 93,5 м2: 31дн. Х 18дн.) и 6 706 руб.67 коп.- сумму задолженности за коммунальные услуги за период с 01.06.2011 по 18.08.2011, а всего 151 480 руб. 91 коп. В остальной части ООО «Сигнал» считает требования, предъявленные во встречном иске необоснованными.

Третье лицо ООО «Отделочник – «Плюс» отзывом и в судебном заседании пояснило, что по договору строительного подряда от 12.04.2010, заключенному с ООО «Сигнал», общество «Отделочник – «Плюс» выполнило отделочные работы в жилом помещении площадью 93,5 м2 по адресу <...>.

Согласно актам формы КС -2 за июль и сентябрь 2010 работы, стоимостью 213 600 руб., были приняты заказчиком без претензий по качеству и сроком их выполнения.

Работы выполнились подрядчиком из материалов заказчика.

Вопрос о разрешении спора по существу по настоящему делу третье лицо оставляет на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом, индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендодатель) и ООО «Сигнал» (арендатор) заключили договор аренды от 26.03.2010 года.

В соответствии с п.1.1 договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 93,5 кв. м. – торговое, номера на поэтажном плане: 1-й этаж: 1-11 с кадастровым номером 31:16:00:00:25843/3/23:1002/А, расположенное по ул. Воровского,1, г. Белгорода (л.д. 19 т.1).

Указанное имущество принадлежит арендодателю на основании договора на долевое участие в строительстве от 22.08.2002 № В -260, договора уступки права требования от 13.01.2003 № 1, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 31-АА№ 433 891 (л.д. 27 том 3).

Согласно п. 3.1 арендодатель предоставляет арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества по передаточному акту.

Арендодатель выражает согласие на произведение арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества (производство капитального ремонта здания, ремонт и усовершенствование имеющихся коммуникаций и пр.). При необходимости согласования ремонта с разрешительными и контролирующими государственными органами и учреждениями, подготовку необходимый документации осуществляет арендатор самостоятельно и за свой счет (п. 3.2).

Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с его назначением, поддерживать его надлежащее состояние.

Арендатор оплачивает расходы за тепло -, водо-, электроснабжение и водоотведение в пределах, отпущенных арендодателю по соответствующим договорам.

Расходы по оплате за пользование городской телефонной связью несет арендатор (пункты 3.4, 3.5 договора).

По соглашению сторон арендная плата за имущество составляет 600 руб. за 1 кв.м. арендуемой площади в месяц, начиная с момента начала срока аренды имущества (п. 4.1).

Оплата арендной платы производится до 20 числа следующего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет (в кассу) арендодателя. Стороны предусматривают возможность расчетов по арендной плате иным способом.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды имущества составляет 5 лет, начиная с 01.07.2010.

Стороны указали в договоре, что он подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе (п. 6.2). Одностороннее изменение или расторжение договора допускается не иначе, как по решению суда.

В тот же день, 26.03.2010, арендодатель по передаточному акту передал арендатору во временное владение и пользование спорное нежилое помещение в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания акта в соответствии с условиями договора (л.д. 20 т.1).

В п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" содержатся разъяснения, согласно которым при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд должен определять круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии с п. 1ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п.1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснено, что статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае договор аренды от 26.03.2010 не прошел государственную регистрацию. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влечет признание его незаключенным.

ООО «Сигнал» и ООО «Отделочник – «Плюс» заключили договор строительного подряда от 12.04.2010 в соответствии с п. 1.1 которого заказчик (ООО «Сигнал») поручает и оплачивает, а подрядчик принимает на себя выполнение внутренних отделочных работ помещений офиса по ул. Кн. Трубецкого.

Срок выполнения работ: начало в течение 10 дней после подписания договора, окончание работ согласно графику производства работ, при условии своевременности поставки материалов в полном объеме.

Стороны договора подряда установили, что стоимость поручаемых работ определяется на основании фактически выполненных объемов работ и договорных цен. Предварительная стоимость работ по договору составляет 213 600 руб. без учета стоимости материалов и без НДС.

В процессе строительства стоимость отделочных работ может изменяться в зависимости от видов и количества выполненных работ. Все изменения должны быть оформлены двухсторонним актом.

Материалы для производства работ приобретаются заказчиком за свой счет.

Согласно акту формы КС – 2 и Справке формы КС – 3 за июль 2010г., на объекте «Офис по ул. Кн. Трубецкого» выполнены работы на сумму 100 000 руб., а согласно акту формы КС-2 и справке формы КС-3 за сентябрь 2010г., на этом же объекте выполнены работы на сумму 113 600 руб. (л.д. 96-103 т.2).

Представленными накладными и другими документами истец подтверждает, что им для производства ремонта куплены строительные материалы и оборудование на сумму 309 365 руб. и понесены расходы на установку сигнализации на сумму 37 645 руб.

Ответчик, выражая свое несогласие с заявленными требованиями, пояснил, что истец действительно своими силами и материалами выполнил ремонтно – отделочные работы в спорном офисном помещении (л.д. 66 т.1).

Поскольку перед началом ремонтно – отделочных работ стороны не согласовали их объем и стоимость, то у него, ИП ФИО1, имеются серьезные сомнения о столь значительной стоимости этих работ – 560 610 руб.

По его мнению, на ремонт было затрачено меньше строительного материала, чем указано в приложении к иску.

Это касается затрат на ремонт пола, стоимости и по другим видам работ, по которым не вполне понятно количество затраченного материала.

Помимо этого, у собственника помещения ФИО1 имеются существенные претензии к качеству выполненных ремонтно – отделочных работ.

В связи с этим ответчик заявил ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы, производство которой просил поручить ООО «НПП Контакт» г. Белгород.

В суд было представлено письмо экспертного учреждения о согласии на проведение экспертизы и о том, что экспертиза будет проведена специалистами ООО «НПП Контакт» и привлеченными экспертами, имеющими соответствующую квалификацию:

- ФИО5 – эксперт – оценщик отдела экспертиз и оценки имущества ООО «НПП Контакт»;

- ФИО6 – Генеральный директор ООО «Академия Проектов» -(л.д.67-68 т.1 ).

Определением от 29.12.2011 арбитражный суд удовлетворил ходатайство ответчика о назначении по делу судебной строительно – технической экспертизы.

По ходатайству ответчика и с согласия истца экспертиза была поручена ООО «НПП Контакт», эксперты ФИО5 и ФИО6

На разрешение экспертизы были поставлены следующие вопросы:

1. Установить объем и стоимость фактически выполненных ремонтно – отделочных работ в офисном помещении, расположенном по адресу: <...>;

2. Определить соответствие выполненных ремонтно – отделочных работ действующим строительным нормам и правилам, а также другой нормативной документации в строительстве. В случае выявления недостатков работ, определить стоимость работ по устранению указанных недостатков (л.д. 76-83 т. 1).

В заключении экспертов № ЭК -12-0125 от 12.03.2012 указано, что при проведении экспертизы, при внешнем осмотре объекта и изучении документации, установлено:

Объект экспертизы представляет собой встроенное нежилое помещение с отдельным входом, расположенное на первом этаже многоэтажного жилого дома.

В помещении выполнены следующие ремонтно – отделочные работы:

- выполнена установка оконных блоков из ПВХ профиля;

- смонтированы межкомнатные дверные блоки;

-облицовка поверхности стен гипсокартонными листами с последующей оклейкой обоями;

- устройство подвесных потолков типа «Армстронг»;

- подготовка под чистовые полы (устройство наливных полов);

- покрытие пола из ламината и линолеума;

- В помещении санузла выполнена облицовка стен и полов керамической плиткой, потолок облицован ПВХ – панелями с устройством точечных светильников;

- Выполнены работы по электроосвещению с устройством светильников в подвесных потолках, установкой розеток и выключателей;

- Смонтирована система охранно – пожарной сигнализации.

Согласно выводам экспертов, в рамках договора подряда от 12.04.2010 подрядной организацией ООО «Отделочник – «Плюс» были произведены ремонтно – отделочные работы в офисном помещении по ул. Князя Трубецкого, 1, г. Белгорода фактической стоимостью 501 579 руб.

На основании комиссионного осмотра объекта экспертизы были выявлены работы, выполненные с недостатками и отступлениями от нормативной документации в строительстве.

Стоимость устранения некачественно выполненных работ, составляет 43 169 руб. (л.д. 65 т.2).

В силу ст. 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно ст.ст. 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиции их относимости, допустимости, достоверности и взаимной связи в их совокупности.

В представленном экспертном заключении содержатся профессиональные мнения лиц, обладающих специальными познаниями в области строительства, которые сделаны и изложены в соответствующем документе- экспертном заключении.

Экспертное заключение ООО «НПП Контакт», по мнению суда, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (ст. 86 АПК РФ).

Согласно п.5 ст. 71 АПК РФ экспертное заключение не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы и должно быть оценено наряду с другими доказательствами.

По заключению экспертизы ООО «НПП Контакт», проведенной в феврале- марте 2012 г., стоимость ремонтно- отделочных работ составила, как указано выше, 501 579 руб., а стоимость устранения некачественно выполненных работ, составляет 43 169 руб.

Оснований не доверять выводам экспертов ФИО5 и ФИО6, у суда не имеется, поскольку они имеют высшее образование (инженер-строитель), определенный стаж работы по специальности, предупреждались судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы экспертизы также согласуются с иными доказательствами по делу.

Суд учитывает также, что до момента возникновения споры ответчик, как указано выше, никаких претензий по объему и качеству выполненных истцом в офисном помещении работ, не предъявлял.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ в случае производства арендатором за счет собственных средств, с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора. До прекращения договора аренды результатом улучшений пользуется арендатор.

Суд считает, что стоимость неотделимых улучшений должна определяться на момент возврата арендованного имущества. Материалами дела подтверждается, что арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, в июле – сентябре 2010 года.

Арендодатель считает, что проведенной по делу судебной строительно – технической экспертизой была определена стоимость улучшения арендованного имущества с учетом амортизационного износа и необходимости назначения по делу дополнительной экспертизы для определения процента амортизационного износа имущества за период его нахождения в аренде ООО «Сигнал» не имеется.

Арендатор возражений по названному доводу арендодателя не заявил.

Суд согласен с доводами арендодателя ИП ФИО1 об отсутствии необходимости назначения по делу экспертизы для определения процента амортизационного износа спорного имущества.

Названная выше сумма 43 169 руб.- стоимость устранения некачественно выполненных работ, по мнению суда, подлежит исключению из стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества 501 579 руб.

В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку договор аренды от 26.03.2010 года, подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован не был и суд, установив это, признал его не заключенным, стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет средств ООО «Сигнал» в сумме 458 410 руб. (501579-43169) подлежит взысканию с арендодателя в пользу арендатора как неосновательное обогащение на основании ст. 1102 ГК РФ.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Без указания оснований прекращения договора аренды от 26.03.2010, без составления документов о возврате арендованного имущества и фактической его передаче арендатором арендодателю, 28.02.2011, индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендодатель) и ООО «Сигнал» (арендатор ООО «Сигнал») заключили новый договор аренды № 1/1, согласно п. 1.1 которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование то же спорное нежилое помещение.

В соответствии с п. 3.1 договора арендодатель передает в аренду имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества по передаточному акту.

Также арендодатель дал согласие арендатору на производство неотделимых улучшений арендованного имущества (производство капитального ремонта здания, ремонт и усовершенствование имеющихся коммуникаций и пр.).

По соглашению сторон арендная плата за имущество была определена в сумме 600 руб. за 1 кв. м. в месяц, начиная с момента начала срока аренды имущества.

Стороны определили срок аренды имущества 11 месяцев, начиная с 01.03.2011 по 31.01.2012 (л.д. 49-50 т.1).

По передаточному акту арендодатель передал арендатору, а арендатор принял спорное нежилое помещение во временное владение и пользование (л.д. 51 т.1).

Подписание договора аренды № 1/1 от 28.02.2011 свидетельствует о достижении сторонами соглашения о прекращении обязательств по ранее действовавшему договору.

Истец просит суд расторгнуть договор аренды №1/1 от 28.02.2011 с 01.10.2011.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от их исполнения не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из п. 3 ст. 450 ГК РФ следует, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии- в 30-дневный срок.

В соответствии с разъяснением, данным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Статья 620 ГК РФ устанавливает четкий перечень оснований для одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендатора.

Договором аренды № 1/1 от 28.02.2011 стороны не предусмотрели односторонний отказ арендатора от договора.

Письмом от 18.08.2011 общество «Сигнал» предложило предпринимателю ФИО1 расторгнуть договор аренды № 1/1 от 28.02.2011 с 18.08.2011.

В названном письме арендатор не указал основания досрочного расторжения договора.

Между тем соглашение о расторжении договора аренды с 18.08.2011 (даты указанной ООО «Сигнал») сторонами не достигнуто. По решению суда указанный договор в период его действия, также не расторгнут.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным согласно названной статье признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Инициируя расторжение договора аренды, арендатор обязан доказать, что нарушения, допущенные арендодателем, носят существенный характер.

ООО «Сигнал» не представило доказательств нарушения арендодателем ИП ФИО1 условий договора аренды.

Срок действия договора аренды № 1 от 28.01.2011 истек 31.01.2012. Требование о расторжении договора предъявлено после окончания срока его действия.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что прекративший свое действие договор не может быть расторгнут, поскольку требование о его расторжении может быть заявлено только в отношении действующего договора.

В связи с этим суд отказывает обществу «Сигнал» в удовлетворении его требования о расторжении договора аренды № 1/1 от 28.02.2011 с 01.10.2011.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика уплаченной им за июнь 2010, август 2010, сентябрь 2010, октябрь 2010 и ноябрь 2010 244 408 руб.77 коп. суммы арендной платы.

Названное требование истец обосновывает тем, что в период производства им отделочных работ, усовершенствования коммуникаций, установки сигнализации с 26.03.2010 по январь 2011, он не имел возможности пользоваться арендованным имуществом.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из положений статей 606, 611, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема- передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема- передачи.

В спорном договоре аренды от 26.03.2010 стороны, как указано выше, определили, что арендодатель передает арендатору имущество (нежилое помещение, торговое) в состоянии, соответствующем назначению имущества по передаточному акту.

Аналогичное описание состояния имущества, передаваемого в аренду, сделано сторонами и в передаточном акте от 26.03.2010.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать, в том числе соразмерного уменьшения арендной платы. Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, может вообще отказаться оплачивать аренду.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендодатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Невозможность арендатора использовать полученное имущество по целевому назначению материалами дела не подтверждается.

До заключения сторонами спорного договора аренды от 26.03.2010, нежилое помещение площадью 93,5 кв.м. арендодатель ФИО1 в течение нескольких лет (с ноября 2005 по декабрь 2009) передавал в аренду ООО «ПИР - Трейд».

Никаких замечаний бывший арендатор спорного имущества по вопросу недостатков сданного в аренду имущества арендодателю не представил ( л.д. 35-43 том 3, л.д. 19-20 том 1).

Исходя из смысла ст.ст. 611, 612, 614, 620 ГК РФ, регламентирующих вопросы оплаты арендуемого имущества, в случае сдачи в аренду имущества с недостатками, препятствующими и затрудняющими пользование им, основанием для удовлетворения требования об уменьшении размера арендной платы или требования возврата уплаченной арендной платы (как в рассматриваемом случае), является существенное ухудшение условий пользования арендованным имуществом и ухудшение качества самого имущества, по сравнению с качеством, обусловленным в договоре аренды.

Судом установлено, что нежилое помещение принято арендатором без каких – либо претензий. Фактическое пользование им в период действия договора арендатор не оспаривал и регулярно вносил арендную плату. Доказательства, указывающие на невозможность использования по назначению арендуемого помещения ввиду его непригодности, суду не были предоставлены.

Ни в договоре аренды от 26.03.2010, ни в передаточном акте от 26.03.2010 стороны не указали на то, что имеются какие – либо препятствия для целевого использования арендованного имущества.

При этом, суд учитывает, что истцом заявлено требование на основании ст. 614 ГК РФ уже в процессе судебного разбирательства в рамках настоящего дела, по взысканию с ответчика стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества и встречному иску ответчика о взыскании с истца арендных платежей, хотя до этого он (истец) пользовался имуществом и до возникновения спора не предъявлял арендодателю каких – либо претензий.

Наличие в договоре аренды от 26.03.2010 пункта 3.2, согласно которому арендодатель выразил согласие на произведение арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества (производство капитального ремонта здания, ремонт и усовершенствования имеющихся коммуникаций и пр.), по мнению суда, не свидетельствуют о непригодности нежилого помещения для его использования по целевому назначению в момент передачи.

Следовательно, на основании ст.ст. 307, 309, 310, 614 ГК РФ арендатор обязан уплачивать арендную плату за пользование имуществом в период с июня 2010 по декабрь 2010.

Поскольку материалами дела подтверждается пользование арендатором ООО «Сигнал» имуществом ИП ФИО1 , требование истца о взыскании с ответчика уплаченной в счет арендных платежей суммы 244 408 руб.77 коп. (то есть неосновательного обогащения) является неправомерным и не подлежащим удовлетворению.

Ответчик, ИП ФИО1, предъявил встречный иск, с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ о взыскании с истца 448 800руб. – суммы долга по арендной плате по договору аренды № 1/1 от 28.02.2011 за период с 01.06.2011 по 31.01.2012, 6 706 руб. 67 коп. – суммы задолженности по коммунальным платежам, 48 000 руб.- суммы расходов на проведение судебной строительно – технической экспертизы, 9 791 руб. 33 коп. – расходов по оплате госпошлины.

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Доказательства внесения платы за аренду спорного имущества за период с 01.06.2011 по 31.01.2012 истцом (арендатором) не представлены.

Доказательства досрочного расторжения договора аренды № 1/1 от 28.02.2011 и передачи арендованного имущества по принадлежности арендодателю арендатором не представлены.

Следовательно, арендатор ООО «Сигнал» обязан оплатить стоимость аренды за период с 01.06.2011 по 31.01.2012 из расчета 600 руб. за 1 кв.м. нежилого помещения в месяц.

По расчету арендодателя ИП ФИО1 задолженность ООО «Сигнал» по арендной плате за период с 01.06.2011 по 31.01.2012 составляет 448 800 руб. и 6 706 руб. 67 коп.- сумма задолженности за коммунальные услуги.

Ответчик арифметический расчет задолженности не оспорил, свой контррасчет суммы задолженности не представил.

Суд проверил расчет долга по арендной плате, считает его соответствующим представленным в материалы дела доказательствам и обстоятельствам дела.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 13 Информационного письма от 11.02.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

На основании ст.ст. 307-309, 310, 614 ГК РФ арбитражный суд взыскивает с ООО «Сигнал» в пользу ИП ФИО1 448 800руб.- сумму основного долга по арендной плате по договору № 1/1 от 28.02.2011 за период с 01.06.2011 по 31.01.2012 и задолженность по коммунальным услугам в сумме 6 706 руб. 67 коп. за период с 01.06.2011 по 18.08.2011, а всего 455 506 руб.67 коп.

При этом суд учитывает признание истцом задолженности перед ИП ФИО1 по арендной плате за период с 01.06.2011 по 18.08.2011 в сумме 144 774 руб. 40 коп. и задолженность по коммунальным услугам за тот же период в сумме 6 706 руб. 67 коп. (л.д. 71 том 3).

Дело возникло по вине истца и ответчика, на которых суд относит расходы по оплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При предъявлении первоначального иска истец ООО «Сигнал» уплатил госпошлину в сумме 14 677 руб.42 коп. С цены иска 560 610 руб. госпошлина составляет 14 212 руб.20 коп. То есть, истец переплатил госпошлину в сумме 465 руб.22 коп.

В последующем, истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования. Суд принял уточнение иска, поскольку заявленные требования непосредственно связаны с рассмотрением первоначального иска и предъявленного ответчиком встречного иска.

Однако, при увеличении в порядке ст. 49 АПК РФ размера исковых требований, истец госпошлину не оплатил.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относится государственная пошлина.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой иска в срок, установленный подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.18 Кодекса.

С учетом результатов рассмотрения дела государственная пошлина, подлежащая уплате в связи с увеличением размера исковых требований, взыскивается в доход федерального бюджета или с истца или с ответчика.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 N 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине", в тех случаях, когда при отсрочке или рассрочке уплаты государственной пошлины до дня заседания арбитражного суда сторона не представила к этому сроку документа, подтверждающего ее уплату, вопрос о взыскании с соответствующей стороны государственной пошлины решается арбитражным судом при принятии решения, определения, постановления. Если арбитражный суд удовлетворяет исковые требования (жалобу), государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета. При отказе в удовлетворении исковых требований (жалобы) государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, которому дана отсрочка или рассрочка в ее уплате.

Данные разъяснения не противоречат положениям главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 16 Информационного письма от 25.05.2005 № 91 (в редакции Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 № 139), в случае, если истец, обратившийся в арбитражный суд в период действия прежней редакции НК РФ впоследствии воспользовался правом на увеличение размера исковых требований, государственная пошлина, подлежащая уплате в связи с изменением цены иска, исчисляется по ставкам, действовавшим в момент увеличения размера исковых требований.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при цене иска (с учетом увеличения истцом размера исковых требований) 805 018 руб. 77 коп. (560610+244408,77), предъявленной ООО «Сигнал» по настоящему делу составляет 19 100 руб. 38 коп.

При предъявлении первоначального иска и при увеличении размера требований истец не произвел оплату госпошлины в предусмотренном законодательством размере 19 100 руб. 38 коп. по требованию имущественного характера и 8 000руб. по двум требованиям неимущественного характера, а всего в сумме 27 100 руб. 38коп.

Им, как указано выше, уплачена госпошлина в сумме 14 677 руб. 42 коп., т.е. не доплачена госпошлина в сумме 12 422 руб. 96 коп.

Требования истца удовлетворены частично, в сумме 458 410 руб. (по требованию имущественного характера) или 56,95% от суммы, предъявленной к взысканию, и удовлетворено одно из двух требований неимущественного характера.

На основании ст. 110 АПК РФ арбитражный суд относит расходы по оплате госпошлины на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На истца относятся расходы по оплате госпошлины в сумме 8 222 руб. 72 коп. (43.05% от 19100,38руб.) по требованию имущественного характера и 4 000 руб. по одному из требований неимущественного характера, а всего 12 222 руб. 72 коп.

На ответчика относится госпошлина в сумме 10 877 руб. 67 коп. (56,95% от 19100,38руб.) по требованию истца имущественного характера и 4 000 руб. по одному из двух требований неимущественного характера, а всего 14 877 руб. 67 коп.

Следовательно, сумма расходов по оплате госпошлины 14 677 руб. 42 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Госпошлина в сумме 12 222 руб.71 коп. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета (12422,96-200,25). Госпошлина в сумме 200 руб. 25 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета (14877,67-14677,42).

Цена первоначально предъявленного встречного иска 339 566 руб. 67 коп. с которой ответчик правильно уплатил госпошлину в сумме 9 791 руб. 33 коп. (л.д.52 т.1).

В последующем ответчик увеличил в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования до 455 506 руб. 67 коп. (л.д. 120-121 т. 1).

С цены иска 455 506 руб. 67 коп. госпошлина составляет 12 110 руб. 14 коп.

Поскольку встречное требование удовлетворено полностью, то расходы по оплате госпошлины относятся на истца в полном объеме. В том числе, с истца в пользу ответчика, подлежит взысканию госпошлина в сумме 9 791 руб. 33 коп., а госпошлина в сумме 2 318 руб. 81 коп. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Ответчик понес расходы в связи с проведением по настоящему делу судебной экспертизы для определения стоимости фактически выполненных работ по ремонту офисного помещения и качества этих работ в сумме 48 000 руб. (л.д. 120, 121, 121а, 122 т.1). Им, в заявлении об увеличении исковых требований, заявлено о взыскании расходов на проведение экспертизы. Проведенной экспертизой установлено, что стоимость фактически выполненных ремонтно – отделочных работ в офисном помещении по ул. Князя Трубецкого, 1 , г. Белгорода составляет 501 579 руб., а стоимость устранения некачественно выполненных работ составляет 43 169 руб. В связи с этим, как указано выше, суд удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений (неосновательное обогащение) в сумме 458 410 руб., что составляет 81,77% от предъявленной к взысканию стоимости неотделимых улучшений 560 610 руб.

Следовательно, расходы по оплате экспертизы на основании ст. 110 АПК РФ подлежат распределению:

- на истца в сумме 8 750 руб. 40 коп. (18, 23% от 48000руб.)

-на ответчика в сумме 39 249 руб. 60 коп. (81,77% от 48000руб.).

Суд учитывает, что обязанность арендатора (истца по делу) перечислять арендную плату и обязанность арендодателя (ответчика по делу) возместить стоимость неотделимых улучшений имущества (с учетом признания договора аренды незаключенным- неосновательное обогащение) представляют собой гражданско – правовые денежные обязательства и являются однородными и встречное требование ответчика направлено на зачет первоначального требования. Согласно ст. 410 ГК РФ, суд производит зачет взыскиваемого с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения в сумме 458 410 руб. и 455 506 руб. 67 коп. суммы задолженности по арендной плате и коммунальным услугам с истца в пользу ответчика, 14 667 руб. 42 коп. суммы расходов по оплате госпошлины, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца и 9 791 руб. 33 коп. суммы расходов по оплате госпошлины и 8 750 руб. 40 коп. суммы расходов по оплате экспертизы, подлежащих взысканию с истца в пользу ответчика.

В результате зачета с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 960 руб. 98 коп. (458410+14677,42) – (455506,67 + 9791,33 + 8750,40).

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальный иск общества с ограниченной ответственностью «Сигнал» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Шебекино, Белгородская область) удовлетворить частично.

Признать договор аренды от 26.03.2010 незаключенным.

Взыскать с ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Белгород) в пользу истца общества с ограниченной ответственностью «Сигнал» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Шебекино, Белгородская область) 458 410 руб. неосновательного обогащения, 14 677 руб. 42 коп.- сумму расходов по оплате госпошлины, а всего 473 087 руб. 42 коп.

В остальной части в иске отказать.

2. Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Белгород) удовлетворить полностью.

Взыскать с истца общества с ограниченной ответственностью «Сигнал» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Шебекино, Белгородская область) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Белгород) 448 800 руб. сумму основного долга по договору аренды № 1/1 от 28.02.2011 за период с 01.06.2011 по 31.01.2012, 6 706 руб. 67 коп.- сумму долга за коммунальные услуги за период с 01.06.2011 по 18.08.2011, 8 750 руб. 40 коп.- сумму расходов по оплате экспертизы, 9 791 руб. 33 коп.- сумму расходов по оплате госпошлины, а всего 474 048 руб. 40 коп.

3. В соответствии с абзацем 2 ч.5 ст. 170 АПК РФ произвести зачет взысканных сумм неосновательного обогащения 458 410 руб. и 448 800 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.06.2011 по 31.01.2012 и 6 706 руб. 67 коп. за коммунальные услуги за период с 01.06.2011 по 18.08.2011, 14 677 руб. 42 коп.- суммы расходов по оплате госпошлины и 9 791 руб.33 коп.- суммы расходов по оплате госпошлины, 8 750 руб. 40 коп.- суммы расходов по оплате экспертизы, и взыскать с истца общества с ограниченной ответственностью «Сигнал» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Шебекино, Белгородская область) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Белгород) 960 руб. 98 коп.- сумму расходов по оплате экспертизы.

4. Взыскать с истца, общества с ограниченной ответственностью «Сигнал» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Шебекино, Белгородская область) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 14 541 руб. 52 коп.

5. Взыскать с ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Белгород) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 200 руб.25 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

6. Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Валуйский Н. С.