Гражданский кодекс часть 1

Предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к администрации города Белгорода о признании права собственности на самовольно реконструированное, перепланированное встроенное нежилое помещение, кадастровый номер 31:16:00 00 000:0000:005801-00/001:0001/А/1001, площадью 2195,7 кв.м, расположенное в <...>. Сослался на то, что ему принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 2013,7 кв.м торговое с кадастровым номером 31:16:00:00:5801/1/23:1001/А по указанному адресу. Истец пояснил, что с согласия жильцов, выраженного в протоколе общего собрания жильцов многоквартирного жилого дома, возвел пристройку к принадлежащему ему нежилому помещению в сквозной арке дома. Со ссылкой на градостроительное заключение пояснил, что внутренняя перепланировка принадлежащего ему нежилого помещения не нарушает градостроительных норм. Полагает, что заключение специалиста о соответствии объекта строительным, пожарным и санитарным нормам и согласие ООО «Дом торговли» является достаточным основанием для сохранения самовольной пристройки. Нормативно обосновывая требование, ссылается на п.1 ст. 218 и ст. 222 ГК РФ.

До объявления перерыва в судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, пояснил, что разрешения на самовольную пристройку не имеет, прав на землю под объектом недвижимости у истца нет. После перерыва, надлежаще извещенный истец представителя в судебное заседание не направил.

Представитель ответчика в отзыве на иск пояснил, что считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что как управляющая компания ответчик занимается обслуживанием жилого фонда, доверенности от жильцов многоквартирного дома на признание иска не имеет. Доверенность на подписание отзыва на исковое заявление от ответчика представит в следующее заседание. После перерыва, надлежаще уведомленный ответчик в судебное заседание не явился.

Администрация г.Белгорода возражает против удовлетворения иска. Администрация полагает, что внешняя реконструкция дома, а именно застройка части арки жилого дома произведена самовольно в нарушение установленного законом порядка, в отсутствие разрешения уполномоченного органа и в отсутствие прав на земельный участок. Кроме того, администрация указывает, поскольку реконструкция произведена не только внутри помещения, но и снаружи произведена самовольная пристройка к многоквартирному дому, в нарушение ч.7 ст.51 ГК РФ, ч.3 ст.36 ЖК РФ отсутствует согласие всех правообладателей (100% голосов) дома на строительство, реконструкцию. Поскольку право на земельный участок у жильцов многоквартирного дома на момент возведения пристройки и рассмотрения дела не оформлено, жильцы право на землю в установленном законом порядке не приобрели, земельный участок под самовольной постройкой находится в ведении органов местного самоуправления. Учитывая, что заявленные требования истец заявляет на основании ст. 222 ГК РФ, администрация считает, что надлежащим ответчиком по делу является администрация города Белгорода. Заявленные требования, в силу ст. 222 ГК РФ при отсутствии у истца права собственности и бессрочного пользования на земельный участок, администрация города считает необоснованными.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал возражения, изложенные в отзыве и дополнении к отзыву.

ООО «Дом торговли» считает заявленные требования обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку самовольно застроенная арка входила в состав объекта ООО «Дом торговли», после приобретения Ереминым Н.В. части имущественного комплекса, самовольно застроенная арка находится над подвалом, принадлежащим ФИО3, и под принадлежащим ему на праве собственности помещением второго этажа объекта недвижимости.

В судебном заседании 19.03.2009 представитель общества поддержал позицию, изложенную в отзыве. После перерыва, надлежаще извещенное третье лицо, представителя в судебное заседание не направило.

МУ «Инспекция по контролю за градостроительной деятельностью на территории города Белгорода» считает требования истца о признании права собственности на самовольно реконструированное и перепланированное нежилое помещение незаконными, и не обоснованными. Поясняет, что реконструкция и перепланировка производилась без разрешительной и правоустанавливающей документации. Инспекцией в ноябре 2008 года осуществлена проверка самовольной реконструкции и перепланировки арочного прохода жилого дома. В результате проверки выяснилось, что производимые работы осуществлялись без разрешения, а также установлено самовольное переоборудование фасада здания. Учитывая, что земельный участок под многоквартирным домом не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, земля под многоквартирным домом не перешла в общую долевую собственность жильцов многоквартирного дома. Таким образом, представленный суду протокол собрания жильцов, проведенного в отсутствие кворума для принятия решения по вопросу реконструкции и перепланировки, не дает истцу права на признание права собственности на самовольно перепланированный объект, включающий самовольно возведенную пристройку. Инспекцией заявлен иск в Арбитражный суд Белгородской области о сносе самовольной постройки.

Представитель Инспекции в судебном заседании возражал против удовлетворения иска. Просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

В силу ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, ответчика и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания в соответствии со ст. 123, п. 5 ст. 163, п. 3 ст. 121 АПК РФ.

Заслушав объяснения третьих лиц, исследовав материалы дела, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора от 04.05.2001 истец приобрел в собственность нежилое помещение торговое площадью 2013,7 кв.м в <...>. Право собственности на указанный объект зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

В предварительном судебном заседании представитель истца пояснил, что по договору купли-продажи помещение площадью 2013,7 кв. м приобретено с параметрами части продаваемого ООО «Дом торговли» помещения, соответствующими техническому паспорту объекта от 16.03.2000.

Определением суда от 13.02.2009 судом предложено истцу представить договор купли-продажи помещения. Между тем, в нарушение ст. 65 АПК РФ, договор купли-продажи помещения, принадлежащего истцу на праве собственности, суду не представлен.

В нарушение установленного законом порядка, в отсутствие разрешения уполномоченного органа на перепланировку и реконструкцию, истец произвел не только внутреннюю реконструкцию помещения, но и самовольно возвел пристройку к принадлежащему ему на праве собственности помещению.

Указанное обстоятельство подтверждено записью в техническом паспорте объекта от 14.11.2008 о самовольной перепланировке.

В соответствии с техническим паспортом на объект недвижимости от 14.11.2008 площадь помещений увеличилась с приобретенных 2013,7 кв.м. до 2195 кв.м.

Согласно протоколу от 25.08.2007 общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, в котором участвовали 75,4% собственников всего дома, 80% присутствующих проголосовали за согласие ФИО3 на реконструкцию путем уменьшения площади общего имущества многоквартирного дома, путем возведения пристройки к принадлежащему ФИО3 помещению в сквозной арке дома.

В градостроительном заключении от 05.12.2008 Управления архитектуры и градостроительства департамента строительства и архитектуры администрации г.Белгорода указано, что градостроительные нормы и правила при самовольном строительстве не нарушены.

В заключении специалиста ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» от 08.12.2008 указано, что обследован объект кадастровый номер 31:16:00 00 000:0000:005801-00/001:0001/А/1001, площадью 2195,7 кв.м, расположенный в <...>. В результате перепланировки возведены дополнительные перегородки, произведено устройство дополнительных и оконных и дверных проемов, возведены дополнительные наружные стены с увеличением размеров помещения. Объект соответствует требованиям строительных, градостроительных, санитарных и противопожарных норм, указанных в документах, регламентирующих строительную деятельность. Безопасная эксплуатация объекта - административного здания возможна в соответствии с его функциональным назначением.

Как пояснил представитель истца в судебном заседании, прав на землю у истца не имеется. Договор аренды земельного участка истцом также не заключен.

Споров, связанных с заключением договора, в суде не имеется.

Исковые требования заявлены истцом на основании ст. 222 ГК РФ.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Оценив собранные по делу доказательства, суд считает, что земельный участок, на котором возведена пристройка, истцу для целей строительства в установленном законом порядке не предоставлялся.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Представленный суду протокол собрания 75,4 % собственников многоквартирного дома не является основанием для использования истцом земельного участка под многоквартирным домом для самовольного строительства.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Допрошенный по ходатайству представителя истца старший по дому ФИО4 суду пояснил, что за оформлением права на землю в установленном законом порядке жильцы дома не обращались.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Таким образом, на момент возведения самовольной пристройки и на день рассмотрения дела земельный участок под многоквартирным домом находится в ведении органов местного самоуправления.

Учитывая, что в силу ст. 222 ГК РФ надлежащим ответчиком является орган местного самоуправления, а не управляющая компания «Ватутинское», суд предлагал истцу уточнить ответчика. В судебном заседании представитель истца ходатайства о замене ответчика не заявил, согласия на замену ответчика на надлежащего суду не дал.

Указанное обстоятельство является достаточным основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

В силу ст. 62 Градостроительного кодекса РФ единственным документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка, строительство и пр., является разрешение на строительство, которое выдается на основании заявлений заинтересованных лиц, документов, удостоверяющих их права на земельный участок, и при наличии утвержденной проектной документации. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления.

В связи с тем, что истцом самовольно возведена пристройка без получения необходимых разрешений, суд приходит к выводу, что право собственности на самовольно перепланированный объект, включающий самовольную постройку, не может быть признано за истцом.

Доказательств нахождения земельного участка у истца на каком-либо праве, указанном в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалах дела также не имеется.

При таких обстоятельствах, установив отсутствие такого обязательного условия, при котором возможно признание права собственности на самовольную постройку, как наличие у истца соответствующих прав на земельный участок под самовольно возведенной пристройкой, вошедшей в объект недвижимости, суд считает правомерным отказать в удовлетворении иска.

Судом исследован вопрос относительно того, не нарушает ли сохранение постройки права и интересы других лиц, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, по смыслу указанной нормы, данное условие является дополнительным по отношению к предусмотренному в абзацах первом и втором пункта 3 ст. 222 ГК РФ. Отсутствие вследствие сохранения постройки нарушений прав и интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан не может служить самостоятельным основанием для признания права собственности на самовольную постройку.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

В соответствии со 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения решения.

Судья М.П.Каверина