Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ответчику о расторжении договора аренды нежилого здания (склада) от 05.11.2008, заключенного между ЗАО «Агро-Инвест» и ООО «СиТи Трейд».

Определением суда от 16.12.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено ООО «Сфера».

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, письменный отзыв на иск, позицию по спору не представили.

По смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определившие права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте судебного разбирательства дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения дела судом.

На основании ст.ст.121-123, 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие ответчика и третьего лица, надлежаще уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, арбитражный суд установил следующее.

05.11.2008 между ООО «Сфера» и ООО «СиТи Трейд» был заключен договор аренды нежилого здания (склада).

Согласно условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание- складское, площадью 4895,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 31:16:00 000:0000:026131-00/001:1001/В1, в целях его использования в качестве оптового торгового склада для размещения товара, продукции, оборудования и иного имущества, использования складских механизмов. договор заключен на четыре года и вступает в силу с даты его государственной регистрации в УФРС по Белгородской области. Здание принадлежит арендодателю на праве собственности, согласно Свидетельства о государственной регистрации права Серии 31-АБ № 383314(пункты 1.1- 1.7 договора) и расположено на земельном участке общей площадью 7762 кв.м., принадлежащего обществу «Сфера» на праве собственности.

Нежилое здание передается арендодателю по акту приема- передачи (п. 2.1.1 договора).

По акту приема передачи нежилое здание общей площадью 4895,4 кв.м., расположенное по адресу <...> было принято арендатором (ответчиком).

Согласно пункту 3 договора, арендная плата составляет за первые два года аренды- 400 000 руб. в месяц, за трети год аренды- 650 000 руб. в месяц, за четвертый год аренды- 700 000 руб. в месяц. Размер арендной платы является фиксированным на всем протяжении действия договора и изменению не подлежит.

Согласно п. 5.1 договора, изменение или досрочное расторжение договора возможно по письменному соглашению сторон.

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Белгородской области 12.01.2009 за № 31-01/168/2008-551.

08.09.2009 г. общество «Сфера» заключило с ЗАО «Агро-Инвест» (истец) договор купли- продажи земельного участка общей площадью 7762 кв.м. категории земель- земли населенных пунктов, и расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости- нежилого здания площадью 4937, 7 кв.м.- складское, с кадастровым номером 31:16:0215016:3:026131 -00/003:1001/В 1, расположенные по адресу: <...> (л.д. 17).

Согласно п. 3.2 указанного договора купли- продажи, на продаваемый объект недвижимости- нежилое здание, распространяются права третьих лиц по договору аренды от 05.11.2008 сроком на четыре года.

Договор купли- продажи от 08.09.2009 был зарегистрирован истцом в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области, на основании чего было выдано Свидетельство серии 31-АБ № 747306. Согласно указанному свидетельству, на объект права- нежилое здание- складское, общей площадью 4937,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, существует ограничение (обременение): аренда, о чем сделана запись 28.10.2009 № 31-31-01/106/2009-457 (л.д. 18).

Договор аренды нежилого помещения от 05.11.2008 является договором, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.ст. 606, 608 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (статья 654 ГК РФ).

Из анализа данных норм следует, что существенными условиями договора аренды нежилого помещения являются условия о предмете (объекте аренды), сроке договора, порядке передачи объекта аренды, размере арендной платы.

По мнению суда, содержание спорного договора, приложенных к нему документов и фактических обстоятельств дела, позволяет определенно установить арендованное нежилое здание- складское, площадью 4895,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 31:16:0215016:3:026131 -00/003:1001/В 1, являющееся предметом данного договора.

Факт пользования арендованным нежилым помещением арендатор не оспаривает, спор относительно предмета договора между сторонами отсутствует.

При изложенных обстоятельствах суд считает договор аренды нежилого здания (склада) от 05.11.2008 заключенным, оснований для признания его недействительным не имеется.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, в связи с заключением между ООО «Сфера» (прежний арендодатель и собственник) и ЗАО «Агро-Инвест» (новый собственник и арендодатель) договора купли- продажи сданного в аренду нежилого здания и тем самым изменением собственника сданного в аренду имущества, новый собственник- истец, приобрел в тех же объемах права и обязанности арендодателя, которые существовали у прежнего собственника- арендодателя общества «Сфера», а ответчик общество «СиТи Трейд», в свою очередь, как арендатор, стало нести в том же объеме свои права и обязанности, по договору аренды нежилого здания (склада) от 05.11.2008, перед новым собственником арендодателем- истцом.

Согласно п. 3.2 договора аренды, арендатор вносит арендную плату ежемесячно до 15-го числа каждого месяца за текущий месяц.

Ответчик в нарушение условий договора аренды, не вносил арендную плату, в связи с чем, по состоянию на 30.11.2011 образовалась задолженность в сумме 13 311 612 руб. 90 коп.

В связи с неисполнением ответчиком взятых на себя обязательств по условиям договора аренды нежилого здания (склада) от 05.11.2008, истец 01.12.2011 обратился к нему с предложением погашения суммы задолженности и о досрочном расторжении договора аренды, в связи с неоднократным нарушением договорных обязательств по внесению арендной платы. Претензия была направлена ответчику ценным письмом с уведомлением 01.12.2011 и получена им (л.д. 14,15).

Названная претензия истца оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Согласно ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором сроком платежа не вносит арендную плату. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указано выше, ответчик неоднократно по истечении установленного договором срока (до 15 числа каждого месяца) не вносил арендную плату, в связи с чем, образовалась задолженность в сумме 13 311 612 руб. 90 коп. Истец направил в адрес ответчика претензию и предложил в срок не позднее 09.12.2011 погасить суммы долга, однако, ответчик на претензию истца не ответил, задолженность не погасил.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложениеизменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Аналогичная позиция содержится и в разъяснениях, данных в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ.

Как указано выше, существенными условиями договора аренды являются предмет и арендная плата.

В рассматриваемом случае установленное сторонами условие о сроке арендной платы нарушено ответчиком.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 307, 309, 606-610, 614, 617, 619, 650, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд удовлетворяет требование истца о расторжении договора аренды нежилого здания (склада) от 05.11.2008.

Днем расторжения договора аренды следует считать дату вступления в законную силу настоящего решения.

Дело возникло по вине ответчика, на которого суд относит расходы по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор аренды нежилого здания (склада) от 05.11.2008, заключенный между закрытым акционерным обществом "Агро-Инвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Губкин, Белгородская область) и обществом с ограниченной ответственностью "СиТи Трейд" (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Белгород).

Днем расторжения договора аренды считать дату вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу.

2. Взыскать с ответчика общества с ограниченной ответственностью "СиТи Трейд" (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Белгород) в пользу истца закрытого акционерного общества "Агро-Инвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Губкин, Белгородская область) 4 000 руб.- сумму расходов по оплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3. Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Валуйский Н. С.