Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным пункта 8.5 договора аренды №12С-2021 от 01.02.2021 и признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды №12С-2021 от 01.02.2021 на основании уведомления №389 от 19.11.2021

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 02.08.2021,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.09.2022

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Добрыня» (далее – ООО «Добрыня», истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Брянские бани» (далее – МУП «Брянские бани», ответчик) о признании недействительным пункта 8.5 договора аренды №12С-2021 от 01.02.2021 и признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды №12С-2021 от 01.02.2021 на основании уведомления №389 от 19.11.2021.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме, о наличии дополнительных доводов и доказательств не заявлял.

Представитель ответчика возражал относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Как следует из материалов дела, между МУП «Брянские бани» (арендодатель) и ООО «Добрыня» (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №12С-2021 от 01.02.2021.

По условиям заключенного договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 386,1 кв.м., входящее в состав нежилого помещения общей площадью 771,9 кв. м., кадастровый номер 32:28:0032203:152, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП «Брянские бани», расположенного по адресу: <...>, в целях предоставления банных услуг (п.1.1. договора).

Согласно п. 2.1 договора нежилое помещение сдается в аренду на срок с 01.02.2021 по 31.01.2031.

Размер арендной платы и порядок расчетов стороны согласовали в разделе 3 договора.

19.11.2021 письмом №389 МУП «Брянские бани» направило в адрес ООО «Добрыня» уведомление о расторжении договора аренды №12С-2021 от 01.02.2021 в одностороннем порядке в соответствии с п.2 ст.450.1 ГК РФ и п.8.5 договора, в котором просило возвратить арендуемое помещение по акту приема-передачи в срок до 20.12.2021.

Полагая, что п.8.5 договора является недействительным по основаниям ст.168 ГК РФ, и у арендодателя отсутстввовали основания для одностороннего расторжения договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям:

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 2 названной статьи установлено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 ст.166 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В силу пункта 1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец полагал, что п. 8.5 договора аренды противоречит норме пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку право стороны на одностороннее расторжение договора аренды путем уведомления дугой стороны предусмотрено только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, в то время как спорный договор аренды является срочным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу норм п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Правилами п.1 ст. 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2 ст.450.1).

Таким образом, по общим правилам закон допускает возможность одностороннего отказа от договора по соглашению сторон.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 2 ст.310 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Из приведенных правовых норм следует, что стороне, осуществляющей предпринимательскую деятельность, не может быть предоставлено право на односторонний отказ от заключенного на определенный срок договора аренды по отношению к стороне, не осуществляющей такую деятельность.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком был заключен срочный договор аренды. При этом обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец полагал, что в силу норм ст.610 ГК РФ реализация права на досрочное одностороннее расторжение договора возможна лишь в случае заключения договора аренды на неопределённый срок, тогда как сторонами по делу заключен срочный договор.

Доводы истца в этой части признаны судом несостоятельными.

Порядок изменения, расторжения и прекращения договора аренды от 01.02.2021 определён сторонами в разделе 8 договора.

По условиям п.8.1 договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации.

В пункте 8.2 договора стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора при нарушении арендатором п.п.5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.6,5.2.7, 5.2.8, 5.2.9,5.2.10, 5.2.11, 5.2.12, 5.2.13, 5.2.14, 4.2.16, 5.2.17, 5.2.18, 5.2.19, 5.2.20, 5.2.21, 5.2.22, 5.2.25 договора аренды. При этом договор считается расторгнутым или изменённым с момента, указанного в письменном уведомлении арендодателя.

В соответствии с условиями пункта 8.5 спорного договора аренды стороны вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор путём отказа от его исполнения, направив соответствующее письменное уведомление не менее, чем за месяц до пре дполагаемой даты расторжения.

Согласно нормам ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценив условия п.8.5 договора, суд полагает, что по сути названный пункт корреспондирует праву арендодателя на одностороннее прекращение договорных отношений, установленное в п.п.8.2, 8.3 договора, устанавливая срок предупреждения о предстоящем прекращении договорных отношений.

При этом установленное п. 2 ст. 610 ГК РФ правило о порядке определения необходимого срока уведомления арендатора о намерении арендодателя в одностороннем порядке прекратить договор, заключенный на неопределенный срок, не означает запрет на включение по соглашению сторон в срочный договор аренды условия о праве арендодателя на односторонний отказ от договора.

Указанная позиция суда основана на правовом подходе, изложенном в Определении Высшего Арбитражного суда РФ от 01.03.2010 N ВАС-1037/10 по делу N А40-7412/09-6-88, Определении Верховного Суда РФ от 20.09.2016 №5-КГ16-114.

Иных оснований недействительности спорного условия договора истцом не приведено.

Таким образом, требования о признании недействительным пункта 8.5 договора аренды №12С-2021 от 01.02.2021 не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.

Обращаясь в суд с иском, истец также полагал, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды является неправомерным, и заявил о признании недействительной односторонней сделки по расторжению спорного договора аренды на основании уведомления №389 от 19.11.2021.

Из материалов дела следует, что 01.02.2021 между истцом и ответчиком заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №12С-202 со сроком действия до 31.01.2013.

Письмом от 19.11.2021 №389 МУП «Брянские бани» направило в адрес ООО «Добрыня» уведомление о расторжении договора аренды №12С-2021 от 01.02.2021 в одностороннем порядке в соответствии с п.2 ст.450.1 ГК РФ и п.8.5 договора, в котором просило возвратить арендуемое помещение по акту приема-передачи в срок до 20.12.2021.

Как указано выше, в соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1). Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (пункт 2).

В соответствии с ч 1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как указано Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 15.02.2011 № 14381/10, для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Таким образом, из общих норм гражданского законодательства, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке стороной без необходимости обращения в суд, если такое условие предусмотрено договором.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.09.2008 № 5782/08, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

В силу пункта 4 ст.450.1 ГК РФ сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей общие начала гражданского законодательства, также предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при рассмотрении споров, касающихся расторжения договора в одностороннем порядке, суды должны помимо проверки наличия самой возможности такого расторжения выяснять обстоятельства относительно разумности и добросовестности действий соответствующей стороны при реализации ею права на одностороннее расторжение договора и соблюдения при этом прав и законных интересов другой стороны.

Пунктом п. 8.2 договора аренды от 01.02.2021 № 12С-2021 установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при нарушении арендатором п.п. 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.6, 5.2.7, 5.2.8, 5.2.9, 5.2.10, 5.2.11, 5.2.12, 5.2.13, 5.2.14, 5.2.16, 5.2.17, 5.2.18, 5.2.19, 5.2.20, 5.2.21, 5.2.22, 5.2.25 договора аренды. При этом договор считается расторгнутым или измененным с момента, указанного в письменном уведомлении арендодателя.

В соответствии с п. 8.5 договора стороны вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды путем отказа от его исполнения, направив соответствующее письменное уведомление не менее чем за месяц до предполагаемой даты расторжения. Доказательством и подтверждением расторжения договора в этом случае будет являться копия или оригинал уведомления с отметкой о получении либо почтовое уведомление о доставке уведомления письмом с описью вложения.

Таким образом, соглашением сторон было согласовано условие о возможности расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке без обращения в суд при наступлении определённых обстоятельств (п.8.2) с соблюдением установленного порядка уведомления (п.8.5).

Истец воспользовался правом одностороннего расторжения договора, предусмотренным пунктами 8.2, 8.5 договора, направив в адрес арендатора уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке от 19.11.2021 № 389.

Вместе с тем, исходя из изложенного выше, при реализации предусмотренного договором права на односторонний отказ от его исполнения МУП «Брянские бани» должно было действовать добросовестно и разумно, учитывая права и законные интересы арендатора. Применительно к спорной ситуации это означает, что МУП «Брянские бани» должно было подтвердить нарушение ООО «Добрыня» условий договора, изложенных в п.п. 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.6, 5.2.7, 5.2.8, 5.2.9, 5.2.10, 5.2.11, 5.2.12, 5.2.13, 5.2.14, 5.2.16, 5.2.17, 5.2.18, 5.2.19, 5.2.20, 5.2.21, 5.2.22, 5.2.25, с которыми стороны связали наличие права арендодателя на отказ от договора.

Иной подход будет свидетельствовать о возможности арендодателя в произвольном порядке лишать арендатора, рассчитывающего на определенные и заранее согласованные условия ведения бизнеса, пользоваться на правах аренды имуществом, поскольку добросовестный арендатор в рассматриваемом случае выступает более слабой стороной, требующей защиты прав и законных интересов.

Из текста уведомления №389 от 19.11.2021 о расторжении договора аренды №12С-2021 от 01.02.2021 не следует, что ООО «Добрыня» были нарушены какие-либо условия договора, изложенные в вышеперечисленных пунктах, что давало право МУП «Брянские бани» отказаться от договора в одностороннем порядке. Недобросовестность действий арендатора при исполнении условий договора из материалов дела не усматривается.

Согласно ч. 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1, 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Таким образом, рассмотрев и оценив в соответствии с требованиями, установленными ст. 71 АПК РФ, все имеющиеся в совокупности доказательства, суд полагает, что в рассматриваемом случае основания для признания правомерным действий арендодателя по одностороннему расторжению спорного договора аренды, оформленных уведомлением от 19.11.2021, отсутствуют, в связи с чем требования истца о признании указанной односторонней сделки недействительной подлежат удовлетворению.

Все доводы ответчика, приведенные в обоснование заявленных требований в этой части, противоречат не только фактическим обстоятельствам дела, но и нормам закона и не подтверждены соответствующими доказательствами, в связи с чем, судом отклонены.

В силу ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 рублей.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему иску по двум требованиям неимущественного характера составляет 12000 руб.

При обращении в суд истец уплатил 6000 руб. госпошлины по платёжному поручению от 25.11.2021 №1206 и 6000 руб. по платёжному поручению от 20.12.2021 №1326.

Согласно ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворённым требованиям.

Следовательно, государственная пошлина по делу в размере 6000 руб. по требованию, в удовлетворении которого отказано, относится на истца, в размере 6000 руб. по удовлетворённому требованию - на ответчика, и подлежит взысканию с последнего в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Добрыня», п. Толмачево Брянского района Брянской области, удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний отказ муниципального унитарного предприятия «Брянские бани», г. Брянск, от договора аренды от 01.02.2021 №12С-2021 на основании уведомления №389 от 19.11.2021.

В удовлетворении иска о признании недействительным п.8.5 договора аренды от 01.02.2021 №12С-2021 отказать.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Брянские бани», г. Брянск, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Добрыня», п. Толмачево Брянского района Брянской области, 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле в месячный срок.

СУДЬЯ О.В.ДАНИЛИНА