Гражданский кодекс часть 1

Изготовление решения в полном объеме откладывалось до 19.09.2019 г. в порядке п.2 ст.176 АПК РФ. Дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Саворинко И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Митиной И.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Премиум проект», г.Брянск

к Управлению имущественных отношений Брянской области, г.Брянск

третьи лица: 1) Управление Росреестра по Брянской области, г.Брянск; 2) ООО «Автотранс», г.Брянск

о признании недействительным п.9.1. договора аренды № 2294 от 18.05.2011г., договора аренды № 2295 от 18.05.2011г., договора аренды №2298 от 18.05.2011г., договора аренды № 2305 от 18.05.2011г., договора аренды № 2307 от 18.05.2011г., договора аренды № 2311 от 18.05.2011г., договора аренды № 2313 от 18.05.2011г., договора аренды № 3246 от 19.12.2014г., договора аренды № 3247 от 19.12.2014г., договора аренды № 3248 от 19.12.2014г., договора аренды 3249 от 19.12.2014г., договора аренды № 3250 от 19.12.2014г., договора аренды № 3251 от 19.12.2014г., договора аренды № 3252 от 19.12.2014г.

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности б/н от 10.07.2018г.

от ответчика: не явились, извещены

от третьих лиц: 1) не явились, извещены

2) не явились, извещены

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Премиум проект» (далее – ООО «Премиум проект»), г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Брянской области (далее – Управление), г.Брянск, о признании недействительным п.9.1. договора аренды № 2294 от 18.05.2011г., договора аренды № 2295 от 18.05.2011г., договора аренды №2298 от 18.05.2011г., договора аренды № 2305 от 18.05.2011г., договора аренды № 2307 от 18.05.2011г., договора аренды № 2311 от 18.05.2011г., договора аренды № 2313 от 18.05.2011г., договора аренды № 3246 от 19.12.2014г., договора аренды № 3247 от 19.12.2014г., договора аренды № 3248 от 19.12.2014г., договора аренды 3249 от 19.12.2014г., договора аренды № 3250 от 19.12.2014г., договора аренды № 3251 от 19.12.2014г., договора аренды № 3252 от 19.12.2014г.

К участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Росреестра по Брянской области, г.Брянск; ООО «Автотранс», г.Брянск.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в возражениях на отзыв ответчика.

Ответчик исковые требования отклонил по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Ходатайство ответчика судом удовлетворено. Кроме того, ответчиком заявлено о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела судом извещены надлежащим образом. Третье лицо Управление Росреестра согласно письменному отзыву на исковое заявление не возражало против удовлетворения исковых требований. Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц в порядке, установленном ст.156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца, суд находит исковые требования подлежащими отклонению по нижеизложенным основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.09.2010г. Управлением и ООО «Премиум проект» на основании протокола от 27.09.2010г. № 68А/10 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства был заключен договор аренды № 2258 на право пользование земельными участками с кадастровыми номерами 32:28:015301:8, 32628:015301:6. В дальнейшем, в соответствии с кадастровыми паспортами земельных участков указанные земельные участки были разделены и заключены нижеперечисленные договора:

договор аренды № 2294 от 18.05.2011г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 88 421 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:10;

договор аренды № 2295 от 18.05.2011г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 88 402 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:11;

договор аренды № 2298 от 18.05.2011г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 71 868 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:14;

договор аренды № 2305 от 18.05.2011г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 72 535 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:21;

договор аренды № 2307 от 18.05.2011г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 13 431 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:23;

договор аренды № 2311 от 18.05.2011г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 64 367 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:27;

договор аренды № 2313 от 18.05.2011г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 44 597 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:29;

договор аренды № 3246 от 19.12.2014г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 13 362 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:614;

договор аренды № 3247 от 19.12.2014г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 14 418 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:615;

договор аренды № 3248 от 19.12.2014г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 22 169 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:616;

договор аренды № 3249 от 19.12.2014г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 5 136 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:617;

договор аренды № 3250 от 19.12.2014г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 369 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:618;

договор аренды № 3251 от 19.12.2014г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 6 987 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:619;

договор аренды № 3252 от 19.12.2014г., находящегося в областной собственности земельного участка, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, площадью – 199 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пойма реки Десна), с кадастровым номером 32:28:0015301:620.

Пунктом 9.1. вышеуказанных договоров предусмотрено следующее:

«Арендатор не вправе осуществлять какие-либо сделки с правом аренды земельного участка (передача права аренды в залог, в качестве вклада в уставной капитал хозяйствующего субъекта в качестве паевого взноса, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу – перенайм, передача земельного участка в субаренду – поднайм), за исключением случаев, предусмотренных п.5.4.8.».

В соответствии с п.5.4.8. названных выше договоров арендатор обязался:

-обеспечить осуществление проектирования и строительства объектов недвижимости в соответствии с требованиями норм и правил в области градостроительства, проектирования, строительства, действующих на территории Российской Федерации и Брянской области.

-обеспечить проведение государственного кадастрового учета построенных и введенных в эксплуатацию объектов капитального строительства.

-обеспечить государственную регистрацию прав собственности на объекты капитального строительства жилого назначения.

Арендатор обязался по согласованию сторон, предоставить в субаренду государственным учреждениям и (или) государственным предприятиям земельные участки в объеме до 3 (трех) площади земельного участка для проведения строительства зданий, строений и сооружений социального назначения в соответствии с проектной документацией и документацией по планировке».

Впоследствии, между ООО «Премиум проект» и ООО «Автотранс» были заключены договора о передаче прав и обязанности по поименованным выше договорам аренды.

Письмом № 1007/1 от 10.12.2018г. ООО «Премиум проект» уведомило Управление о состоявшейся передаче право и обязанностей по указанным выше договорам аренды.

Позднее вышеуказанные договора аренды о передаче прав и обязанностей по договорам аренды, находящихся в областной собственности земельных участков, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенные между ООО «Премиум проект» и ООО «Автотранс» вместе с другими необходимыми документами были сданы в Управление Росреестра по Брянской области для совершения соответствующих действий по их государственной регистрации (за исключением договора № 3248 от 19.12.2014г.).

Основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском послужила невозможность регистрации в Управлении Росреестра по Брянской области договоров о передаче прав и обязанностей по поименованным договорам аренды земельных участков третьим лицам.

В свою очередь, основанием для приостановления государственной регистрации (согласно представленным в дело уведомлениям Управления Росреестра по Брянской области) послужило ограничение, установленное в п.9.1. договоров аренды, а именно «Арендатор не вправе осуществлять какие-либо сделки с правом аренды земельного участка (передача права аренды в залог, в качестве вклада в уставный капитал хозяйствующего субъекта, в качестве паевого взноса, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу – перенайм, передача земельного участка в субаренду – поднайм), за исключением случаев, предусмотренных п.5.4.8.»

Суд находит спорный пункт договоров (п.9.1.) законным и обоснованным в связи со следующим.

Как было указано выше, 27.09.2010г. Управлением и ООО «Премиум проект» на основании протокола от 27.09.2010г. № 68А/10 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства был заключен договор аренды № 2258 на право пользование земельными участками с кадастровыми номерами 32:28:015301:8, 32628:015301:6. В дальнейшем, в соответствии с кадастровыми паспортами земельных участков указанные земельные участки были разделены и заключены договоры аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участков в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. Правовая характеристика (понятие, содержание, права и обязанности сторон и т.п.) договора о комплексном освоении территории дана в Градостроительном кодексе РФ (далее – ГрК РФ) (ст.46.4). С одной стороны такой договор заключается исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, предоставляющим земельный участок, с другой – юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участком такого аукциона, или единственным, принявшим участие в аукционе его участником).

Договором также предусматривается выполнение одной из сторон обязательства осуществлять на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур (далее – объекты) в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства. Выполнение данного обязательства может быть предусмотрено, в том числе на условиях передачи объектов, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица частным партнером, в государственную или муниципальную собственность.

Однако в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды комплексного освоения в целях жилищного строительства остаются нерешенными следующие вопросы: во-первых, каким образом новый арендатор будет проводить мероприятия по освоению территории, затрагивающее все комплексное освоение; во-вторых, каким образом новый арендатор будет привлекаться к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Данная правовая позиция подтверждена письмом Федеральной антимонопольной службы от 30.10.2018г. № РП/87685/18, Определением ВС РФ от 04.12.2017г. № 308-ЭС17-17485 по делу № А32-29333/2016).

В соответствии со ст.46.4 ГрК РФ договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Согласно ч.4 ст.46.4 ГрК РФ комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

В силу положений ГрК РФ раздел земельного участка для комплексного освоения возможен лишь в целях формирования земельных участков для размещения лицом, с которым заключен договор аренды такого земельного участка, конкретных объектов, предусмотренных проектом комплексного освоения.

При этом, исходя из целевого назначения вновь образованных участков, они могут использоваться лишь совместно, поскольку в ином случае комплексное освоение становится невозможным.

Согласно п. 9.2. ст.22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) допускается передача арендатором прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории при одновременном соблюдении двух условий:

1)такой земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья;

2)передача таким лицом прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков осуществляется с передачей прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Кроме того, в силу п.7 ст.448 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, и заключенному по результатам проведенного аукциона в силу ст.22 ЗК РФ невозможна ввиду установления положениями ст.448 ГК РФ запрета такой переуступки. Данная правовая позиция содержится в Определении ВС РФ от 04.12.2017г. № 308-ЭС17-17485 по делу № А32-29333/2016. Невозможность переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предоставленного по итогам аукциона подтверждается также в Определении ВС РФ от 24.04.2019г. № 306-ЭС18-17130.

Отклоняя исковые требования, суд также исходил из следующего.

Как указано выше, ответчиком сделано заявление о пропуске истцом срока исковой давности.

Исковой давностью в соответствии со ст.195 ГК РФ признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 Кодекса (ст.196 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 2 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Назначение исковой давности - предоставление лицу, чье право нарушено, строго определенного, но вполне достаточного для защиты его права срока. По истечении срока исковой давности лицо лишается возможности принудительной (судебной) защиты своего права, но в то же время не лишено возможности защищать свои права иным законным способом.

В рассматриваемом случае срок исковой давности начинает течь с момента заключения договоров аренды земельных участков, а именно с 2011г. Настоящее исковое заявление подано ООО «Премиум проект» 18.03.2019г., то есть за пределами срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности в силу ч.2 ст.199 ГК является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Истцом по иску платежным поручением от 15.03.2019г. № 121 уплачено 84 000 руб. государственной пошлины.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст.110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

ООО «Премиум проект» к ответчику – Управлению имущественных отношений Брянской области о признании недействительными договоров аренды № 2294 от 18.05.2011г., № 2295 от 18.05.2011г., № 2298 от 18.05.2011г., № 2305 от 18.05.2011г., № 2307 от 18.05.2011г., № 2311 от 18.05.2011г., № 2313 от 18.05.2011г., № 3246 от 19.12.2014г., № 3247 от 19.12.2014г., № 3248 от 19.12.2014г., № 3249 от 19.12.2014г., № 3250 от 19.12.2014г., № 3251 от 19.12.2014г., № 3252 от 19.12.2014г. в части пункта 9.1. – в удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья И.А.Саворинко