Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконными решений, оформленных уведомлениями о приостановлении государственной регистрации прав от 06.05.2021 № КУВД-001/2021-16193633/2 и № КУВД-001/2021-16189938/2,

при участии:

от заявителя: ФИО4 - представитель (доверенность б/н. от 10.01.2021);

от заинтересованного лица: ФИО5 – начальник отдела правового обеспечения по контролю (надзору)в сфере саморегулируемых организаций (доверенность № 2.1-37/2667 от 13.05.2021);

от третьего лица: не явились, извещены;

Установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 КФХ ФИО3 (далее - ИП ФИО2 КФХ ФИО3, заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Управление Росреестра по Брянской области, заинтересованное лицо, Управление), оформленных уведомлениями о приостановлении государственной регистрации прав от 06.05.2021 № КУВД-001/2021-16193633/2 и № КУВД-001/2021-16189938/2,

Также, заявитель просит суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области осуществить государственную регистрацию прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов), с кадастровым номером 32:23:0020801:147 и с кадастровым номером 32:23:0020801:35, а именно: смену залогодержателя по договору уступки прав (требований) № 2-У от 27.12.2017.

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержал.

Заинтересованное лицо требования заявителя не признало по основаниям, изложенным в возражениях.

Изучив материалы дела, заслушав доводы и возражения представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ПАО «Сбербанк России» в лице филиала Среднерусский банк ПАО Сбербанк Брянское отделение № 8605 и ИП ФИО2 КФХ ФИО3 заключен договор уступки прав требования №2-У от "27"декабря 2017, по условиям которого к Заявителю перешло право требования, вытекающее из решения Стародубского районного суда Брянской области по делу № 2-45/2014, 2-47/2013, обеспеченных ипотекой (договор ипотеки 023/09-з от 23.03.2009 года), в отношении объектов недвижимости:

- Здание мастерской-гаража, кадастровый номер 32:23:0020801:147, одноэтажное, общая площадь 947.2 кв.м, адрес: <...>;

- Земельный участок кадастровый номер 32:23:0020801:35, общей площадью 1 978 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Должником является ФИО6.

22 апреля 2021 года цедент и цессионарий обратились в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации смены залогодержателя в отношении вышеуказанных объектов недвижимости.

Уведомлениями (решениями) управления от 06.05.2021 года № КУВД- 001/2021-16193633/2 и от 06.05.2021 года № КУВД- 001/2021-16189938/2 государственная регистрация смены залогодержателя приостановлена, по следующим основаниям:

1. Уведомление КУВД- 001/2021-16193633/2 – земельный участок кадастровый номер 32:23:0020801:35. А) 30.11.2012 года на основании Определения о принятии мер по обеспечению иска от 20.11.2012, выдавший орган: Стародубский районный суд Брянской области был наложен арест на ограничение действий по проведению государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости - земельный участок, кадастровый номер 32:23:0020801:35, расположенный по адресу: <...> уч.34. Определение вынесено по заявлению залогодержателя - ПАО «Сбербанк России» в лице филиала Среднерусский банк ПАО Сбербанк Брянское отделение № 8605 Б) Согласно ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в ЕГРН 21.05.2019 внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права без личного участия - правообладателя ФИО6 – должника.

2. Уведомление КУВД- 001/2021-16189938/2 - здание мастерской-гаража, кадастровый номер 32:23:0020801:147 А) Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Б) Согласно ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в ЕГРН 21.05.2019 внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права без личного участия - правообладателя ФИО6 – должника.

Полагая, что данные решения органа государственной власти не соответствует закону, нарушают права и законные интересы заявителя, ИП ФИО2 КФХ ФИО3 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд находит требования заявителя подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ следует, что для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Из материалов дела усматривается, что ИП ФИО2 КФХ ФИО3 и ПОА «сбербанк» обратились в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации перехода права требования на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 32:23:0020801:147 и 32:23:0020801:35 на основании договора уступки прав требования.

Однако, в ЕГРН в отношении заявленных для проведения государственной регистрации объектов недвижимости существуют действующие записи о запрете, принятые на основании определения Стародубского районного суда Брянской области о принятии обеспечительных мер от 20.11.2012.

Так, согласно статьи 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ЕГРН 21.05.2019 внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения, прекращения права без личного участия правообладателя – ФИО6

Согласно п. 3 статьи 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» наличие указанной в части 1 настоящей статьи записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости. Орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате заявления без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня его принятия. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о заявлении о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", и иных случаях, установленных федеральными законами.

Основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора установлены статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу подпункта 37 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, в соответствии с подпунктом 37 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вышеуказанные обстоятельства явились законным основанием для приостановлении государственной регистрации права.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для признания незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, оформленных уведомлениями о приостановлении государственной регистрации прав от 06.05.2021 № КУВД-001/2021-16193633/2 и № КУВД-001/2021-16189938/2.

В тоже время, при разрешении данного спора суд учитывает следующее.

Как отмечено судом выше, содержание и смысл принятых в отношении объекта недвижимости обеспечительных мер заключались в запрете отчуждать имущество, а также устанавливать новые обременения, которые бы могли изменить баланс правомочий, осуществляемых в отношении спорных объектов.

По смыслу положений статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и норм Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уступка прав кредитора является сделкой, заключаемой между бывшим и новым залогодержателями без участия залогодателя, и такая сделка не изменяет существующего положения объекта недвижимости.

Внесение же изменений в ЕГРН относительно залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению, распоряжению и обременению имущества, в связи с чем, наличие запрета на совершение регистрационных действий, в том числе, регистрации ограничений и обременении, в отношении объектов недвижимости, являющихся предметами договора ипотеки, не препятствует проведению регистрационных действий по внесению в ЕГРН сведений о смене залогодержателя имущества.

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, при смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу статей 334 и 384 ГК РФ, цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.

Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

Согласно пункту 1 статьи 47 Закона об ипотеке залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Пунктом 2 статьи 47 указанного Закона предусмотрено, что лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

В силу пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке, если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.

Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Частью 4 статьи 20 названного Закона предусмотрено, что государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей.

Уступка права требования по договору залога подлежит государственной регистрации.

Оспариваемыми уведомлениями подтверждается то обстоятельство, что на государственную регистрацию были представлены все предусмотренные законом документы, необходимые для государственной регистрации.

Управление Росреестра по Брянской области, приостанавливая государственную регистрациюи, указало, что при наличии записи о запрете совершать действия по регистрации, не представляется возможным произвести регистрацию договора уступки права требования (цессии), а именно смену залогодержателя, предполагающую переход права залога.

В силу части 4 статьи 80 Федерального закона № 229-ФЗ арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

В данном случае регистрации подлежала смена залогодержателя имущества на основании договора уступки.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ и нормами Закона № 102-ФЗ уступка прав кредитора является сделкой, заключаемой между бывшим и новым залогодержателями без участия залогодателя, и такая сделка не изменяет существующего положения объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, совершение действий по внесению изменений в существующую запись в части замены залогодержателя не подлежит квалификации в качестве отчуждения либо обременения залогового имущества правами третьих лиц, в связи с чем, наличие запрета на совершение регистрационных действий не препятствует проведению регистрационных действий по внесению в ЕГРН сведений о смене залогодержателя.

При смене залогодержателя новое обременение не возникает, а лишь изменяется субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, без изменения существующего соотношения взаимных прав и обязанностей, сторона заявителя считает, что внесение в ЕГРН записи об изменении личности залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества.

В рассматриваемом случае регистрации подлежат смена залогодержателя и внесение сведений в единый государственный реестр недвижимости о новом залогодержателе на основании договора цессии, при этом права, обременения и ограничения в отношении спорного объекта не изменяются.

В этой связи, суд считает необходимым обязать Управление Росреестра по Брянской области осуществить государственную регистрацию прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов), с кадастровым номером 32:23:0020801:147 и с кадастровым номером 32:23:0020801:35, а именно: смену залогодержателя по договору уступки прав (требований) № 2-У от 27.12.2017.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 КФХ ФИО3 удовлетворить частично.

В признании незаконными решений, оформленных уведомлениями о приостановлении государственной регистрации прав от 06.05.2021 № КУВД-001/2021-16193633/2 и № КУВД-001/2021-16189938/2, отказать.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области осуществить государственную регистрацию прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов), с кадастровым номером 32:23:0020801:147 и с кадастровым номером 32:23:0020801:35, а именно: смену залогодержателя по договору уступки прав (требований) № 2-У от 27.12.2017.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г.Тулы в месячный срок. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья М.Н. Фролова