Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО4, индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее - ответчики) о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2012 и от 31.07.2012 и применении последствий недействительности сделок.

Определением суда от 27.05.2013 указанное исковое заявление принято к производству суда.

До вынесения окончательного судебного акта истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилого строения (общей площадью 48,1 кв.м.) и земельного участка (площадью 154 кв.м.), расположенных по адресу: <...>, заключенный между ФИО5, действующей в интересах ФИО2, и ФИО3, и применить последствия недействительности сделки;

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи нежилого строения (общей площадью 48,1 кв.м.) и земельного участка (площадью 154 кв.м.), расположенных по адресу: <...>, заключенный 31.07.2012 между ФИО3 и ФИО5 и ФИО4 (по 1/2 доле каждому), и применить последствия недействительности сделки;

- исключить из ЕГРП запись регистрации №32-32-05/003/2012-801 от 03.08.2012 о регистрации за ФИО5 и ФИО4 права общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) на нежилое строение (общей площадью 48,1 кв.м.), расположенное по адресу: <...>;

- исключить из ЕГРП запись регистрации №32-32-05/003/2012-802 от 03.08.2012 о регистрации за ФИО5 и ФИО4 права общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) на земельный участок (общей площадью 154 кв.м.), расположенный по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные уточнения были приняты судом.

В судебном заседании 01.10.2013 судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 03.10.2013.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Лица, участвующие в деле надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайтах Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://www.arbitr.ru/) и Арбитражного суда Брянской области (http://www.bryansk.arbitr.ru/), своих представителей в судебное заседание после перерыва не направили.

Дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся представителей.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 04.06.1996 между ФИО6 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был подписан договор купли-продажи, по условиям которого, Продавец передал, а Покупатель купил строение (бывшая сапожная мастерская), находящееся по адресу: <...> полезной площадью 54,4 кв.м. (л.д. 21-22).

23.07.2013 Комитет по управлению имуществом г. Клинцы (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключили договор купли-продажи № 2238, по условиям которого Продавец передал, а Покупатель приобрел в собственность на основании постановления Клинцовской городской администрации от 20.07.2012 №2397 на условиях, указанных в настоящем договоре земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 154 кв.м., в дальнейшем объект продажи. Участок предоставлялся для предпринимательской деятельности. Кадастровый номер земельного участка № 32:30:0010403:99 (том 1 л.д. 54-55).

Позже, 27.07.2012 между ФИО2 (Продавец) от имени которого на основании доверенности, реестровый номер 4-4329, удостоверенной нотариусом Брянского нотариального округа Брянской области ФИО7, действовала ФИО5, и ФИО3 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец передает в собственность Покупателя магазин назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 48,1 (сорок восемь целых одна десятая кв.м., условный №32-32-05/012/2012-468, и земельный участок общей площадью 154 (сто пятьдесят четыре) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для предпринимательской деятельности, кадастровый номер 32:30:0010403:99, по адресу: <...> «а», а Покупатель обязуется принять недвижимость и оплатить согласованную сторонами цену (том 1 л.д. 56-57).

Согласно пункту 2.1 договора стороны оценивают отчуждаемое недвижимое имущество в 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей, из них за магазин - 200 000 (двести тысяч) рублей, за земельный участок 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей. Оплата за недвижимость, указанную в п.1.1 настоящего договора произведена полностью наличными денежными средствами до подписания настоящего договора.

Переход прав по указанному договору зарегистрирован в установленном законом порядке.

Так, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 31.07.2012, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.07.2012 были внесены записи №32-32-05/003/2012-785 и №32-32-05/003/2012-786 о регистрации за ФИО3 на праве собственности недвижимости:

- магазин, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 48,1 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Брянская область, <...> условный номер: 32-32-05/012/2012-468;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для предпринимательской деятельности, общая площадь 154 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый или условный номер: 32:30:0010403:99 (том 1 л.д. 58-59).

31.07.2012 между ФИО3 (Продавец) и ФИО5, ФИО4 (Покупатели) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец обязуется передать в общую долевую собственность Покупателей (по 1/2 доле в праве общей долевой собственности каждому) магазин назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 48,1 кв.м., условный № 32-32-05/012/2012-468 и земельный участок общей площадью 154 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для предпринимательской деятельности, кадастровый номер: 32:30:0010403:99, по адресу: <...> «а», а Покупатели обязуются принять недвижимость и оплатить согласованную сторонами цену (том 1 л.д. 60-61).

Согласно пункту 2.1 договора стороны оценивают отчуждаемое недвижимое имущество в 250 000 рублей, из них за магазин - 200 000 рублей, за земельный участок - 50 000 рублей. Оплата за недвижимость указанную в п. 1.1 настоящего договора произведена полностью наличными денежными средствами до подписания настоящего договора.

Переход прав по указанному договору зарегистрирован в установленном законом порядке.

Так, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 03.08.2012, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.08.2012 были внесены записи №32-32-05/003/2012-801 и №32-32-05/003/2012-802 о регистрации за ФИО5 и ФИО4 на праве общей долевой собственности в размере 1/2 доли в праве каждому (том 1 л.д. 62-65).

Полагая, что заключенные 27.07.2012 и 31.07.2012 договоры купли-продажи нежилого строения и земельного участка, согласно уточнениям истца, являются ничтожными сделками, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок в виде исключения записи из ЕГРП о регистрации права, ссылаясь на статьи 166-168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Кодекса). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу указанной нормы мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в связи с чем сделка является мнимой в том случае. если уже в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей.

Наличие воли сторон на исполнение условий сделки, подтверждаемое действиями сторон, направленными на ее исполнение, является необходимым условием для действительности сделки.

При заключении мнимой сделки у сторон отсутствует намерение ее исполнять или требовать ее исполнения.

Истец ссылается на то обстоятельство, что договоры купли-продажи от 27.07.2012 и 31.07.2012, заключенные между ответчиками являются ничтожными в силу наличия в них признаков мнимой и притворной сделок, влекущих нарушение прав истца как лица, заинтересованного в приобретении прав на спорное имущество.

Вместе с тем, для сделок купли-продажи, к которым относится спорные сделки, правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Вместе с тем, переход прав по указанным договорам зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права:

- по договору купли-продажи от 27.07.2012 - свидетельства от 31.07.2012, запись о регистрации в едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним № 32-32-05/003/2012-785 и 32-32-05/003/2012-786 (том 1 л.д. 58-59);

- по договору купли-продажи от 31.07.2012 - свидетельства от 03.08.2012, запись о регистрации в едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним № 32-32-05/003/2012-801 и № 32-32-05/003/2012-802 (том 1 л.д. 62-65).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что между продавцами и покупателями по сделкам отсутствует какой-либо спор, касающийся того, что сделки ими реально не исполнялись.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что действительная воля сторон была направлена создание правовых последствий, соответствующих правоотношениям, вытекающим из заключенных договоров купли-продажи недвижимости.

Ссылаясь на то обстоятельство, что договоры купли-продажи недвижимости от 27.07.2012 и от 31.07.2012 ничтожны в силу несоответствия требованиям статей 456, 556 ГК РФ, истец указывает, что по указанным договорам фактическая передача недвижимости от продавца к покупателю не производилась.

В силу пункта 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором пункт 2 статьи 456 ГК РФ).

Согласно пункту 4.3 договоров купли-продажи от 27.07.2012 и от 31.07.2012 передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписанному акту, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Стороны определили срок передачи недвижимости в день подписания настоящего договора.

При этом в уточненном заявлении истец указывает, что указанные акты приема-передачи недвижимого имущества от 27.07.2012 и от 31.07.2012 не соответствуют требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, не оспаривая сам факт наличия данных актов.

Более того, оформление передачи недвижимого имущества по акту приема-передачи не доказывает ни возмездность, ни безвозмездность сделки, а отсутствие оформленного акта само по себе не свидетельствует о мнимости или притворности сделки.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Довод истца о том, что отсутствие оплаты по указанным договорам свидетельствует о мнимости договора, ошибочен: правовые последствия договоров купли-продажи наступили, переход права состоялся, а если оплата по договорам не была осуществлена, кредитор-продавец не лишен возможности в установленном порядке предъявить соответствующие требования к покупателю.

Отсутствие в деле доказательств об оплате, само по себе не придает сделке мнимый или притворный характер. Фактов, свидетельствующих о прикрытии спорными договорами других сделок, судом не установлено.

При наличии соответствующих правовых последствий (зарегистрированный переход права собственности), наступающих при совершении сделки, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств мнимости сделок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке.

В силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат оспариваемые или нарушенные права.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В силу статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Общим последствием недействительности сделки, относящимся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, является согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации возврат каждой из сторон всего полученного по сделке (реституция).

Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено только лицом, указанным в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.

Истец не являлся стороной оспариваемых сделок, не приобрел по ним какие-либо права и обязанности, а потому не обладает правом на судебную защиту посредством признания недействительными данных сделок и применения последствий недействительности сделок, поскольку в данном случае реституция возможна только между сторонами сделки.

При таких обстоятельствах исковые требования ИП ФИО1 о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи недвижимости от 27.07.2012 и от 31.07.2012 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат, в связи с чем не подлежат удовлетворению и требования истца о применении последствий недействительности сделок.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду предоставлено право принимать срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры), обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 27.05.2013 приняты обеспечительные меры.

Данным определением суда Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области было запрещено производить государственную регистрацию сделок, возникновения, изменения, прекращения права собственности в отношении недвижимого имущества: нежилого помещения, наименование – магазин, общей площадью 48,1 кв.м., инв. №8262, литер А, кадастровый номер 32-32-05/012/2012-468, расположенного по адресу: <...>; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для предпринимательской деятельности, общей площадью 154 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 32:30:0010403:99.

В соответствии с пунктом 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Как разъяснено в п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер», исходя из части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 97, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2012 и 31.07.2012 и применении последствий недействительности сделок в виде исключения из ЕГРП записей регистрации № 32-32-05/003/2012-801 и № 32-32-05/003/2012-802 от 03.08.2012 оставить без удовлетворения.

После вступления настоящего решения в законную силу обеспечительные меры, принятые определением суда от 27.05.2013 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области производить государственную регистрацию сделок, возникновения, изменения, прекращения права собственности в отношении недвижимого имущества: нежилого помещения, наименование - магазин, общей площадью 48,1 кв.м., инв. № 8262, литер А, кадастровый номер 32-32-05/012/2012-468, расположенного по адресу: <...>; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для предпринимательской деятельности, общей площадью 154 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 32:30:0010403:99, отменить.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья О.А. Артемьева