Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Премиум Проект» к ФИО1 о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 07.04.2018;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 26.06.2018,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Премиум Проект» (далее также – ООО «Премиум Проект») в лице единственного участника общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (далее также – ООО «Вертикаль») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к ФИО1 (далее также – ФИО1) о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве заключённых между ООО «Премиум Проект» и ФИО1 №1/1/5-20 от 08.06.2016, №1/1/5-24 от 08.06.2018, №1/1/5-34 от 12.05.2016, №1/1/5-38 от 08.06.2016, №1/1/5-39 от 08.06.2018, №1/1/5-42 от 08.06.2016, №1/1/5-53 от 08.06.2016, №1/1/5-57 от 08.06.2016 и №1/1/5-2 от 08.06.2016.

Определением от 24.04.2018 исковое заявление оставлено без движения. Определением от 21.05.2018 исковое заявление принято к производству. Определением от 06.06.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Брянской области.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал. Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Третье лицо в судебное заседание не явилось, представило отзыв на исковое заявление, содержащий сведения об актуальных записях, содержащихся в едином государственном реестре прав на недвижимость, в разрешении спора полагалось на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд также установил следующее.

08.06.2018 между ООО «Премиум Проект» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор №1/1/5-20 участия в долевом строительстве жилого дома, объектом которого является 3 – х комнатная квартира №20, блок секция 1, общей площадью 78,43 кв.м., расположенная на 5 этаже жилого дома, по ул. Флотской в г. Брянске. Цена договора определена сторонами в размере 1333310 руб., то есть 17000 руб. за 1 кв. м. (пункты 1.1-1.2, 2.1 договора, т.1 л.д. 26-33). Как следует из пунктов 2.2, 3.1.2 договора обязанности участника долевого строительства по внесению цены договора на расчётный счёт застройщика после государственной регистрации договора, но не позднее 15.06.2016, корреспондирует обязанность застройщика завершить строительство в срок до 31.10.2016 и передать объект, являющийся предметом договора участнику долевого строительства в течении двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

08.06.2018 между ООО «Премиум Проект» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор №1/1/5-24 участия в долевом строительстве жилого дома, объектом которого является 3 – х комнатная квартира №24, блок секция 1, общей площадью 78,43 кв.м., расположенная на 6 этаже жилого дома, по ул. Флотской в г. Брянске. Цена договора определена сторонами в размере 1333310 руб., то есть 17000 руб. за 1 кв. м. (пункты 1.1-1.2, 2.1 договора, т.1 л.д. 34-41). Как следует из пунктов 2.2, 3.1.2 договора обязанности участника долевого строительства по внесению цены договора на расчётный счёт застройщика после государственной регистрации договора, но не позднее 15.06.2016, корреспондирует обязанность застройщика завершить строительство в срок до 31.10.2016 и передать объект, являющийся предметом договора участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

12.05.2016 между ООО «Премиум Проект» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор №1/1/5-34 участия в долевом строительстве жилого дома, объектом которого является 1 комнатная квартира №34, блок секция 1, общей площадью 41,64 кв.м., расположенная на 9 этаже жилого дома, по ул. Флотской в г. Брянске. Цена договора определена сторонами в размере 832800 руб., то есть 20000 руб. за 1 кв. м. (пункты 1.1-1.2, 2.1 договора, т.1 л.д. 42-49). Как следует из пунктов 2.2, 3.1.2 договора обязанности участника долевого строительства по перечислению денежных средств на расчётный счет застройщика или по его письменному указанию иные третьим лицам, корреспондирует обязанность застройщика завершить строительство в срок до 31.10.2016 и передать объект, являющийся предметом договора участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

08.06.2018 между ООО «Премиум Проект» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор №1/1/5-38 участия в долевом строительстве жилого дома, объектом которого является 1 комнатная квартира №38, блок секция 1, общей площадью 78,43 кв.м., расположенная на 10 этаже жилого дома, по ул. Флотской в г. Брянске. Цена договора определена сторонами в размере 707880 руб., то есть 17000 руб. за 1 кв. м. (пункты 1.1-1.2, 2.1 договора, т.1 л.д. 34-41). Как следует из пунктов 2.2, 3.1.2 договора обязанности участника долевого строительства по внесению цены договора на расчётный счёт застройщика после государственной регистрации договора, но не позднее 15.06.2016, корреспондирует обязанность застройщика завершить строительство в срок до 31.10.2016 и передать объект, являющийся предметом договора участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

08.06.2018 между ООО «Премиум Проект» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор №1/1/5-39 участия в долевом строительстве жилого дома, объектом которого является 2 – х комнатная квартира №39, блок секция 1, общей площадью 60,53 кв.м., расположенная на 10 этаже жилого дома, по ул. Флотской в г. Брянске. Цена договора определена сторонами в размере 1029010 руб., то есть 17000 руб. за 1 кв. м. (пункты 1.1-1.2, 2.1 договора, т.1 л.д. 58-65). Как следует из пунктов 2.2, 3.1.2 договора обязанности участника долевого строительства по внесению цены договора на расчётный счёт застройщика после государственной регистрации договора, но не позднее 15.06.2016, корреспондирует обязанность застройщика завершить строительство в срок до 31.10.2016 и передать объект, являющийся предметом договора участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

08.06.2018 между ООО «Премиум Проект» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор №1/1/5-42 участия в долевом строительстве жилого дома, объектом которого является 1 комнатная квартира №42, блок секция 1, общей площадью 41,64 кв.м., расположенная на 1 этаже жилого дома, по ул. Флотской в г. Брянске. Цена договора определена сторонами в размере 707880 руб., то есть 17000 руб. за 1 кв. м. (пункты 1.1-1.2, 2.1 договора, т.1 л.д. 66-73). Как следует из пунктов 2.2, 3.1.2 договора обязанности участника долевого строительства по внесению цены договора на расчётный счёт застройщика после государственной регистрации договора, но не позднее 15.06.2016, корреспондирует обязанность застройщика завершить строительство в срок до 31.10.2016 и передать объект, являющийся предметом договора участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

08.06.2018 между ООО «Премиум Проект» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор №1/1/5-53 участия в долевом строительстве жилого дома, объектом которого является 3 - х комнатная квартира №53, блок секция 1, общей площадью 78,43 кв.м., расположенная на 4 этаже жилого дома, по ул. Флотской в г. Брянске. Цена договора определена сторонами в размере 1333310 руб., то есть 17000 руб. за 1 кв. м. (пункты 1.1-1.2, 2.1 договора, т.1 л.д. 74-81). Как следует из пунктов 2.2, 3.1.2 договора обязанности участника долевого строительства по внесению цены договора на расчётный счёт застройщика после государственной регистрации договора, но не позднее 15.06.2016, корреспондирует обязанность застройщика завершить строительство в срок до 31.10.2016 и передать объект, являющийся предметом договора участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

08.06.2018 между ООО «Премиум Проект» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор №1/1/5-57 участия в долевом строительстве жилого дома, объектом которого является 3 - х комнатная квартира №57, блок секция 1, общей площадью 78,43 кв.м., расположенная на 5 этаже жилого дома, по ул. Флотской в г. Брянске. Цена договора определена сторонами в размере 1333310 руб., то есть 17000 руб. за 1 кв. м. (пункты 1.1-1.2, 2.1 договора, т.1 л.д. 82-89). Как следует из пунктов 2.2, 3.1.2 договора обязанности участника долевого строительства по внесению цены договора на расчётный счёт застройщика после государственной регистрации договора, но не позднее 15.06.2016, корреспондирует обязанность застройщика завершить строительство в срок до 31.10.2016 и передать объект, являющийся предметом договора участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

08.06.2018 между ООО «Премиум Проект» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор №1/1/5-2 участия в долевом строительстве жилого дома, объектом которого является 1 комнатная квартира №2, блок секция 1, общей площадью 41,64 кв.м., расположенная на 1 этаже жилого дома, по ул. Флотской в г. Брянске. Цена договора определена сторонами в размере 707880 руб., то есть 17000 руб. за 1 кв. м. (пункты 1.1-1.2, 2.1 договора, т.1 л.д. 18-25). Как следует из пунктов 2.2, 3.1.2 договора обязанности участника долевого строительства по внесению цены договора на расчётный счёт застройщика после государственной регистрации договора, но не позднее 15.06.2016, корреспондирует обязанность застройщика завершить строительство в срок до 31.10.2016 и передать объект, являющийся предметом договора участнику долевого строительства в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

24.05.2016 в ЕГРН (ранее ЕГРП) внесена регистрационная запись №32-32/001-32/001/050/2016-423/1 о регистрации договора участия в долевом строительстве №1/1/5-34 от 12.05.2019.

17.06.2016 в ЕГРН (ранее ЕГРП) внесены регистрационные записи: №32-32/001-32/001/056/2016-713/1 о регистрации договора участия в долевом строительстве №1/1/5-39 от 08.06.2016, №32-32/001-32/001/056/2016-707/1 о регистрации договора участия в долевом строительстве №1/1/5-2.

20.06.2016 в ЕГРН (ранее ЕГРП) внесены регистрационные записи: №32-32/001-32/001/056/2016-710/1 о регистрации договора участия в долевом строительстве №1/1/5-20 от 08.06.2018, №32-32/001-32/001/056/2016-794/1 о регистрации договора участия в долевом строительстве №1/1/5-24 от 08.06.2018, №32-32/001/056/2016-791/1 о регистрации договора участия в долевом строительстве №1/1/5-38 от 08.06.2016, №32-32/001-32/001/056/2016-796/1 о регистрации договора участия в долевом строительстве №1/1/5-42 от 08.06.2016, №32-32/001-32/001/056/2016-786/1 о регистрации договора участия в долевом строительстве №1/1/5-53 от 08.06.2016, №32-32/001-32/001/056/2016-801/1 о регистрации договора участия в долевом строительстве №1/1/5-57 от 08.06.2016

06.02.2018 ФИО1 в связи с неисполнением ООО «Премиум Проект» принятых на себя обязательств по передаче объектов долевого строительства - жилых помещений квартир №2, №20, №24, №34, №38, №39, №42, №53, №57 расположенных в многоквартирном доме по адресу: Брянская область, г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон по ул. Флотской, в порядке и в сроки определённые договорами в адрес последнего направлена досудебная претензия с требованием исполнить принятые на себя в соответствии с условиями договоров обязательства.

На момент рассмотрения спора, договора участия в долевом строительстве /1/5-2 от 08.08.2016, №1/1/5-20 от 08.06.2016, №1/1/5-24 от 08.06.2016, №1/1/5-34 от 12.05.2016, №1/1/5-38 от 08.06.2016, №1/1/5-39 от 08.06.2016, №1/1/5-42 от 08.06.2016, №1/1/5-53 от 08.06.2016 и №1/1/5-57 от 08.06.2016 ООО «Премиум Проект» не исполнены, жилые помещения квартир ФИО1 не переданы.

Полагая, что договоры участия в долевом строительстве 1/1/5-2 от 08.08.2016, №1/1/5-20 от 08.06.2016, №1/1/5-24 от 08.06.2016, №1/1/5-34 от 12.05.2016, №1/1/5-38 от 08.06.2016, №1/1/5-39 от 08.06.2016, №1/1/5-42 от 08.06.2016, №1/1/5-53 от 08.06.2016 и №1/1/5-57 от 08.06.2016, заключены единоличным исполнительным органом общества в ущерб ООО «Премиум Проект», на заведомо невыгодных условиях, а именно по заниженной цене, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве заключённых между ООО «Премиум Проект» и ФИО1

Требования истца подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Одной из составляющих принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) является право заключить договор на любых условиях, не противоречащих закону, включая условие о цене (ст. 424 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Одним из оснований для признания оспоримой сделки недействительной является совершение сделки представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица. Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица (ч. 2 ст. 174 ГК РФ).

Таким образом, оспаривая сделки по основанию предусмотренному ч. 2 ст. 174 ГК РФ, не связанному со сговором или иными совместными действиями представителя и другой стороны сделки, истец должен доказать факт совершения представителем сделки причинившей представляемому явный ущерб, а также того, что другая сторона сделки знала или должна была знать о совершении сделки в ущерб контрагенту (ст.ст. 9, 65 АПК РФ). При применении рассматриваемой нормы следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого участника сделки в момент её заключения (п. 93 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N25, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28).

Как следует из представленных в материалы дела доказательств себестоимость строительства жилого дома с государственным кадастровым учётным номером 32:28:001530:18, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон по ул. Флотской, включая отделку квартир, согласно оборотно–сальдовой ведомости ООО «Премиум Проект» по счёту 08.03 за 31.07.2016-30.06.2017 составляет 159262952 руб. 30 коп., общая площадь дома в соответствии с проектной декларацией б/н от 07.10.2015 составляет 9856.71 м2.

Таким образом, себестоимость 1 м2 включая отделку, составляет 16157 руб. 79 коп., при этом согласно представленного истцом расчёта себестоимости квартир в указанном многоквартирном жилом доме прибыль ООО «Премиум Проект» при реализации 117 квартир (за исключением квартир находящихся в собственности ООО «Премиум Проект) составила 65423706 руб. 70 коп. При этом, цена реализации жилых помещений квартир №2, №20, №24, №34, №38, №39, №42, №53, №57, являющихся объектом спорных договоров, выше себестоимости строительства, что опровергает доводы истца о заключении этих сделок в ущерб ООО «Премиум Проект». При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о недоказанности истцом довода о причинении оспариваемыми сделками убытков ООО «Премиум Проект».

Кроме того, суд принимает во внимание, что на момент заключения спорных сделок ФИО1 не имел статуса индивидуального предпринимателя, то есть не являлся профессиональным участником экономических отношений, следовательно, не должен был знать об экономических последствиях совершаемых сделок для его контрагента.

Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (пункт 3 статьи 10 ГК РФ). В силу статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Судом установлено, что ООО «Премиум Проект», заключив с ФИО1 договоры участия в долевом строительстве и приняв от него в оплату денежные средства в общей сумме 9309690 руб., на протяжении более двух лет не заявляло возражений относительно совершенных сделок, не давая, таким образом, повода сомневаться в их безупречности. При таких обстоятельствах оспаривание ООО «Вертикаль» совершенных ООО «Премиум Проект» два года назад сделок квалифицируется судом как злоупотребление правом, что является основанием для отказа в защите права (ст. 10 ГК РФ).

Истцом при подаче искового заявления платёжным поручением №28 от 11.04.2018 уплачено 54000 руб. государственной пошлины. В силу ст. 110 АПК РФ эти расходы относятся на лицо, их понесшее.

На основании вышеизложенного, арбитражный суд, руководствуясь статьями 167-170, 176, 180-181 АПК РФ,

Решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Премиум Проект» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области. Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, в связи с чем, в соответствии с ч. 1 ст. 177 АПК РФ направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте Арбитражного суда Брянской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Д.В. Азаров