Гражданский кодекс часть 1

Дело рассмотрено 01.08.2017 после перерыва, объявленного в судебном заседании 26.07.2017 в порядке, установленном ст.163 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Общество с ограниченной ответственностью «Новые бетонные технологии», г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением кОбществу с ограниченной ответственностью «Электропром», г.Брянск, о расторжении договора аренды недвижимого имущества с электрооборудованием №2 от 01.02.2016.

Представитель истца в судебном заседании до перерыва поддержал исковые требования, после перерыва в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со ст.123, ст.163 Арбитражного процессуального кодекса РФ, извещен надлежащим образом под роспись в приложении к протоколу судебного заседания, заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца, в котором также указано, что истец поддерживает заявленные исковые требования.

Представитель ответчика иск не признал, пояснил, что задолженность по договору аренды недвижимого имущества с электрооборудованием №2 от 01.02.2016 отсутствует.

Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителя истца, в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителя ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО «Новые бетонные технологии» (Арендодатель) и ООО «Электропром» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества с электрооборудованием №2 от 01.02.2016, по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилое одноэтажное здание (трансформаторную подстанцию) общей площадью 83,8 кв.м, инвентарный номер 13284/02:1000/2В, литера 2В, кадастровый паспорт которого является неотъемлемой частью договора, и оборудование трансформаторной подстанции, перечень которого является неотъемлемой частью договора и указывается в передаточном акте, расположенные по адресу: г.Брянск, Бежицкий район, ул.Сталелитейная, д.20, а Арендатор обязуется принять объект и оборудование от Арендодателя и выплачивать Арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных сторонами в договоре. Объект и оборудование предоставляются в аренду для использования их по прямому значению в хозяйственной деятельности Арендатора (п.1.1, п.1.3, п.1.4 договора).

Указанные нежилое одноэтажное здание (трансформаторная подстанция) и оборудование трансформаторной подстанции были переданы арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества с электрооборудованием от 01.02.2016.

В соответствии с п.3.1 договора за пользование арендуемым объектом и оборудованием Арендатор уплачивает арендную плату в размере 17 700 руб. в месяц. Расчет арендной платы приведен в приложении №2 к договору. Изменения суммы арендной платы оформляются в виде дополнительных соглашений к договору, подписываемых обеими сторонами.

Оплата арендных платежей осуществляется с момента регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области и подготовки технической документации. Арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя (п.3.2, п.3.3 договора).

Срок действия договора аренды сторонами установлен с 01.02.2016 по 31.01.2019 включительно (п.4.1 договора).

Договор аренды недвижимого имущества с электрооборудованием №2 от 01.02.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

Ссылаясь на то, что обязательства по договору аренды №2 от 01.02.2016 не исполняются надлежащим образом в части своевременного внесения арендной платы, истец направил 28.06.2016 в адрес ответчика претензию №147 от 27.06.2016, в которой указал, что по состоянию на 27.06.2016 имеется задолженность, в том числе по указанному договору, а также с требованием оплатить задолженность, в том числе по договору аренды №2 от 01.02.2016, в срок до 30.07.2016, в случае непогашения задолженности указанный договор считается расторгнутым с 01.08.2016.

Ответчиком после получения указанной претензии была произведена частичная оплата задолженности, а также в адрес истца было направлено гарантийное письмо №8 от 06.02.2017, в котором ответчик указал, что данное общество было образовано в декабре 2015 года, в связи с получением тарифа на передачу электроэнергии только 04.08.2016 и началом данного вида деятельности, гарантировал погашение сложившейся задолженности и представил предварительный график погашения задолженности (получено 14.02.2017).

02.03.2017 истец направил в адрес ответчика уведомление №39 от 02.03.2017 с требованием о расторжении договора аренды недвижимого имущества с электрооборудованием №2 от 01.02.2016 с 15.04.2017.

Ссылаясь на то, что ответчиком обязательства по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы по договору аренды недвижимого имущества с электрооборудованием №2 от 01.02.2016 надлежащим образом не исполнены, задолженность не оплачена, соглашение о расторжении договора аренды №2 от 01.02.2016 не подписано, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Согласно ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как было указано выше, между ООО «Новые бетонные технологии» (арендодатель) и ООО «Электропром» (арендатор) заключен договор №2 от 01.02.2016 аренды недвижимого имущества (нежилого одноэтажного здания (трансформаторной подстанции) общей площадью 83,8 кв.м) с электрооборудованием (оборудованием трансформаторной подстанции).

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.3.1 договора за пользование арендуемым объектом и оборудованием Арендатор уплачивает арендную плату в размере 17 700 руб. в месяц. Оплата арендных платежей осуществляется с момента регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области и подготовки технической документации. Арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя (п.3.2, п.3.3 договора).

Согласно ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу ст.619 Гражданского кодекса РФ такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

В обоснование заявленных требований истец в иске ссылается на то, что в адрес ответчика была направлена претензия №147 от 27.06.2016 с требованием оплатить задолженность, однако, оплата не поступала, в связи с чем в адрес ответчика было направлено уведомление №39 от 02.03.2017 о расторжении договора аренды недвижимого имущества с электрооборудованием №2 от 01.02.2016 с 15.04.2017. Однако, в связи с приостановлением государственной регистрации, по причине отсутствия подписанного сторонами соглашения о расторжении указанного договора, ответчику было передано соглашение о расторжении договора №2 от 01.02.2016, которое последним не подписано.

Согласно п.1 ст.450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из материалов дела следует, что согласно п.4.3 договора аренды №2 от 01.02.2016 стороны договорились о том, что допускается досрочное одностороннее расторжение настоящего договора во внесудебном порядке, по инициативе одной из сторон, путем направления уведомления за 30 календарных дней до даты расторжения.

Судом установлено, что истцом была направлена 28.06.2016 в адрес ответчика претензия №147 от 27.06.2016), в которой было указано, что начиная с февраля 2016 по 27.06.2016, по двум договорам, в том числе по договору аренды недвижимого имущества с электрооборудованием №2 от 01.02.2016 имеется общая задолженность в размере 175 995 руб. 68 коп., в связи с чем необходимо оплатить задолженность срок до 30.07.2016, а в случае непогашения задолженности указанный договор считается расторгнутым с 01.08.2016.

Ответчиком после получения указанной претензии была произведена оплата задолженности по договору аренды №2 от 01.02.2016 за период с февраля 2016 по июнь 2016, что подтверждается актами сверок взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2016, на 30.05.2017 (л.д.28, 82). Таким образом, до обращения в арбитражный суд с настоящим требованием задолженность указанная истцом в претензии №147 от 27.06.2016 была полностью погашена. Доказательств, подтверждающих направление истцом в адрес ответчика либо вручения ответчику требования об оплате задолженности за иной период до направления требования о расторжении договора аренды от 02.03.2017, в материалы дела не представлено. В тоже время, истец принял исполнение данных обязательств ответчиком и после 01.08.2016, и продолжил выставлять счета (унифицированные передаточные документы) к оплате за аренду по договору №2 от 01.02.2016 (л.д.20-27, 82) и принимать по ним оплату от ответчика (л.д.30-37, 82).

В соответствии с п.5 ст.450.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Кроме того, в иском заявлении от 05.05.2017 (поступило 10.05.2017) не указано за какой конкретно период образовалась просрочка по оплате арендных платежей более двух раз подряд, и не указана сумма задолженности по договору аренды №2 от 01.02.2016 на дату предъявления иска, в судебном заседании до перерыва (26.07.2017) представитель истца пояснил, что задолженность в настоящее время имеется за апрель 2017 (2 000 руб. недоплата), за май 2017, за июнь 2017 (последний выставленный счет).

В материалы дела после перерыва в судебном заседании (01.08.2017) ответчиком представлено платежное поручение №144 от 27.07.2017, подтверждающее внесение арендной платы в сумме 49 300 руб. за период с апреля 2017 по июнь 2017 (включительно) по договору аренды №2 от 01.02.2016.

Возражая против заявленных исковых требований ответчик также пояснил, что задолженность образовалась в связи с тем, что ООО «Электропром» было образовано в декабре 2015 года, основным видом деятельности является передача электроэнергии и технологическое присоединение к распределительным электросетям, в связи с чем и был заключен договор №2 от 01.02.2016 аренды недвижимого имущества (нежилого одноэтажного здания (трансформаторной подстанции) общей площадью 83,8 кв.м) с электрооборудованием (оборудованием трансформаторной подстанции), тариф на передачу электроэнергии ООО «Электропром» был утвержден УГРТ по Брянской области с 04.08.2016, после чего началась деятельность общества, в адрес истца с целью сохранения договора, было направлено гарантийное письмо №8 от 06.02.2017 и график погашения задолженности (получены 14.02.2017), на дату рассмотрения дела задолженность по указанному договору отсутствует, арендная плата внесена в полном объеме, в связи с чем расторжение данного договора повлечет для ответчика уменьшение мощности по передаче электроэнергии, и как следствие полное прекращение деятельности ответчика.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Суд, исследовав и оценив, в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, все представленные в материалы дела доказательства, установил, что до обращения истца с требованием о расторжении договора от 02.03.2017, и до обращения в арбитражный суд с настоящим иском, задолженность указанная истцом в претензии №147 от 27.06.2016 ответчиком была полностью погашена. Доказательств, подтверждающих направление истцом в адрес ответчика либо вручения ответчику иных требований об оплате задолженности, до направления требования о расторжении договора аренды от 02.03.2017, в материалы дела не представлено. При этом, истец принял исполнение данных обязательств ответчиком и после 01.08.2016, и после 15.04.2017, и продолжил выставлять счета (унифицированные передаточные документы) к оплате за аренду по договору №2 от 01.02.2016 (л.д.20-27, 82), а также принимать арендные платежи по июнь 2017 (включительно), что судом расценено как отказ от реализации права на расторжение договора и намерение продолжить арендные отношения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.05.2017, основным видом деятельности ООО «Электропром» является передача электроэнергии и технологическое присоединение к распределительным электросетям.

На основании вышеизложенного, учитывая, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, а также с учетом заявленных исковых требований о расторжении договора в связи с нарушением срока внесения арендной платы, устранением ответчиком данных нарушений, отсутствием на дату вынесения решения задолженности по арендой плате по договору аренды недвижимого имущества с электрооборудованием №2 от 01.02.2016, суд считает данное требование истца несоразмерным степени нарушенного обязательства ответчиком и балансу интересов сторон. При этом, сохранение договорных отношений между сторонами, не противоречит положениям ст.ст.450, 619 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

Размер государственной пошлины по настоящему иску составляет 6 000 руб. При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. по платежному поручению №877 от 05.05.2017. Судебные расходы по оплате государственной пошлины, в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясьст.ст.167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Новые бетонные технологии», г.Брянск, к Обществу с ограниченной ответственностью «Электропром», г.Брянск, о расторжении договора аренды недвижимого имущества с электрооборудованием №2 от 01.02.2016 оставить без удовлетворения.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Тула.

Судья Г.Е. Лемешко