Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Государственного бюджетного учреждения Брянской области «Комплексный центр социального обслуживания населения Трубчевского района», г.Трубчевск Брянской области

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Трубчевск Брянской области

третье лицо: Управление имущественных отношений Брянской области, г.Брянск

об изменении условий договора аренды недвижимого имущества от 21.05.2003 №134

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился

от ответчика: ФИО1 ,паспорт 1502 №650042

от третьего лица: не явился

установил:

Государственное бюджетное учреждение Брянской области «Комплексный центр социального обслуживания населения Трубчевского района», г.Трубчевск Брянской области (далее Учреждение) обратилось в арбитражный суд с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Трубчевск Брянской области (далее ИП ФИО1) об изменении условий договора аренды недвижимого имущества от 21.05.2003г. №134.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования, в окончательном варианте просил внести изменения в договор, установив новую редакцию п.3.1, определяющего размер и порядок внесения арендной платы. Уточнение принято судом в порядке ст.49 АПК РФ.

Решение принято в отсутствие представителя истца в порядке ст.156 АПК РФ.

Ответчик заявленные требования отклонил, полагая, что основания для увеличения размера арендной платы по требованию истца отсутствуют.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Управление имущественных отношений Брянской области (далее Управление).

Представитель Управления в судебное заседание не явился, отзыва на исковое заявление третьим лицом представлено не было. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица, извещённого надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, в порядке, установленном ст.156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения ответчика, суд полагает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как установлено судом, 21.05.2003г. между Отделом по экономике и управлению муниципальным имуществом Трубчевского района (арендодателем), муниципальным учреждением «Комплексный центр социального обслуживания населения» (балансодержателем) и ИП ФИО1 (арендатором) был подписан договор аренды №134, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя обязался предоставить в пользование арендатора для осуществления торговой деятельности нежилое помещение площадью 166 кв.м. в здании магазина «Социальный», расположенного по адресу <...>, на срок с 01.06.2003г. по 01.06.2018г. За пользование помещением была установлена плата в размере 52570 руб. в год (4381 руб. в месяц). Во исполнение условий договора помещение передано арендатору по акту приёма-передачи от 30.04.2003г. названный договор прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Впоследствии в связи с принятием в ведение Брянской области муниципальных учреждений 05.06.2007г. к договору аренды №134 было подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым арендодателем имущества стало Управление имущественных отношений Брянской области, была уточнена площадь арендуемого помещения – 156,5 кв.м. и согласован новый размер арендной платы – 11077 руб. 04 коп. в месяц без НДС. Указанное соглашение подписано Управлением (арендодателем), Учреждением (балансодержателем) и ИП ФИО1 (арендатором).

20.04.2011г. ГБУ Брянской области «Комплексный центр социального обслуживания населения Трубчевского района» направило в адрес арендатора извещение о необходимости подписания дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение размера арендной платы до 27385 руб. 50 коп. в месяц без НДС. Проект дополнительного соглашения был направлен предпринимателю 04.05.2011г. письмом №01-22/46. Поскольку арендатор отказался подписать указанное дополнительное соглашение, Учреждение обратилось в суд с настоящим иском.

Требования по иску основаны на нормах ст.451 ГК РФ, поскольку истец полагал, что в период действия договора аренды изменилась экономическая ситуация, которая повлекла существенный рост ставок арендной платы, а также изменилось законодательство, определяющее размер арендной платы за пользование федеральным и муниципальным имуществом.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно части первой и части 4 статьи 421 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, исходя из содержания совокупности прав и обязанностей сторон договора, о внесении изменений в который заявлен настоящий иск, их объема, суд полагает, что возникшие между сторонами договора правоотношения регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды.

Как установлено п.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определённое действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с п.3 ст.308 ГК РФ обязательство не создаёт обязанностей для лиц, не участвующих в нём в качестве сторон (для третьих лиц).

По смыслу ст.606 ГК РФ закон определяет две стороны обязательств из договора аренды – арендодателя и арендатора. Понятие балансодержателя в данном обязательстве законом не предусмотрено. Соответственно, взаимные права и обязанности из договора аренды возникают у сторон договора. Из содержания договора аренды №134 также следует, что балансодержатель – истец по настоящему делу - привлечён к подписанию договора в целях контроля за использованием арендуемого имущества, и не обладает какими-либо правами и обязанностями арендодателя.

Согласно п.1 ст.120 ГК РФ права учреждения на закреплённое за ним имущество определяются в соответствии со ст.ст.296-298 ГК РФ. В соответствии с п.1 ст.296 ГК РФ казённое предприятие, а также учреждение в отношении закреплённого за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Право оперативного управления Учреждения на имущество, являющееся предметом договора аренды, зарегистрировано 14.02.2008г., таким образом, договор аренды в 2003г. и дополнительное соглашение к договору в 2007г. подписаны в качестве арендодателя надлежащим собственником имущества. После государственной регистрации права оперативного управления какие-либо изменения в договор в части замены арендодателя не вносились.

В силу ст.451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон договора в судебном порядке.

Поскольку истец по настоящему делу не является стороной договора аренды (арендодателем либо арендатором), он является ненадлежащим истцом по требованиям о внесении изменений в условия договора. Управление имущественных отношений Брянской области в поддержку заявленных требований не высказалось.

Кроме того, суд полагает, что основания для внесения изменений в договор по указанным истцом обстоятельствам отсутствуют в связи со следующим.

В соответствии со ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Поскольку применение государственно-регулируемых цен ограничивает в правах приобретателя по договору, упомянутая норма допускает исключения только в случаях, предусмотренных законом, наделяя полномочиями регулировать цены соответствующие государственные органы. Изменение цены после заключения договора допускается, кроме того, в порядке, предусмотренном в законе, либо на условиях договора.

При подписании договора аренды в 2003г. стороны исходили из расчёта годовой арендной платы, составленного на основании методики, определённой постановлением районного Совета от 29.01.199г. №4. . Пунктом 3.2 договора стороны установили, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в порядке, определённом в п.1 договора, в случае изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

При подписании дополнительного соглашения от 05.06.2007г. стороны исходили из размера арендной платы, определённой отчётом по определению размера годовой арендной платы за 1 кв.м. арендуемого помещения от 11.05.2007г. №11-05-07.

Пунктом 3.3 дополнительного соглашения стороны также предусмотрели условие, по которому арендатор обязан принять новый порядок перечисления и расчёта арендной платы в случае его установления законодательством РФ без оформления дополнительного соглашения. Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом направляется арендодателем и является обязательным для арендатора. В случае увеличения арендной платы арендатор обязан в течение 5 дней со дня получения уведомления произвести доплату.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п.1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2).

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4).

В качестве основания для изменения условий договора истец сослался на изменение экономической ситуации, повлекшей увеличение ставок арендной платы, и на положения ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусматривающие обязательность определения рыночного номинала арендной платы в случае вовлечения в сделку (в том числе и аренды) объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. В соответствии с этой нормой проведение оценки объектов недвижимости является обязательным, в частности, при определении стоимости объектов оценки при передаче их в аренду.

Вместе с тем, согласно ст.12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признаётся лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, величина арендной платы, установленная в дополнительном соглашении от 05.06.2007г., является рыночной. Таким образом, указанная величина определена в соответствии с нормами действующего законодательства.

На момент заключения договора аренды и подписания дополнительного соглашения Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» действовал. Названный Закон предусматривает определение рыночной стоимости объекта лишь при предоставлении его в аренду и не содержит норм, дающих арендодателю право осуществлять новую оценку объекта впоследствии в целях изменения размера арендной платы.

С учётом изложенного, ссылка истца на нормы ст.8 Закона в качестве оснований для внесения изменений в договор является несостоятельной.

Кроме того, условиями дополнительного соглашения от 05.06.2007г. установлено, что изменение порядка расчёта арендной платы, на что ссылался истец, влечёт изменение арендной платы без дополнительного оформления (п.3.3).

Довод истца о наличии права требовать внесения изменений в договор в соответствии с условиями п.1.3 договора аренды №134 также отклонён судом. Из буквального толкования содержания названного пункта договора аренды следует, что уточнение стоимости сданных в аренду помещений является обязательным условием для изменения арендной платы, однако положений о том, что уточнение этой стоимости влечёт безусловное изменение платы за пользование помещением без наличия условий, предусмотренных ст.451 ГК РФ, договор не содержит.

Доказательства наличия существенных обстоятельств, являющихся основаниями для внесения изменений в договор аренды в силу норм ст.451 ГК РФ, истцом не представлены, а само по себе изменение рыночной стоимости имущества не может быть признано существенным изменением обстоятельств, договор аренды №134 не предусматривает указанного истцом основания для изменения размера арендной платы, с учётом чего заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по требованиям о внесении изменений в договор составляет 4000 руб. При подаче иска государственная пошлина не уплачивалась.

Расходы по уплате государственной пошлины в порядке ст.110 АПК РФ относятся на истца. Истец от уплаты пошлины освобождён в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 167-170,180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Государственного бюджетного учреждения Брянской области «Комплексный центр социального обслуживания населения Трубчевского района», г.Трубчевск Брянской области, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в городе Туле в месячный срок.

СУДЬЯ О.В. ДАНИЛИНА