Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г.Брянск, обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к Муниципальному унитарному предприятию «Брянские Бани» Володарского района, г.Брянск, о признании недействительным договора аренды №13 от 14.04.2008г.

Определением суда от 11.08.2009г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,привлечен Комитет по управлению собственностью города Брянска.

Определением от 30.09.2009г. судом на основании ст.48 АПК РФ произведена замена третьего лица –Комитета по управлению собственностью города Брянска его правопреемником – Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.

Истец поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему, а также в возражениях на отзыв ответчика. В данных возражениях истец просил признать недействительным расчет арендной платы по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Брянска №13 от 14.04.2008г., признать недействительным акт приема-передачи помещения, признать нарушением российского законодательства факт подписания договора №13 на коммунальные услуги от 14.04.2008г. после расторжения договора аренды, признать недействительным договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Брянска №13 от 14.04.2008г. Фактически истцом было заявлено два новых требования: о признании недействительным акта приема-передачи помещения и о признании нарушением российского законодательства факта подписания договора №13 на коммунальные услуги от 14.04.2008г. после расторжения договора аренды. Поскольку данные требования не заявлялись истцом при подаче иска, они не подлежат рассмотрению в рамках настоящего дела, как противоречащие ч.1 ст.49 АПК РФ. Требование истца о признании недействительным расчета арендной платы первоначально было включено в требование о признании недействительным договора аренды и подлежит рассмотрению в рамках настоящего дела в составе требования о признании недействительным договора аренды.

Представитель ответчика иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Выслушав доводы представителей сторон и третьего лица, изучив материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, здание бани, расположенное по адресу: <...>, находящееся на балансе МУП «Брянские бани» Володарского района г.Брянска, является муниципальной собственностью города Брянска, в отношении указанного муниципального имущества Комитет по управлению собственностью г.Брянска (в настоящее время его правопреемник - Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации) осуществляет полномочия собственника.

На основании договора о порядке использования муниципального имущества, закрепленного за Муниципальным унитарным предприятием «Брянские бани» на праве хозяйственного ведения №9ВДС/2004г. в редакции от 29.10.2004г. и дополнительных соглашений к нему №8ВДС/2005г. от 24.06.2005г., №5ВДС/2006г. от 19.04.2006г., №7ВДС/2007г. от 05.06.2007г., №2ВДС/2008г. от 10.09.2008г., Комитетом по управлению собственностью г.Брянска закреплено за МУП «Брянские бани» Володарского района г.Брянска на праве хозяйственного ведения муниципальное имущество, в том числе основные средства, находящиеся на его балансе. Перечень и стоимость основных средств приведены в Приложениях №1 к договору и дополнительным соглашениям к нему. Согласно Приложению №1 в состав основных средств входит здание бани, расположенное по адресу: <...>.

18.01.2008г. индивидуальным предпринимателем ФИО1 была подана в МУП «Брянские бани» заявка (л.д.25) на аренду нежилого помещения площадью 61,6 кв.м, расположенного на 1-ом этаже здания, находящегося по адресу: <...>, для демонстративного помещения для технологий психологической релаксации и восстановления жизненных функций человека (нетрадиционная медицина, физкультурно-оздоровительная деятельность).

В соответствии с Положением «О порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска», утвержденным Постановлением Брянского городского Совета народных депутатов №133-п от 25.08.2005г., и согласно решениям комиссии по предоставлению в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г.Брянска (протоколы №1 от 23.01.2008г., №12 от 31.07.2007г.), Брянская городская администрация постановлением №88-п от 31.01.2008г. (л.д.25-28), постановила МУП «Брянские бани» заключить договор аренды нежилых помещений сроком действия до конца 2008 года с ИП ФИО1 на помещение по ул.Пушкина, 2а (п.2 постановления).

МУП «Брянские бани» Володарского района (Арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (Арендатор) подписали договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Брянска №13 от 14.04.2008г., согласно которому Арендодатель представляет, а Арендатор принимает во временное пользование на правах аренды объект, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 61,6 кв.м, под использование демонстративного помещения для технологий психологической релаксации и восстановления жизненных функций человека (п.1.1 договора).

Согласно п.1.2 срок действия договора был установлен сторонами с 14.04.2008г. по 30.12.2008г.

В пункте 4.1 договора аренды указано, что арендная плата за переданный по настоящему договору аренды объект на момент заключения договора аренды устанавливается в размере 11 687 руб. в месяц, согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды.

Во исполнение условий договора аренды МУП «Брянские бани» Володарского района передало арендатору нежилое помещение площадью 61,6 кв.м, расположенное на 1-ом этаже здания по адресу: <...>, по акту приема-передачи (л.д.23), в котором указано, что недостатки объекта и необходимость его ремонта отсутствуют.

Истец, ссылаясь на то, что данная сделка (договор аренды №13 от 14.04.2008г.) является недействительной, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Обосновывая заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что при заключении спорного договора аренды неправильно был произведен расчет размера арендной платы за пользование арендуемым помещением, а именно неправильно применены коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент, учитывающий удобство входа в арендуемое помещение. Истец также указал, что ответчик не вправе был заключать спорный договор как арендодатель, поскольку собственником муниципального имущества, переданного в аренду, на момент заключения договора являлся Комитет по управлению собственностью г.Брянска. Также истец указал на то, что при заключении договора аренды №13 от 14.04.2008г., не соблюдена форма типового договора аренды нежилых помещений, утвержденная Постановлением Брянской городской администрации №3947-п от 11.11.2005г., а именно, в оспариваемом договоре отсутствует абзац 1.2 о том, что все договоры аренды подлежат ведомственной регистрации в Комитете по управлению собственностью г.Брянска, отсутствует условие о том, что регистрация договоров аренды, заключенных на срок не менее одного года и всех дополнений к нему осуществляется в Управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области арендатором за счет собственных средств, в договоре аренды отсутствует ссылка на Комитет по управлению собственностью г.Брянска, являющийся собственником имущества, переданного в аренду истцу, кроме того, в п.п.1.5, 3.1, 3.2.11-3.2.14, 3.2.18, 6.2 отсутствует понятие «Балансодержатель», а п.п.3.2.17, 3.2.21., 3.2.22, 4.3, 8 договора аренды изложены в измененной редакции. Также истец указывает, что переданное в аренду помещение не соответствует общим требованиям к качеству объектов аренды.

Возражая против исковых требований, ответчик указал, что при расчете арендной платы, МУП «Брянские бани» был применен коэффициент вида деятельности арендатора равный 1,0, что соответствует «прочим видам деятельности», согласно поданной истцом заявке и указанному в п.1.1 договора аренды виду деятельности арендатора, а коэффициент, учитывающий удобство входа в арендуемое помещение, был применен 1,1, соответствующий виду «вход общий с улицы», что соответствует фактическому пользованию. Также ответчик считает, что форма типового договора аренды носит лишь рекомендательный характер и не может является обязательной для всех договоров аренды. Кроме того, ответчик указал, что при заключении оспариваемого договора аренды разногласия по условиям договора, в том числе по расчету и размеру арендной платы, у сторон отсутствовали.

Оценив в соответствии со ст.71 АПК РФ каждое из представленных сторонами доказательств в отдельности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как было указано выше, между МУП «Брянские бани» Володарского района (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) был подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Брянска №13 от 14.04.2008г., согласно которому Арендодатель представляет, а Арендатор принимает во временное пользование на правах аренды объект, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 61,6 кв.м, под использование демонстративного помещения для технологий психологической релаксации и восстановления жизненных функций человека (п.1.1 договора), срок действия с 14.04.2008г. по 30.12.2008г. (п.1.2 договора. Указанное нежилое помещение было передано истцу ответчиком по акту приема-передачи (л.д.23), а впоследствии возращено арендатором арендодателем по акту приема-передачи от 18.10.2008г. (л.д.51).

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст.650 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.2 ст.651 ГК РФ).

В силу п.1 ст.654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Исходя из анализа вышеуказанных норм права, суд считает, что договор аренды №13 от 14.04.2008г. заключен в соответствии с требованиями главы 34 Гражданского кодекса РФ, а именно, с соблюдением письменной формы, не подлежит государственной регистрации (срок действия менее одного года), условия договора аренды согласованы сторонами при его заключении, в том числе и о размере арендной платы, что подтверждается условием пункта 4.1 договора аренды и расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, подписанным обеими сторонами без разногласий.

В нарушение требований ст.65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о его несогласии с какими-либо условиями договора аренды №13 от 14.04.2008г. при заключении договора аренды (протокол разногласий к договору аренды, протокол урегулирования разногласий).

Довод истца о том, что договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Брянска №13 от 14.04.2008г. заключен от имени арендодателя ненадлежащим лицом, поскольку собственником арендованного имущества являлся Комитет по управлению собственностью г.Брянска, является необоснованным и не может быть принят судом во внимание в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как было указано выше, на основании договора о порядке использования муниципального имущества, закрепленного за Муниципальным унитарным предприятием «Брянские бани» на праве хозяйственного ведения №9ВДС/2004г. в редакции от 29.10.2004г. и дополнительных соглашений к нему №8ВДС/2005г. от 24.06.2005г., №5ВДС/2006г. от 19.04.2006г., №7ВДС/2007г. от 05.06.2007г., №2ВДС/2008г. от 10.09.2008г., Комитетом по управлению собственностью г.Брянска закреплено за МУП «Брянские бани» Володарского района г.Брянска на праве хозяйственного ведения муниципальное имущество, в том числе основные средства, находящиеся на его балансе. Перечень и стоимость основных средств приведены в Приложениях №1 к договору и дополнительных соглашениях к нему. Согласно Приложению №1 в состав основных средств входит здание бани, расположенное по адресу: <...>.

Согласно ст.294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Таким образом, в соответствии с положениями ст.ст.294, 295 ГК РФ, поскольку собственником было дано согласие на заключение спорного договора аренды (Постановление Брянской городской администрации №88-п от 31.01.2008г.), ответчик (МУП «Брянские бани» Володарского района) вправе был заключать договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Брянска №13 от 14.04.2008г. в качестве арендодателя.

Довод истца о том, что переданное ему в аренду помещение не соответствует общим требованиям к качеству объектов аренды, также подлежит отклонению, поскольку в нарушение ст.65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что указанное помещение находится в ненадлежащем состоянии (ни в акте приема-передачи помещения, ни в каких-либо иных документах данное обстоятельство не отражено). Кроме того, истец был вправе требовать устранения недостатков имущества в соответствии с действующим законодательством. Статьей 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Сам истец также ссылается на ст.612 ГК РФ, которая, однако, не предусматривает возможность признания договора аренды недействительным (ничтожным) в связи с обнаружением арендатором недостатков сданного арендодателем в аренду имущества. Напротив, нормы ст.612 ГК РФ предусматривают иные последствия обнаружения арендатором таких недостатков, в том числе право арендатора по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Также ст.612 ГК РФ предусмотрено право арендатора потребовать возмещения непокрытой части убытков. В любом случае обнаружение арендатором недостатков переданного ему в аренду имущества не может являться основанием для признания договора аренды недействительным.

Довод о том, что оспариваемый договор является недействительной сделкой, поскольку не соответствует форме типового договора аренды нежилых помещений, утвержденной Постановлением Брянской городской администрации №3947-п от 11.11.2005г., является несостоятельным и подлежит отклонению ввиду следующего.

В силу п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1 указанной статьи). Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2). В силу п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Главой 34 ГК РФ («Аренда») предусмотрено, что при заключении договоров аренды, в том числе договоров аренды здания или сооружения, должна соблюдаться письменная форма заключения договора. Заключение договора аренды в иной форме, равно как и обязательность заключения договора аренды по утвержденной органами местного самоуправления типовой форме договора, действующим гражданским законодательством не предусмотрено.

Кроме того, в данном случае арендодателем выступало МУП «Брянские Бани» Володарского района, владеющее передаваемым в аренду имуществом на праве хозяйственного ведения и являющееся его балансодержателем, в связи с чем в договоре был указан лишь арендодатель, а ссылки на балансодержателя, предусмотренные типовой формой договора, в соответствующих пунктах договора отсутствовали.

Ссылка истца на то, что при заключении спорного договора аренды арендодателем неправильно был произведен расчет размера арендной платы за использование арендуемым помещением, а именно неправильно применен коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент, учитывающий удобство входа в арендуемое помещение, также является необоснованной и подлежит отклонению.

Как усматривается из материалов дела, в заявке на аренду нежилого помещения от 18.01.2008г. истец просил ответчика передать в аренду нежилое помещение площадью 61,6 кв.м, расположенное на 1-ом этаже здания по адресу: <...>, с целью использования демонстративного помещения для технологий психологической релаксации и восстановления жизненных функций человека. В заявке имеется приписка истца о том, что целью аренды также является нетрадиционная медицина, физкультурно-оздоровительная деятельность.

Однако, в пункте 1.1 договора аренды №13 от14.04.2008г. стороны согласовали, что вышеуказанное помещение арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное пользование на правах аренды под использование демонстративного помещения для технологий психологической релаксации и восстановления жизненных функций человека.

Согласно Методике расчета арендной платы, утвержденной Постановлением Брянской городской администрации №3661-п от 26.10.2005г., указанный в договоре вид деятельности в перечне коэффициентов вида деятельности арендатора отсутствует, в связи с чем арендодателем (ответчиком) был применен коэффициент 1,0, что соответствует «прочим видам деятельности».

Ссылка третьего лица на то, что индивидуальный предприниматель ФИО1 не относится к субъектам физической культуры и спорта в силу норм ст.5 Федерального закона от 04.12.2007г. №329-ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации», не имеет существенного значения при разрешении настоящего спора, поскольку в договоре не была указана в качестве вида деятельности арендатора ни физкультурная, ни физкультурно-оздоровительная деятельность. При этом, как обоснованно отмечает ответчик, у истца имелась возможность уточнить цель использования помещения до подписания договора аренды, более точно указав вид деятельности арендатора.

Суд также учитывает, что исходя из принципа свободы договора, закрепленного в ст.421 ГК РФ, у истца имелась возможность отказаться от заключения договора аренды на предложенным ему условиях либо в случае возникновения разногласий по отдельным пунктам договора урегулировать эти разногласия в судебном порядке.

Таким образом, в нарушение ст.65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что при расчете размера арендной платы подлежали применению иные коэффициенты вида деятельности арендатора. Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 22.01.2007г., в сведениях о видах экономической деятельности вид деятельности – нетрадиционная медицина отсутствует. Вместе с тем, такой вид деятельности, как физкультурно-оздоровительная деятельность, в договоре аренды предусмотрен не был, что не дает оснований для применения соответствующего коэффициента. Ответчиком также был правомерно применен коэффициент, учитывающий удобство входа в арендуемое помещение (1,1), соответствующий коэффициенту «вход общий с улицы», поскольку он соответствует фактическому использованию арендатором входа с улицы, что подтверждается письмом (исх.№26 от 04.06.2008г.), в котором ответчик отказал истцу в использовании другого входа (запасного входа со двора).

Кроме того, несоответствие размера арендной платы положениям соответствующих нормативно-правовых актов является основанием для изменения договора, а не признания его недействительным в силу ст.168 ГК РФ. Требование об изменении условий договора аренды №13 от 14.04.2008г. истцом в судебном порядке не заявлялось.

Довод ответчика о нарушении законодательства подписанием договора на оплату коммунальных услуг по окончании действия договора аренды от 14.04.2008г. не может быть принят судом во внимание при разрешении настоящего спора, поскольку в рамках настоящего дела оспаривается определенный договор – договор аренды №13 от 14.04.2008г., который оценивается судом на предмет его соответствия закону на момент его заключения. Действительность договора на оплату коммунальных услуг предметом настоящего иска не является.

Суд также учитывает, что для признания договора аренды недействительным (ничтожным) на основании ст.168 ГК РФ необходимо установить факт несоответствия договора требованиям закона или иных правовых актов. При этом, согласно ст.3 ГК РФ под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами – указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Акты органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам, содержащим нормы гражданского права, не отнесены.

Брянская городская администрация является органом исполнительной власти муниципального образования, поэтому принятые ею акты в силу ст.3 ГК РФ не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие оспариваемого истцом договора аренды и расчета арендной платы постановлениям Брянской городской администрации №3947-п от 11.11.2005г., №3661-п от 26.10.2005г. или каким-либо иным постановлениям (в случае установления такого несоответствия судом) не повлекло бы недействительности договора аренды на основании ст.168 ГК РФ.

Кроме того, суд должен защищать добросовестную сторону и использовать институт недействительности сделки только тогда, когда это действительно приведет к восстановлению нарушенных прав добросовестной стороны. В настоящем споре признание договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Брянска №13 от 14.04.2008г. недействительным не привело бы к восстановлению каких-либо прав истца, поскольку требование о применении последствий недействительности сделки истцом не заявлялось. Вместе с тем, ст.167 ГК РФ в качестве последствий недействительности сделки предусматривает двустороннюю реституцию, то есть обязанность каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке. В данном же случае истец пользовался арендованным помещением и, соответственно, обязан был вносить плату за пользование им даже в случае недействительности (ничтожности) договора. Следовательно, истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Таким образом, истцом в нарушение ст.65 АПК РФ не представлены необходимые и достаточные доказательства в обоснование исковых требований, в связи с чем суд считает заявленное истцом требование о признании недействительным договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Брянска №13 от 14.04.2008г., заключенного между истцом и ответчиком, необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 руб. по квитанции от 04.08.2009г. Судебные расходы по делу относятся на истца в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 180 АПК РФ, арбитражный суд

Решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к Муниципальному унитарному предприятию «Брянские Бани» Володарского района г.Брянска о признании недействительным договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г.Брянска №13 от 14.04.2008г. оставить без удовлетворения.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле.

Судья М.В. Богданова