Гражданский кодекс часть 1

Дело рассмотрено 04.02.2010 года после перерыва, объявленного в судебном заседании 28.01.2010 года в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Брянская городская администрация, г. Брянск обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Брянскстрой» (далее – ОАО «Брянскстрой»), г. Брянск о взыскании 6767759 руб. 80 коп. убытков и обязании безвозмездно передать три трехкомнатные квартиры общей площадью 64,2 кв. м. каждая, всего 192,6 кв.м. в жилом доме поз.2 в 4-м микрорайоне г. Брянска.

В ходе рассмотрения дела в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке процессуального правопреемства произведена замена ОАО «Брянскстрой» на закрытое акционерное общество «Брянскстрой» (далее ЗАО «Брянскстрой») в связи со сменой ответчиком типа акционерного общества.

В судебном заседании 14.12.2009 г. судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворены ходатайства истца об отказе от исковых требований в части обязания безвозмездно передать три трехкомнатные квартиры общей площадью 64,2 кв.м. каждая, всего 192,6 кв. м. и увеличении исковых требований в части взыскания убытков до 13535519 руб. 70 коп.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят судом.

Следовательно, производство по делу в части обязания безвозмездно передать три трехкомнатные квартиры общей площадью 192,6 кв. м. в жилом доме, поз. 2 в 4-м микрорайоне г. Брянска подлежит прекращению.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 16.11.2009 г. по ходатайству истца, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная фирма «Надежда» (далее ООО «УСФ Надежда»).

Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на то, что в предмет ведения администрации не входит получение от предприятий и организаций имущества и денежных средств на безвозмездной основе в целях пополнения бюджета либо компенсации за снос ветхого жилья, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Законодательством не предусмотрено право органов местного самоуправления взимать плату в денежной или натуральной форме за выпуск ненормативного акта, на основании которого предоставляется земельный участок из городских земель. Договор №1 от 18.04.2003г. обещает безвозмездную передачу имущества в будущем без встречного исполнения со стороны администрации, следовательно классифицируется как консенсуальный договор дарения недвижимости. Считает, что поскольку договор №1 от 18.04.2003г. не прошел обязательную государственную регистрацию установленную законом для договоров дарения, он является незаключенным. Соглашение №49 от 29.06.2006г. также не имеет юридической силы, поскольку вытекает из несуществующего договора №1 от 18.04.2003г.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон и третьего лица, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Постановлением Администрации города Брянска №790 от 24.07.1996 г. АООТ «Брянскстрой» (правопреемником которого является ответчик) был предоставлен в аренду сроком на 2 года земельный участок общей площадью 8721 кв.м., в том числе территория совместного пользования с предприятием «Брянскгорстройзаказчик» в равных долях по 558 кв.м., для строительства 10 этажного 160 квартирного жилого дома (поз. 30-30А) в микрорайоне №5 Советского района г. Брянска (том 1 л.д. 83).

В п. 6.3. указанного постановления на АООТ «Брянскстрой» возложена обязанность передать бесплатно администрации города 6% общей площади жилого дома для компенсации сноса индивидуальных домовладений в зоне массовой застройки.

Постановлением Администрации города Брянска №678 от 21.06.1999 г. на основании заявки ОАО «Брянскстрой» срок договора аренды вышеуказанного земельного участка был продлен на два года (том 1 л.д. 90).

26.01.2000г. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и ОАО «Брянскстрой» заключили договор аренды земельного участка №11560 по которому земельный участок площадью 8721 кв.м. с кадастровым номером 32:28:03 …00, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, микрорайон №5, д/н был передан ОАО «Брянскстрой» в аренду сроком на два года с 01.01.2000г.для строительства 10-ти этажного 160-ти квартирного жилого дома поз. 30-30-А (том 1 л.д. 114-115).

Постановлением Брянской городской администрации №1735 от 23.09.2003 г. срок аренды вышеуказанного земельного участка был продлен на 3 года (том 1 л.д. 109, 110).

На основании указанного постановления 29.09.2003 г. Брянская городская администрация заключила с ОАО «Брянскстрой» договоры аренды земельных участков площадью 558 кв.м. и площадью 8163 кв.м. с кадастровым номером 32:28:03 0508:, расположенных по адресу: г. Брянск, Советский район, микрорайон №5, д/н (договоры №№26417, 26418) (том 2 л.д. 8-12).

18.04.2003 году ОАО «Брянскстрой» и Брянская городская администрация подписали договор № 1 на строительство жилого дома поз. 30 и 30А в микрорайоне №5 Советского района г. Брянска. По условиям договора ОАО «Брянскстрой» (заказчик) на предоставленном в аренду земельном участке в Советском районе г. Брянска в микрорайоне №5 обязалось построить жилой дом переменной этажности (поз. 30 - 6-10 этажей и поз. 30А - 10 этажей), по окончании строительства сдать объект государственной приемочной комиссии и ввести его в эксплуатацию. При вводе жилого дома в эксплуатацию безвозмездно передать в муниципальную собственность 6% общей площади квартир в возведенном доме для компенсации сноса ветхого жилого фонда, индивидуальных домовладений в зонах массовой застройки и иных социальных целей (том 1 л.д. 10-11).

По сообщению Управления по строительству и развитию территории г. Брянска жилым домам поз. 30-30А в микрорайоне №5 Советского района г. Брянска присвоены адреса г. Брянск, Советский район, ул. Романа Брянского д.11 и д.13 (том 2 л.д.59-62).

29.06.2006 году сторонами подписано соглашение № 49 к договору от 18.04.2003г. , в котором установлено, что общая площадь квартир по жилым домам по ул.Романа Брянского, <...> в Советском районе г.Брянска составляет 9143,3 кв.м., 6% составляет - 548,6 кв.м. ОАО «Брянскстрой» передает Брянской городской администрации 163,4 кв.м. или 1,8% в жилых домах по ул.Романа Брянского <...> в Советском районе, остальные 385,2 кв.м. до 30.12.2007 г. передаются поэтапно по требованию Брянской городской администрации во вновь вводимых жилых домах (том 1 л.д. 12).

В приложении № 1 к соглашению от 29.06.2006 года № 49 указан перечень квартир, передаваемых ОАО «Брянскстрой» Брянской городской администрации, а именно: в жилом доме позиция 2 микрорайон 4 Советского района г.Брянска -192,6 кв.м. -три трехкомнатные квартиры общей площадью 64,2 кв.м. каждая; в жилом доме позиция 3 микрорайон 4 Советского района г.Брянска - 192,6 кв.м. - три трехкомнатные квартиры общей площадью 64,2 кв.м. каждая. Итого: 6 квартир общей площадью 385, 2 кв.м., что составляет 4,2% (том 1 л.д. 58).

Постановлениями Брянской городской администрации от 04.07.2006 года № 2264-п, от 27.07.2006 года №2651-п были утверждены соглашения о распределении квартир в жилых домах по ул. Романа Брянского, <...> в силу которых Брянской городской администрации переданы трехкомнатная квартира № 1, общей площадью 63,6 кв. м.; двухкомнатная квартира № 44, общей площадью 52,8 кв. м в <...> и однокомнатная квартира № 5, общей площадью 47 кв. м. в д.11 по ул. Р. Брянского г. Брянска (том 1 л.д. 13-30).

Указанные квартиры переданы ОАО «Брянскстрой» Брянской городской администрации по актам приема передачи квартир от 17.08.2006г. Право собственности муниципального образования г. Брянск на вышеуказанные квартиры было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственного регистрации права 32-АГ №320864 от 02.04.2008г, 32-АГ №322311 от 14.04.2008г., 32-АГ №266767 от 29.11.2007г. (том 1 л.д. 116-118).

13.07.2009г. истец направил ответчику требование об исполнении обязательства по передаче 385,2 кв.м. жилья в поз. 2, 3 микрорайон 4 Советского района г.Брянска (письмо №5/13-914и от 13.07.2009 г.) (том 1 л.д. 31-32).

Посчитав, что обязательства по договору от №1 от 18.04.2003г. и соглашению №49 от29.06.2006г. ответчик исполнил ненадлежащим образом (истцу не были переданы квартиры общей площадью 385,2 кв.м.), в связи с чем, действиями ответчика были причинены убытки в сумме 13 535519 руб. 70 коп. Брянская городская администрация обратилась в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском. При определении размера убытков истец применил цену одного квадратного метра общей площади, существовавшую на 1-й квартал 2009г. согласно информации территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Брянской области (том 1 л.д. 38).

Предоставление земельных участков в городских и сельских поселениях осуществляется в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, поскольку в силу ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации оно регулирует отношения по использованию земель.

Как следует из материалов дела обязанность ответчика бесплатно передать Администрации г. Брянска 6% площади после ввода в эксплуатацию жилого дома было предусмотрено в Постановлении Администрации г. Брянска №790 от 24.07.1996г. «О предоставлении земельного участка АООТ «Брянскстрой» для строительства 10-ти этажного 160-ти квартирного жилого дома (поз. 30-30А) в микрорайоне №5 Советского района г. Брянска».

Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено публично-правовой обязанности предприятий, учреждений, организаций производить подобные компенсации за предоставление земельного участка под строительство.

Органы местного самоуправления вправе устанавливать дополнительные требования при предоставлении земельных участков под строительство, но только в рамках того перечня, который предусмотрен действующим законодательством. В противном случае такая обязанность может быть установлена лишь по соглашению сторон (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такое условие, как выделение застройщиком площадей в возведенном объекте строительства, нельзя в данном случае рассматривать как дополнительное требование при предоставлении земельного участка, возможность установления которого органами местного самоуправления установлена законом.

Обязательства ответчика о предоставлении земельного участка под строительство являются его административными функциями, в данном случае истцу участок под строительство был предоставлен в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылку истца на Постановление Брянского городского Совета народных депутатов от 30.10.1997г. №104 «О передаче доли площади в жилых домах застройщиками с различной формой собственности на территории г. Брянска» которым было разрешено Администрации г. Брянска при заключении договора о выделении земельных участков под строительство жилых домов (без учета компенсации сносимого жилья) предусматривать обязательное условие о передаче городу 6%, а в исключительных случаях - до 12% общей площади, вводимого в эксплуатацию жилого фонда суд считает необоснованной. Постановление от 30.10.1997г. №104 действовало в период с 30.10.1997г. до 26.11.2001г. (утратило силу в вязи с изданием Постановления Брянского городского Совета народных депутатов от 26.11.2001г. № 154).

В период принятия постановлений №790 от 24.07.1996г, №702 от 18.04.2003г, №2651-П от 27.7.2006г., №2264-П от 04.07.2006г. обязывающих ответчика безвозмездно передать Брянской городской администрации жилье во вновь водимых домах Постановление от 30.10.1997г. №104 не действовало.

Несостоятельна также ссылка истца на постановление Совета Министров СССР от 07.09.1970г. № 741 «Об упорядочении удержания Советами народных депутатов жилой площади в домах, построенных для предприятий и организаций» поскольку строительство жилого дома производилось за счет средств ОАО «Брянскстрой» и дольщиков, доказательств того, что администрация принимала участие в долевом строительстве дома, выделяла финансовые средства на строительство данного дома, в материалы дела не представлено. При указанных обстоятельствах установление в акте органа местного самоуправления обязанности ОАО «Брянскстрой» передать безвозмездно имущество общества противоречит гражданскому законодательству и нарушает права ответчика.

Обязанность по передаче жилой площади может возникнуть у хозяйствующих субъектов только на основании договора, заключенного на гражданско-правовых принципах.

Истец основывает свои требования на договоре №1 от 18.04.2003г. и соглашении №49 от 29.06.2006г.

Если при принятии решения о предоставлении земельного участка под строительство Администрация реализовала в пределах своей компетенции властные (административные) полномочия по организации использования земель городской застройки при заключении же договора она уже выступает в качестве равноправного субъекта гражданских правоотношений.

По условиям договора №1 от 18.04.2003г. ОАО «Брянскстрой» на предоставленном в аренду земельном участке в Советском районе г. Брянска в микрорайоне №5 обязалось построить жилой дом переменной этажности (поз. 30 - 6-10 этажей и поз. 30А - 10 этажей), по окончании строительства сдать объект государственной приемочной комиссии и ввести его в эксплуатацию. При вводе жилого дома в эксплуатацию безвозмездно передать в муниципальную собственность 6% общей площади квартир в возведенном доме для компенсации сноса ветхого жилого фонда, индивидуальных домовладений в зонах массовой застройки и иных социальных целей.

К обязанностям же Администрации отнесено: своевременно информировать застройщика обо всех изменениях в нормативных документах, регламентирующих градостроительную деятельность и напрямую связанных с возможностью ущемления его прав как застройщика, содействовать сведению возможных отрицательных последствий, связанных с такими изменениями к минимуму; в установленные сроки осуществить проведение работы государственной комиссии по приемке объекта строительства в эксплуатацию.

Соглашением №49 от 29.06.2006 года стороны внесли изменения в договор от 18.04.2003г. установив, что 6% жилья, подлежащего передаче Администрации составляет 548,6 кв.м. При этом ОАО «Брянскстрой» обязуется передать передает Брянской городской администрации :

1,8% (163,4 кв.м.) в жилых домах по ул.Романа Брянского <...> в Советском районе,

4,2% (385,2 кв.м.) в жилых домах поз. 2, 3 микрорайона 4 Советского района г.Брянска, в том числе в жилом доме поз. 2 микрорайона 4 Советского района г.Брянска -192,6 кв.м. (три трехкомнатные квартиры общей площадью 64,2 кв.м. каждая), в жилом доме поз. 3 микрорайона 4 Советского района г.Брянска - 192,6 кв.м. (три трехкомнатные квартиры общей площадью 64,2 кв.м. каждая).

Обязательство по передаче 1,8% жилья в домах 11,13 по ул. Романа Брянского г. Брянска ответчиком исполнено. Спор возник из-за неисполнения ответчиком обязательств по передаче 4,2% (385,2 кв.м.) в жилых домах поз. 2,3 микрорайона 4 Советского района г. Брянска.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

Согласно статье 15 (пункту 2) Кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в безвозмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Вместо требования передать кредитору вещь, являющуюся предметом обязательства, он вправе потребовать возмещения убытков.

Гражданское законодательство исходит из презумпции возмездности договора (п. 3 ст. 423 названного Кодекса).

Обязательства Администрации провести работы государственной комиссии по приемке объекта строительства в эксплуатацию предусмотренные договором №1 от 18.04.2003г. являются его административными функциями, а не обязательствами на основании возмездного договора.

Таким образом, обязанность ответчика передать истцу 6% жилья не обусловлена в договоре какими-либо обязательствами последнего.

В соответствии с п.п.1, 2 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Спорный договор №1 от 18.04.2003г. с соглашением №49 от 29.06.2006г. содержат признаки договора обещания дарения, поскольку в них выражено намерение совершить в будущем безвозмездную передачу квартир в строящихся объектах. Текст договора обещания дарения должен включать в себя условия о конкретном лице, являющемся одаряемым, и о конкретном предмете дарения в виде вещи, права или освобождения одаряемого от обязанности. Обещание дарителя подарить имущество без указания на конкретный предмет дарения признается ничтожным (пункт 2 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ни в договоре №1 от 18.04.2003г., ни в соглашении №49 от 29.06.2006г. ни в приложении №1 к соглашению нет индивидуально-определенных признаков объектов недвижимости, обещанных в дар, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости в составе другого имущества, которые бы позволили установить конкретный предмет дарения.

Не согласование существенного условия, а именно предмета договора обещания дарения, свидетельствует о ничтожности данной сделки (ст.ст. 432, 572, 574 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод ответчика о том, что договор №1 от 18.04.2003г. является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд считает ошибочным по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На момент подписания соглашения №49 от 29.06.2006г. спорные дома поз. 2, 3 в микрорайоне 4 Советского района г.Брянска не были введены в эксплуатацию. Сведения о прекращении строительства объектов и их консервации в материалах дела также отсутствуют. Таким образом, спорные объекты незавершенного строительства продолжали оставаться объектом обязательственных отношений, и, следовательно, не относились к недвижимому имуществу договоры дарения которого требуют государственной регистрации.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Как следует из письма Управления по строительству и развитию территории г. Брянска от 30.10.2009г. №4933 разрешение на строительство жилых домов поз. 2,3 микрорайона 4 Советского района г. Брянска не выдавалось, строительство объектов ведется ООО УСФ «Надежда». Земельные участки под строительство многоэтажного жилого дома (поз. 2) площадью 10693 кв.м. и многоэтажного жилого дома (поз. 3) площадью 12623 кв.м. в микрорайоне 4 Советского района г. Брянска предоставлены ООО «УСФ «Надежда».

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства того, что ответчик, заключая соглашение №49 от 29.06.2006 года, произвел отчуждение принадлежащего ему имущества.

Договор №1 от 18.04.2003 в редакции соглашения №49 от 29.06.2006г. заключен в нарушение ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчик не имея каких-либо прав на жилые дома поз. 2, 3 микрорайона 4 Советского района г.Брянска, распорядился не принадлежащим ему имуществом.

При таких обстоятельствах договор№1 от 18.04.2003 в редакции соглашения №49 от 29.06.2006г. в части передачи истцу 4,2% (385,2 кв.м.) в жилых домах позиций 2, 3 микрорайона 4 Советского района г.Брянска является недействительной (ничтожной) сделкой на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий требованиям закона.

Поскольку право требования истца основано на ничтожной сделке, которая в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, то у истца не возникло право требования передачи ему квартир, и оно не могло быть нарушено действиями ответчика.

Следовательно, истец не вправе требовать в судебном порядке применения к ответчику ответственности, предусмотренной законом, в виде возмещения убытков за неисполнение недействительного обязательства.

Учитывая вышеизложнное, суд считает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец, освобожденный от уплаты госпошлины, при подаче иска не уплачивал госпошлину.

Учитывая изложенное, госпошлина по настоящему делу взысканию не подлежит.

Руководствуясь п.4 ч.1 ст. 150, статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Брянской городской администрации, г. Брянск к закрытому акционерному обществу «Брянскстрой», г. Брянск о взыскании 13535519 руб. 70 коп. убытков отказать.

Производство по делу в части обязания безвозмездно передать три трехкомнатных квартиры общей площадью 192,6 кв.м. в жилом доме, позиция 2 в четвертом микрорайоне г. Брянска прекратить в связи с отказом истца.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Тула в месячный срок.

Судья М.С. Прудникова