Гражданский кодекс часть 1

Государственное автономное учреждение культуры Брянская областная филармония (далее – ГАУК Брянская областная филармония) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ультрамаринъ» (далее – ООО «Ультрамаринъ») о взыскании 697683 руб. 41 коп. долга.

Ответчик с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление имущественных отношений Брянской области. Третье лицо отзыв на иск не представило.

Истец и третье лицо своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены судом надлежащим образом.

Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие истца и третьего лица в порядке, установленном ст.156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения истца и ответчика, суд установил следующие.

Между ГУП «Управление домами администрации Брянской области» (Арендодатель) и ООО «Дриблинг» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений №2 от 05.01.02 сроком до 05.01.2049.

В соответствии с условиями договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные в киноконцертном зале «Дружба» по адресу: <...> для использования под кафе, дискотеку и иные виды досуга посетителей. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений – 1656,8 кв.м.

На основании дополнительных соглашений к договору аренды от 03.11.2005 и 26.02.2006 изменены стороны договора: арендодатель – Управление имущественных отношений Брянской области, арендатор – ООО «Ультрамаринъ».

Дополнительным соглашением от 19.05.2011 установлено, что арендодателем по договору аренды с 01.01.2011 является ГАУК Брянская областная филармония.

С января 2011 г. арендная плата перечислялась ООО «Ультрамаринъ» в размере 48710 руб. 57 коп. в месяц.

В апреле и мае 2011 г. ГАУК Брянская областная филармония направило в адрес ООО «Ультрамаринъ» письма, в которых предложило арендатору в соответствии с Положением о сдаче в аренду государственного недвижимого имущества областной собственности (утв. Постановлением Администрации Брянской области от 05.10.2010 №1002; далее – Положение о сдаче в аренду) произвести оценку рыночной стоимости годовой арендной платы.

Поскольку указанные действия ответчиками не были выполнены ГАУК Брянская областная филармония была направлена в ООО «Международный центр оценки и консалтинга» заявка на проведение оценки рыночной стоимости годовой арендной платы.

В соответствии с заключением об оценке рыночная стоимость годовой арендной платы за спорные помещения составила 2264633 руб. 38 коп., в месяц – 188719 руб. 44 коп.

28.10.2011 истцом в адрес ответчика было направлено письмо о даче согласия на перерасчет арендной платы с 01.01.2011, исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы. Ответчик с указанным предложением не согласился.

Указанные обстоятельства послужили основанием для доначисления ООО «Ультрамаринъ» арендной платы за январь – 15 июня 2011 г. в сумме 697683 руб. 41 коп. Данная сумма представляет собой разницу между арендной платой исчисленной и уплаченной ответчиком по первоначальному расчету и исчисленной по измененному расчету, исходя из рыночной стоимости арендной платы.

В добровольном порядке сумма долга ответчиком погашена не была, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязательства по передаче арендатору спорного имущества арендодатель исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

Факт передачи истцом имущества в аренду ответчику подтверждается актом приема-передачи от 25.10.05.

Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как усматривается из материалов дела истец производил уплату арендных платежей исходя из суммы 48610 руб. 51 коп. в месяц, установленной расчетом Управления имущественных отношений Брянской области.

В соответствии с п. 3.1 договора (с учетом дополнительных соглашений) сумма арендной платы рассчитывается в соответствии с условиями конкурса.

Пунктом 3.4 договора установлено, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом толкований условий спорного договора аренды арендодатель не может по собственному усмотрению изменять сам порядок расчета арендной платы, положив в его основу оценку рыночной стоимости арендуемого имущества.

Вместе с тем, в случае изменения базовых размеров арендной платы арендодатель вправе требовать внесения изменений в договор, но не может изменять условия договора в одностороннем порядке.

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Учитывая, что между сторонами не было достигнуто соглашение об изменения порядка расчета арендной платы, правовые основания для увеличения арендной платы отсутствовали.

Ссылка истца на Положение о сдаче в аренду государственного недвижимого имущества областной собственности (утв. Постановлением Администрации Брянской области от 05.10.2010 №1002) не принимается во внимание.

Согласно п.6.2 договора в случае принятия законодательных и нормативных документов, регламентирующих оценочную стоимость основных средств, в том числе и переоценку основных средств, а также в случае изменения методики определения уровня арендной платы, арендодатель пересматриваем в одностороннем порядке размер арендной платы. Новая величина арендной платы устанавливается с момента введения в действие вновь принятого нормативного документа. В случае несогласия арендатора уплачивать арендную плату в новом размере он обязан незамедлительно сообщить о своем несогласии арендодателю и освободить арендуемые помещения.

Согласно п.9 Положения о сдаче в аренду размер арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика. При проведении аукционов размер арендной платы определятся по результатам аукциона, исходя из первоначальной цены, определенной на основании отчета независимого оценщика.

Как следует из материалов дела, арендная плата по спорному договору была определена на основании условий конкурса.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В силу п.2 ст.422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, правила исчисления арендной платы, определенные названным Положением, применимы лишь к последующим договорам, заключаемым уже на основании аукционов, и не могут распространяться на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Данное Положение не вносит изменений в порядок исчисления арендной платы по ранее заключенным договорам.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доводы истца, приведенные в обоснование заявленных требований, противоречат фактическим обстоятельствам дела и нормам закона и не подтверждены соответствующим доказательствами.

Исходя из изложенного, в рассматриваемом случае отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о взыскании 697683 руб. 41 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.11 по 15.06.2011.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования государственного автономного учреждения культуры Брянская областная филармония к обществу с ограниченной ответственностью «Ультрамаринъ» о взыскании 697683 руб. 41 коп. долга оставить без удовлетворения.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.

Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

Судья В.С. Пейганович