Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе: судьи Салимзяновой Л.Ф. при ведении протокола судебного заседания секретарем Пазиной А.И. рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокурора РБ

к ГУ «Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом по РБ», ФГУ «Бурятмелиоводхоз», ООО «Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии: от прокурора: Астраханцева Е.П., старший помощник прокурора, ФИО1, доверенность от 11.02.2008г;

от ответчиков: от Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РБ: ФИО2, доверенность от 27.07.2006г; от ФГУ «Управление Бурятмелиоводхоз»: ФИО3, доверенность от 06.02.2008г, ФИО4., доверенность от 08.02.2008г;

от ООО «Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ»: ФИО5, доверенность от 12.04.2007г, БахаевД. Б., доверенность от 11.02.2008г. резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2008 г. решение в полном объеме изготовлено 27 февраля 2008 г.

установил: иск заявлен Прокурором Республики Бурятия в порядке ст. 52 АПК РФ о признании недействительным договора аренды государственного недвижимого имущества № 100/04 от 05.07.2004г в силу ничтожности, о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование иска прокурор указал, что договор аренды недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, от 05 июля 2004 г № 100/04 между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ по РБ (арендодатель), Федеральным государственным учреждением «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения» ( далее «ФГУ «Управление «Бурятмелиоводхоз») и ООО «Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью Республики Бурятия» (арендатор), заключен с нарушением требований закона и в соответствии со ст. 168 ГК РФ подлежит признанию недействительной сделкой.

Прокурор указал, что здание, расположенное по адресу <...> является федеральной собственностью, согласно свидетельству от 26 июня 2001 года № 03 АА № 076207 закреплено за ФГУ « Управление «Бурятмелиоводхоз» на праве оперативного управления. Договор аренды заключен собственником имущества Территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ по РБ с превышением полномочий, так как в нарушение ч. 2 ст. 296 ГК РФ им были переданы в аренду ООО «Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ» помещения, не изъятые из оперативного управления ФГУ «Управление «Бурятмелиоводхоз».

В соответствии со ст.ст. 167, 168 ГК РФ прокурор просит признать договор от 05.07.2004г № 100/04 недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки . В порядке применения последствий недействительности сделки

прокурор просит обязать ООО «Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ» освободить помещение площадью 42,2 кв.м. в административном здании ФГУ « Управление «Бурятмелиоводоз» по адресу : <...>. и передать его обладателю права оперативного управления ФГУ «Управление «Бурятмелиоводхоз».

Ответчик Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РБ иск не признал, считает, что договор аренды государственного недвижимого имущества от 05.07.2004 соответствует требованиям ст. 296 ГК РФ. Ответчик указал, что арендодателем по договору является ФГУ «Управление Бурятмелиоводхоз», которое с согласия собственника имущества - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РБ -передало в аренду государственное имущество, принадлежащее ему на праве оперативного управления, о чем свидетельствует акт приема-передачи арендуемого имущества. В 2004 году данные помещения ФГУ «Бурятмелиоводхоз» не использовались. Ответчик указал, что решение о передаче помещений в аренду принималось самим учреждением в целях рационального использования имущества, так как ответственность по обеспечению сохранности и содержанию данного имущества (текущий и капитальный ремонт, коммунальные платежи) лежит на ФГУ «Управление Бурятмелиоводхоз». С целью уменьшения расходов по содержанию имущества в 2004 году учреждение сдало данные помещения в аренду. Договор был заключен в соответствии с требованиями действующего на тот момент законодательства. Фактически права и обязанности арендодателя по договору несет ФГУ «Управление Бурятмелиоводхоз», а Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РБ лишь осуществляет контроль за поступлением арендных платежей.

Ответчик ООО «Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ» иск не признал, указал, что факт передачи арендуемых помещений в оперативное управление ФГУ «Управление Бурятмелиоводхоз», прокурором не доказан, поскольку указанная в передаточном акте от 29.09.1999г площадь, переданная в оперативное управление, меньше всей площади помещений. Ответчик считает, что арендодателем по договору является ФГУ «Управление Бурятмелиоводхоз», поскольку в договоре аренды от 05.07.2004 имеется прямое указание об обязанности ФГУ «Управление Бурятмелиоводхоз» передать ООО Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ» помещения по акту приема-передачи.

Ответчик ФГУ «Управление Бурятмелиоводхоз» иск признал, пояснил, что в 2004 году учреждение не могло содержать здание, было вынуждено сдавать помещения в аренду, выступая в договорах как «балансодержатель». В настоящее время испытывает необходимость в дополнительных площадях для размещения сотрудников, намерено использовать помещения, переданные в аренду, для своих нужд. Для решения данной проблемы ответчик обращался в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РБ с просьбой расторгнуть договор аренды с ООО «Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ».

Ответчик указал, что ООО «Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ» занимает данные помещения с 2001 года, в 2004 году договор аренды был продлен. Однако учреждение не хотело заключать с ООО «Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ» новый договор аренды, доказательством чего является тот факт, что в период 01 сентября 2003 года (с даты окончания срока действия первого договора аренды) по 05 июля 2004 года (даты заключения нового договора) ООО «Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ» занимало данные помещения без договора.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд находит иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 05 июля 2005 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РБ, именуемым «Арендодатель», , ФГУ «Управление «Бурятмелиоводхоз», именуемым «Балансодержатель», и ООО Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ», именуемым «Арендатор», заключен договор № 100/04 аренды государственного

недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, по адресу: <...>. Объектом аренды по данному договору являются , кабинеты №№ 19 (помещение 7), 20, 21 (помещение 9), находящиеся на первом этаже здания Лабораторного корпуса , литер В общей площадью 42,2 кв.м., расположенного по адресу <...> (п. 1.1. договора).

Срок пользования имуществом определен с момента государственной регистрации договора до 01.07.2009г. ( п.1.6. договора). Помещения передаются в аренду ООО Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ» для использования под офис (риэлтерская деятельность). Имущество передано ООО Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ» по акту приема-передачи , подписанному арендодателем, балансодержателем и арендатором.

Государственная регистрация договора аренды от 05.07.2004г произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия 28.06.2005г.

Имущество, являющееся объектом оспариваемого договора аренды, является федеральной собственностью, было передано 29.09.1999г в оперативное управление ГУ «Комитет Республики Бурятия по мелиорации и сельскохозяйственному водоснабжению» (правопредшественнику ФГУ «Управление «Бурятмелиоводхоз»).

Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от 26.06.2001 серия 03 АА № 07620,выданным Учреждением юстиции Республики Бурятия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

О правопреемстве ГУ «Комитет Республики Бурятия по мелиорации и сельскохозяйственному водоснабжению» и ФГУ «Управление «Бурятмелиоводхоз» свидетельствует п. 1.1. Устава федерального государственного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия».

Государственная регистрация права оперативного управления ФГУ «

Бурятмелиоводхоз» произведена на основании передаточного акта от 229 от 29.09.1999г, Согласно передаточного акта от 29.09.1999г № 229 в оперативное управление ГУ « Комитет РБ по мелиорации и сельскохозяйственному водоснабжению» передано государственное имущество на сумму 11998 тыс.руб по состоянию на 01.07.1999г, в том числе лабораторный корпус по ул.К.Маркса, 14 А 1977года ввода в эксплуатацию площадью 0,20 га. По данным технического паспорта на здание лабораторного корпуса по бульвару Карла Маркса , 14 А литер В по данным инвентаризации 1991г площадь здания составляла 2066, 0 кв.м., что отражено и в свидетельстве о государственной регистрации права оперативного управления от 26.06.2001г. Довод общества об отсутствии права оперативного управления ФГУ Управление Бурятмелиоводхоз» на объекты , переданные в аренду обществу, не обоснован.

Кроме того, доводы ответчика ООО « Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью» о том, что кабинеты № 16,19,20 , расположенные в здании по адресу : <...> , не были переданы в оперативное управление ФГУ « Бурятмелиоводхоз» и последний не обладает правом оперативного управления на данные кабинеты, были предметом исследования по делу № А10-2039/07 по иску ООО « Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью» к ФГУ « Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Республике Бурятия» о признании недействительной передачи в оперативное управление кабинетов № 16,1,20. В иске ООО « Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью» отказано.

Согласно условий договора аренды от 05.07.2004г № 100/04 сторонами договора являются Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Республике Бурятия (арендодатель), ФГУ « Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения» ( балансодержатель) и ООО « Центр правого обеспечения сделок с недвижимостью «(арендатор).

В силу ст. 606 ГК РФ сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или

собственником сдавать имущество в аренду. Участие в договоре аренды стороны, именуемой балансодержатель, нормами гражданского законодательства не предусмотрено.

Исходя из условий договора права и обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору, по его содержанию возложены на ФГУ « Управление мелиорации земель и водоснабжения по РБ» ( п.п.2.2.1-2.2.8 договора). На Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по РБ возлагаются контроль за соблюдением условий договора. Передача имущества арендатору произведена ФГУ « Управление Бурятмелиоводхоз», что следует из акта приема-передачи. Передача согласована с Территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ по РБ.

Путем толкования условий договора в порядке ст.431 ГК РФ суд приходит к выводу, что передача имущества в аренду произведена лицом, обладающим правом оперативного управления имуществом, и арендодателем имущества является ФГУ « Управление Бурятмелиоводхоз».

Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006г. № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что разрешая вопрос о возможности распоряжения собственником имуществом, закрепленным за. учреждением на праве оперативного управления, в частности путем сдачи такого имущества в аренду, суду надлежит исходить из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 120 ГК РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Кодекса. При этом собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом.

Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения.

В то же время согласно п. 1 ст. 296 ГК РФ учреждение, за которьм имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества.

В случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.

При этом передача имущества в аренду с установленными ограничениями не может повлечь за собой квалификацию этого имущества как излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению.

Из письма ФГУ « Управление Бурятмелиоводхоз» от 31.10.2005г № 366 следует, что передача помещений в здании по адресу : <...> была обусловлена недофинансированием организации, ухудшением хозяйственного положения организации.

В силу права оперативного управления обеспечение сохранности и содержание имущества, в том числе проведение текущего и капитального ремонта, оплата коммунальных платежей лежит на учреждении - правообладателе права оперативного управления.

Довод ответчиков о передаче имущества в аренду в целях обеспечения сохранности и содержания имущества обоснован, поскольку передача имущества в аренду повлекла возложение на арендатора ответственности по обеспечению сохранности имущества и по содержанию данного имущества (текущий и капитальный ремонт, коммунальные платежи, страхование имущества).

Доводы Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом о передаче имущества учреждением в аренду в целях рационального использования имущества подтверждены представителем ФГУ « Управление Бурятмелиоводхоз» в судебном заседании. Представитель ответчика ФГУ

«Управление «Бурятмелиоводхоз» подтвердил, что необходимость передачи помещений.,в, аренду была вызвана невозможностью содержания всего здания учреждением. Таким образом, передача имущества в аренду была осуществлена учреждением в целях обеспечения более эффективной организации его основной деятельности и рационального использования имущества.

Доводы ответчика ФГУ «Бурятводмелиоводхоз» о необходимости использования в настоящее время арендуемых помещений свидетельствуют лишь об изменении ситуации, вызванной нехваткой помещений. Изменение ситуации не является основанием для признания договора аренды недействительным.

Распоряжение ФГУ «Управление мелиорации земель и водоснабжения по РБ». имуществом путем передачи в аренду, суд находит обоснованным.

Наличие подписи в договоре аренды от 05.07.2004 от имени Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по РБ свидетельствует о наличии согласия собственника имущества на передачу помещений ФГУ «Управление «Бурятмелиоводхоз» в аренду ООО Центр правового обеспечения сделок с недвижимостью по РБ».

Рассмотрев довод ФГУ « Управление «Бурятмелиоводхоз» о том, что учреждение не желало заключать договор с обществом, суд находит его необоснованным. Учреждение в обоснование довода сослалось то, что ранее действовавший договор действовал до 01 сентября 2003 г. Разрыв во времени между окончанием срока действия предыдущего договора и датой заключения спорного договора, по мнению учреждения, свидетельствует, о его нежелании заключить спорный договор. Договор аренды № 292 , действовавший между сторонами ранее, был заключен на срок с 01.09.2000г по 01.09.2003г. Учреждение подтвердило, что общество продолжало пользоваться помещениями по истечении срока действия договора. В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Доказательств заявления возражений ни со стороны собственника имущества, ни со стороны учреждения по пользованию имуществом не представлено. Следовательно, в силу ст. 621 ГК РФ общество пользовалось имуществом до 05.07.2004г на условиях ранее действовавшего договора. Доводы , приведенные учреждением , не являются доказательством нежелания заключить договор, либо заключения договора под давлением собственника. Доказательств обратного не представлено

Иск заявлен о признании договора недействительным в силу ничтожности. Прокурор основания иска не изменил, оснований по оспариванию договора по недействительности оспоримой сделки не привел.

Требования прокурора о признании договора аренды № 100/04 от 05.07.2004г в силу ничтожности и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необоснованны, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины, суд в соответствии со ст. ПО АПК РФ относит на прокурора, который, в силу ст. 333.37 НК освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 11,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Судия

Л.Ф. Салимзянова