Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества№01 от 01.12.2012.

В обоснование иска указано, что между ИП ФИО1 и ИП ФИО2, 01.12.2012 была совершена сделка по аренде недвижимого имущества, что подтверждается договором № 01 аренды нежилого помещения», расположенного по адресу: <...>, пом. CXXV, общей площадью 369 кв. м.

Вышеуказанный договор аренды нежилого помещения» заключён сроком с 01.12.2012 года по 30.11.2013 года, т. е. сроком на один год. Однако, в нарушение положений законодательства, данный договор до настоящего времени не прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Такой договор при отсутствии государственной регистрации считается незаключённым. В силу положений законодательства такой договор не может нести никаких правовых последствий для сторон договора. Таким образом, истец считает, что сделка, заключённая на основании договора, который в силу законодательства является незаключённым, сама по себе является недействительной.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, пояснил, что фактически имущество передавалось в пользование истцу, по окончании срока действия договора было возвращено.

Ответчик представил отзыв на иск, указал, что обязательственные правоотношения по спорному договору от 01.12.2012 рассмотрены Арбитражным судом Республики Бурятия по делу №А10-771/2014. Ответчик полагает, что сделка – это и есть договор. Незаключенная сделка (договор) не может быть недействительной поскольку, чтобы признать сделку (договор) недействительной нужна сама сделка, а незаключенный договор сделкой не является.

Изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что 01.12.2012 между ИП ФИО2 («арендодатель») и ИП ФИО1 («арендатор») был подписан договор № 01 аренды нежилого помещения.

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату, оговоренную настоящим договором, нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, торговый центр “Galaxy”, пом. CXXV, общей площадью 369 кв.м. для организации розничной торговли. (п.1.1 договора).

Общая сумма арендной платы составляет 400 000 рублей, в том числе НДС в месяц. В общую сумму арендной платы включены: плата за пользование помещением (арендная плата) (п.3.1. договора).

Срок действия договора с 01.12.2012 по 30.11.2013 (п.4.1. договора).

В последующем арендодатель сменила фамилию в связи с заключением брака 08.02.2014.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Акт приема-передачи в материалы дела не представлен, однако, помещение было передано ИП ФИО1 по акту, данное обстоятельство ИП ФИО1 не оспорено. Кроме того, представлен акт возврата имущества арендодателю от 30.11.2013.

Истец указал, что данный договор не прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем, считается незаключённым, а, следовательно, сделка, заключённая на основании договора, который в силу законодательства является незаключённым, является недействительной.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В статье 154 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В указанных статьях приведена классификация сделок, основанием которой является число участников сделки. То есть, все сделки допустимо делить на односторонние и двух – или многосторонние. Всякая двусторонняя или многосторонняя сделка - и есть договор.

Согласно пункту 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подписанный между сторонами договор аренды от 01.12.2012 не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Как следует из пункта 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии. В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Таким образом, даже если договор аренды от 01.12.2012 и не был зарегистрирован в установленном законом порядке, истец вправе обратиться с иском о его недействительности. Однако, в обоснование недействительности сделки, истец ссылает на факт незаключенности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В договоре от 01.12.2012 стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им исполняли его. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

Факт исполнения договора подтвержден также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 11.06.2014 по делу №А10-771/2014 по иску Индивидуальный предприниматель ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору от 01.12.2012 в размере 400 000 руб. за ноябрь 2013.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что договор аренды 01.12.2012 сторонами исполнялся. При таких обстоятельствах, истец не может ссылаться на незаключенность указанного договора на основании отсутствия его государственной регистрации.

Так как имеет место согласование всех существенных условий договора аренды от 01.12.2012, его фактическое исполнение сторонами, что не позволяет считать сделку незаключенной, оснований для ее признания недействительной в связи с тем, что она не прошла государственную регистрацию и является незаключенной, не имеется. Каких-либо иных оснований помимо незаключенности договора, для признания договора аренды недействительным истец суду не представил.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья Э.Л.Орлов