Гражданский кодекс часть 1

Индивидульный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Елена» (далее – ООО «Елена») о взыскании задолженности по договору аренды в размере 9 250 руб., пени в размере 73 005 руб. 05 коп.

В обоснование исковых требований указано, что 01.08.2006 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого ответчику на основании акта о приеме-передаче в аренду передано нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома по улице Терешковой, дом 12 квартира 35 города Улан-Удэ, площадью 49,4 кв.м.

Ответчик обязался своевременно вносить арендную плату за предоставленное по договору помещение. Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы послужило основанием предъявления настоящего иска.

В качестве правового обоснования исковых требований указаны статьи 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

При подготовке дела к судебному разбирательству истец увеличил сумму иска, заявив требование о взыскании с ответчика морального вреда в размере 30 000 рублей, одновременно заявив отказ от требований в части возмещения морального вреда в сумме 30 000 рублей. Заявление об увеличении и об отказе истца в части возмещения морального вреда судом принято на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 21 мая 2008 года принято встречное исковое заявление ООО «Елена» к ИП ФИО1 о признании недействительным договора аренды от 01.08.206 года в части сдачи в аренду помещения площадью 18 кв.м. (п.1.1.), расположенного по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований истец (ООО «Елена» по встречному исковому заявлению) указал, что 01.08.2005 года и 01.08.2006 года между ИП ФИО1 и ООО «Елена» заключены договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадью 49,4 кв.м., в которую включена площадь помещения (18 кв.м.), право собственности на которую у ИП ФИО1 отсутствует.

Ссылаясь на статьи 166-168, 180, 608 ГК РФ, истец просит признать договоры аренды от 01.08.2005года и от 01.08.2006 года недействительными сделками, в силу их ничтожности, применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде взыскания с ИП ФИО1 уплаченных по договорам арендных платежей, в общей сумме 209 719 руб. 12 коп.

По мнению суда, встречное исковое заявление ООО «Елена» соответствует требованиям статьи 132 АПК РФ, направлено к зачету первоначального требования о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2006 года; удовлетворение встречного иска исключает удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь – договор аренды от 01.08.2006 года, и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

В судебном заседании истец (ИП ФИО1) поддержала заявленные исковые требования, пояснения по обстоятельствам дела изложила так, как они указаны в иске. Со встречными исковыми требованиями не согласна, полагает, что имела право сдать в аренду указанное нежилое помещение, поскольку ООО «Елена» заведомо знало об отсутствии правоустанавливающих документов на площадь 18 кв.м., фактически пользовалось объектом аренды.

Представители ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями ИП Житихиной не согласились, полагая, что договор аренды от 01.08.2006 года является ничтожной сделкой в части сдачи в аренду помещения площадью 18 кв.м. Пояснения по обстоятельствам дела изложили так, как они указаны во встречном исковом заявлении.

Представителем ответчика в судебном заседании заявлено ходатайство о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб., уплаченной государственной пошлины в размере 9 694 руб. 38 коп. Как пояснил представитель ответчика, стоимость услуг представителя подтверждена квитанцией № 25 от 09.06.2008 года, определенной на основании установленных на территории Республики Бурятия тарифов на услуги адвокатов, и включает деятельность представителя по подготовке встречного иска, сбора письменных доказательств, представительства в суде.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил следующее.

Как следует из искового заявления, предметом иска является требование истца о взыскании с ответчика неоплаченной суммы арендных платежей за пользование нежилым помещением. Предметом встречного иска является требование о признании договоров аренды нежилого помещения недействительными, ничтожными сделками.

Согласно материалам дела, 01.08.2006 года между ИП ФИО1 и ООО «Елена» заключен договор аренды, по условиям которого ИП ФИО1 (арендодатель) передала в аренду ООО «Елена» (арендатору) частное имущество, расположенное по адресу: <...>, магазин промышленные товары, общей площадью 49,4 кв.м., расположенное на первом этаже четырехэтажного жилого кирпичного, для использования в качестве офиса, либо в других торговых целях (пункт 1.1. договора).

Арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями указанного договора (раздел 3 договора).

Как следует из содержания акта о приеме-сдаче производственного помещения от 01.08.2006 года, арендодатель сдает, а арендатор принимает следующие помещения и оборудование: коридор площадью 6,5 кв.м., туалет площадью 1,6 кв.м., подсобная площадью 1,2 кв.м., подсобная площадью 5.5. кв.м., торговый зал площадью 16,6 кв.м., торговый зал площадью 18 кв.м.

Арендная плата согласована сторонами в размере 20 000 руб. Срок внесения арендных платежей установлен не позднее первого числа каждого месяца путем внесения арендатором денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Рассматриваемый договор аренды заключен на срок с 01.06.2006г. по 30.07.2007г.

Исходя из содержания условий договора от 01.08.2006 года, суд приходит к выводу о том, что между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые положениями Главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Наименование, характеристика и местонахождение передаваемого недвижимого имущества установлены в пункте 1.1. договора аренды от 01.08.2006 года, предмет договора аренды от 01.08.2006 года содержит индивидуально-определенные признаки объекта аренды, что соответствует статье 607 ГК РФ.

Представитель ООО «Елена» полагает, что у ИП ФИО1 отсутствует право собственности на часть нежилого помещения площадью 18,0 кв.м.

В силу статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Доказательств наличия зарегистрированного права собственности на часть спорного помещения - торгового зала площадью 18 кв.м., истец не представил.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 является собственником помещения, расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома, общей площадью 31,40 кв.м. (номер на поэтажном плане 1-5), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации № 03-01\23-12\1999-187.3 на основании свидетельства о государственной регистрации права от 06.03.2001 года.

Из содержания экспликации к плану строения Технической инвентаризации основных строений № 4913 от 23.10.2000 года следует, что ИП ФИО1 принадлежит на праве собственности объект аренды площадью 31,40 кв.м., в который включены: торговый зал площадью 16,6 кв.м., коридор площадью 6,5 кв.м., туалет площадью 1,6 кв.м., подсобная площадью 1,2 кв.м., подсобная площадью 5,5 кв.м.

В материалах дела доказательств того, что ИП ФИО1 является собственником либо уполномочена собственником либо законом на сдачу в аренду части спорного помещения (торгового зала площадью 18 кв.м., указанного в акте о приеме-сдаче производственного помещения от 01.08.2006 года), не представлено.

В судебном заедании ИП Житихина не оспаривает факт отсутствия зарегистрированного права на торговый зал площадью 18 кв.м. Представленные ИП ФИО1 Архитектурно-строительный проект (л.д. 120-146 том 1), договор аренды земельного участка № 322 от 21.04.2005 года (л.д.7-10 том 2), предварительный договор купли-продажи части пристроя по ул. Терешковой, 12 от 30.05.2008г. (л.д.12-13 том 2), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.04.2008 года, договор на архитектурные и строительные работы от 10.01.2004 года, не могут являться достаточными доказательствами о наличии у ИП ФИО1 права сдачи имущества (торгового зала площадью 18 кв.м) в аренду в силу статьи 608 ГК РФ.

Согласно статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»№ 112-ФЗ от 21.07.1997г., государственная регистрация перехода права собственности, как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, признана удостоверить юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иное условие возникновения права собственности на недвижимое имуществом законом не установлено.

Между тем, представленное в материалы дела Свидетельство о государственной регистрации права от 30.05.2008 года (л.д. 16 том 2) подтверждает наличие права собственности иного лица – ФИО4 на часть здания площадью 52,50 кв.м.

В связи с несоответствием пункта 1.1. договора аренды от 01.08.2006 года в части сдачи в аренду торгового зала площадью 18 кв.м. статьям 606, 608 ГК РФ, отсутствия доказательств наличия права у ИП ФИО1 на сдачу в аренду указанной части помещения на дату подписания договора, договор аренды от 01.08.2006 года в соответствии со статьей 168 ГК РФ в указанной части является ничтожным.

Согласно статье 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, встречное требование ООО «Елена» о признании договора аренды от 01.08.2006 года недействительным ничтожным в части пункта 1.1. –площадь 18 кв.м. обоснованно и подлежит удовлетворению.

В силу статьи 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из смысла статьи 180 ГК РФ суд признает, что договор аренды от 01.08.2006 года в части сдачи арендодателем арендатору нежилого помещения площадью 31,40 кв.м. соответствует требованиям главы 34 ГК РФ, существенные условия договора аренды в указанной части сторонами согласованы, следовательно, договор аренды в указанной части является заключенным на основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ.

Согласно статьи 614 ГК РФ у ответчика возникла обязанность по оплате за пользование арендованным имуществом площадью 31,40 кв.м.

Из материалов дела следует, что арендатор на основании акта приема-сдачи помещения от 27.04.2007 года сдал арендодателю имущество. В силу статьи 453 ГК РФ договор аренды прекратил действие с момента подписания сторонами указанного акта, то есть с 27.04.2007 года.

Из представленного ИП ФИО1 расчета (л.д.8 том 1) следует, что на момент предъявления иска ответчик имеет задолженность по арендной плате в сумме 9 250 рублей за период с 01.08.2006 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Суд установил, что стороны согласовали размер арендной платы в размере 20 000 руб. исходя из площади аренды – 49, 4 кв.м.., вносимой ежемесячно.

Между тем, поскольку договор аренды является ничтожным в части сдачи в аренду помещения площадью 18 кв.м., суд приходит к выводу о применении расчета, исходя из стоимости 1 кв.м. фактически сданной в аренду площади нежилого помещения (31,40 кв.м..), что составляет 12 712 руб. 60 коп. в месяц.

Согласно пункта 10 Информационного письма от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданное последнему в пользование помещение.

Таким образом, общий размер арендной платы за период с 01.08.2006 года по 27.04.2007 года составляет: 8 месяцев 26 дней х 12 712 руб. 60 коп. = 112 718 руб. 39 коп.

Суд признает требования истца (ИП ФИО1) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 9 250 рублей необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Из имеющихся в материалах дела: выписки по расчетному счету (л.д.23-25 том 1), платежных поручений № 64 от 10.05.2006г., № 90 от 25.05.2006г., №105 от 09.06.2006г., № 135 от 14.07.2006г., № 146 от 01.08.2006г., № 154 от 14.08.2006г., № 166 от 31.08.2006г., № 172 от 12.09.206г., № 185 от 28.09.2006г., № 198 от 16.10.2006г., №206 от 02.11.2006г., № 223 от 30.11.2006г., № 239 от 18.12.2006г, № 11 от 13.02.2007г., № 19 от 28.02.2007г., № 23 от 01.03.2007г., № 32 от 26.03.2007г., № 35 от 27.03.2007г., № 45 от 05.04.2007г., № 49 от 11.04.2007г., усматривается, что ответчик (ООО «Елена») обязательство по оплате арендных платежей арендуемой площади 31,40 кв.м. на основании договора от 01.08.2006 года исполнило, что соответствует статье 309 ГК РФ о надлежащем исполнении обязательств.

Пункт 3.2. договора аренды предусматривает ответственность арендатора в случае несвоевременного внесения арендных платежей в виде пени в размере 1% от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Из представленного истцом расчета процентов следует, что пени рассчитаны за период с 06.08.2006 года по 01.04.2008 года по ставке 1%, что составило 73 005 руб. 05 коп.

Учитывая, что пени истцом исчислены исходя из установленного договором размера арендной платы (20 000 руб. за 49,4 кв.м.), суд признает требование истца о взыскании с ответчика суммы пени в размере 73 005 руб. 05 коп. необоснованным.

Требование истца ООО «Елена» по встречному исковому заявлению о признании договора аренды от 01.08.2005 года недействительным в части пункта 1.1. и применении последствий его недействительности в виде взыскания с ИП ФИО1 102 530 руб., судом отклоняется, поскольку указанный договор не является предметом исследования в рамках настоящего спора, не направлен к зачету первоначального требования о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2006 года.

Требование ООО «Елена» о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договора аренды от 01.08.2006г.) в виде требования возврата оплаченной арендной платы за площадь с неустановленным правом собственности в размере 107 189 руб.12 коп. суд считает необоснованным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Материалами дела установлено, что на основании акта приема-сдачи помещения от 27.04.2007 года имущество арендатором передано арендодателю.

При аренде полученное выражается в пользовании имуществом. Между тем, арендная плата является формой оплаты права пользования переданным в аренду имуществом.

К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 ГК РФ применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (пункт 27 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998г. № 14 «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами»).

Согласно пункта 2 статьи 110 АПК РФ, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

ООО «Елена» заявило требование о взыскании с ИП ФИО1 расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, которое подтверждает копией квитанции № 25 от 09.06.2008 года.

Исходя из фактически совершенных представителем действий на оказание правовой помощи, сложности дела (трудозатраты представителя), количества проведенных судебных заседаний, в которых участвовал представитель, цены первоначального и встречного исков, учитывая частичность удовлетворения заявленных требований, исходя из принципа разумности и соразмерности расходов ответчика на оплату услуг представителя, расходы на оплату услуг представителя подлежат частичному удовлетворению в сумме 10 000 рублей.

Расходы по уплате государственной пошлины, суд в соответствии со статьей 110 АПК РФ относит на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, с учетом рассмотрения требований имущественного и неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167- 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Елена» о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2006 года в размере 9 250 руб., пени в размере 73 005 руб. 05 коп. - отказать.

Признать пункт 1.1. договора аренды от 01 августа 2006 года недействительным в части сдачи в аренду помещения площадью 18 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Елена» к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании пункта 1.1. договора аренды от 01 августа 2005 года недействительным в части, о взыскании 209 719 руб. 12 коп. - отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Елена» 12 000 руб.00 коп., из которых: 2 000 руб. – расходы по уплате государственной пошлины, 10 000 руб. - судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд.

Судья Н.Г. Путинцева