Гражданский кодекс часть 1

Конкурсный управляющий Открытого акционерного общества «Бурятсельстрой» обратился 07.11.05г. в суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по РБ (далее УФРС по РБ) о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 37 907 кв.м., расположенный по адресу; <...> и обязании УФРС по РБ зарегистрировать право собственности на указанный земельный участок.

Решением арбитражного суда от 22.06.07г. в удовлетворении заявления было отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 11.09.07г. решение от 22.06.07г. оставлено без изменения.

Постановлением кассационной инстанции от 21.12.07г. решение от 22.06.07г. и постановление от 11.09.07г. отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд Республики Бурятия.

Суду при новом рассмотрении спора указано проверить соответствие договора купли-продажи от 17.11.92г. требованиям законодательства, действующим на момент его заключения, установить возникало ли право собственности на земельный участок у ОАО «Бурятсельстрой» или у Бичурской МПМК, соотношение земельного участка площадью 4,3 га со спорным земельным участком площадью 37 907 кв.м., а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное разбирательство.

Представитель заявителя 07.03.08г. уточнил в порядке ст.49 АПК РФ основание заявленного требования. Кроме того, представил определение арбитражного суда РБ от 13.11.07г. по делу №А10-347/03 о прекращении производства по делу о несостоятельности (банкротстве) должника ОАО «Бурятсельстрой» (т.2 л.д.142), выписку из протокола заседания Совета директоров о назначении ФИО2 исполняющего обязанности директора общества (т2 л.д. 143).

Суд определением от 07.03.08г. в порядке ст.51 АПК РФ, по собственной инициативе, привлек в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Бурятия, Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Республике Бурятия, администрацию муниципального образования «Бичурский район».

Заявитель в обоснование своих требований, с учетом уточнения оснований (т.3 л.д. 47), сослался на следующее.

Ответчик нарушает права и законные интересы ОАО «Бичурасельстрой» как собственника земельного участка, незаконно отказывает в регистрации права собственности на земельный участок.

Земельный площадью 37 907 кв.м., кадастровый номер 03:03:050159:0001 был приобретен Бичурской ПМК – подразделением «Бурятагропромстрой» по договору купли-продажи от 17.1.92г., удостоверенном 17.11.92г. государственным нотариусом Бичурской государственной нотариальной конторы по реестру №1044. Администрацией Бичурского района Республики Бурятия было выдано 18.11.92г. свидетельство о праве собственности №64.

Распоряжением Госкомимущества РБ №47 от 09.03.93г. был утвержден план приватизации государственного имущества кооперативно-государственного объединения «Бурятагропромстрой» и входящих в него предприятий (в том числе Бичурская МПМК), при этом Бичурская МПМК вошла в состав ОАО «Бурятсельстрой» как подразделение. Таким образом, у ОАО «Бурятсельстрой» возникло право собственности на все имущество объединения «Бурятагропромстрой» и входящих в его состава предприятий, в том числе и на указанный земельный участок, которому Бичурским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству присвоен кадастровый номер 03:03:050159:0001.

Земельный кодекс РСФСР, ст.37, не указывает на возникновение у приобретателя недвижимости права собственности на земельный участок, не называет и вид пользования земельным участком, а содержит термин «переходит право пользования», что должно рассматриваться как переход условий пользования землей, а не вида пользования.

Ответчик требования не признал, сослался на следующее.

С заявлением о государственной регистрации в нарушении п.1 абз. 3 ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обратилось ненадлежащее лицо.

В соответствии с актом передачи основных средств Бичурской ПМК по состоянию на 01.07.1997г. и решением Совета директоров ОАО «Бичурасельстрой» от 10.07.97г. имущество по адресу: Республика Бурятия, <...> было передано в качестве взноса в уставный капитал ОАО «Бичурасельстрой».

Распоряжением Госкомимущества Республики Бурятия №47 от 09.03.93г. был утвержден план приватизации государственного имущества кооперативно-государственного объединения «Бурятагропромстрой». В плане приватизации и в приложении к нему стоимость земельного участка в величину уставного капитала не была включена. Постановлением Пленума Высшего арбитражного суда №32 от 02.12.93г., п.5 определено, что действие закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» не распространяется на земельный и жилищный фонды. Приватизация данных объектов должна осуществляться в соответствии с иными законодательными актами.

Таким образом, утверждение заявителя о том, что в процессе приватизации объединения «Бурятагропромстрой» к преобразованному ОАО «Бурятсельстрой» перешло не только право собственности на все имущество объединения и входящих в его состав предприятий, но и право собственности на земельный участок, расположенный по адресу <...> площадью 37 907 кв.м., кадастровый номер 03:03:050159:0001, противоречит действовавшему на тот момент законодательству о приватизации, а именно п.2 ст.5 закона «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ».

Вступившими в законную силу решениями суда по делу А10-757/05, А10-682/05 собственником недвижимости: здания конторы 1 970г. постройки и здания котельной 1 971г. постройки расположенной по адресу <...> признано за ОАО «Бичурасельстрой», а заявителю было отказано в признании за ним права собственности на данное имущество.

Третье лицо Министерство имущественных и земельных отношений пояснило следующее.

Приватизация земельного участка не могла осуществляться в соответствии с законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» №15 31-1 от 03.07.1991г.

Пунктом 5 статьи 2 данного закона установлено, что приватизация земельного и жилищного фондов, а также социально-культурных учреждений, объектов культурного и природного наследия регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республики в составе РФ.

Распоряжением Госкомимущества РБ от 09.03.93г. №47 утвержден план приватизации кооперативно – государственного объединения «Бурятагранпромстрой» с преобразованием последнего в ОАО «Бурятсельстрой».

Согласно п.1.3 Временных методических указаний по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденных Указом Президента РФ от 29.01.92г. №66 на основании представленных материалов по результатам инвентаризации и оценки имущества комиссия по приватизации определяет начальную цену предприятия, величину уставного капитала акционерного общества и подписывает акт оценки имущества предприятия (приложения 1-9).

Таким образом, сведения о включении стоимости земельного участка в величину уставного капитала должны содержаться в плане приватизации (его приложениях). Однако при анализе плана приватизации ОАО «Бурятсельстрой» и приложений к нему усматривается, что стоимость земельного участка в величину уставного капитала не включена, следовательно, земельный участок остался в государственной собственности.

В соответствии с п.3 Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, утвержденного указом Президента РФ от 14.06.92г. №631 открытые акционерные общества, созданные путем преобразования государственных, муниципальных предприятий в процессе приватизации, приобретают земельные участки этих предприятий в собственность в соответствии с пунктами 9, 10 раздела II настоящего Порядка после продажи установленного законодательством РФ количества акций, принадлежащих государству и местным Советам народных депутатов, за приватизационные чеки.

Следовательно, приватизация земельных участков, предоставляемых государственному предприятию, осуществляется только после приватизации самого государственного предприятия путем преобразования его в акционерное общество. Порядок приватизации установлен указанным правовым актом.

Представитель третьего лица также пояснил, что государственное предприятие Бичурская МПМК до приватизации не могло иметь имущество в частной собственности, и договор купли-продажи земельного участка от 17.11.92г. считается незаключенным.

Третьи лица Росгосимущество по РБ, администрация муниципального образования «Бичурский район» на судебное заседание не явились, извещены. ОАО «Бичурасельстрой» прекратила свою деятельность в связи с ликвидацией, что подтверждается свидетельством от 29.02.08г.

Материалами дела установлено, что общество 11 апреля 2005г. обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок площадью 37 907 кв.м., расположенный по адресу: Республика Бурятия, <...> (т.2 л.д.61).

К данному заявлению, в том числе, представлены дубликат договора купли-продажи от 17.11.1992г., заключенный между Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам и Бичурской МПМК «Бурятскагропромстрой», а также свидетельство на право собственности на землю №64 от 18.11.1992г., что подтверждается распиской регистрирующего органа в получении документов на государственную регистрацию от 11.04.2005г.

10 мая 2005 года Управление ФРС по Республике Бурятия на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановило государственную регистрацию права собственности ОАО «Бурятельстрой» на указанный земельный участок в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

Сообщением от 30 сентября 2005 года за № 03/001/2005-119 Управление ФРС по Республике Бурятия отказало обществу в государственной регистрации по причине обращения с заявлением ненадлежащего лица. Управление указало, что в соответствии с актом передачи основных средств Бичурской ПМК по состоянию на 01.07.1997г. и решением Совета директоров ОАО «Бурятсельстрои» от 10.07.1997г. имущество по указанному адресу передано в качестве взноса в уставной капитал ОАО «Бичурасельстрой», следовательно, ОАО «Бурятсельстрои» утратило право собственности на данное имущество.

Конкурсный управляющий ОАО «Бурятсельстрои» ФИО2., не согласившись с отказом в государственной регистрации, обратился в арбитражный суд с вышеназванным заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ.

Судом во исполнение указаний кассационной инстанции определением от 21.01.08г. предложено заявителю представить договор купли-продажи от 17.11.92г., устав общества, зарегистрированный 02.11.92г., документы, позволяющие идентифицировать приобретенный земельный участок площадью 43 000 кв.м. со спорным земельным участком площадью 37 907 кв.м. (т.2 л.д.156).

Заявитель представил дубликат договора, заверенный нотариусом Бичурского нотариального органа ФИО5 07.04.05г. (т.3 л.д.1).

Как пояснила заявитель, подлинника договора купли-продажи у них нет.

ОАО «Бичурасельстрой» ни на одно судебное заседание не явилось, на телеграмму суда от 12 марта 2008г. о необходимости предоставления договора купли-продажи от 17.11.92г. телеграфистом ФИО6 дан ответ, что по данному адресу предприятия не существует (т.3 л.д.77).

В адрес суда бывшим директором ОАО «Бичурасельстрой» направлено уведомление от 05.03.08г. №474142 о снятии общества с учета в связи с ликвидацией юридического лица, а также свидетельство серия 03 №001275175 о внесении 29.02.08г. записи в ЕГРЮЛ о ликвидации ОАО «Бичурасельстрой».

Устав ОАО Бурятсельстрой» зарегистрированный 02.11.92г. представлен заявителем (т.3 л.д.3).

Из п.2.2 устава усматривается, что учредителем общества является государственный комитет Республики Бурятия по управлению государственным имуществом.

Устав от 02.11.92г. не содержит сведений о том, что в состав ОАО «Бурятсельстрой» входила Бичурская МПМК.

По договору от 17.11.92г. был приобретен Бичурским МПМК земельный участок площадью 4,3 га. Согласно справки главы администрации Бичурского района №630 от 11.04.05г. (т.2 л.д.67) разница между площадью ранее замеренного земельного участка и проведенным межеванием образовалась в результате того, что Госкомимущество Республики Бурятия распоряжением ;47 от 09.03.93г. приняло решение утвердить план приватизации кооперативно-государственного объединения «Бурятагропромстрой» и входящих в него предприятий (в том числе Бичурская МПМК), с преобразованием его в акционерное общество «Бурятсельстрой».

Согласно справки главы администрации Бичурского района №630 от 11.04.05г. (т.2 л.д.67) разница между площадью ранее замеренного земельного участка и проведенным межеванием образовалась в результате того, что ранее обмеры земельного участка, расположенного <...> были проведены мерной лентой, а в 2002г. более точным геодезическим инструментом – тахиметром, в виду чего установлена разница в площади земельного участка в сторону уменьшения на 0,5093 га.

Таким образом спорный земельный участок 37 907 кв.м. это и есть тот самый приобретенный по договору купли-продажи от 17.11.92г. земельный участок 37 907 кв.м. (43 000 кв.м. – 5093 кв.м.).

Данному земельному участку присвоен кадастровый номер 03:03:050159:0001 (т.1 л.д.73-74).

Госкомимущество РБ распоряжение №47 от 09.0393г. приняло решение утвердить план приватизации кооперативно – государственного объединения «Бурятагропромстрой» и входящих в него предприятий (в том числе Бичурская МПМК), с преобразованием его в акционерное общество «Бурятсельстрой».

Разделом I плана (т.2 л.д.3), приложением №9 (т.2 л.д.25) величина уставного капитала определена 46 203 тыс. руб.

Согласно пункту 1.3 Временных методических указаний по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 29.01.1992 г. № 66 (далее - Указания) на основании представленных предприятием материалов по результатам инвентаризации и оценки имущества комиссия по приватизации в установленные сроки определяет начальную цену предприятия, величину уставного капитала акционерного общества и подписывает акты оценки имущества предприятия (приложения 1 - 9).

В соответствии с пунктом 5.1 Указаний по результатам оценки имущества предприятия составляются акты оценки стоимости имущества, в которых отражаются результаты инвентаризации и оценки (приложения 1 - 9), подписываемые всеми членами комиссии по приватизации.

Начальная цена предприятия, величина уставного капитала акционерного общества устанавливаются в акте оценки стоимости имущества предприятия (приложение 9).

Таким образом, сведения о включении стоимости земельного участка в величину уставного капитала должны содержаться в плане приватизации (его приложениях). Однако при анализе плана приватизации ОАО «Бурятсельстрой» и приложений к нему, усматривается, что стоимость земельного участка в величину уставного капитала не была включена, следовательно, утверждение заявителя о возникновении у него права собственности на земельный участок в связи с приватизацией неправомерно. (т2 л.д. 1-26).

В соответствии с пунктом 3 Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 14.06.1992 г. № 631 открытые акционерные общества, созданные путем преобразования государственных, муниципальных предприятий в процессе приватизации, приобретают земельные участки этих предприятий в собственность в соответствии с пунктами 9, 10 раздела II настоящего Порядка после продажи установленного законодательством Российской Федерации количества акций, принадлежащих государству и местным Советам народных депутатов, за приватизационные чеки (в первоначальной редакции Указа - после продажи в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации 100 процентов акций, принадлежащих государству и местным Советам народных депутатов).

Следовательно, приватизация земельных участков, предоставленных государственному предприятию, осуществляется только после приватизации самого государственного предприятия путем преобразования его в акционерное общество. Порядок приватизации установлен указанным правовым актом.

Пунктом 9 Порядка предусмотрено, что заявка на приобретение в собственность земельного участка приватизированного предприятия принимается и регистрируется на день подачи соответствующим органом, уполномоченным местным Советом народных депутатов выступать продавцом земельных участков (далее по тексту – продавец) только от собственников приватизированного государственного, муниципального предприятия.

Пунктом 10 Порядка предусмотрено, что договор купли-продажи земельного участка приватизированного предприятия, заключенный в соответствии с настоящим Порядком, является бесспорным основанием для выдачи покупателю местной администрацией в месячный срок с момента заключения договора документов, удостоверяющих право собственности на этот земельный участок.

ОАО «Бурятсельстрой» данный Порядок не соблюден, договор купли-продажи, заключенный в соответствии с указанным Порядком, у заявителя отсутствует.

В заявлении от 07.03.08г. (т.3 л.д.47-48) ОАО «Бурятсельстрой» обосновывает свои доводы о незаконности отказа возникновением, в связи с приватизацией объединения «Бурятагропромстрой», права собственности на все имущество объединения и входящих в него предприятий, в том числе и права собственности на спорный земельный участок, кадастровый номер 03:03:050159:0001.

Однако право собственности у заявителя в связи с приватизацией имущества кооперативно – государственного предприятия не возникло.

Пунктом 5 статьи 2 Закона РФ от 03.07.91г. №1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» установлено, что приватизация земельного и жилищного фондов, а также социально – культурных учреждений, объектов культурного и природного наследия регулируются иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе РФ.

Таким образом, приватизация земельного участка по адресу: <...> не могла осуществляться в соответствии с указанным законом.

Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 02.12.93г. №32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» действие Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» не распространяется на земельные и жилищные фонды.

Следовательно, с заявлением в УФРС по РБ о регистрации права собственности на земельный участок обратилось ненадлежащее лицо, которому спорный земельный участок не принадлежал.

Согласно справки Админстрации муниципального образования «Бичурский район» от 14.03.08г. №855 земельный участок по адресу <...> в собственности муниципального образования «Бичурский район» не значится (т.3 л.д.55)

Министерство имущественных отношений письмом от 21.03.08г. №07-007-000012 сообщило, что земельный участок площадью 37 907 кв.м., расположенный по адресу: Республика Бурятия, <...> в реестре республиканского имущества не значится.

ОАО «Бурятсельстрой» представлено в судебном заседании суда апелляционной инстанции свидетельство о государственной регистрации права собственности за ОАО «Бичурасельстрой» на земельный участок площадью 37 907 кв.м. по адресу: Республика Бурятия, <...> кадастровый номер 03:03:050159:0001. (т.2 л.д.49).

На основании изложенного требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Взыскать с ОАО «Бурятсельстрой» в доходы федерального бюджета 1 000 рублей госпошлину за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента вынесения в Четвертый Арбитражный апелляционный суд.

Судья (подпись) Устинова Н.В.