Гражданский кодекс часть 1

к ФГУП «Почта России», представленному Управлением Федеральной почтовой связи по РБ, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Межрегиональному коммерческому банку развития связи и информатики, представленному Бурятским филиалом ОАО АКБ «Связь-Банк»

о признании сделки недействительной, о применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии: от прокурора: Астраханцева Е.П., старший помощник прокурора;

от ответчиков: от ФГУП «Почта России», представленного Управлением Федеральной почтовой связи по РБ: ФИО1 – доверенность в порядке передоверия от 05.04.2007г , от Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РБ : не явился, извещен, почт.ув0е от 03.03.2008г: , от Межрегионального коммерческого банка развития связи и информатики, представленного Бурятским филиалом ОАО АКБ «Связь-Банк»: ФИО2 – доверенность от 25.01.2007г.

резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2008 г.

решение в полном объеме изготовлено 17 марта 2008 г.

установил: иск заявлен Прокурором Республики Бурятия в порядке ст. 52 АПК РФ о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2006г № 03.11-6/3898, о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Истец просит в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать ОАО АКБ «Связь-Банк» освободить помещение общей площадью 272,3 кв.м в здании Управления Федеральной почтовой связи РФ по РБ – филиале ФГУП « Почта России», расположенном по адресу: <...>,.

В обоснование иска прокурор указал, что сдаваемое в аренду имущество используется под размещение банка. Срок аренды согласно п. 3.1 договора установлен до 31. декабря 2006 г, со ссылкой на п.3 ст.425 ГК РФ прокурор указал, что договор аренды является действующим.

Прокурор полагает, что договор аренды недвижимого имущества заключен с нарушением требований закона и в соответствии со ст. 168 ГК РФ подлежит признанию недействительной сделкой, как противоречащий п.2 ст.295 ГК РФ, п.3 ст.25 ФЗ « О почтовой связи», ст.8 ФЗ « Об оценочной деятельности». По мнению прокурора, Управление Федеральной почтовой связи РФ по РБ – филиал ФГУП « Почта России» незаконно распорядилось федеральным недвижимым имуществом, поскольку собственником – Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в согласовании заключения договора аренды было отказано.

Кроме того, в нарушение ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998г при заключении договора аренды не была проведена независимая оценка объекта аренды.

В качестве ответчика указано Управление Федеральной почтовой связи РФ по РБ- филиал ФГУП « Почта России» . Из доверенности представителя ФИО1 от 05.04.2007г, выданной в порядке передоверия ( удостоверена нотариусом Улан-Удэнского нотариального округа ФИО3, зарегистрирована в реестре за № 2К-2449) , следует, что представитель уполномочен на представление интересов ФГУП «Почта России». Ответчиком по делу следует считать ФГУП « Почта России».

Ответчик ФГУП « Почта России» иск не признало. Считает, что договор соответствует требованиям закона. Заключение договора аренды было согласовано с Федеральным агентством связи при Министерстве информационных технологи и связи РФ 22.03.2007г . Ответчик указал, что закон не регулирует процедуру согласования, ответчик считает, что момент согласования передачи имущества в аренду не имеет существенного значения. Такое согласие лица, осуществляющего полномочия собственника имущества, на передачу имущества в аренду ОАО АКБ « Связь-Банк» было получено. В отношении оценки объекта аренды ответчик указал, что в соответствии со ст.12 Закона « Об оценочной деятельности в РФ» размер оценки носит рекомендательный характер. Ответчик считает, что исходя из принципа свободы договора в соответствии со ст.ст.421,424,654 ГК РФ стороны вправе определить размер арендной платы самостоятельно. Размер арендной платы был определен в размере , соответствующем размеру арендной платы по договору аренды, действовавшему до заключения оспариваемого договора. Кроме того, ответчик указал, что оценка объекта аренды для расчета арендной платы была проведена Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Бурятия в 2005, что оформлено отчетом ООО « ЭкспертЪ-Оценка» № 95/1, а также в 2008г по заказу ФГУП « Почта России» , что подтверждается заключением об оценке к отчету № Г113/07. Ответчик пояснил, что согласно протоколу разногласий к договору срок договора аренды был определен до 01.08.2007г.Поскольку ни одна из сторон не заявила о расторжении договора аренды , договор считается продленным на неопределенный срок.

Ответчик ОАО АКБ «Связь-Банк» иск не признал, поддержал доводы представителя ФГУП « Почта России».

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Бурятия на рассмотрение не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением № 05155.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 01.09.2006г между ФГУП "Почта России" в лице директора УФПС РБ – филиала ФГУП « Почта России» (арендодатель) и ОАО «АКБ Связь-Банк». (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 03.11-6/3898. Согласно п. 1.1 договора и акта приема-передачи арендованного имущества от 01.09.2006( приложение № 1 к договору № 03.11-6/3898) объектом аренды является нежилое помещение общей площадью 272,3 кв.м в здании УФПС по РБ, расположенном по адресу: <...> ( кабинеты № 1-15 на первом этаже, кааб № 1,9-19 на втором этаже) .

Указанное имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, передано ОАО «Связь-Банк» для размещения банка.

Условия договора от 01.09.2006 № 03.11-6/3898 позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в связи с чем договор считается заключенным .

Субъектами права федеральной, государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, соответствующие субъекты Российской Федерации, муниципальные образования на переданное в их собственность имущество в порядке, установленном постановлением N 3020-1.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998г N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в соответствующие реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями № 1, 2 и 3 к постановлению № 3020-1. В его пункте 1 установлено, что объекты государственной собственности, указанные в приложении N 1 к настоящему постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий относятся исключительно к федеральной собственности.

В пункт 6 раздела IV названного приложения включены предприятия связи.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации и пунктом 15 названного постановления Верховного Совета Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации, которое может делегировать определенные полномочия в отношении объектов федеральной собственности федеральным органам исполнительной власти, а также органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Федеративным договором и законами Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5.2 Положения о федеральном агентстве связи, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 года № 320, Федеральное агентство связи осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в установленной пунктом 1 настоящего Положения сфере деятельности, в том числе имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, включая предприятия радиочастотной службы, и федеральным государственным учреждениям, подведомственным Агентству.

Согласно статье 25 Федерального закона "О почтовой связи" в целях осуществления своей деятельности организации федеральной почтовой связи самостоятельно распоряжаются принадлежащим им имуществом в соответствии с настоящим Федеральным законом и иными федеральными законами.

Организации федеральной почтовой связи, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются закрепленным за ними имуществом, за исключением имущества, указанного в части третьей настоящей статьи. Организации федеральной почтовой связи, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, пользуются правами владения, пользования и распоряжения закрепленным за ними имуществом в соответствии с целями своей деятельности и назначением имущества в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, за исключением имущества, указанного в части третьей настоящей статьи.

Сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим организациям федеральной почтовой связи на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, в том числе сдача его в аренду или предоставление в пользование либо распоряжение этим имуществом иным способом, допускаются, если они не влекут изменение права федеральной собственности на соответствующее имущество, за исключением случаев, предусмотренных в части четвертой настоящей статьи, и проводятся в соответствии с решениями федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление деятельностью в области почтовой связи.

В соответствии с п. 2 ст.295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду без согласия собственника.

В силу подпункта 10 п. 1ст.20 ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях" собственник имущества унитарного предприятия в отношении указанного предприятия дает согласие на распоряжение недвижимым имуществом, а в случаях, установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или уставом унитарного предприятия, на совершение иных сделок.

Как следует из материалов дела, имущество ФГУП «Почта России» находится в федеральной собственности и распоряжаться этим имуществом она может лишь в установленных законодательством пределах и порядке.

Следовательно, спорное имущество должно было передаваться по договору аренды при наличии согласия федерального органа исполнительной власти, осуществляющего управление деятельностью в области почтовой связи. Наличие других согласований законодательством не предусмотрено. Таким органом является в силу п.5.2. 5.2 Положения о федеральном агентстве связи Федеральное агентство связи.

Передача в аренду ОАО АКБ «Связь-Банк» имущества – нежилых помещений площадью 272,3 кв.м. по адресу <...>, согласована с Федеральным агентством связи Министерства информационных технологий и связи РФ 22.03.2007г.

Довод прокурора о том, что отсутствие такого согласования на момент заключения договора влечет ничтожность договора необоснован. Совершая сделки по передаче имущества в аренду без согласования с собственником имущества унитарное предприятие действует с превышением полномочий. Последующее одобрение сделки собственником является реабилитирует такую сделку. Согласие собственника на передачу имущества в аренду получено в период действия договора аренды, тем самым выражено волеизъявление собственника на сдачу помещений в аренду.

Рассмотрев доводы прокурора о заключении сделки с нарушением ст. 8 ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд находит их обоснованными по следующим основаниям .

В силу ст.8 ФЗ"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, и в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта".

Передача имущества произведена без проведения оценки объекта договора аренды. Отчет № 95/1 от 18.05.2005г, подготовленный ООО « ЭкспертЪ-оценка» по заданию Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом , суд не принимает в качестве доказательства оценки объекта оценки . Данный отчет подготовлен по заданию лица, который полномочиями собственника в отношении имущества не обладает. Кроме того, данный отчет определяет размер арендной платы на 18.05.2005г, Поскольку заключение оспариваемого договора имело место 01.09.2006г, т.е. более чем через год, данная оценка что не отражает рыночную стоимость величины арендной платы на момент заключения договора.

Оценка рыночной стоимости арендной платы преследует цель эффективного использования федеральной собственности и оплаты пользования по рыночным ценам. Следовательно, данная оценка необходима на момент заключения договора, поскольку иная оценка не отражает состояние рыночной стоимости на момент заключения договора. Доводы ответчиков о том, что согласно ст. 12 ФЗ « Об оценочной деятельности в РФ» данная оценка носит рекомендательный характер и стороны договора свободны в определении размера арендной платы обосновано. Однако, свобода договора не исключает обязательность оценки, предусмотренной законом, и использование данной оценки при определении размера арендной платы при заключении договора.

Согласно отчета № 95/1 от 18.05.2005г рыночная стоимость годовой арендной платы за 1 кв.м. площади здания ( без учета стоимости коммунальных расходов) составляла 3 555 руб. Арендная плата по договору № 03.11-6/3898 за год определена в размере 2 602 руб 80коп за 1 кв.м..

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что определение размера арендной платы произведено без оценки рыночной стоимости арендной платы.

Согласно сопроводительного письма ГУ РБ « Гостехинвентаризация» к отчету № Г 113/07 рыночная годовая величина арендной платы га 1 кв.м. объекта оценки без учета стоимости коммунальных расходов и НДС , находящегося по адресу <...>, по состоянию на 22.08.2007г составляет 7 200 руб. Данная оценка произведена после заключения договора. Поэтому оснований считать, что оценка произведена для целей заключение договора аренды от 01.09.2007г не имеется.

Договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2006 № 03.11-6/3898 заключен с нарушением ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и является недействительной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ .

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Передача имущества ФГУП « Почта России» в аренду ОАО АКБ « Связь-Банк» подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2006г. В связи с чем, требование прокурора РБ об обязании ОАО АКБ « Связь-Банк» освободить нежилое помещение, арендуемое по договору от 01.09.2006г, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ и п.27 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 14 от 08.10.1998г « О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон.

Доказательств внесения оплаты за пользование имуществом в размере , превышающем стоимость фактического пользования ответчиком не представлено. Применение двусторонней реституции в данном случае невозможно.

Расходы по уплате государственной пошлины, суд в соответствии со ст. 110 АПК РФ относит на ответчиков поровну по 2 000 руб на каждого.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным договор № 03.11-6/3898 от 01 сентября 2006г, заключенный между ФГУП « Почта России» и ОАО АКБ « Связь-Банк».

Применить последствия недействительности сделки. Обязать ОАО АКБ « Связь-Банк» освободить помещение площадью 272,3 кв.м. в здании по адресу : <...>.

Взыскать с ФГУП « Почта России « в доход федерального бюджета 2000 руб 00 коп государственную пошлину.

Взыскать с ОАО АКБ « Связь-Банк» в доход федерального бюджета 2 000 руб 00 коп государственную пошлину.

Судья Л.Ф. Салимзянова