Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Мархаевой Г.Д.-С., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Филатьевым И.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлениям общества с ограниченной ответственностью «Ока-лес» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сибирь» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права собственности от ООО Строительная компания «Сибирь» к ООО «Ока-лес» на основании договора купли-продажи от 04 марта 2011 года на здание цеха изоляции, площадью 1575,2 кв.м. (условный номер 03:23:000000:55/2000-000266), склада, площадью 1157,5 кв.м. ((условный номер 03:23:000000:55/2000-000265), расположенные по адресу <...>, обязании устранить допущенные нарушения путем государственной регистрации перехода права собственности в двухдневный срок,

при участии:

заявителей:

ООО «Ока-лес»- ФИО1, представителя по доверенности от 15.04.2011; ООО Строительная компания «Сибирь» - ФИО2, представителя по доверенности от 14.08.2011;

ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 22.07.2011 №105, ФИО4, представителя по доверенности от 30.06.2011 №100;

третьего лица – ФИО5, представителя по доверенности от 07.10.2010 №196;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ока-лес» (далее – ООО «Ока-лес», заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением с учетом уточнений к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – Управление Росреестра по РБ, регистрирующий орган) о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Строительная компания «Сибирь» к ООО «Ока-лес» на основании договора купли-продажи от 04 марта 2011 года на здание цеха изоляции, площадью 1575,2 кв.м. (условный номер 03:23:000000:55/2000-000266), склада, площадью 1157,5 кв.м. (условный номер 03:23:000000:55/2000-000265), расположенные по адресу: <...>, обязании устранить допущенные нарушения путем государственной регистрации перехода права собственности.

Определением суда от 11 мая 2011 года в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено – общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сибирь» (далее – ООО СК «Сибирь»).

15 июня 2011 года от третьего лица – ООО СК «Сибирь» поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве соистца. Одновременно с ходатайством ООО СК «Сибирь» обратилось с заявлением о признании незаконными отказов в государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Строительная компания «Сибирь» к ООО «Ока-лес» на основании договора купли-продажи от 04.03.2011 на здание цеха изоляции, площадью 1575,2 кв.м. (условный номер 03:23:000000:55/2000-000266), склада, площадью 1157,5 кв.м. (условный номер 03:23:000000:55/2000-000265), расположенные по адресу: <...>, обязании устранить допущенные нарушения путем государственной регистрации перехода права собственности.

Определением суда от 20 июня 2011 года в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО СК «Сибирь» привлечено к участию в деле в качестве соистца (процессуального соучастника) и исключено из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета требований.

Определением суда от 04 августа 2011 года в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено – Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы №2 по Республике Бурятия (далее Межрайонная ИФНС №2 по РБ).

Представители ООО «Ока-лес», ООО СК «Сибирь» заявленные требования поддержали и дали пояснения согласно поданным заявлениям (л.д.4-7, 138-139 т.1, л.д.3-6, 70-72, 75-77 т.2). 04 марта 2011 заявители обратились за государственной регистрацией перехода права собственности и права собственности, на основании договора купли-продажи от 04 марта 2011 года. Несмотря на отсутствие причин, препятствующих государственной регистрации, истечение сроков регистрации, отпадение оснований для ее приостановления, государственная регистрация не производилась, а 29 апреля 2011 года Управление Росреестра по РБ сообщениями отказало в государственной регистрации. Действия ответчика, связанные с отказом в государственной регистрации, являются незаконными и совершенными с нарушением норм материального права. Исходя из положений пунктов 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя утверждать, что совершено отчуждение имущества путем заключения договора. Отчуждение обязательно влечет смену собственника. Имущество можно считать отчужденным лишь после совершения государственной регистрации перехода права собственности. После отмены запрета на отчуждение имущества, стало возможным и отчуждение имущества. Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от 04 марта 2011 года был изменена редакция пункта 4.1 договора. Сделка - договор купли-продажи была заключена без нарушения закона. Действия ответчика нарушают права и законные интересы заявителей в сфере предпринимательской деятельности, создают препятствия для ее осуществления.

Кроме этого, представитель ООО СК «Сибирь» также пояснил, что после принятия обеспечительных мер от 16.09.2010 обществом были предприняты меры по оплате долга по налогам. На дату заключения договора купли-продажи от 04 марта 2011 года долг перед налоговым органом составлял 72 960 руб. Заявитель знал, что в скором времени должны поступить денежные средства по контрактам, и намерен был полностью погасить долг до истечения месячного срока, предусмотренного для государственной регистрации. 21.03.2011 обществом оплачен остаток долга по платежным поручениям №№23, 24, 25, 26. Срок окончания регистрационных действий значился 03.04.2011. В силу пункта 10 статьи 101 Налогового кодекса Российской Федерации решение о принятии обеспечительных мер вступает в силу со дня вынесения и действует до дня исполнения решения о привлечении к налоговой ответственности. У ответчика 29 апреля 2011 года не было никаких оснований для отказа в государственной регистрации

Представители Управления Росреестра по РБ заявленные требования не признали и дали пояснения согласно письменным отзывам (л.д.63-68, 134 т.1, 51-56 т.2).

Представители Управления пояснили со ссылкой на нормы статей 425, 433, 551, 558, 560 Гражданского кодекса Российской Федерации, что договор купли-продажи от 04 марта 2011 года, представленный заявителями для государственной регистрации, не соответствовал требованиям законодательства, поскольку заключен в период действия обеспечительных мер, принятых в отношении ООО СК «Сибирь». Запрет на отчуждение имущества без согласия налогового органа ограничивает право собственника на заключение сделки, влекущей отчуждение имущества при отсутствии предварительного согласия налогового органа на такое отчуждение. На момент заключения договора купли-продажи спорного имущества согласие на отчуждение имущества ООО СК «Сибирь», выданное налоговым органом отсутствовало. Кроме этого, договор купли-продажи не содержал условия о наличии ограничений (обременений) прав в отношении спорного имущества. Отмена обеспечительных мер после заключения договора купли-продажи и подписание дополнительного соглашения от 23.04.2011 не могут влиять на действительность договора, заключенного до их отмены и компенсировать ограничение полномочий ООО СК «Сибирь» на самостоятельное распоряжение имуществом в момент заключения сделки. Последующая отмена обеспечительных мер не может расцениваться в качестве последующего согласия налогового органа на ранее совершенную сделку по отчуждению имущества. 29 апреля 2011 года на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ было отказано в государственной регистрации перехода права собственности. Кроме этого, 29.04.2011 года на основании решения Управления ФНС по РБ от 27.04.2011 о принятии обеспечительных мер в ЕГРП зарегистрирован запрет на отчуждение (передачу в залог) спорного имущества без согласия налогового органа. Решение об отказе в государственной регистрации принято в рамках компетенции, в порядке, предусмотренном Федеральным законом №122-ФЗ и в соответствии с гражданским законодательством.

Представитель третьего лица дал пояснения согласно письменному отзыву (л.д.73 т.2). Межрайонной ИФНС №2 по РБ была проведена выездная проверка ООО СК «Сибирь», по результатам которой решением от 20.08.2010 №12-40 налогоплательщик был привлечен к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения. Сумма доначислений по проверке составила 11 062 738 руб. Решением Инспекции от 16.09.2010 №12-12 были приняты обеспечительные меры в виде запрета на отчуждение (передачу в залог) имущества без согласия налогового органа. 08.04.2011 решением Инспекции №12-03 обеспечительные меры было отменены. Налогоплательщик не обращался за получением согласия на отчуждение спорного недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что 04 марта 2011 года ООО «Ока-лес» и ООО СК «Сибирь» обратились в Управление Росреестра по РБ с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на основании договора купли-продажи от 04 марта 2011 года на следующие объекты недвижимости, расположенных по адресу: <...>:

- здание цеха изоляции, площадью 1575,2 кв.м. (условный номер 03:23:000000:55/2000-000266),

- здание склада, площадью 1157,5 кв.м. (условный номер 03:23:000000:55/2000-000265) (л.д.70-71, 81-82,86 т.1).

01 апреля 2011 года Управление Росреестра по РБ приостановила государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности на вышеназванные объекты недвижимого имущества до 29 апреля 2011года, о чем известило заявителей уведомлениями исх. №01/079/2011-298, №01/079/2011-297 (л.д.72, 102 т.1). Основанием для приостановления регистрационных действий явилось наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав, ЕГРП) непогашенных записей о запрете на отчуждение (передачу в залог) без согласия налогового органа на указанные объекты на основании решения о принятии обеспечительных мер №12-12 от 16.09.2010 Межрайонной ИФНС №2 по РБ.

29 апреля 2011 года Управление Росреестра по РБ сообщениями №01/077/2011-298, №01/077/2011-297 отказала заявителям – ООО «Ока-лес», ООО СК «Сибирь» в государственной регистрации перехода права собственности на вышеназванные объекты недвижимого имущества (л.д.73-74, 115-116, т.1).

В названных сообщениях в качестве правового основания для отказа в государственной регистрации регистрирующий орган сослался на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Отказы в государственной регистрации мотивированы тем, что редакция пункта 4.1 договора купли-продажи от 04 марта 2011 года, представленного в качестве основания для государственной регистрации, не соответствует сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на дату заключения договора.

Согласно указанным сведениям в Едином государственном реестре прав в отношении спорного имущества имелась запись об аресте-запрете должнику ООО СК «Сибирь» производить регистрационные действия на основании постановления Советского районного отдела судебных приставов г.Улан-Удэ Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия от 10.12.2010, а также запись о запрете на отчуждение (передачу в залог) без согласия налогового органа на основании решения Межрайонной ИФНС по РБ №12-12 от 16.09.2010.

Договор купли-продажи от 04 марта 2011 года был заключен в период действия обеспечительных мер – запрет на отчуждение (передачу в залог) спорного имущества без согласия налогового органа. В числе документов отсутствовало согласие налогового органа на отчуждение имущества. По этим основаниям представленный договор купли-продажи от 04 марта 2011 года не соответствовал требованиям действующего законодательства. Кроме этого договор купли-продажи от 04 марта 2011 года не содержал условия о наличии ограничений (обременений) прав в отношении спорного имущества.

Не согласившись с вышеназванными отказами в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, заявители обратились в арбитражный суд с настоящими заявлениями.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Федеральный закон №122-ФЗ) государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 5 указанной статьи закона установлено, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу абзаца 11 пункта 1 указанной статьи данного закона проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Как следует из материалов, заявителями в качестве основания для государственной регистрации перехода права собственности и права собственности покупателя - ООО «Ока-лес» на вышеназванные объекты недвижимости представлен договор купли-продажи от 04 марта 2011 года.

В соответствии с условиями названного договора ООО СК «Сибирь» (продавец) обязуется продать в собственность, а ООО «Ока-лес» (покупатель) оплатить и принять следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: <...>:

- здание цеха изоляции, площадью 1575,2 кв.м. (условный номер 03:23:000000:55/2000-000266),

- здание склада, площадью 1157,5 кв.м. (условный номер 03:23:000000:55/2000-000265).

Названные объекты недвижимости принадлежат ООО СК «Сибирь» на праве собственности, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права соответственно от 30.04.2010 03-АА №629856, от 19.04.2010 03-АА 624719, выданных Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия с внесением записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Управление Росреестра по РБ отказало заявителям в государственной регистрации перехода прав на указанные объекты недвижимости на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ.

В соответствии с нормами статей 9, 13 Федерального закона №122-ФЗ регистрационный орган обязан проводить правовую экспертизу документов, представленных для государственной регистрации прав, а именно проверять их действительность и наличие соответствующих прав у лица, проверять законность сделки, устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ (в ред. действующей в спорный период) предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20);

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзац 10 пункта 1 статьи 20).

В обоснование отказов в государственной регистрации регистрирующий орган в сообщениях №01/077/2011-298, №01/077/2011-297 от 29 апреля 2011 года указал, что на момент заключения договора купли-продажи от 04 марта 2011 года ООО СК «Сибирь» не вправе было отчуждать имущество без согласия налогового органа, соответственно при отсутствии такого согласия в момент его заключения названный договор купли-продажи не соответствовал закону.

Пунктом 4.1 договора купли-продажи от 04 марта 2011 года, представленного заявителями в качестве основания для государственной регистрации, установлено, что продавец заявляет, что передаваемое покупателю недвижимое имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора. Приведенная редакция не соответствует сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на дату заключения договора.

Согласно пункту 10 статьи 101 Налогового кодекса Российской Федерации после вынесения решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения руководитель (заместитель руководителя) налогового органа вправе принять обеспечительные меры, направленные на обеспечение возможности исполнения указанного решения, если есть достаточные основания полагать, что непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным в дальнейшем исполнение такого решения и (или) взыскание недоимки, пеней и штрафов, указанных в решении. Для принятия обеспечительных мер руководитель (заместитель руководителя) налогового органа выносит решение, вступающее в силу со дня его вынесения и действующее до дня исполнения решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения либо до дня отмены вынесенного решения вышестоящим налоговым органом или судом.

Обеспечительными мерами могут быть запрет на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика без согласия налогового органа. Запрет на отчуждение (передачу в залог) производится последовательно в отношении: недвижимого имущества, в том числе не участвующего в производстве продукции (работ, услуг); транспортных средств, ценных бумаг, предметов дизайна служебных помещений; иного имущества, за исключением готовой продукции, сырья и материалов.

Решением №12-12 от 16.09.2010 Межрайонной ИФНС №2 по РБ на основании принятого решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения ООО СК «Сибирь» №12-40 от 20.08.2010 приняты обеспечительные меры в отношении общества в виде запрета на отчуждение (передачу в залог) имущества без согласия налогового органа, в том числе недвижимого имущества: здание цеха изоляции (кадастровый номер 03:23:000000:55/2000-000266), здание (кадастровый номер 03:23:000000:55/2000-000265) (л.д.135-137 т.1).

20 сентября 2010 года Управлением Росреестра по РБ на основании названного решения налогового органа в отношении спорных объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ООО СК «Сибирь», внесены в Единый государственный реестр прав соответствующие записи об ограничении прав (л.д.84-85 т.2).

Решением №12-03 от 08.04.2011 Межрайонной ИФНС №2 по РБ названные обеспечительные меры, принятые в отношении ООО СК «Сибирь», отменены в связи уплатой им задолженности по результатам выездной налоговой проверки (решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения от 20.08.2010 №12-40) в полном объеме (л.д.20-21 т.1).

В решении №12-03 от 08.04.2011 налоговым органом приведены платежные поручения и дата перечисления сумм, из которого следует, что последние перечисления произведены обществом 21 марта 2011 года по платежным поручениям №№23, 24, 25, 26.

Следовательно, в силу положений пункта 10 статьи 101 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с полным исполнением ООО СК «Сибирь» решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения от 20.08.2010 №12-40 обеспечительные меры прекратили свое действие 21 марта 2011 года.

13 апреля 2011 года Управлением Росреестра по РБ в Единый государственный реестр прав были внесены записи в отношении спорных объектов о прекращении ограничений прав на основании решения Межрайонной ИФНС №2 по РБ об отмене обеспечительных мер №12-03 от 08.04.2011.

Таким образом, 29 апреля 2011 года в момент совершения регистрирующим органом отказов в государственной регистрации перехода прав на основании договора купли-продажи от 04 марта 2011 года обеспечительные меры, принятые решением Межрайонной ИФНС №2 по РБ №12-12 от 16.09.2010 в отношении ООО СК «Сибирь», не действовали, а спорные объекты недвижимости были свободны в обороте.

В сообщениях об отказе в государственной регистрации регистрирующим органом сделан вывод, что поскольку договор купли-продажи продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, следовательно, при отсутствии согласия налогового органа на момент заключения сторонами договора купли-продажи от 04 марта 2011 года он не соответствует закону.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Вместе с тем, в силу положений пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из системного анализа вышеприведенных норм можно сделать вывод, что совершение отчуждения недвижимости предполагает наличие юридического состава, состоящего из совокупности следующих элементов: заключение сделки в отношении указанного имущества; фактическую передачу имущества; государственную регистрацию перехода права на него.

Следовательно, в настоящем случае отчуждение имущества ООО СК «Сибирь» до сего времени не произошло из-за отсутствия государственной регистрации перехода права.

Принятая Межрайонной ИФНС №2 по РБ решением №12-12 от 16.09.2010 обеспечительная мера предусматривает запрет на отчуждение без согласия налогового органа. Указанная обеспечительная мера носит временный характер и не вводит полный запрет на отчуждение имущества, а обязывает общество в случае необходимости получать согласие налогового органа на совершение таких действий. Кроме того, законодательством не урегулирован порядок и форма согласования налогового органа на отчуждение названного имущества.

Учитывая прекращение 21 марта 2011 года действия обеспечительных мер в силу положений пункта 10 статьи 101 Налогового кодекса Российской Федерации, подтвержденного решением Межрайонной ИФНС №2 по РБ №12-03 от 08 апреля 2011 года, а также внесенными записями в ЕГРП о прекращении ограничений, по мнению суда, препятствия для государственной регистрации перехода права на спорные объекты недвижимости 29 апреля 2011 года у регистрирующего органа отсутствовали.

На момент совершения регистрирующим органом оспариваемых отказов в государственной регистрации (29 апреля 2011 года) у заявителей отсутствовала обязанность представлять согласие налогового органа на отчуждение объектов недвижимости, поскольку запрет на отчуждение без согласия налогового органа на спорные объекты не действовал.

Суд также считает, что не могло являться основанием для отказа в государственной регистрации в переходе прав редакция пункта 4.1 договора купли-продажи от 04 марта 2011 года по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Как видно из материалов дела, договор купли-продажи от 04 марта 2011 года, представленный на государственную регистрацию, содержит полный перечень данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а именно указаны объекты недвижимости, их площади, кадастровые номера. Договор купли-продажи имеет ссылки на соответствующие свидетельства о государственной регистрации, подтверждающие права собственности продавца имущества, предусматривает цену этого имущества, в том числе по каждому объекту, а также порядок расчета по договору.

Таким образом, договор купли-продажи от 04 марта 2011 года содержит все необходимые условия для договора данного вида, считается заключенным и соответствующим требованиям закона.

Условие о сведениях наличия в Едином государственном реестре прав действующих ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости, не является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества от 04 марта 2011 года.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав имелись записи об аресте – запрете ООО СК «Сибирь» производить регистрационные действия в отношении спорного имущества, внесенных на основании постановления Советского районного отдела судебных приставов г.Улан-Удэ Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия от 10.12.2010.

Вместе с тем, как видно из материалов дела, 04 марта 2011 года (в день заключения договора купли-продажи) постановлением Советского районного отдела судебных приставов г.Улан-Удэ Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия указанный запрет был отменен. Постановлением Советского районного отдела судебных приставов г.Улан-Удэ от 24 марта 2011 года по запросу Управления Росреестра по РБ было по существу уточнено постановление от 04 марта 2011 года об отмене ареста – запрета должнику – ООО СК «Сибирь» производить регистрационные действия в отношении спорного имущества. 25 марта 2011 года указанные записи в Едином государственном реестре прав об ограничении прав ООО СК «Сибирь» в отношении названных объектов недвижимости были погашены.

Исходя из данных фактических обстоятельств, суд считает, что на момент заключения договора купли-продажи спорное недвижимое имущество не находилось под арестом на основании вышеназванного постановления судебного пристава от 10.12.2010, обязанности на указание об этом в условиях договора у сторон отсутствовала.

Записи в Едином государственном реестре прав о запрете на отчуждение спорных объектов недвижимости без согласия налогового органа, внесенных на основании решения Межрайонной ИФНС №2 по РБ от 16.09.2010 №12-12, с учетом выше установленных судом обстоятельств, а именно прекращения действия запрета на отчуждение имущества 21 марта 2011 года, т.е. до истечении срока государственной регистрации, не могли быть основанием для отказа в государственной регистрации в переходе прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона №122-ФЗ заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных сведений.

23 апреля 2011 года заявителями в Управление Росреестра по РБ было представлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 04 марта 2011 года, в соответствии с которым в договор были внесены изменения в части указания на наличие на момент заключения договора ограничений (обременений) прав ООО СК «Сибирь» на спорное имущество.

Указание в договоре продажи недвижимости условий об ограничении (обременений) прав продавца на предмет продажи по существу является гарантией прав покупателя при приобретении объектов недвижимости.

Вместе с тем, из вышеизложенных обстоятельств следует, что покупатель – ООО «Ока-лес» по рассматриваемому договору в любом случае был осведомлен о существовавших ограничениях прав продавца на данные объекты недвижимости.

Обстоятельства, перечисленные в сообщениях об отказе в государственной регистрации, в части представления заявителями в регистрирующий орган договора от 13 апреля 2011года, заключенного между теми же лицами в отношении спорного имущества, также не могли быть основанием для отказа в государственной регистрации. 23 апреля 2011 года заявителями дополнительно представлено соглашение о расторжении указанного договора. Исходя из обстоятельств, установленных по настоящему спору, действия заявителей были продиктованы исправлением недостатков оформления договора купли-продажи, выявленных в процессе государственной регистрации регистрирующим органом.

Суд принял во внимание, что договор купли-продажи от 04 марта 2011 года никем не оспорен, не признан недействительным, не является предметом спора. Отчуждение имущества ООО СК «Сибирь» не нарушает чьи-либо права, в том числе права третьих лиц или публичные интересы.

ООО СК «Сибирь» владеет спорными объектами недвижимого имущества на праве собственности, и в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе распоряжаться своим имуществом.

29 апреля 2011 года отчуждение недвижимого имущества по спорному договору купли-продажи с последующей государственной регистрацией перехода прав на него не нарушало какие-либо требования законодательства.

Таким образом, судом проверены обстоятельства, приведенные регистрирующим органом в сообщениях №01/077/2011-298, №01/077/2011-297 от 29 апреля 2011 года как основания для отказа в государственной регистрации перехода прав, и находит их не обоснованными, не соответствующими законодательству.

Заявителями на основании положений статей 16, 18 Федерального закона №122-ФЗ для государственной регистрации перехода прав и права собственности в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы.

Документы, представленные на государственную регистрацию прав, и по форме, и по содержанию соответствовали требованиям действующего законодательства.

У заявителей отсутствовала обязанность представления согласия налогового органа на отчуждение спорного имущества.

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает, что у регистрирующего органа 29 апреля 2011 года не имелось законных оснований, предусмотренных абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона №122-ФЗ, для отказов в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу <...>: здание цеха изоляции, площадью 1575,2 кв.м. (условный номер 03:23:000000:55/2000-000266), склад, площадью 1157,5 кв.м. (условный номер 03:23:000000:55/2000-000265).

Судом не принимаются доводы заявителя, что 29 апреля 2011 года Управлением Росреестра по РБ на основании решения Управления Федеральной налоговой службы по Республике Бурятия от 27.04.2011 о принятии обеспечительных мер в Едином государственном реестре прав зарегистрирован запрет на отчуждение (передачу в залог) спорного имущества без согласия налогового органа.

Как следует из сообщений об отказе в государственной регистрации №01/077/2011-298, №01/077/2011-297 от 29 апреля 2011 года указанные обстоятельства не являлись основанием оспариваемых отказов в государственной регистрации.

Кроме этого, принятые Управлением ФНС по РБ вышеназванные обеспечительные меры являются предметом оспаривания по другому арбитражному делу №А10-1460/2011. Аналогичные обстоятельства установлены судом и в отношении обеспечительных мер, принятых решением №2 от 05.08.2011 Управления ФНС по РБ .

Данные обстоятельства не могут влиять на выводы о незаконности отказов в государственной регистрации прав, оформленных Управлением Росреестра по РБ в сообщениях №01/077/2011-298, №01/077/2011-297 от 29 апреля 2011 года.

Оспариваемые отказы регистрирующего органа в государственной регистрации перехода прав нарушают права и законные интересы заявителей в сфере предпринимательской деятельности.

ООО СК «Сибирь» является собственником спорных объектов недвижимости, в силу закона имеет право распоряжаться ими по своему усмотрению, получать соответствующую выгоду от такого распоряжения своим имуществом.

По условиям договора купли-продажи от 04 марта 2011 года (пункты 2.1 - 2.5) оплата за проданное недвижимое имущество производится в рассрочку. При этом покупатель - ООО «Ока-лес» из общей цены договора 7 300 000 рублей перед государственной регистрацией прав по настоящему договору оплачивает продавцу 2 311 927,44 руб., что и было исполнено им.

Кроме этого, заявителями в связи с обращением в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода прав и права собственности на недвижимое имущество понесены расходы по оплате государственной пошлине за совершение регистрационных действий, которая в связи с отказом в государственной регистрации заявителям не возвращается.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, о принятии решений должны содержаться в том числе, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Суд, проверив оспариваемые отказы в государственной регистрации перехода прав на соответствие законодательству, нашел их несоответствующими требованиям Федерального закона №122-ФЗ, и нарушающими права и законные интересы заявителя.

С целью восстановления нарушенных прав заявителей суд считает необходимым возложить на Управление Росреестра по РБ обязанность осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 04 марта 2011 года на указанные объекты недвижимости в месячный срок со дня повторного представления заявителями документов.

При этом суд принял во внимание, что недостатки в оформлении акта приема-передачи, установленные по настоящему делу (отсутствие даты, опечатки в дате договора купли-продажи), не являлись основанием для оспариваемых отказов в государственной регистрации, устранимы в процессе государственной регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По настоящему делу судом рассмотрены требования двух заявителей ООО «Ока-лес» и ООО СК «Сибирь» об оспаривании отказов в государственной регистрации перехода права.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 17 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 13.03.2007 №117 при предъявлении несколькими истцами совместно искового заявления, содержащего единое требование, государственная пошлина уплачивается истцами совместно в равных долях в размере, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации для указанного требования.

В силу части 1 статьи 103 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и в связи с оспариванием по настоящему делу отказов в государственной регистрации, выраженных в двух самостоятельных сообщениях регистрирующего органа, государственная пошлина подлежит уплате в сумме 4 000 рублей.

Таким образом, каждым заявителем за рассмотрение дела в арбитражном суде подлежала уплате государственная пошлина в размере 2000 рублей.

ООО «Ока-лес» государственная пошлина уплачена по платежному поручению №86 от 05.05.2011 в размере 4000 рублей.

ООО СК «Сибирь» государственная пошлина уплачена по платежному поручению №157 от 10.06.2011 в размере 8000 рублей.

В связи с удовлетворением требований заявителей суд считает необходимым взыскать с Управления Росреестра по Республике Бурятия в пользу заявителей расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего дела в арбитражном суде по 2 000 рублей каждому. Излишне уплаченная заявителями государственная пошлина подлежит возврату им из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконными отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, оформленные сообщениями №01/079/2011-297, 01/079/2011-298 от 29 апреля 2011 года, в государственной регистрации перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сибирь» к обществу с ограниченной ответственностью «Ока-лес», на основании договора купли-продажи от 04 марта 2011 года

- на здание цеха изоляции, площадью 1575,2 кв.м. (условный номер 03:23:000000:55/2000-000266),

- на склад, площадью 1157,5 кв.м. (условный номер 03:23:000000:55/2000-000265),

расположенных по адресу <...>,

как не соответствующие Федеральному закону от 21.07.1998 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 04 марта 2011 года на указанные объекты недвижимости в месячный срок со дня повторного представления заявителями документов.

Взыскать с Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ока-лес» 2000 рублей расходы по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Управления Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия в пользу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сибирь» 2000 рублей расходы по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Ока-лес» из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению №86 от 05.05.2011, государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сибирь» из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению №157 от 10.06.2011, государственную пошлину в размере 6000 рублей.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда http://4aas.arbitr.ru/ или Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru//.

Судья Г.Д.-С. Мархаева