Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 56 000 рублей задолженности по арендной плате,

установил:

ФИО2 (далее – истец, ФИО2) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик, индивидуальный предприниматель ФИО4) о взыскании 56 000 рублей задолженности по арендной плате.

В обоснование иска истцом указано на то, что между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и ФИО6 (арендодатель) был заключен договор аренды № 25 от 06.06.2017 в отношении магазина - нежилого здания, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, с/т «Весна», квартал 2, ул. 3, дом №318, кадастровый номер 03:24:011501:1807, общей площадью 56 кв.м. 09.06.2018 на основании договора купли-продажи земельного участка и нежилого здания магазина собственником магазина стала ФИО2. 09.07.2018 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о смене стороны арендодателя, а также об увеличении арендной платы, так как первоначально установленный размер арендной платы не устраивал нового собственника магазина. Истец полагает, что договором аренды предусмотрен иной порядок изменения арендной платы отличный от соглашения сторон – в одностороннем порядке арендодателем (пункт 2.1.3). В связи с увеличением арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы на стороне ответчика образовалась задолженность за октябрь 2018 года. Также истица указала на факт обращения с аналогичными исками в Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ, однако определениями Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 21.01.2019 и от 01.02.2019 производство по данным спорам прекращено в связи с подведомственностью спора арбитражному суду, в связи с чем истец обратилась с указанным иском в арбитражный суд.

В отзыве на иск ответчик заявленные исковые требования не признал в полном объёме, указав, что смена собственника нежилого здания не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Считает, что из буквального толкования пункта 2.1.3 договора следует, что истец может выразить только желание изменить условие или расторгнуть договор и не более. В силу пункта 6.3 договора аренды изменения договора оформляются соглашениями, подписываются сторонами. Таким образом, для изменения стоимости договора стороны должны заключить письменное соглашение.

В возражениях на отзыв ответчика истец указал, что условия для одностороннего повышения арендной платы были соблюдены арендодателем. Также истец считает, что слово «намерение» никоим образом не влияет и не может влиять на предоставленное договором арендодателю право повышать арендную плату в одностороннем порядке при условии соблюдения порядка (письменное извещение+30 дней). По мнению истца, смысл наличия самого пункта 2.1.3 в тексте договора исчезает при таком «узком» его толковании ответчиком. При толковании условий данного пункта с позиции истца становится логичным наличие условия о необходимости соблюдения 30 дней, так как соблюдение 30 дневного срока является обязательным условием для повышения арендной платы.

Информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания, размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Бурятия в сети Интернет http://buryatia.arbitr.ru, а также в информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержала в полном объёме, представила для приобщения к материалам дела односторонний акт сверки расчета задолженности, скриншоты с телефона, отчеты об отслеживании.

Судом указанные документы приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика заявленные исковые требования не признал в полном объёме, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители лиц, участвующих в деле, дали дополнительные пояснения по делу.

В судебном заседании судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся непродолжительный перерыв.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

06 июня 2017 года между ФИО6 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды №25, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи во временное пользование объект недвижимости, именуемый в дальнейшем «Объект аренды», распложенный по адресу: Россия, Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, с/т Весна, квартал 2, улица 3, дом №318, характеристика объекта аренды: магазин, назначение: нежилое здание. Площадь: общая 56 кв.м. Количество этажей:1. Кадастровый (или условный) номер: 03:24:011501:1807.

В подпункте 2.1.3 пункта 2.1 договора «права и обязанности арендодателя» указано: «За месяц (тридцать дней) извещать арендатора о намерении одностороннего расторжения договора, повышении арендной платы и других существенных изменениях настоящего договора».

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата оплачивается путем ежемесячного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или наличными в кассу.

Арендная плата за объект аренды определяется из расчета 100 рублей в месяц без учета НДС (пункт 3.2 договора).

Договор заключен на срок с 06.06.2017 по 06.06.2022 с правом пролонгации. Арендатор имеет преимущественное право на перезаключении договора (пункт 6.1 договора).

Споры по договору, в случае их неурегулированности путём переговоров между сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного суда Республики Бурятия.

06.06.2017 между ФИО6 и ответчиком подписан акт приема-передачи объекта аренды (передаточный акт).

07.06.2018 по договору купли-продажи земельный участок с кадастровым номером 03:24:011501:626, расположенный по адресу Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, с/т «Весна», квартал 2, улица 3, дом № 318, с расположенным на нем нежилым зданием магазина приобрела ответчик ФИО2

09.07.2018 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о смене собственника магазина, а также о повышении арендной платы до 56 000 рублей ежемесячно, без НДС, по истечении 30 календарных дней с момента получения уведомления (или по истечении 30 календарных дней с момента истечения срока хранения письма с уведомлением в отделении почтовой связи по Вашему адресу). Данное уведомление направлено истцом в адрес ответчика заказным письмом, что подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения от 09.07.2018. В адрес истца поступил возврат ценного письма.

02.02.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия об оплате задолженности по арендной плате, что подтверждается почтовой квитанцией. Претензия получена ответчиком 13.02.2019, что подтверждается отчетом об отслеживании.

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

По мнению истца, ответчик, проигнорировав указанное уведомление, вносил арендную плату не в полном объеме, в результате чего у него образовалась задолженность по арендной плате, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности..

В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Между сторонами возникли правоотношения, вытекающие из договора аренды объектов недвижимого имущества, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенные условия в договоре аренды №25 от 06.06.2017 сторонами согласованы, договор является заключенным.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается достижение согласия сторон договора при изменении размера арендной платы, а не обуславливается волеизъявлением только одной стороны.

В рассматриваемом случае соглашения сторон об изменении размера арендной платы достигнуто не было.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования условий спорного договора аренды не следует, что изменение размера арендной платы возможно в одностороннем порядке.

Как следует из материалов дела, арендатор своими действиями не выразил согласие на изменение размера арендной платы и уплачивал арендные платежи по ранее согласованному размеру.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования условий договора аренды, сложившихся отношений сторон в совокупности с фактическими обстоятельствами дела, суд приходит к вывовду о том, что условия подписанного сторонами договора не установливают право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым предусмотрено право (обязанность) арендодателя за месяц (тридцать дней) извещать арендатора о намерении одностороннего расторжения договора, повышении арендной платы и других существенных изменениях договора, не свидетельствует о согласовании сторонами сделки условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из положений пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует возможность изменения договора по требованию одной из сторон по решению суда при наличии предусмотренных данным пунктом оснований. Истец с таким требованием не обращался.

Направив уведомление об увеличении размера арендной платы, истец самостоятельно изменил (увеличил) размер арендой платы, что не предусмотрено ни договором аренды, ни действующим законодательством.

Учитывая, что сторонами не было достигнуто соглашение об изменении (увеличении) размера арендной платы и договором не предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке размера арендной платы, суд приходит к выводу о том, что действия истца, направленные на одностороннее изменение договора аренда, следует признать не соответствующими закону.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата за объект аренды определяется из расчета 100 рублей в месяц без учета НДС.

Арендная плата за октябрь 2018 года уплачена ответчиком в установленном договром размере 100 рублей, что подтверждено сторонами в судебном заседании.

При установленных по делу фактических обстоятельствах суд считает требование истца о взыскании с ответчика 56 000 рублей задолженности по арендной плате необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья Белоглазова Е.В.