Гражданский кодекс часть 1

В обоснование иска указано, что 01 января 2007 года между ответчиком и ОАО «Российские железные дороги» заключен аренды недвижимого имущества № 2/07, зарегистрированный в установленном порядке, согласно условиям которого ОАО «Российские железные дороги» передало ответчику в аренду на срок до 31.12.09 г. нежилое помещение общей площадью 61,1 кв.м., номер по поэтажному плану литер А (1 этаж) с 1 по 7, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан – Удэ, ул. Гагарина, д. 37. 07 сентября 2007 г. истец стал собственником указанного нежилого помещения, о чем уведомил ответчика письмом № 1/Ю. Начиная с сентября 2007 г. ответчик вносит арендную плату истцу.

12 февраля 2008 г. в результате комиссионной проверки истцом установлено, что арендованным помещением пользуется с 01.10.07 г. на основании договора субаренды третье лицо ОАО «Связной Сибирь», выявлен факт перепланировки и переоборудования помещения. Сдача помещения в субаренду, его перепланировка и переоборудование произведены без согласия истца. Письмом № 122 от 20.02.08 г. истец потребовал от ответчика устранения допущенных нарушений, на что ответчик сообщил о намерении сохранить перепланировку арендованного помещения до истечения срока действия договора аренды с последующим восстановлением его прежнего состояния. Также ответчик направил истцу просьбу о предоставлении согласия на передачу помещения в субаренду, на что истец уведомлением от 09.04.08 г. выразил свое несогласие на субаренду и потребовал в срок до 14 апреля 2008 г. прекратить использование имущества третьим лицом. Несмотря на это, ответчик вплоть до момента подачи искового заявления не устранил допущенные нарушения.

Допущенные ответчиком нарушения условий договора истец считает существенными, в связи с чем просит на основании статьи 619 ГК РФ расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 2/07 от 01.01.07 г. и обязать ответчика освободить арендованное помещение. За нарушения договора истцом на основании пунктов 6.3, 6.4 указанного договора, статей 330 – 331 ГК РФ, начислена неустойка в общем размере 148 540 руб., которую истец просит взыскать с ответчика.

Определением арбитражного суда от 28 августа 2008 г. ОАО «Связной Сибирь» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором он не признает исковые требования, считает пункты 6.3, 6.4 договора аренды недействительными на основании статьи 168 ГК РФ, злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ), размер неустойки чрезмерно высокий, не соответствует последствиям нарушения обязательства, отсутствуют доказательства причинения истцу убытков. Ответчик полагает, что ни в законе, ни в договоре аренды, не установлено, что перепланировка и переоборудование арендованного помещения без согласия арендодателя является основанием для досрочного расторжения договора аренды. В результате перепланировки не произошло ухудшения арендованного имущества, обратное не доказано. Сдачу помещения в субаренду ответчик считает несущественным нарушением, поскольку такое действие не нарушает имущественных прав собственника и истцом не представлены доказательства нарушения таких прав. Субарендатор является крупной фирмой с высокой деловой репутацией и отказ арендодателя в предоставлении согласия на субаренду является злоупотреблением им своим правом, что не допускается статьей 10 ГК РФ. Истцом не доказана значительность ущерба в результате допущенных ответчиком нарушений.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, дал объяснения так, как изложены обстоятельства дела в исковом заявлении, представил доказательства того, что ОАО «Связной Сибирь» в настоящее время занимает арендованное помещение.

Представители ответчика в судебном заседании иск не признали, дали объяснения по делу так, как изложены обстоятельства дела в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив в судебном заседании материалы дела, представленные доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Рассмотрением дела установлено, что 01 января 2007 года между ОАО «Российские железные дороги», именуемым арендодателем, и ответчиком, именуемым арендатором, заключен договор аренды недвижимого имущества ОАО «РЖД» за № 2/07 (далее – договор).

Согласно условиям рассматриваемого договора (пункт 1.1) арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в приложении № 1 к договору и расположенное по адресу: <...>, г. Улан – Удэ, ул. Гагарина, дом № 37, включающее в себя: нежилое помещение общей площадью 61, 1 кв.м. (далее - недвижимое имущество). Номера на поэтажном плане: литер А (1 этаж): 1 – 12,7 кв.м.; 2 – 9,2 кв.м.; 3 – 4,3 кв.м.; 4 – 2,9 кв.м.; 5 – 1,2 кв.м.; 6 – 29,1 кв.м.; 7 – 1,7 кв.м. (поэтажный план прилагается – Приложение № 4). Передаваемое во временное владение и пользование, арендуемое недвижимое имущество предназначается для розничной торговли (пункт 1.2 договора).

Арендатор обязуется вносить арендную плату в установленный настоящим договором срок (подпункт 3.2.4 договора); пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора (подпункт 3.2.5 договора); не производить неотделимых улучшений, капитальный ремонт, перепланировок и переоборудования арендуемого недвижимого имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (подпункт 3.2.8 договора); не сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду (поднаем) без письменного согласия арендодателя (подпункт 3.2.11 договора).

В соответствии с соглашением сторон о размере месячной арендной платы за временное пользование недвижимым имуществом (приложение № 2 к договору), месячная арендная плата, с учетом НДС, принимается равной 21 220 рублей в месяц (пункт 5.1 договора). Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца (пункт 5.2 договора).

Исходя из условий договора, арбитражный суд считает, что к нему подлежат применению нормы ГК РФ, регулирующие правоотношения по договору аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор действует до 31 декабря 2009 г.

Как следует из пункта 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Рассматриваемый договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационным штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия, проставленным 21 февраля 2007 г., то есть считается заключенным.

В соответствии с условиями данного договора ответчик (арендатор) принял указанное в договоре аренды имущество, что подтверждается актом приема-передачи в аренду от 01.01.07 г. (приложение № 1 к договору), подписанным сторонами.

Пользуясь арендованным имуществом, ответчик (арендатор) не заявлял каких-либо возражений, требований, в том числе связанных с ненадлежащим исполнением арендодателем обязательств по договору.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 03-АА № 374357, выданному 07 сентября 2007 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия, истец стал собственником арендованного помещения.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

Таким образом, рассматриваемый договор аренды сохранил свою силу, на нового собственника – истца по настоящему делу, перешли права и обязанности арендодателя по данному договору.

По договору субаренды недвижимого имущества № 72 от 01.10.07 г. ответчик (арендатор) без согласия арендодателя передал арендованное помещение в субаренду ОАО «Связной Сибирь», которое приняло помещение по акту приема-передачи имущества в субаренду от 01.10.07 г.

Также без согласия арендодателя произведена перепланировка и переоборудование арендованного помещения.

Данные обстоятельства установлены материалами дела, не отрицаются ответчиком, являются нарушениями условий договора аренды (подпункты 3.2.8, 3.2.11) за совершение которых истцом начислена неустойка (штраф) в общем размере 148 540 руб.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как установлено пунктом 6.3 договора, за неисполнение обязательства, предусмотренного подпунктом 3.2.8 настоящего договора, арендатор обязан перечислить на счет арендодателя штраф в размере трехкратной месячной арендной платы за арендуемое недвижимое имущество, указанное в приложении № 1 к настоящему договору.

В соответствии с пунктом 6.4 договора за неисполнение обязательства, предусмотренного подпунктом 3.2.11 настоящего договора, арендатор обязан перечислить на счет арендодателя штраф в размере четырехкратной месячной арендной платы за арендуемое недвижимое имущество, указанное в приложении № 1 к настоящему договору.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Учитывая, что действующее законодательство в рассматриваемой ситуации не предписывает размер неустойки, что стороны свободны в определении условий договора, арбитражный суд не может принять довод ответчика о злоупотреблении истцом своим правом.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не обосновал, не доказал, каким образом пункты 6.3, 6.4 рассматриваемого договора не соответствуют требованиям закона или иных нормативных правовых актов, что договор в данной части является ничтожной сделкой.

Исходя из обстоятельств дела, и учитывая многократное превышение размера начисленной неустойки над размером ежемесячной арендной платы, арбитражный суд считает, что подлежащая взысканию с ответчика неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и на основании статьи 333 ГК РФ уменьшает сумму неустойки до 21220 руб., подлежащих взысканию с ответчика.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договор подлежит расторжению по требованию арендодателя в следующих случаях: арендатор пользуется недвижимым имуществом с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения недвижимого имущества либо с неоднократными нарушениями, в том числе, если арендатор осуществляет техническую эксплуатацию арендованного недвижимого имущества с нарушением требований нормативно-правовых актов и технических норм, регламентирующих эксплуатацию соответствующих видов имущества (пункт 9.3.1 договора); если арендатор заключил без письменного согласия арендодателя сделку, следствием которой явилось или может явиться какое-либо обременении предоставленных арендатору по настоящему договору имущества и имущественных прав, в частности переход их к другому лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду арендуемого имущества в уставный капитал организации и др.), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ (пункт 9.3.4 договора).

Письмом № 122 от 20.02.08 г. истец потребовал от ответчика устранения допущенных нарушений условий договора, на что ответчик сообщил истцу (письмо № 04-4 от 29.02.08 г.) о намерении сохранить перепланировку арендованного помещения до истечения срока действия договора аренды с последующим восстановлением его прежнего состояния; также ответчик заявил истцу просьбу о предоставлении согласия на передачу помещения в субаренду (после фактической передачи помещения третьему лицу).

Предупреждением № 258 от 04.04.08 г. истец выразил свое несогласие с передачей арендованного помещения в пользование третьему лицу, повторно потребовав от ответчика устранения нарушений в срок до 14 апреля 2008 г.

Нарушения подпунктов 3.2.8, 3.2.11 договора ответчиком в разумный срок не устранены, вплоть до настоящего времени ОАО «Связной Сибирь» пользуется помещением (кассовые чеки от 10.09.08 г.), ответчик не принимает мер по урегулированию спора во внесудебном порядке.

Совокупность таких обстоятельств (пользование имуществом с существенным нарушением условий договора) и поведения сторон, при прямом указании в договоре на подобные нарушения как на безусловные основания для его досрочного расторжения, позволяют арбитражному суду признать, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ввиду изложенного требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое помещение обоснованно и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК расходы по госпошлине относится на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 167 - 170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СВ» в пользу открытого акционерного общества «Железнодорожная торговая компания» 26 170 руб., в том числе 21 220 руб. неустойки, 4950 руб. расходов по госпошлине.

Расторгнуть договор № 2/07 аренды недвижимого имущества ОАО «РЖД» от 01 января 2007 г., заключенный между открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» и обществом с ограниченной ответственностью «СВ».

Обществу с ограниченной ответственностью «СВ» освободить нежилое помещение площадью 61,1 кв.м., расположенное на первом этаже в доме по адресу: г. Улан – Удэ, ул. Гагарина, д. 37, литера А, номера на поэтажном плане: 1 – 7.

В остальной части иска в удовлетворении отказать.

Выдать исполнительные листы.

Судья подпись Б.Б. Баяртуев