Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Железнодорожного района г. Улан-Удэ, Муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ»

о выселении из помещения, о взыскании 91 151 рубля 58 копеек

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 25.06.2013

от ответчика: ФИО1, индивидуальный предприниматель; ФИО3, представитель по доверенности от 15.11.2013

от третьих лиц:

от Администрации Железнодорожного района г. Улан-Удэ: не явился, извещен, заказное письмо от 26.11.2013 вручено адресату 03.12.2013

от Муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ»: ФИО4, представитель по доверенности № 46 от 17.06.2013

Неявка представителя третьего лица Администрации Железнодорожного района г. Улан-Удэ в судебное заседание не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела.

Суд установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Эталон-С» обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о выселении из подвального помещения, расположенного по адресу: <...>, о взыскании 91 151 рубля 58 копеек – задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ООО «Эталон-С» является управляющей организацией в доме № 21 по ул. Комсомольская, что подтверждается протоколом заочного голосования собственников помещений дома. С 2004 года ответчик - индивидуальный предприниматель ФИО1 незаконно занимает подвальное помещение в указанном доме с использованием его под кафе. Согласие собственников дома на занятие повального помещения ответчиком получено не было, договор на обслуживание общего имущества и текущий ремонт многоквартирного дома с истцом не заключен. По мнению истца, ответчик неправомерно отказывается нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Долг образовался за период с апреля 2010 года по декабрь 2012 года.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец сослался на статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик исковые требования не признал. В обоснование заявленных возражений пояснил, что подвальное помещение было отремонтировано и переоборудовано под кафе в соответствии с разрешением комиссии Администрации Железнодорожного района г. Улан-Удэ от 12.11.2004. Индивидуальным предпринимателем с ООО УО «Эталон-С» был заключен договор аренды от 01.01.2008, оплату по которому ответчик производил. Отказом от заключения нового договора аренды явилось то, что ФИО1, как собственник помещения в доме, потребовала от истца предоставления отчета о том, куда были потрачены денежные средства, внесенные в качестве арендной платы.

Ответчик указал на то, что ООО «Эталон-С» не передавалось право управления и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности жильцов дома по ул. Комсомольская, 21. Протоколы заочного голосования общего собрания собственников помещений дома от 10.04.2010 и от 30.04.2013 индивидуальный предприниматель ФИО1 считает недействительными, поскольку данные голосования не проводились.

По мнению ответчика, истцом не представлены документы, подтверждающие проведение работ, связанных с содержанием и текущим ремонтом подвального помещения, с вывозом ТБО.

На основании изложенного, индивидуальный предприниматель ФИО1 просит суд отказать ООО «Эталон-С» в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица Муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» сообщила, что в настоящее время в муниципальной собственности находится одна квартира, расположенная в многоквартирном доме по адресу: <...>. Спорное подвальное помещение в муниципальной собственности не находилось и не находится.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управлении многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилым кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании их решения.

Как следует из материалов дела, в период с 01 по 10 апреля 2010 года состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, проведенное путем заочного голосования. В повестку дня были включены, в том числе вопросы: о выборе способа управления многоквартирным домом, о выборе управляющей организации.

Из протокола собрания (т. 1 л.д. 145-148) следует, что общее число голосов собственников помещений, принявших участие в заочном голосовании, составляет 54,4 % от общего числа голосов. Кворум при проведении собрания имелся.

По итогам голосования в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации принято решение о выборе одного из способов управления многоквартирным домом управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано ООО «Эталон-С».

Являясь управляющей организацией, ООО «Эталон-С» заключило с собственниками квартир договоры на обслуживание, на управление многоквартирным домом (т. 2 л.д. 33-63) со взысканием оплаты согласно утвержденному тарифу.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, состоявшегося в период с 20 по 30 апреля 2013 года (протокол заочного голосования общего собрания собственников помещений от 30.04.2013) собственники помещений в доме наделили ООО «Эталон-С» полномочиями по обращению в арбитражный суд с исковым заявлением о выселении ИП «Михайлова» из подвального помещения от имени всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (т. 1 л.д. 42-44). Дополнительное собрание о подтверждении полномочий истца на подачу иска в арбитражный суд было проведено жильцами 22.10.2013 (т. 2 л.д. 22).

Доводы ответчика о недействительности указанных протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, не принимаются судом во внимание. Индивидуальный предприниматель ФИО1 в соответствии с пунктом 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации не оспорила в установленном порядке решения собраний собственников, оформленных протоколами от 10.04.2010, от 30.04.2013.

Управляющая организация ООО «Эталон-С», придя к выводу, что подвальное помещение, занимаемое ответчиком, относится к общему имуществу в доме по адресу: <...>, обратилась в арбитражный суд с иском о выселении индивидуального предпринимателя ФИО1 из данного нежилого помещения.

Согласно части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Из пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» следует, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Постановлением установлено, что при рассмотрении споров судам необходимо исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления от 23.07.2009 № 64).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления от 23.07.2009 № 64).

По пояснению представителя ООО «Эталон-С», заявленное требование о выселении ответчика из подвального помещения направлено на устранение нарушения права общей долевой собственности жильцов помещений в многоквартирном доме, выразившегося в занятии индивидуальным предпринимателем ФИО1 подвала без согласия собственников.

Оценив обстоятельства, имеющие значение для дела, суд пришел к выводу, что для правильного рассмотрения настоящего спора необходимо установить, относится ли спорное помещение к общему имуществу дома, расположенного по адресу: <...>.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Из представленного в материалы дела технического паспорта на многоквартирный жилой дом по адресу: <...> по состоянию на 16.11.1975 (т. 1 л.д. 51-68) следует, что подвал предполагалось использовать в качестве общего имущества, предназначенного для обслуживания других помещений в доме, а именно для размещения кладовых. При этом согласно техническому паспорту изначально за каждой квартирой в многоквартирном доме была закреплена определенная площадь в подвале (площадь кладовой).

Из письма ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» филиал по Республике Бурятия от 30.08.2013 № Ф03/1972 следует, что первичное право на квартиры в жилом многоквартирном доме по адресу: <...>, было зарегистрировано на квартиры: № 5 – за ФИО5 и Натальей Дмитриевной по ? доле за каждым на основании договора приватизации от 23.10.1992, № 28 – за ФИО6 по ? доле на каждого на основании договора приватизации от 04.12.1992 (т. 2 л.д. 20).

Изложенное свидетельствует о том, что спорное подвальное помещение на момент возведения многоквартирного дома предназначалось для использования в качестве общего имущества дома, для обслуживания иных помещений в доме, и на момент приватизации первой квартиры фактически эксплуатировалось в качестве общего имущества домовладельцев.

Факт использования подвала для размещения кладовых подтвердила допрошенная в судебном заседании 12.12.2013 в качестве свидетеля ФИО7, жительница квартиры № 11 в доме по адресу: <...>. По пояснению свидетеля, в указанном доме ФИО7 проживает с 26.05.1989. Когда она переехала в дом, в подвале размещались кладовки, одну из которых она заняла под хозяйственные нужды. Другие жители подъезда тоже пользовались своими кладовками. В 1996 году в целях пожарной безопасности пожарная инспекция вынесла предписание об освобождении кладовых.

ФИО7 также указала на то, что управляющая организация отказывается производить ремонт в доме по причине наличия долга за содержание и ремонт общего имущества в доме со стороны индивидуального предпринимателя ФИО1 Данное положение не устраивает жильцов дома.

В судебном заседании индивидуальный предприниматель ФИО1 не отрицала того обстоятельства, что ранее в спорном помещении располагались кладовки, принадлежащие жильцам дома № 21.

Для полного выяснения обстоятельств по делу определением от 27.11.2013 суд предложил сторонам составить совместный акт обследования подвального помещения, расположенного по адресу: <...>, на предмет наличия в указанном помещении кладовых, элеваторных узлов, инженерных коммуникаций, приборов учета тепла, электрической энергии, водоснабжения и.д.

Во исполнение определения суда комиссией в составе домоуправа ФИО8, инженера ПТО ФИО9, юриста ООО «Юталон-С» ФИО2, ИП ФИО1, собственника нежилого помещения (стоматология) ФИО10, собственника кв. № 8 ФИО11, собственника кв. № 24 ФИО12 проведен осмотр подвальных помещений подъездов №№ 1-4 многоквартирного дома по адресу: <...>. В ходе осмотра было обнаружено, что подвальные помещения (в том числе, спорное – расположенное в подъезде № 1) оборудованы общедомовыми инженерными системами отопления, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, канализации со стояками на первый и последующие этажи.

От подписания актов комиссионного обследования ответчик отказался.

По пояснению представителя ООО «Эталон-С», доступ к инженерным системам отопления, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, канализации, расположенным в спорном подвальном помещении, затруднен, поскольку помещение используется ответчиком под кафе, которое работает в определенные часы.

Таким образом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации индивидуальный предприниматель ФИО1 не представила в материалы дела доказательства, свидетельствующие о том, что на момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество дома (приватизация первой квартиры в 1992 году) спорное подвальное помещение было оборудовано и использовалось в качестве самостоятельного помещения, не предназначенного для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме.

Поскольку спорное подвальное помещение изначально было сформировано и инвентаризировано в качестве помещения, имеющего вспомогательное значение, связанное с эксплуатацией жилого дома в целом, данное помещение фактически до 1996 года использовалось в качестве общего имущества дома – для размещения кладовых, суд приходит к выводу, что указанный подвал относится к местам общего пользования. Следовательно, у собственников помещений в многоквартирном доме на дату приватизации первой квартиры в доме в 1992 году возникло право общей долевой собственности на спорное подвальное помещение. Возведение ответчиком объекта кафе могло быть произведено только с согласия собственников.

Суд не принимает во внимание довод ответчика о том, что подвальное помещение было предоставлено ему в аренду на основании постановления Администрации г. Улан-Удэ № 594 от 02.12.2004, тем самым его право было узаконено. Распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома вправе только собственники помещений. Собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, не давали своего согласия на занятие индивидуальным предпринимателем ФИО1 спорного подвального помещения.

Представитель Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ в судебном заседании пояснил, что подвальное помещение, расположенное в доме № 21 по ул. Комсомольская, в реестре муниципальной собственности не значилось и не значится в настоящее время.

Таким образом, законные основания для занятия ответчиком спорного нежилого помещения в данном случае отсутствуют.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «Эталон-С» в части обязания ответчика освободить занимаемое подвальное помещение подлежат удовлетворению.

Согласно статье 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд обязывает индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу освободить подвальное помещение площадью 146,1 кв.м., инвентарный номер № 1362, по адресу: <...>, в котором расположено кафе «Багира».

При определении площади подвального помещения суд исходил из того, что индивидуальным предпринимателем ФИО1 была произведена реконструкция подвала. Поэтому в настоящее время не представляется возможным указать площадь подвального помещения согласно техническому паспорту по состоянию на 16.11.1975. По причине изложенного, суд приходит к выводу, что следует указать площадь помещения в размере 146,1 кв.м. согласно техническому паспорту по состоянию на 07.02.2007, представленному ответчиком в материалы дела.

Также ООО «Эталон-С» заявлено требование о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 91 151 рубля 58 копеек – задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период времени) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Положениями статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, включающий текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств.

Согласно пункту 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищества собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей компании.

Из указанных норм права следует, что нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме должны собственники жилых и нежилых помещений в данном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 не является собственником или иным законным владельцем занимаемого ею подвального помещения, следовательно, на неё не может быть возложена обязанность по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований ООО «Эталон-С» о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 долга в размере 91 151 рубль 58 копеек следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Эталон-С» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу освободить подвальное помещение площадью 146,1 кв.м., инвентарный номер № 1362, по адресу: <...>, в котором расположено кафе «Багира».

Во взыскании долга в размере 91 151 рубль 58 копеек отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Эталон-С» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 4 000 рублей – расходы по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение по делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подаётся в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья Е.Г. Муравьева