Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску городского округа «город Улан-Удэ» в лице Администрации г. Улан-Удэ к Российской Федерации в лице межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае (ОГРН <***>, ИНН <***>), к акционерному обществу «ДОМ.РФ»
(ОГРН <***>, ИНН <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>):

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №20/1631-16 от 22.09.2016 и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение,

установил:

городской округ «город Улан-Удэ» в лице администрации г.Улан-Удэ (далее – администрация, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Российской Федерации в лице межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае (далее – МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае, ответчик), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – индивидуальный предприниматель ФИО2, предприниматель, ответчик):

- о признании торгов в форме открытого аукциона по продаже, находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка, площадью 166 200 кв.м, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, кадастровый номер 03:24:000000:63421, для жилищного строительства, недействительными,

- о признании договора от 22.09.2016 №20/1631-16 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 03:24:000000:63421, площадью 166 200 кв.м, заключенного по итогам открытого аукциона между Федеральным Фондом содействия развитию жилищного строительства и индивидуальным предпринимателем ФИО2, недействительным,

- о применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка от 22.09.2016 № 20/1631-16 в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Определениями Арбитражного суда Республики Бурятия от 07 мая 2018 года исковое заявление принято к производству; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Фонд единого института развития в жилищной сфере, Федеральный фонд содействия развития жилищного строительства (согласно сведениям ЕГРЮЛ ликвидирован 29.12.2017); приняты обеспечительные меры в виде запрета совершать какие-либо работы, связанные со строительством или демонтажем на спорных земельных участках, а также запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия производить изменение записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорных объектов недвижимого имущества.

Определением суда от 27 июля 2018 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено акционерное общество «ДОМ.РФ».

Определением от 06 февраля 2019 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек: ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО7, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО6, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО53 Базара Дашацыреновича, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО8, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО5, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48 Данзан-Нимаевича, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56 Самбу Валерьевича, ФИО57.

Определением от 28 февраля 2019 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек: ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО9, ФИО64.

Определением суда от 04 апреля 2019 года к участию в деле привлечена Прокуратура Республики Бурятия.

В судебном заседании 29.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО10.

Определением суда от 12 февраля 2019 года (резолютивная часть определения объявлена 06 февраля 2019 года) производство по делу № А10-2440/2018 в части требования о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка, площадью 166 200 кв.м, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, кадастровый номер 03:24:000000:63421, для жилищного строительства, прекращено в связи с принятием отказа истца от иска в части данного требования.

Определением от 06 февраля 2019 года в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом приняты заявленные истцом изменения исковых требований, согласно которым истец просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 22.09.2016 №20/1631-16 и применить последствия недействительности сделки, указанного договора купли-продажи земельного участка, в виде возврата сторон в первоначальное положение.

В обоснование иска, с учётом принятых судом изменений заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом указано на недействительность договора купли-продажи земельного участка №20/1631-16 от 22.09.2016, заключенного между Федеральным Фондом содействия развитию жилищного строительства и индивидуальным предпринимателем, в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению истца, спорный договор заключен с нарушением требований действующего законодательства, установленных пунктом 7 статьи 39.11, пунктом 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых запрещено предоставление в собственность земельных участков для жилищного строительства; предоставление спорного земельного участка должно было происходить путём проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, а не купли-продажи. Истец полагает, что оспариваемой сделкой нарушены интересы Российской Федерации, городского округа «город Улан-Удэ», а также публичные интересы.

В дополнительных пояснениях от 25.04.2019 истец также сослался на положения пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу которых требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки; в исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

При этом истец указал, что требование о возврате земельных участков в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки направлено на восстановление земельного участка в федеральной собственности и распоряжение им Фондом в соответствии с условиями, для которых он был предоставлен, а именно для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно статье 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. Следовательно, в случае комплексного освоения земельного участка на данном участке арендатор-застройщик обязан обеспечить строительство объектов инфраструктуры и пр. Согласно пунктам 4, 5 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся: организация в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации; дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения в границах городского округа и обеспечение безопасности дорожного движения на них. Таким образом, в результате комплексного освоения территории будет обеспечено соблюдение прав и законных интересов муниципального образования, связанных с необходимостью обеспечения в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, обеспечение дорогами, парковками, предусмотренных пунктами 4, 5 части 1 статьи 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления». В случае, если земельные участки не будут подлежать комплексному освоению, то права муниципального образования будут нарушены, т.к. оно будет вынуждено обеспечивать строительство объектов инфраструктуры за счет муниципального бюджета. На этом основании требование о применении последствий недействительности сделки направлено на защиту прав и законных интересов муниципального образования, предусмотренных законом, которые при этом не могут быть защищены или восстановлены иным образом.

В материалы дела ответчиком, МТУ Росимущества в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае, представлен отзыв на иск, в котором ответчик заявленные к нему исковые требования не признал в полном объёме, указав, на то, что не является организатором торгов; истцом пропущен годичный срок исковой давности, установленный статьёй 449 Гражданского кодекса Российской Федерации; право собственности третьих лиц на земельные участки может быть прекращено только в судебном порядке.

Соответчиком, АО «ДОМ.РФ», в материалы дела представлены отзыв на иск и дополнительные письменные пояснения к отзыву, с учётом изменения истцом исковых требований, в которых ответчик просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объёме, считая их необоснованными по следующим основаниям. С учетом заявленного истцом отказа от требований в части признания недействительными торгов, нет правовых оснований и для признания недействительным договора. Истцом не опровергнуты доводы АО «ДОМ.РФ», изложенные в письменных пояснениях от 14.12.2018, которые полностью опровергают позицию истца о допущенных нарушениях пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Норма пункта 7 названной статьи о проведении аукциона на право аренды земельного участка, основным видом разрешенного использования которого предусматривается строительство зданий, сооружений вступила в силу с 01.03.2015. В статью 3.4 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внесены изменения, Федеральным законом от 08.03.2015 № 48-ФЗ введен пункт 16, в соответствии с которым продажа, предоставление в аренду земельных участков, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, в качестве агента Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляет единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или предоставление в безвозмездное пользование указанных земельных участков, заключение, исполнение в отношении указанных земельных участков договоров купли-продажи, договоров аренды или договоров безвозмездного пользования осуществляются в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Исходя из положений части 2.1 и пункта 1 части 3 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ, действующих в момент проведения аукциона, единый институт развития выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками, в том числе, проводит аукционы на право заключения договоров аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков, для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, а также аукционы по продаже земельных участков единого института развития для жилищного строительства.

Таким образом, особенностью Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» является наделение единого института развития в жилищной сфере (Фонд РЖС, а после правопреемства АО «ДОМ.РФ») полномочием на проведение аукционов по продаже земельных участков для жилищного строительства с учетом особого правового регулирования в отношении земельных участков единого института развития в жилищной сфере и функционирования специальной межведомственной правительственной комиссии по эффективному использованию федеральных земельных участков. В этой связи, согласно положениям законодательства Российской Федерации АО «ДОМ.РФ» (до правопреемства Фонд РЖС), как единый институт развития в жилищной сфере, наделен полномочиями как на проведение аукционов на заключение договоров аренды земельных участков, так и аукционов по продаже таких земельных участков.

Аналогичные полномочия единого института развития в жилищной сфере установлены пунктом 1 части 1 статьи 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», согласно которому единый институт развития вправе совершать следующие юридические и иные действия, в том числе сделки, с земельными участками единого института развития и иными объектами недвижимого имущества единого института развития: продажа земельных участков единого института развития, предоставление земельных участков единого института развития в аренду для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, по результатам аукционов, проводимых в порядке и на условиях, которые установлены статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных статьями 16.1 и 16.7 настоящего Федерального закона, а также передача в аренду, собственность земельных участков, образованных из этих земельных участков.

В связи с изложенным ограничения, установленные пунктом 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, на аукционы по продаже земельных участков единого института развития для жилищного строительства не распространяются. Таким образом, довод истца о неправомерной продаже на торгах Фондом РЖС спорного земельного участка является необоснованным, прямо противоречит нормам федерального законодательства.

Кроме того, по мнению соответчика АО «ДОМ.РФ», администрация г. Улан-Удэ не может являться надлежащим истцом по заявленным уточненным исковым требованиям. Истец оспаривает договор, как сделку, посягающую на публичные интересы, нарушающие интересы как Российской Федерации, так и городского округа Улан-Удэ. Вместе с тем, согласно статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления вправе обращаться с исками или заявлениями в арбитражный суд в защиту публичных интересов лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. Истец не указывает федеральный закон, который бы определял его право на обращение в суд с соответствующим исковым заявлением. При этом, как следует из материалов дела, земельный участок был передан Фонду РЖС (правопредшественнику АО «ДОМ.РФ») Росимуществом и на момент проведения аукциона находился в собственности Российской Федерации. В свою очередь, Росимущество участвует в настоящем деле и заявляет о законности аукциона и заключенного по его итогам договора. Никакие иные органы не уполномочены ставить под сомнение законность предоставления принадлежащего Российской Федерации земельного участка в собственность граждан.

АО «ДОМ.РФ» также приведены доводы о законности проведенного аукциона и заключенного по его итогам договора, недопустимости злоупотребления правом со стороны истца, пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчиком индивидуальным предпринимателем ФИО2 в материалы дела представлены отзыв на иск и дополнения отзыву, с учётом изменения истцом исковых требований, в которых ответчик просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объёме, считая их необоснованными. Ответчик указал, что спорный земельный участок не относится к землям общего пользования. Из градостроительного плана земельного участка, утверждённого решением Комитета по архитектуре и строительству Администрации г. Улан-Удэ № 5363 от 22.10.2016 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка №RU04302000-0000007663», следует, что спорный земельный участок относится к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (зона Ж-1); в материалы дела представлен кадастровый паспорт участка, в котором указана категория земель - земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства. Аналогичные сведения указаны в кадастровых паспортах вновь образованных земельных участков путем разделения спорного земельного участка с кадастровым номером 03:24:000000:63421; все правовые решения, результатом которых стало предоставление разрешенного вида использования участка, позволяющего осуществлять жилищное строительство, принимала непосредственно сама Администрация города Улан-Удэ с учетом результатов публичных слушаний. Доводы истца, о том, что на вновь образованных земельных участках не будут возведены объекты социальной инфраструктуры, основываются на предположениях и субъективных суждениях, опровергаются приобщенным в материалы дела планом застройки земельных участков, в котором отражены объекты социальной инфраструктуры (подключение к электросетям, детский сад, магазин и др.), подлежащие строительству. В положительном заключении № 11452006 от 16.12.2016 Комитета по архитектуре и строительству Администрации г. Улан-Удэ по проекту застройки также указано, что на земельном участке «планируется строительство объектов общественного назначения: детский сад на 100 мест, магазин, КПП. Предусмотрено благоустройство территории: устройство улично-дорожной сети, автостоянок, детской площадки, наружного освещения и озеленения...». Кроме того, требования по комплексному освоению территории не распространяются на случаи проведения аукциона по продаже земельного участка, то есть организатор торгов законодательно не обязан выставлять дополнительные требования в виде комплексного освоения территории. Поведение истца свидетельствует о злоупотреблении им своим правом с целью причинения ущерба ответчику, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в иске. Истец не доказал нарушения его прав и интересов оспариваемой сделкой и не обосновал правомерности своего обращения с заявленными требованиями.

Индивидуальным предпринимателем ФИО2 также приведены доводы о законности проведенного аукциона и заключенного по его итогам договора в соответствии с требованиями пункта 16 статьи 3.4 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 1 части 1 статьи 12.2, статьями 16.1-16.7 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»; об отсутствии нарушения пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, положения которого не распространяются на аукционы по продаже земельных участков единого института развития для жилищного строительства; о недопустимости злоупотребления правом со стороны истца; о пропуске истцом срока исковой давности.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые требования в полном объёме, с учётом заявленных уточнений правовых оснований иска, дала пояснения по делу.

Ответчик, индивидуальный предприниматель ФИО2 и её представитель исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении, дали дополнительные пояснения по делу, ходатайствовали об отмене принятых по делу обеспечительных мер.

Представитель соответчика АО «ДОМ.РФ» исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, дал дополнительные пояснения по делу.

Представитель Прокуратуры Республики Бурятия указала на отсутствие правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, просили отказать в удовлетворении исковых требований, считая их необоснованными.

Третьим лицом ФИО10 также заявлено устное ходатайство об отмене принятых по делу обеспечительных мер.

Ответчик, Российская Федерация в лице межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае, своего представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом.

Третье лицо, Фонд единого института развития в жилищной сфере, своего представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом.

Третье лицо, Федеральный фонд содействия развития жилищного строительства, согласно сведениям ЕГРЮЛ ликвидирован 29.12.2017.

Иные привлечённые к участию в деле третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

29.05.2019 в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв.

Информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания, об отложении судебного заседания, о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Бурятия в сети Интернет http://buryatia.arbitr.ru, а также в информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru.

После перерыва в судебном заседании 05.06.2019 приняли участие: представитель истца, ответчик индивидуальный предприниматель ФИО2 и ее представитель, представитель Прокуратуры Республики Бурятия, а также третьи лица ФИО6 и ФИО10

Иные лица, участвующие в деле, после перерыва явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

31.03.2014 по итогам заочного голосования Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации принято решение о целесообразности передачи земельного участка, ориентировочной площадью 166200 кв.м (кадастровый номер: 03:24:000000:108), для формирования имущества Федерального фонда содействия развития жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» для комплексного освоения в целях жилищного строительства (л.д.62-62 т.2).

18.04.2014 на основании решения Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков от 31.03.2014 принято распоряжение № 303-р о передаче в собственность Федерального фонда содействия развития жилищного строительства недвижимого имущества в качестве имущественного взноса Российской Федерации – земельного участка с кадастровым номером 03:24:000000:63421, площадью 166200 кв.м, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ (далее также – спорный земельный участок, участок), образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером: 03:24:000000:108 (л.д. 85-87 т.2).

30.05.2014 комитетом по архитектуре, градостроительству и землеустройству администрации г.Улан-Удэ принято решение № 3023 об утверждении градостроительного плана спорного земельного участка, с основным видом разрешенного использования, в том числе, для объектов индивидуального жилищного строительства; зона застройки индивидуальными жилыми домами (зона Ж-1) (приложение № 6 к отзыву АО «ДОМ.РФ» от 23.07.2018, поступившему через систему «Мой арбитр»).

03.06.2014 на указанный земельный участок зарегистрировано право собственности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости (л.д. 43 т.1).

12.08.2014 принято распоряжение администрации города Улан-Удэ № 1102-р о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка - «жилые дома блокированной застройки» (приложение № 7 к отзыву АО «ДОМ.РФ» от 23.07.2018, поступившему через систему «Мой арбитр»).

13.08.2014 Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее также – Фонд «РЖС») получены свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт участка с соответствующим видом разрешенного использования (объекты индивидуального жилищного строительства; жилые дома блокированной застройки) (приложение № 8 к отзыву АО «ДОМ.РФ» от 23.07.2018, поступившему через систему «Мой арбитр»).

04.02.2015 на основании Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 356-ФЗ от 24.11.2014 зарегистрировано право собственности Российской Федерации в отношении земельного участка, с кадастровым номером 03:24:000000:63421, площадью 166200 кв.м, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, категория земель: земли населённых пунктов – объекты индивидуального жилищного строительства; жилые дома блокированной застройки (приложение № 9 к отзыву АО «ДОМ.РФ» от 23.07.2018, поступившему через систему «Мой арбитр»).

В силу положений статьи 7 Федерального закона № 356-ФЗ от 24.11.2014 «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» спорный земельный участок передан Фонду «РЖС» для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Фондом «РЖС» в соответствии с решениями Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, организован аукцион по продаже находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка, общей площадью 166 200 кв.м, с кадастровым номером: 03:24:000000:63421 (далее – также участок), относящегося к категории земель: земли населенных пунктов и имеющего вид разрешенного использования: объекты индивидуального жилищного строительства; жилые дома блокированной застройки.

18.07.2016 в Российской газете было опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже участка (л.д. 103-105 т.2, приложение № 10 к отзыву АО «ДОМ.РФ» от 23.07.2018, поступившему через систему «Мой арбитр»).

17.08.2016 составлен протокол рассмотрения заявок на участие в повторном аукционе по продаже находящегося в федеральной собственности земельного участка для жилищного строительства, согласно которому единственная заявка ФИО2 признана соответствующей всем требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона условиям (л.д. 106-114 т.2, приложение № 11 к отзыву АО «ДОМ.РФ» от 23.07.2018, поступившему через систему «Мой арбитр»).

22.09.2016 в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в повторном аукционе по продаже находящегося в федеральной собственности земельного участка для жилищного строительства от 17.08.2016 Фондом «РЖС» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка №20/1631-16 (л.д. 115-120 т.2), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить земельный участок, площадью 166 200 кв.м, расположенный по адресу: Россия, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ (кадастровый номер 03:24:000000:63421), категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: объекты индивидуального жилищного строительства; жилые дома блокированной застройки (пункт 1.1 договора).

Согласно пункта 1.2, 1.3 договора участок находится в собственности Российской Федерации и передан продавцу для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», что подтверждается записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) от 04.02.2015 № 03-03/001-03/015/004/2015-594/1 и № 03-03/001 -03/015/004/2015-602/1.

Границы участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка от 15.03.2016
№ 03/201/16-73942, выданном филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Бурятия.

Сведения о технических условиях подключения объекта капитального
строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и сведения о плате за
подключение приведены в протоколе о результатах повторного аукциона.

Продавец гарантирует, что на дату заключения договора передаваемый участок никому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.

Существующие ограничения (обременения) использования участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка.

Цена Договора составляет 10 500 000 (десять миллионов пятьсот тысяч) рублей,
НДС не облагается. В цену Договора засчитывается сумма задатка, внесенного покупателем на счет продавца в размере 2 625 000 (два миллиона шестьсот двадцать пять тысяч) рублей (пункт 2.1 договора). Оплата цены договора осуществляется покупателем в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня заключения договора путем единовременного перечисления цены договора за вычетом суммы задатка в размере 7 875 000 (семь миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч) рублей на расчетный счет продавца.

Согласно пункту 3.2 покупатель по договору обязуется: нести со дня подписания акта приема-передачи ответственность за сохранность участка, риски повреждения или уничтожения участка, а также ответственность, которая может возникнуть в связи с использованием участка покупателем (нарушение санитарных норм, правил пожарной безопасности, возникновение аварийных ситуаций и проч.) (пункт 3.2.6); обеспечить проектирование и строительство объектов капитального строительства и иных объектов на участке, а также обустройство участков в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации, а также в соответствии с видом разрешенного использования участка (пункт 3.2.7); нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации (пункт 3.2.8).

22.09.2016 Фондом «РЖС» и ФИО2 подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. 121 т.2).

19.10.2016 зарегистрировано право собственности ФИО2 на спорный участок (л.д. 122 т.2).

В дальнейшем, как следует из пояснений ответчика ФИО2 и материалов дела, спорный земельный участок разделён на 177 участков, часть которых отчуждена ФИО2 третьим лицам на основании договоров купли-продажи.

07.05.2018 истец обратился в арбитражный суд с иском о признании торгов в форме открытого аукциона по продаже, находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка, площадью 166 200 кв.м, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, кадастровый номер 03:24:000000:63421, для жилищного строительства, недействительными, о признании договора от 22.09.2016 №20/1631-16 купли-продажи земельного участка недействительным и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

В ходе рассмотрения спора истец неоднократно уточнял заявленные исковые требования и правовые основания заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В окончательном варианте заявил о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №20/1631-16 от 22.09.2016, заключенного между Федеральным Фондом содействия развитию жилищного строительства и индивидуальным предпринимателем ФИО2, и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение путём: обязания ФИО2 возвратить АО «ДОМ.РФ» земельные участки, зарегистрированные на праве собственности за ФИО2, не отчужденные третьим лицам; взыскания с ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» стоимости земельных участков, отчужденных ФИО2 третьим лицам; взыскания с АО «ДОМ.РФ» в пользу ФИО2 денежных средств, полученных по договору купли-продажи земельного участка №20/1631-16 от 22.09.2016 в оплату земельных участков, подлежащих возврату АО «ДОМ.РФ» по данному делу; аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельные участки.

В качестве правового обоснования заявленных требований истец сослался на пункты 3, 4 статьи 166, статью 167, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 7 статьи 39.11, пункт 2 статьи 39.1, статью 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункты 4, 5 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, арбитражный суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

По мнению истца, оспариваемая сделка нарушает требования пункта 7 статьи 39.11, пункт 2 статьи 39.1, статью 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действующей на момент проведения аукциона и заключения оспариваемой сделки) продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Пунктом 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Статья 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 48-ФЗ в статью 3.4 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» внесены изменения, введен пункт 16, в соответствии с которым продажа, предоставление в аренду земельных участков, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, в качестве агента Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляет единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или предоставление в безвозмездное пользование указанных земельных участков, заключение, исполнение в отношении указанных земельных участков договоров купли-продажи, договоров аренды или договоров безвозмездного пользования осуществляются в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Исходя из положений части 2.1 и пункта 1 части 3 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», действующих в момент проведения аукциона и заключения договора купли-продажи, единый институт развития (Фонд «РЖС») выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками, в том числе, проводит аукционы на право заключения договоров аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков, для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, а также аукционы по продаже земельных участков единого института развития (Фонда «РЖС») для жилищного строительства.

Аналогичные полномочия единого института развития (Фонда «РЖС») установлены пунктом 1 части 1 статьи 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», согласно которому единый институт развития вправе совершать следующие юридические и иные действия, в том числе сделки, с земельными участками единого института развития и иными объектами недвижимого имущества единого института развития: продажа земельных участков единого института развития, предоставление земельных участков единого института развития в аренду для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, по результатам аукционов, проводимых в порядке и на условиях, которые установлены статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных статьями 16.1 и 16.7 настоящего Федерального закона, а также передача в аренду, собственность земельных участков, образованных из этих земельных участков.

Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» предусмотрены полномочия единого института развития (Фонда «РЖС») как на проведение аукциона на заключение договоров аренды земельных участков, так и на проведение аукциона по продаже земельных участков для жилищного строительства, с учетом особого правового регулирования в отношении земельных участков единого института развития (Фонда «РЖС»).

Таким образом, Фонд «РЖС», как единый институт развития в жилищной сфере, на момент проведения аукциона по продаже спорного земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» был наделен полномочиями на проведение аукциона по продаже земельных участков единого института развития в жилищной сфере.

Учитывая специальное регулирование продажи земельных участков, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, в качестве агента Российской Федерации, которое осуществляются в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», суд приходит к выводу об отсутствии нарушений требований пункта 7 статьи 39.11, пункта 2 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении Фондом «РЖС» договора купли-продажи земельного участка от 22.09.2016
№ 20/1631-16.

В силу пунктов 1, 2 части 1 статьи 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» со дня вступления в силу названного Федерального закона: 1) права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, созданного в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Фонд), по решению задач и осуществлению функций, предусмотренных данным Федеральным законом, переходят к указанному в Федеральном законе от 13 июля 2015 года № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» единому институту развития в жилищной сфере (далее - единый институт развития в жилищной сфере); 2) единый институт развития в жилищной сфере становится процессуальным правопреемником (правопреемником) Фонда в гражданском и уголовном судопроизводстве, в судопроизводстве в арбитражных судах, а также в производстве по делам об административных правонарушениях.

В статье 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определено понятие единого института развития в жилищной сфере, согласно которому: единый институт развития в жилищной сфере - акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования (постановление Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» переименовано в АО «ДОМ.РФ». Таким образом, АО «ДОМ.РФ» является правопреемником Фонда «РЖС».

С учётом изложенного доводы истца о том, что АО «ДОМ.РФ» является ненадлежащим ответчиком также подлежат отклонению.

Кроме того, исходя из смысла части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав заинтересованного лица.

По мнению истца, требование о возврате земельных участков в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки направлено на восстановление земельного участка в федеральной собственности и распоряжение им Фондом в соответствии с условиями, для которых он был предоставлен, а именно для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В результате комплексного освоения территории будет обеспечено соблюдение прав и законных интересов муниципального образования, связанных с необходимостью обеспечения в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, обеспечение дорогами, парковками, предусмотренных пунктами 4, 5 части 1 статьи 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления». В случае, если земельные участки не будут подлежать комплексному освоению, то права муниципального образования будут нарушены, т.к. оно будет вынуждено обеспечивать строительство объектов инфраструктуры за счет муниципального бюджета. В связи с этим, по мнению истца, требование о применении последствий недействительности сделки направлено на защиту прав и законных интересов муниципального образования, предусмотренных законом, которые при этом не могут быть защищены или восстановлены иным образом.

Вместе с тем, предметом иска являются требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №20/1631-16 от 22.09.2016, заключенного между Фондом «РЖС» и ФИО2, и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.

Таким образом, права истца, которые по его мнению нарушены, не могут быть восстановлены в рамках рассмотрения заявленного им требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий его недействительности.

При установленных по данному делу фактических обстоятельствах суд не усматривает предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания договора купли-продажи земельного участка №20/1631-16 от 22.09.2016 недействительным, а именно: нарушения указанной сделкой требований закона или иного правового акта, а также публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

На основании вышеизложенного суд считает заявленные истцом требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий его недействительности не подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности также рассмотрены судом и подлежат отклонению. Как следует из материалов дела, с требованием о признании договора купли-продажи от 22.09.2016 недействительным истец обратился в арбитражный суд 07.05.2018. Таким образом, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не пропущен.

Согласно части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь частью 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также учитывая ходатайство ответчика ФИО2 и третьего лица ФИО10 об отмене обеспечительных мер, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 07 мая 2018 года по делу № А10-2440/2018.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать полностью.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 07 мая 2018 года по делу № А10-2440/2018.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья Белоглазова Е.В.