Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Пунцуковой А.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Устиновой М.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восточные ворота» к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Бурятия о признании действий незаконными, обязании принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества,

при участии:

заявителя: ФИО1 – генерального директора, паспорт,

ответчика: ФИО2 - представителя по доверенности от 18.02.2009 № 05-007-000020,

третьего лица: ФИО3 – представителя по доверенности от 21.04.2009 № 968,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Восточные ворота» (далее – общество, ООО «Восточные ворота») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (далее – Министерство) о признании действий незаконными, обязании принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Определением суда от 06.10.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) (далее – Банк).

В обоснование требований заявитель указал, что арендуемое имущество в соответствии с договором аренды от 01.01.1994 № 777 находится в аренде более 2 лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Арендная плата за аренду имущества перечислялась надлежащим образом, имеется переплата по арендной плате в виде зачета затрат по капитальному ремонту имущества в счет арендных платежей.

Площадь арендуемых помещений не превышает предельных значений, установленных Законом Республики Бурятия от 07.11.2008 № 568-IY.

Арендуемое имущество на момент подачи заявления не было включено в утвержденный Перечень государственного имущества Республики Бурятия, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

ООО «Восточные ворота» является субъектом малого предпринимательства.

В соответствии со ст.615 Гражданского кодекса РФ и договором от 01.01.94 общество вправе было сдавать арендуемое имущество в субаренду.

Арендуемое помещение можно выделить из общего здания как обособленный объект, помещение отделено капитальными стенами, имеется отдельный вход.

Просил требования удовлетворить.

Министерство с доводами заявителя не согласилось, представлен письменный отзыв.

В обоснование возражений ответчик указал: заявителем не представлено доказательств, что ООО «Восточные ворота» является правопреемником АООТ «Бурят-Венчер-1». Поэтому довод общества о нахождении имущества в аренде более 15 лет является неверным.

Арендуемое ООО «Восточные ворота» имущество находится по договору субаренды у ЗАО Банк ВТБ 24, т.е. общество помещение не использует. Непрерывное временное владение и (или) временное пользование имуществом со стороны заявителя отсутствует.

Имущество включено в Перечень государственного имущества Республики Бурятия, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в соответствии с распоряжением Министерства РБ от 04.03.2010 № 110.

Договор аренды от 01.01.1994 № 777 отвечает признакам недействительной (ничтожной) сделки в связи с тем, что заключен без проведения публичных процедур, торгов по продаже права на заключение договора аренды, как того требуют Закон РСФСР от 22.03.1991 № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», ст.15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статья 447 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Просил оставить заявление общества без удовлетворения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, указал, что с февраля 2007 года с ООО «Восточные ворота» заключен договор аренды на нежилые помещения по адресу: <...>. До августа 2007 г. в помещении производились ремонтные работы, с августа 2007 года Банк занимает арендуемые нежилые помещения по данному адресу.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд находит заявление необоснованным и не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям:

В соответствии с письмом Комитета экономического развития Администрации г.Улан-Удэ от 16.08.2010№ 1976, представленному по состоянию на 01.07.2002, АООТ «Бурят-Венчер-1» было зарегистрировано постановлением Главы Администрации г.Улан-Удэ от 15.06.1993 № 161/14.

Регистрационной палатой Администрации г.Улан-Удэ 23.06.1997 за № 987-д в связи с приведением в соответствие с Федеральным законом от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и сменой типа акционерного общества с открытого на закрытое был зарегистрирован устав в новой редакции ЗАО «Бурят-Венчер-1».

Согласно Уставу общества с ограниченной ответственностью «Бурят-Венчер-1», утвержденного общим собранием участников 28.05.1999, зарегистрированного Регистрационно-лицензионной палатой Администрации г.Улан-Удэ 26.08.1999, закрытое акционерное общество «Бурят-Венчер-1» преобразовывается в общество с ограниченной ответственностью «Бурят-Венчер-1». К ООО «Бурят-Венчер-1», созданному в результате преобразования, в порядке правопреемства переходят все права и обязанности реорганизованного общества в соответствии с передаточным актом.

26 августа 1999 г. ООО «Бурят-Венчер-1» зарегистрировано Муниципальным учреждением «Регистрационно-лицензионная палата Администрации г.Улан-Удэ» за № 3221-п (ОГРН <***>), о чем МРИ МНС России № 1 по Республике Бурятия 19.09.2002 выдано свидетельство серии 03 № 000572467.

ООО «Бурят-Венчер-1» изменено название на ООО «Восточные ворота», что подтверждается свидетельствами, выданными МРИ ФНС России № 2 по Республике Бурятия 24 апреля 2008 года, серии 03 № 001263808 и серии 03 № 001263809.

Кроме того, согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 19.07.2010 ООО «Восточные ворота» (ОГРН <***>) зарегистрировано 26.08.1999 Муниципальным учреждением «Регистрационно-лицензионная палата Администрации г.Улан-Удэ» за № 3221-п при создании путем реорганизации.

Таким образом, довод Министерства о том, что общество не является правопреемником АООТ «Бурят-Венчер-1» не принимается.

Как следует из материалов дела, 1 января 1994 года Государственный комитет Республики Бурятия по управлению государственным имуществом от имени Собственника (Арендодатель) и совместное предприятие АООТ «Бурят-Венчер-1» (Арендатор) заключили договор № 777 на сдачу в аренду государственного имущества, находящегося в собственности Республики Бурятия.

В соответствии с п.1.1 договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду государственное имущество, расположенное по адресу: <...> (бывший плавательный бассейн) для использования под торгово-промышленный центр, включающий в себя супермаркет, бизнес-центр, мотель, рестораны, офисы, постоянно действующие выставки товаров, магазины, конференцзалы, другие виды бизнеса, не запрещающиеся законом Российской Федерации и Республики Бурятия. Общая площадь сдаваемых в аренду зданий (помещений) составляет 4469,5 кв.м, согласно техническому паспорту БТИ нежилого помещения № б/н от 27 ноября 1991 г., являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п.1.2 договора имущество, сданное в аренду, является государственной собственностью Республики Бурятия. Данный факт подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24 сентября 2010 года № 01/225/2010-773.

Пунктом 1.4 договора срок аренды установлен с 01 января 1994 г. по 01 января 2014 г.

В соответствии с п.3.1 договора Арендатор освобождается от арендной платы в 1994, 1995, 1996 годах. Подсчет арендной платы начинается 01.01.1997. Размер арендной платы устанавливается и пересматривается в соответствии с п.1.1, п.1.5, п.6.1 настоящего договора.

В силу части 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Договор аренды зарегистрирован в Учреждении юстиции Республики Бурятия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.03.2000, номер государственной регистрации 03-01/23-28/2000-64.2.

Довод ответчика о том, что договор аренды от 01.01.1994 № 777 отвечает признакам недействительной (ничтожной) сделки в связи с тем, что заключен без проведения публичных процедур, торгов по продаже права на заключение договоры аренды, судом не принимается.

В обоснование данного довода представитель Министерства сослался на Закон РСФСР от 22.03.1991 № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», ст.15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статью 447 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащая статью 447, в соответствии Федеральным законом от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ введена в действие с 1 января 1995 года, за исключением положений, для которых настоящим Федеральным законом установлены иные сроки введения в действие.

Таким образом, Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и Гражданский кодекс РФ, на которые сослался ответчик, на момент заключения договора аренды от 01.01.1994 № 777 не действовали.

Закон РСФСР от 22.03.1991 № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», действовавший в период заключения договора № 777, не предусматривал заключение договора аренды государственного имущества после проведения публичных процедур.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.3 ст.607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Проанализировав содержание договора аренды, заключенного сторонами, суд приходит к выводу о том, что данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, в названном договоре указаны, существенные условия договора сторонами согласованы, договор прошел государственную регистрацию, в связи с чем, в силу п.1 ст.432, ст.606, п.3 ст.607 Гражданского кодекса РФ договор является заключенным.

Заключенный договор является основанием возникновения обязательств.

В дальнейшем в договор от 01.01.1994 № 777 неоднократно вносились изменения дополнительными соглашениями.

20 августа 1999 г. Государственным Комитетом Республики Бурятия по управлению государственным имуществом и ООО «Бурят-Венчер-1» подписано дополнительное соглашение к договору аренды № 777 от 01.01.1994, согласно которому разделы I-YII договора изложены в новой редакции.

Согласно абзацу 2 пункта 1.1 договора в новой редакции: общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 5089,0 кв.м согласно техническому паспорту нежилого помещения № 799 от 15.12.98, выданному Бюро технической инвентаризации, которая распределяется в зависимости от характера использования имущества следующим образом (на основании акта о ревизии площадей от 27.04.99):

- торговая площадь – 3143,5 кв.м,

- торговая вспомогательная – 141,5 кв.м,

- офис – 625,0 кв.м,

- подсобная площадь – 813,0 кв.м,

- непригодная для использования – 366,0 кв.м.

Дополнительное соглашение зарегистрировано Учреждением юстиции РБ по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.03.2000 за № 03-01/23-28/2000-64.2.

12 мая 2008 года между Республикой Бурятия, представленной Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и ООО «Восточные ворота» подписано дополнительное соглашение к договору на сдачу в аренду государственного имущества № 777 от 01.01.1994.

Из пункта 1 дополнительного соглашения следует, что в связи с произведенной реконструкцией здания, расположенного по адресу: <...>, а также изготовлением нового технического паспорта от 03.07.2007 инв.799, выданного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Республике Бурятия, во временном владении и пользовании Арендатора с 10.08.2007 находятся следующие помещения:

- комнаты № 1-9, подвал, Литер А1 общей площадью 328,5 кв.м,

- комнаты № 1-8, № 10-12, № 14-17, № 19-23, № 25-31, № 33-68, этаж 1, литер А, общей площадью 1430,2 кв.м.,

- комнаты № 1-40, антресоль, 1 этаж, литер А, общей площадью 930,2 кв.м.,

- комнаты № 1-12, № 48-51, этаж 3, Литер А, общей площадью 253,9 кв.м,

что составляет 2942,8 кв.м.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в УФРС по РБ 20.05.2008 за № 03-03-01/004/2008-176.

28 октября 2008 г. между Республикой Бурятия, представленной Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и ООО «Восточные ворота» подписано дополнительное соглашение к договору на сдачу в аренду государственного имущества № 777 от 01.01.1994.

Согласно п.1.6 данного дополнительного соглашения срок действия договора устанавливается до 01.01.2030.

Разделом 3 (в редакции дополнительного соглашения) установлен размер арендной платы за имущество, годовая арендная плата без НДС составила 8 448 878,84 руб., месячная арендная плата без НДС 704 073,0 руб.

Пунктом 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения) предусмотрено – в связи с произведенным Арендатором капитальным ремонтом арендуемого имущества на основании распоряжения Правительства Республики Бурятия от 15.08.2006 № 525-р и в соответствии с проектно-сметной документацией, актами о приемке выполненных работ за апрель, июнь, май, июнь 2007 г., сентябрь 2006 г., учитывая протокол от 28.03.2008 заседания комиссии, созданной приказом Минимущества РБ от 28.03.2008 № 18, арендная плата, определенная п.3.1 договора устанавливается в виде затрат Арендатора в сумме 22 404 147,08 руб. по указанному выше капитальному ремонту имущества. Конкретная сумма затрат по капитальному ремонту имущества, засчитываемая в счет арендной платы, устанавливается Арендодателем и Арендатором путем подписания Акта зачета затрат, оформляемого каждый квартал, не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Из пункта 3.3. договора (в редакции дополнительного соглашения) следует, что с 10.08.2007 на период до даты полного зачета затрат по произведенному капитальному ремонту в сумме 22 404 147,08 руб. размер годовой арендной платы без НДС составляет 8 507 213,6 руб.

Дополнительное соглашение от 28.10.2008 зарегистрировано в УФРС по РБ 18.12.2008 за номером 03-03-01/177/2008-289.

29 января 2010 года Республикой Бурятия, представленной Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и ООО «Восточные ворота» подписано дополнительное соглашение к договору на сдачу в аренду государственного имущества № 777 от 01.01.1994.

На основании пункта 1 дополнительного соглашения расторгнут с 1 февраля 2010 года Договор в части владения и пользования Арендатором следующими помещениями общей площадью 2349,5 кв.м.:

- комнаты № 1-9, подвал, Литер А1 - 328,5 кв.м,

- комнаты № 1-8, № 10-12, № 14-17, № 19-23, № 25-31, № 33-35, этаж 1, литер А, - 940,4 кв.м.,

- комнаты № 1-35, антресоль, 1 этаж, литер А - 826,7 кв.м.,

- комнаты № 1-12, № 48-51, этаж 3, Литер А - 253,9 кв.м, в здании, расположенном по адресу: <...>.

В связи с чем, общая площадь арендуемых по договору помещений в здании, расположенном по адресу: <...>, составляет 593,3 кв.м (ком.№ 36-68, этаж 1 и ком.36-40, антресоль, этаж 1, Литер А).

Согласно п.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 29.01.2010) арендная плата по договору с 1 февраля 2010 года на период до полного погашения затрат Арендатора, указанных в п.3.3. договора составляет:

годовая арендная плата без НДС – 1 935 284,92 руб.,

месячная арендная плата без НДС 161 274,0 руб.

В порядке реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества общество обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия с заявлением от 1 марта 2010 года о продаже арендуемых нежилых помещений.

Письмом от 29 марта 2010 года № 002-000777/10-0-1 Министерство отказало ООО «Восточные ворота» в выкупе арендуемых нежилых помещений со ссылкой на включение их в Перечень государственного имущества Республики Бурятия, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный распоряжением Министерства от 04.03.2010 № 110, дополнительно к ранее утвержденному Перечню.

Общество, не согласившись с отказом Министерства, выраженным в указанном письме, обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с соответствующим заявлением.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

На основании пункта 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.

На основании статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого

имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На основании пункта 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ) в целях имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства органам государственной власти и местного самоуправления предоставлено право утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, предназначенного только для предоставления его во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 4.1, 4.2 названной статьи порядок формирования, ведения, обязательного опубликования названных перечней устанавливается соответственно нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами. Государственное и муниципальное имущество, включенное в перечни, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество.

Постановлением Правительства Республики Бурятия от 15 июля 2002 г. № 187 утверждено Положение о порядке передачи в аренду и безвозмездное пользование объектов государственной собственности Республики Бурятия (далее – Положение).

Пунктом 3.1 данного Положения установлено, что Минимущество РБ ежегодно формирует и утверждает Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - Перечень).

В соответствии с п.3.2 Положения в Перечень включаются объекты государственной собственности, свободные от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства).

Согласно п.3.4 Положения, в редакции, действовавшей до 1 сентября 2010 года, вносимые изменения в Перечень путем исключения или дополнительного включения объектов должны быть размещены на официальном сайте Правительства Республики Бурятия в сети Интернет и опубликованы в газете "Бурятия" в течение 5 (пяти) рабочих дней после их утверждения Минимуществом и согласования с координационным или совещательным органом в области развития малого и среднего предпринимательства, созданным при исполнительном органе государственной власти Республики Бурятия.

Распоряжением Министерства от 04.03.2010 № 110 утвержден Перечень имущества, дополнительно включаемого в Перечень государственного имущества Республики Бурятия, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - Перечень), в который под номером 10 включены нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, комнаты №№ 36-68 – этаж 1 и ком.№№ 36-40 антресоль, этаж 1, Литер А), площадью 593,3 кв.м.

Как следует из материалов дела, названный Перечень, согласованный с Советом по содействию развития малого и среднего предпринимательства при Правительстве Республики Бурятия (Протокол № 1, утвержденный 28.04.2010) размещен на официальном сайте Правительства Республики Бурятия 1 мая 2010 года.

Таким образом, распоряжение Министерства от 04.03.2010 № 110 об утверждении Перечня принято и опубликовано, вступило в законную силу после подачи обществом (01.03.2010) заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторый вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 134) разъяснил, что суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В силу положений Федерального закона № 159-ФЗ моментом возникновения у органа исполнительной власти или органа местного самоуправления обязанностей по совершению действий по приватизации арендуемого им имущества является получение этим органом соответствующего заявления субъекта предпринимательской деятельности.

Поскольку на момент утверждения Министерством распоряжения о включении в Перечень спорного имущества (4 марта 2010 г.) заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества обществом было подано (1 марта 2010 г.), Министерство обязано была учитывать волеизъявление ООО «Восточный ворота», направленное на реализацию его преимущественного права.

Вместе с тем, ООО «Восточные ворота» распоряжение Министерства от 04.03.2010 № 110 в судебном порядке не оспорило, у суда не имеется сведений об отмене или признании недействительным указанного распоряжения в части включения спорных помещений в Перечень государственного имущества Республики Бурятия, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из письма Министерства в адрес ООО «Восточные ворота» от 29.03.2010 № 002-000777/10-0-1 следует, что единственным основанием для отказа заявителю указано включение спорного имущества в Перечень, других оснований для отказа Министерство не указало.

Однако в соответствии с п.11 Информационного письма № 134 сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ, является ничтожной.

При таких условиях, необходимо проверить, соответствует ли арендатор критериям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

На основании статьи 4 Федерального закона № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" ООО «Восточные ворота» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Заявителем в материалы дела представлены уведомление Межрайонной инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам № 1 по Республике Бурятия от 29.10.2004 № 0323-11-13918, направленное в адрес ООО «Бурят-Венчер-1» о возможности применения с 1 января 2005 года упрощенной системы налогообложения,

налоговая декларация по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения за 2009 год, от 29.03.2010 (с протоколом входного контроля о направлении в налоговый орган), где отражена сумма полученных доходов за налоговый период – 11 523 104 руб., сумма расходов – 10 720 971 руб.,

сведения о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год по состоянию на 01.01.2010, направленные в налоговый орган 20.01.2010, где указана численность общества – 5 человек.

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что ООО «Восточные ворота» не имел задолженности по арендной плате на момент подачи заявления 01.03.2010 в Министерство. В подтверждение данного факта заявителем представлены акты зачета затрат по капитальному ремонту имущества в счет арендных платежей по договору № 777 от 01.01.1994 с ООО «Восточные ворота» за периоды с 01.10.2009 по 31.12.2009, с 01.01.2010 по 31.03.2010, подписанные Министерством и обществом.

Данные акты зачета затрат оформлены на основании пункта 3.2 договора аренды.

Пунктом 2 статьи 12 Закона Республики Бурятия от 07.11.2008 № 568-IV "О развитии малого и среднего предпринимательства в Республике Бурятия" предусмотрено, что предельное значение площади помещений, находящихся в государственной собственности Республики Бурятия и собственности муниципальных образований в Республике Бурятия, за исключением объектов коммунальной инфраструктуры, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства и приобретаемых ими в результате реализации преимущественного права, составляет 2000,0 кв. м.

Площадь арендуемых помещений ООО «Восточные ворота» составляет с 1 февраля 2010 года 593,3 кв.м, т.е. не превышает установленных предельных значений.

На основании пункта 8 Информационного письма № 134 по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно Выписке от 24 сентября 2010 г. № 01/225/2010-773 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности Республики Бурятия на нежилое здание площадью 6733,7 кв.м по адресу: <...>, условный номер объекта 03:23:000000:28/2000-000064.

При этом, как видно из имеющейся в деле копии технического паспорта на нежилое здание, арендуемые заявителем помещения площадью 593,3 кв.м расположены на первом этаже здания, обособлены от других помещений указанного здания, имеется отдельный вход, и, соответственно, могут являться предметом договора купли-продажи и право на них может быть зарегистрировано в установленном законом порядке. Они также могут являться объектом кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Вместе с тем, статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрены условия, при наличии которых арендатор пользуется преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, в том числе, арендуемое имущество должно находиться в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества.

Однако такое условие ООО «Восточные ворота» не соблюдено.

В соответствии с п.2 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

На основании договора на сдачу в аренду государственного имущества, находящегося в собственности Республики Бурятия № 777 от 01.01.1994, в редакции дополнительного соглашения от 20.08.1999, Арендатор вправе предоставлять в установленном законодательством порядке в субаренду отдельные помещения в здании Торгового Центра и земельные площади на прилегающей территории любому физическому, юридическому лицу без письменного разрешения Арендодателя (п.2.3.1).

На основании договора аренды № 777, в редакции дополнительного соглашения от 28.10.2008, Арендатор вправе предоставлять в установленном законодательством порядке в субаренду отдельные помещения, находящиеся во временном владении и пользовании по настоящему договору, без письменного разрешения Арендодателя. В случае передачи имущества в субаренду ответственным по настоящему договору перед Арендодателем остается Арендатор (п.2.2.1).

27 февраля 2007 года между ООО «Бурят-Венчер-1» (Арендатор) и Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) (Субарендатор) заключен договор субаренды нежилых помещений № 960/2007, согласно п.1.1 которого Арендатор предоставляет Субарендатору во временное возмездное владение и пользование (субаренду) нежилые помещения на первом этаже и антресоли, литера А, с номерами комнат: 1 этаж – часть помещения № 29 – 23,8 кв.м, часть помещения № 31 – 521,3 кв.м, антресоль - №№ 31-39 – 113,7 кв.м, являющиеся частью здания, расположенного по адресу: <...>, сроком по 31 января 2008 года.

Общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 658,8 кв.м.

В соответствии с п.2.1 договора – помещения предоставлены Арендатору на основании договора на сдачу в аренду государственного имущества, находящегося в собственности Республики Бурятия, заключенного с Государственным комитетом Республики Бурятия по управлению государственным имуществом от 01.01.1994 № 777 и дополнительных соглашений к нему.

На основании п.2.2 договора субаренды помещения предоставляются с целью использования их в качестве офисных (административных) помещений для осуществления Субарендатором банковской деятельности.

В соответствии с п.5.2.2 договора субаренды Арендатор обязуется предоставить во владение и пользование Субарендатору помещения по акту приема-передачи помещения в субаренду в срок не позднее 30 календарных дней с даты подписания договора сторонами и обеспечить возможность использования помещения.

Пунктом 6.1. договора субаренды установлена арендная плата за пользование помещениями, которая составила 827,42 руб. 42 коп. за 1 кв.м общей площади помещения в месяц. Арендная плата исчисляется с даты передачи помещения по акту приема-передачи помещений в субаренду до даты возврата помещения по акту возврата.

1 марта 2008 года между ООО «Бурят-Венчер-1» и Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) заключен договор субаренды нежилых помещений № 1751/2008 сроком действия по 28 февраля 2009 г.

В данном договоре изложены положения, касающиеся предмета договора, предмета аренды, прав и обязанностей сторон и др., идентичные положениям, изложенным в договоре от 27 февраля 2007 года № 960/2007.

Пунктом 6.1 договора субаренды от 01.03.2008 № 1751/2008 за пользование помещениями установлена арендная плата в размере 926 руб. за 1 кв.м общей площади помещений в месяц. Согласно п.6.5 договора электрическая энергия в стоимость арендной платы не входит и оплачивается субарендатором отдельно, согласно ежемесячно производимому расчету по факту потребления на основании показаний счетчиков и выставленных счетов соответствующих организаций.

По акту приема-передачи помещений к договору субаренды от 01.03.2008 нежилые помещения, указанные в договоре субаренды переданы Банку ВТБ 24.

При исследовании договоров субаренды и с учетом пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году, суд приходит к выводу об определении срока действия договоров субаренды от 27.02.2007 № 960/2007 и от 01.03.2008 № 1751/2008 равным году.

Представитель заявителя в судебном заседании пояснил, что договоры субаренды не зарегистрированы в установленном порядке в связи с тем, что Банк не представил обществу необходимую техническую документацию.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Договоры субаренды в установленном порядке зарегистрированы не были.

Следовательно, указанные договоры субаренды являются незаключенным.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что фактическим пользователем спорных помещений с февраля 2007 года является Банк.

Представитель Банка в судебном заседании пояснил, что в феврале 2007 г. с заявителем заключен первый договор субаренды. До августа 2007 г. в помещении производился ремонт, в августе 2007 г. Банк ВТБ 24 использует помещения по адресу ул.Бабушкина, 14а, в г.Улан-Удэ, для осуществления банковской деятельности.

Кроме того, представители Банка и заявителя пояснили суду, что в договорах субаренды значится арендуемая площадь в размере 658,8 руб., а фактически субарендатор занимает помещения площадью 593,3 кв.м, т.е. помещения, переданные Арендатору по договору аренды № 777 с учетом внесенных изменений.

Заявитель указал также, что данное расхождение по площади помещений произошло в связи с тем, что договоры субаренды заключены на основании старого технического паспорта, изготовленного Бюро технической инвентаризации 05.11.2003. В настоящее время имеется технический паспорт на нежилое здание торговый центр «Восточные ворота» по адресу: <...>, изготовленный Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Республике Бурятия 03.07.2007, после реконструкции помещений.

В деле имеются технический паспорт, изготовленный Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Республике Бурятия 03.07.2007, и поэтажный план из технического паспорта БТИ от 05.11.2003.

Представитель третьего лица в судебном заседании указал в техническом паспорте 03.07.2007 занимаемые Банком ВТБ 24 помещения: комнаты №№ 36-68 на 1 этаже и комнаты №№ 36-40 антресоли, которые соответствуют номерам 29, 31 первого этажа здания и 31-39 антресоли на поэтажном плане технического паспорта от 05.11.2003 и договоров субаренды.

Заявитель со ссылкой на ст.615 ГК РФ указал, что имеет право на сдачу в субаренду арендуемых помещений.

Действительно, Арендатор – ООО «Восточные ворота» - в соответствии с условиями договора и ст.615 ГК РФ имел право на сдачу в субаренду арендуемого нежилого помещения по ул.Бабушкина, 14а, в г.Улан-Удэ.

Вместе с тем, как следует из положений статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Пунктами 1.1. договоров субаренды предусмотрено, что Арендатор предоставляет Субарендатору во временное возмездное владение и пользование (субаренду) спорные нежилые помещения.

Таким образом, ООО «Восточные ворота» самостоятельно и добровольно распорядилось своим правом владения и пользования на арендуемые нежилые помещения: комнаты №№ 36-68 на 1 этаже и комнаты №№ 36-40 антресоли, расположенные по адресу: <...>, передав их во временное владение и пользование Банку ВТБ 24.

Банк ВТБ 24, фактически владея и пользуясь спорным имуществом, добросовестно выполняет обязательства по договору субаренды. Заявитель и третье лицо пояснили суду, что арендная плата в размере 827,42 руб. за 1 кв.м (до 01.03.2008), в размере 926 руб. за 1 кв.м с 01.03.2008 из расчета площади нежилых помещений – 658,8 кв.м, и оплата за электроэнергию уплачиваются Банком ВТБ 24 ежемесячно, задолженности не имеется.

Кроме того, целью принятия Федерального закона № 159-ФЗ является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Согласно п.1 ст.18 Федерального закона № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Пунктом 1 статьи 12 Закона Республики Бурятия от 7 ноября 2008 г. N 568-IV "О развитии малого и среднего предпринимательства в Республике Бурятия", действовавшей до 01.07.2010, предусмотрено, что субъектам малого и среднего предпринимательства, указанным в статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, оказывается поддержка в виде предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности Республики Бурятия или муниципальной собственности при возмездном отчуждении имущества.

Согласно п.2.3.2 договора аренды № 777 от 01.01.1994, в редакции дополнительного соглашения от 28.10.2008, Арендатор обязуется использовать переданное в пользование Имущество исключительно в целях, указанных в п.2 настоящего дополнительного соглашения, и в соответствии с условиями настоящего Договора.

Из пункта 2 дополнительного соглашения от 28.10.2008 к договору аренды от 01.01.1994 № 777 следует, что имущество, арендуемое Арендатором по договору, используется им в качестве бизнес-центра.

В дополнительном соглашении от 20.08.1999 к договору № 777 и договоре от 01.01.1994 №777 указано, что передаваемое в аренду имущество используется арендатором под торгово-промышленный центр.

Однако, как следует из материалов дела, с февраля 2007 года, т.е. за полтора года вступления Федерального закона № 159-ФЗ в силу и до настоящего времени, нежилые помещения не используются обществом не только по целевому назначению, но и фактически.

При таких обстоятельствах, учитывая, что арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении предусмотренных условий, общество нельзя признать соответствующим требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и лицом, имеющим право на выкуп арендуемого имущества на льготных условиях.

На основании изложенного у суда не имеется оснований для удовлетворения требований заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда http://4aas.arbitr.ru/ или Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru/.

Судья подпись А.Т.Пунцукова