Гражданский кодекс часть 1

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Новый город»: не явился, извещен заказным письмом с уведомлением № 670008 27 75506 5, телеграммой № 07272351

установил:

Индивидуальный предприниматель без образования юридического лица ФИО1 (далее ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к закрытому акционерному обществу «Бенилюкс» (далее ЗАО «Бенилюкс») о признании договора купли-продажи опциона на право аренды нежилого помещения от 15 октября 2008 года незаключенным и о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 66 250 руб.

В обоснование исковых требований истец указал, что 15.10.2008 года между истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи опциона на право аренды нежилого помещения. ИП ФИО1 закрытому акционерному обществу «Бенилюкс» оплачена денежная сумма в размере 66 250 руб. Данный договор фактически является предварительным договором на продажу имущественного права и должен содержать существенные условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия договора аренды. В договоре от 15.10.2008 года помещение не конкретизировано: не указан номер, место нахождение объекта, технические признаки помещения, что не позволяет индивидуализировать объект, отсутствует приложение № 1, не указан размер арендной платы. Договор от 15.10.2008 года является незаключенным и с ответчика подлежит взысканию неосновательно полученная ответчиком сумма в размере 66 250 руб. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 49, 432, 607, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве ответчик с иском не согласился по следующим основаниям. Опцион – это право выбора, получаемое за определенную плату. Договор купли-продажи опциона между истцом и ответчиком заключен. Между ИП ФИО1 и ООО «Новый город» заключен договор аренды павильона, что не оспаривается истцом и ООО «Новый город».

Право на продажу опциона ЗАО «Бенилюкс» подтверждено агентским договором от 15.08.2007 г., заключенным между ЗАО «Бенилюкс» и ООО «Новый город». Договор купли-продажи опциона от 15.10.2008 г. не является предварительным договором аренды. Предварительный договор предполагает заключение основного договора. Опционный договор предоставляет право, но не обязанность приобрести (продать) указанный в опционе товар (имущество). Соблюдение требований статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора опциона не требовалось.

Ссылка истца на статью 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованной, так как данный договор является договором купли-продажи опциона на право аренды нежилого помещения, а не договор аренды помещения.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 09 сентября 2010 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Новый город».

Обществом с ограниченной ответственностью «Новый город» представлен отзыв на иск. ООО «Новый город» считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Опцион – это предварительное соглашение о заключении будущего договора в обусловленные сроки. ООО «Новый город» является собственником торгового центра «Народный», Блок «А», имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 15.08.2007 г. между ЗАО «Бенилюкс» и ООО «Новый город» был заключен агентский договор для реализации опционов на право заключения договора аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся здании торгового центра «Народный», Блок «А», по адресу: <...>.

15.10.2008 г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи опциона на право аренды нежилого помещения.

19.11.2008 года между ИП ФИО1 и ООО «Новый город» заключен предварительный договор аренды павильона, данное обстоятельство ООО «Новый город» не оспаривается.

18.02.2009 года между истцом и ООО «Новый город» заключен договор аренды павильона общей площадью 7, 4 кв.м.

Оплата для ИП ФИО1 составила 600 руб. за кв.м. ежемесячно по договору от 19.11.2008 г. и 400 руб. по договору от 18.02.2009 г., тогда как стоимость арендной платы в здании торгового центра «Народный» Блок «А» составляла 1200 руб., а с 18.02.2009 года – 800 руб.

Для опционного договора конкретизация объекта в виде указания названия «Блок «А», этажа, номера помещения не является существенным условием. ООО «Новый город» обязательства перед ИП ФИО1 были выполнены. Просит в иске отказать.

Истец и представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержали. Уточнили основание заявленных требований. Пояснили, что сторонами не согласован предмет договора купли-продажи опциона. Здание по ул. Корабельная, 32 в момент подписания договора не было построено, Приложение № 1 отсутствует. В договоре не указан арендодатель. Опцион – это право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях. Объект аренды не индивидуализирован. Из договора невозможно установить обстоятельства возникновения права ответчика на заключение договора купли-продажи опциона. Просят иск удовлетворить полностью.

Уточнение основания иска судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, дал пояснения так, как они изложены в отзыве не исковое заявление. Дополнительно пояснил, что договор купли-продажи опциона от 15.10.2008 г. прекратил свое действие, помещение истцу предоставлено, существенные условия договора сторонами согласованы.

Третье лицо - ООО «Новый город» в судебное заседание не явилось, надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения спора.

Руководствуясь п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, выслушав истца и ответчика, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Предметом иска является требование истца о признании незаключенным договора купли-продажи опциона на право аренды нежилого помещения от 15 октября 2008 года и взыскании с ответчика неосновательно полученных денежных средств в размере 66 250 руб.

Основанием – отсутствие в указанном договоре от 15.10.2008 года существенных условий договора.

Как следует из материалов дела, сторонами по делу 15 октября 2010г. подписан договор купли-продажи опциона на право аренды нежилого помещения, согласно которому ответчик, являющийся продавцом, обязуется продать, а истец, являющийся покупателем, обязуется купить опцион на право аренды (далее - Опцион) нежилого помещения (части нежилого помещения) на условиях настоящего Договора. (п.1.1. договора).

В пункте 1.2.1. указано: срок действия: с даты подписания настоящего Договора до момента подписания договора аренды на нежилое помещение (часть нежилого помещения).

Стоимость премии опциона: 66 250 руб. (п. 1.2.4. договора)

Предмет выкупа по Опциону: право аренды нежилого коммерческого помещения (далее Объект или Помещение) на срок не более 364 календарных дня на условиях Договора аренды нежилого коммерческого помещения (части нежилого помещения) в торговом комплексе «Блок А»

Адрес: <...> (торговый комплекс «Блок А»).

Общая площадь Помещения: 2, 4 кв.м. Объект выделен желтым цветом на поэтажном плане Здания (приложение № 1 к настоящему Договору) (п.п. 1.2.5 – 1.3.1. договора).

Ставка аренды Помещения: ежемесячная стоимость арендной платы за один квадратный метр Объекта равна 50% от стоимости ежемесячной арендной платы за один квадратный метр в помещении, расположенном в здании торгового комплекса «Блок А», с учетом ее повышения. (п.1.3.3. договора).

В течение срока действия опциона Покупатель имеет право на заключение договора аренды нежилого помещения (части нежилого помещения) с Продавцом. (п.3.1. договора).

Договор купли-продажи опциона на право аренды нежилого помещения от 15 октября 2008 года сторонами подписан и скреплен печатями.

Приложение № 1 к договору купли-продажи опциона в материалы дела сторонами не представлено.

Таким образом, суд считает, то сторонами в договоре не согласован объект, подлежащий передаче в аренду по договору купли-продажи опциона, то есть сторонами не согласовано имущественное право, подлежащее передаче истцу.

На основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 128 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Поскольку предметом договора от 15.10.2008 года, подписанного истцом и ответчиком, является купля-продажа опциона на право аренды нежилого помещения (части нежилого помещения), суд считает, что между сторонами возникли правоотношения по договору купли-продажи и к правоотношениям сторон применимы нормы Главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие данные правоотношения.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

В соответствии со статьей 455 Гражданского кодекса Российской Федерации товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

3. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Таким образом, существенными условиями договора купли-продажи являются условия о наименовании и количестве товара.

19 ноября 2008 года между ООО «Новый город» («Арендодатель») и ИП ФИО1 («Арендатор») заключен предварительный договор № А о заключении договора аренды павильона 228.

Стороны договорились, что до 01.03.2009 года на условиях, указанных в п. 10-15 настоящего договора, обязуются заключить основной договор аренды павильона (далее –основной договор), где Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять в аренду, за плату:

- павильон № 228, расположенный на 2 этаже вновь возведенного здания «Торговый комплекс «Народный» «Блок А», расположенного по адресу: <...>, общей площадью 9,0 кв.м. (площадь указана примерная и в дальнейшем подлежит уточнению, в соответствии с данными технической инвентаризации), точное место расположение павильона указано на плане Торгового комплекса, на срок 364 календарных дня, в указанный срок входит все время фактического пользования Арендатором павильоном.

Арендатор обязан ежемесячно производить оплату за использование предоставляемого павильона в размере 600 рублей за один квадратный метр павильона, всего 5400 руб. ежемесячно за весь павильон. (п.2.1. предварительного договора).

18 февраля 2009 года между ООО «Новый город» и ИП ФИО1 заключен договор аренды павильона № А 228.

Объектом аренды является павильон № 228, расположенный на 2 этаже Торгового центра «Народный» , инвентарный номер 3174, литер В-В-В, кадастровый номер 03-03-01/182/2008-318, расположенный по адресу: <...>, Блок «А», общей площадью 7,4 кв.м.

Арендная плата составляет 400 руб/кв.м., всего 2960 рублей ежемесячно за весь павильон. (п.3.1. договора аренды).

Договор действует до 17 декабря 2009 года.

Предварительный договор от 19.11.2008 года и договор аренды от 18.02.2009 года не содержат ссылки на условия договора купли-продажи опциона на право аренды нежилого помещения от 15.10.2008 года.

В материалы дела также представлен агентский договор от 15 августа 2007 года, заключенный между ЗАО «Бенилюкс» («Агент») и ООО «Новый город» («Принципал»), согласно которому ответчику предоставлено право на осуществление всего комплекса действий, необходимых для подготовки реализации опционов на право заключения договора аренды нежилого помещения – нежилые помещения, расположенных в строящемся здании торгового центра «Народный», Блок «А», по адресу: <...>, с правом реализации опционов.

Свидетельством о государственной регистрации права 03-АА № 610462 от 24.02.2010 года подтверждается право собственности на объект недвижимости, расположенный в <...>, Блок № А, объект права – Торговый центр «Народный Блок «А», назначение: нежилое, площадью 5733, 4 кв.м., инвентарный номер: 3174, Литре: В-В-В, этажность 2.

Доказательств, что указанное здание когда-либо принадлежало на праве собственности ЗАО «Бенилюкс» суду не представлено.

Понятие «опцион» включает в себя право выбора, получаемое за определенную плату.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

На основании положений статей 431, 432, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о незаключенности договора купли-продажи опциона на право аренды нежилого помещения от 15 октября 2008 г.

Стороны по договору купли-продажи опциона от 15.10.2008 года не определили предмет договора, поскольку из буквального толкования договора невозможно установить какое «право на заключение договора аренды» передано истцу ИП ФИО1, право Арендодателя – ООО «Новый город» либо право Продавца – ЗАО «Бенилюкс», с каким юридическим лицом ИП ФИО1 должна заключить договор аренды помещения в Торговом комплексе «Народный».

В нарушение условия п.3.1. договора от 15.10.2008 года ответчик не представил доказательств, подтверждающих его право на заключение договора аренды.

Кроме того, предметом оспариваемого договора не является приобретение имущественного права, так как в результате договора купли-продажи имущественного права покупатель приобретает такое имущественное право (вещное либо обязательственное), которым может реализовать свой имущественный интерес.

Приобретенное же истцом право на заключение договора аренды не способствует приобретению какого-либо имущественного права либо права требования, в результате которого может получить имущественное удовлетворение, следовательно, не способствует реализации имущественного интереса покупателя.

Право на заключение договора аренды помещения существует у всех участников гражданского оборота, в том числе у истца существовало право на заключение договора аренды № А228 от 18.02.2009 года независимо от заключения договора купли-продажи опциона от 15.10.2008 г., такое право презюмируется и не требует какого-либо дополнительного согласования.

Ответчиком не доказано отсутствие возможности заключения договора аренды помещения в Торговом комплексе «Народный» без заключения договора купли-продажи опциона.

Довод ответчика о снижении арендной платы у истца по договору аренды помещения в Торговом комплексе «Народный» суд считает несостоятельным, так как в договоре аренды помещения от 18 февраля 2009 года отсутствует ссылка на договор купли-продажи опциона от 15.10.2008 года как на основание для установления особенных (льготных) условий для арендатора ФИО1

Между тем, факт оплаты за выкуп права аренды ИП ФИО1 закрытому акционерному обществу «Бенилюкс» подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру № 155 от 15.10.2008 г., оплата составила 66 250 руб.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Доказательств возврата денежных средств в размере 66 250 руб. истцу не представлено.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требования истца о признании договора незаключенным и возврате неосновательного обогащения в размере 66 250 руб. подлежат удовлетворению.

Судом отклоняется довод ответчика и третьего лица о том, что договор купли –продажи опциона от 15.10.2008 года является заключенным, в связи с заключением договора аренды помещения от 18.02.2009 года, так как договор купли-продажи опциона является самостоятельным договором, сторонами не согласовано существенное условие договора о предмете, договор является незаключенным и не порождает для сторон соответствующих прав и обязанностей.

Суд не считает договор купли-продажи опциона от 15.10.2008 года предварительным договором.

Правоотношения сторон, имеющих целью заключить определенный договор в будущем, урегулированы статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с указанной нормой право и обязательство по заключению основного договора в будущем возникает у сторон предварительного договора.

Такое право у ответчика отсутствует, кроме того, стороны в договоре купли-продажи опциона от 15.10.2008 г. указали как на предмет договора – куплю-продажу права на заключение договора аренды.

Анализ указанной нормы позволяет суду сделать вывод, что плата, либо иное вознаграждение, за принятие на себя обязательства той или иной стороной не предусмотрена законом.

Таким образом, на основании ст. ст. 432, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы истца по госпошлине суд согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать незаключенным договор купли-продажи опциона между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и закрытым акционерным обществом «Бенилюкс» на право аренды нежилого помещения от 15.10.2008 года.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Бенилюкс» в пользу индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО1 68 900 руб., в том числе 66 250 руб. – неосновательное обогащение, 2650 руб. – оплаченной госпошлины.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Бенилюкс» госпошлину в доход федерального бюджета в размере 4 000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд вынесший решение.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда http://4aas.arbitr.ru/ или Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru/

Судья А.Н.Степанова