Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «БЕСТ ПЛЮС», индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора долевого участия в строительстве нежилого помещения №172/1 от 03.11.2011г.

В обоснование исковых требованием истец указал, что ФИО1 является собственником нежилого помещения. расположенного в здании, находящемся по адресу: <...> (Культурно-торговый комплекс «Гэлэкси»).

03.11.2011г. ООО «БЕСТ ПЛЮС» заключило договор №172/1 о долевом участии в строительстве нежилого помещения с ФИО2, в соответствии с которым, последней, по завершении строительства, предполагалось выделение нежилого помещения в размере 15 кв.м. в коридоре 1 этажа культурно-торгового комплекса.

Истец полагает, что указанный договор является недействительным (ничтожным), указал, что в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Данное требование закона было нарушено, поскольку из проектной документации, заверенной ООО «БЕСТ ПЛЮС» 20.12.2011г. следует, что в коридорах культурно-торгового комплекса не предусмотрено возведение каких-либо нежилых помещений. На данное обстоятельство указывают и письма Росреестра от 19.03.2012г., 04.05.2012г, письма Госстройнадзора от 20.03.2012г., направленные в адрес собственников помещений, расположенных в культурно-торговом комплексе.

Договор от 03.11.2011г. предполагает отчуждение в пользу лица части имущества нежилого здания, которое входит в состав общего имущества, при заключении ответчиками оспариваемого договора нарушено также требование статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик – индивидуальный предприниматель ФИО2, надлежащим образом уведомленный о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание своего представителя не направил, в предыдущих судебных заседаниях и в отзыве в отзыве на исковое заявление ответчиком указано, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, все дольщики, заключающие договор о долевом участии в строительстве, осведомлены, что застройщик вправе внести изменения в проект, ни в одном из договоров с дольщиками не предусмотрена обязанность застройщика согласовывать с дольщиками, с которыми уже заключены договоры, вносимые изменения в проект, изменение целевого назначения предполагаемых мест общего пользования, а также заключение договоров с новыми дольщиками. Также ответчик указал, что истец не является заинтересованным лицом в смысле статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец не является стороной оспариваемых договоров о долевом участии в строительстве, на момент заключения оспариваемых договоров истец также не имел долю в праве общей собственности на общее имущество в составе здания культурно-торгового комплекса «Гэлэкси». Право собственности правопредшественника истца на недвижимое имущество (нежилое помещение) было зарегистрировано после 07 февраля 2012 года. Именно в момент регистрации права собственности на нежилое помещение у правопредшественника истца одновременно возникла доля в праве собственности на общее имущество в здании.

Представитель ответчика - ООО «БЕСТ ПЛЮС», в судебном заседании пояснил, что с исковыми требованиями не согласен, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему выводу.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «БЕСТ ПЛЮС» (застройщик) и ФИО2 (дольщик) 03.10.2011г. заключен договор №172/1 согласно которого застройщик осуществляет строительство культурно-торгового комплекса на земельном участке по адресу: <...> а дольщик финансирует строительство части этого здания в объеме одного нежилого помещения на 1-ом этаже, общей проектной площадью ориентировочно 15 кв.м

Стоимость долевого участия в строительстве по настоящему договору составляет 1 800 000 руб. (пункт 2.1. договора).

Согласно статьям 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор долевого участия прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Республике Бурятия, что так же не отрицается сторонами.

Как установлено частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 5 статьи 4 указанного закона при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

На основании изложенного судом не принимается во внимание довод истца о том, что из проектной документации, заверенной ООО «БЕСТ ПЛЮС» 20.12.2011г. следует, что в коридорах культурно-торгового комплекса не предусмотрено возведение каких-либо нежилых помещений.

В силу вышеуказанных норм оспариваемый договор может быть признан заинтересованной стороной в порядке статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации незаключенным.

Избрание такого способа защиты нарушенного права, как признание договора незаключенным, должно иметь своей целью устранение разногласий контрагентов относительно предмета состоявшегося договора и должно способствовать разрешению споров по надлежащему исполнению обязательств контрагентами по договору, каковым истец не является, в связи с чем существующие между ответчиками в данном случае правоотношения не затрагивают прав и законных интересов истца.

Так же судом не принимаются во внимание довод истца о том в силу того что договор от 03.11.2011г. предполагает отчуждение в пользу лица части имущества нежилого здания, которое входит в состав общего имущества, при заключении ответчиками оспариваемого договора нарушено также требование статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации участник общей долевой собственности имеет право на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Исходя из смысла указанных норм собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в здании в силу закона.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, исходя из вышеуказанных норм, право собственности на долю в общем имуществе в здании возникает в момент государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства.

При заключении спорного договора долевого участия между ответчиками строительство здания не было завершено, т.к. разрешение на ввод в эксплуатацию культурно-торгового комплекса выдано Комитетом по строительству Администрации г.Улан-Удэ только 07.02.2012г.

Кроме того, истец согласно свидетельству о государственной регистрации права 03-АА 190043 стал собственником помещения в спорном здании в культурно-торгового комплекса 16.07.2012г. т.е. до заключения договора между ответчиками от 03.11.2011г.

Суд приходит к выводу, что права собственности истца на долю в общем имуществе при заключении спорного договора долевого участия нарушены не были.

На основании вышеизложенного исковые требования удовлетворению не подлежат.

Доводы ответчика - индивидуального предпринимателя ФИО2 о том, что производство по делу подлежит прекращению в связи с тем, что спорный договор заключен с ФИО2 именно как физическим лицом, судом не принят во внимание.

Согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели).

ФИО2 имеет статуса индивидуального предпринимателя, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, спорный договор заключен на участие в долевом строительстве нежилого здания – культурно-торгового комплекса, что предполагает предпринимательскую или иную экономическую деятельность ответчика при заключении данного договора.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья Э.Л.Орлов