Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Раднаевой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Финансово-промышленная компания «Дюкон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к судебному приставу-исполнителю Селенгинского РОСП УФССП России по Республике Бурятия ФИО1 о признании недействительным постановления от 27.06.2012 об оценке вещи или имущественного права,

при участии:

заявителя – ФИО2, представителя по доверенности №37/2012 от 01.01.2012;

ответчика - ФИО3, представителя по доверенности № 4 от 10.01.2012;

третьего лица – ООО «Бюро оценки собственности»: ФИО4, генерального директора;

взыскателя – Межрайонной ИФНС России № 3 по Республике Бурятия: не явился, извещен;

взыскателя – УПФР в Селенгинском районе ОПФР по РБ: не явился, извещен;

взыскателя – Администрации МО «Селенгинский район: не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Финансово-промышленная компания «Дюкон» (далее- ООО ФПК «Дюкон») обратилось в суд с заявлением к судебному приставу-исполнителю Селенгинского РОСП УФССП России по Республике Бурятия ФИО1 о признании недействительным постановления от 27.06.2012 об оценке вещи или имущественного права.

Определением от 12.07.2012 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Бюро оценки собственности».

Взыскатели Межрайонная ИФНС России № 3 по Республике Бурятия, УПФР в Селенгинском районе ОПФР по РБ, Администрации МО «Селенгинский район в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии взыскателей.

В обоснование требований заявитель сослался на следующее.

Сведения о балансовой стоимости объекта указана оценщиком в отчете на основании справки за подписью главного бухгалтера общества, однако необходимо балансовую стоимость устанавливать на основании бухгалтерских документов. В отчете раздел 1 «Общие сведения» (стр. 6) неправильно указаны реквизиты собственника, допущена ошибка в указании юридического адреса, адрес собственника <...> а не <...>. Имеет место нарушение в исходных данных в части величины площади объекта оценки. В расчетах принята общая площадь здания, указанная в техническом паспорте (3039,0), в то время как в свидетельстве о регистрации права площадь составляет 3042,50. В отчете не отражены, в нарушении Федеральных стандартов оценки №1 и № 3 сведения об износе, устаревания объекта.

В обоснование отказа от использования сравнительного подхода оценщик сослался на отсутствие информации об объектах-аналогах, в то время при определении рыночной стоимости объекта оценки при помощи доходного подхода оценщиком использованы данные об объектах-аналогах.

В обоснование отказа от затратного подхода оценщик сослался на невозможность определения рыночной стоимости права аренды земельного участка по причине отсутствия информации, в то время как при определении рыночной стоимости доходным подходом указывает, что был произведен анализ рынка объектов недвижимости и установлены арендные ставки. Отсутствие информации о рыночной стоимости объекта аренды земельного участка опровергается имеющимся договором аренды земельного участка №58 от 26.10.2007. Соответственно отказ от использования затратного подхода представляется нецелесообразным.

Выбор оценщиком доходного подхода неправильный по причине его недостатка – негарантированность ожидаемых в будущем изменений на рынке недвижимости и обычно применяется в случаях, когда заказчик, т.е. собственник рассматривает свое имущество в качестве объекта инвестирования. Доходный метод применяется когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, а также связанные с объектом оценки расходы.

Отсутствие в полном, а равно достаточном объеме сведений о расходах предопределяет необоснованность использования доходного подхода.

Оспариваемое постановление не соответствует Федеральным стандартам оценки и определяет рыночную стоимость объекта оценки значительно заниженной.

В дополнениях к заявлению общество сослалось на незаконность оспариваемого постановления, также в связи с тем, что определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 17.05.2012 исполнительное производство №081/18/8937/5/2009 приостановлены до вступления в законную силу судебного акта по делу №А10-1881/2012, а применение принудительных мер по приостановлению исполнительного производства недопустимо.

Также заявитель высказал возражения против определенных в отчете об оценке расходов на обеспечение безопасности, расходов на замещение (резерва) в сумме 288000 руб. и в сумме 21844 руб., считая их завышенными и необоснованными (стр. 30 отчета). Также не согласился с заполняемостью объекта при сдаче – 60% (стр. 60 отчета).

Судебный пристав-исполнитель требования заявителя не признал, сослался на законность постановления. Заявитель не указал в заявлении, каким нормам Закона и иным нормативным правовым актам не соответствует постановление.

Исполнительное производство №792/09/18/03 входит в состав сводного исполнительного производства №792/09/18/03-СД, все совершенные действия по каждому из исполнительных производств обязателен для всех исполнительных производств, входящих в состав.

В рамках сводного исполнительного производства составлен 26.01.2011 акт ареста имущества должника – здание автомонтажного корпуса, общей площадью 3042,50 кв.м., расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...> стоимость составляет 4 миллиона рублей, вынесено 05.04.2012 постановление об участии специалиста в исполнительном производстве, назначен в качестве специалиста оценщика ООО «Бюро оценки собственности».

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки – здание автомонтажного корпуса составила 2745388 руб.

Оснований для не принятия отчета оценщика у судебного пристава-исполнителя не имелось. Отчет выполнен в полном объеме, в соответствии с действующим законодательством, содержит все предусмотренные разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки.

Оценщик обосновал отказ от использования сравнительного и затратного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Балансовая стоимость подтверждена справкой главного бухгалтера общества от 03.05.2012, идентифицирующие данные об оценке недвижимости содержаться в техническом паспорте от 20.10.2006, выданном позднее, чем свидетельство о регистрации права, в том числе сведения о фактической площади – 3039,0 кв.м.

Заявителем не представлено достоверных и неопровержимых доказательств того, что стоимость здания на день оценки выше, чем указано в отчете оценщика.

Отчет об оценке соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценки.

Представитель третьего лица оценщик ФИО4, требования не признал, сослался на следующее.

В своем заявлении общество не указало, каким ненормативным правовым актам не соответствует постановление судебного пристава-исполнителя от 27.06.2012 об оценке вещи или имущественного права и как нарушается данным постановлением права и законные интересы заявителя.

Представленная главным бухгалтером общества справка подтверждает балансовую стоимость объекта, неправильное указание реквизитов собственника (стр. 6 отчета) не повлекло незаконность оценки. Площадь здания – 3039,0 кв.м. предусмотрена в техническом паспорте от 20.10.2006 выданном позднее, чем свидетельство о государственной регистрации права от 08.04.2004.

При выборе подхода к оценке объекта принято решение использовать доходный подход (метод капитализации). Отказ от использования сравнительного и затратного подхода обоснован в отчете (стр. 21-23).

Так, отказ от сравнительного подхода мотивирован тем, что сравнительный подход не использовался по причине отсутствия информации об объектах-аналогах, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом.

Отказ от использования затратного подхода обоснован по причине невозможности определения стоимости земельного участка, как одной из составляющих оцениваемого объекта. Земельный участок, используется обществом по договору аренды земельного участка №58 от 26.10.2007, не прошел государственную регистрацию, на земельном участке расположено два здания, земельный участок не был арестован судебным приставом-исполнителем. Земельный участок находится в муниципальной собственности. От применения затратного подхода оценщик вынужден отказаться.

Доходный подход определяется как совокупность методов оценки объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Основное преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, 03.04.2009 судебный пристав-исполнитель возбудил исполнительное производство №081/18/8937/5/2009 на основании акта органа осуществляемого контрольные функции – МРИ ФНС России №3 по Республике Бурятия постановления №1733 от 31.03.2009 о взыскании налогов, сборов, пеней, штрафов в размере 5309755 руб. 11 коп.

Данное исполнительное производство 08.07.2009 объединено в сводное исполнительное производство №792/09/18/03-СД.

Исполнительные производства №081/18/15479/5/2010, №081/18/20075/5/2010, №081/18/30426/5/2010, №9/11/18/03, №474/11/18/03, №5311/18/03, №8051/11/18/03, №8871/11/18/03, №8869/11/18/03, №8868/11/18/03, №9184/11/18/03, №14967/11/18/03, №14968/11/18/03, №15401/11/18/03, №17624/11/18/03, №4126/12/28/03, постановлениями судебного пристава-исполнителя от 12.03.2012, 07.06.2011, 27.06.2011, 13.01.2011, 18.01.2011, 15.04.2011, 07.06.2011, 01.07.2011, 01.07.2011, 01.07.2011, 16.07.2011, 21.10.2011, 21.10.2011, 28.10.2011, 28.10.2011, 12.03.2012 присоединены к сводному исполнительному производству №792/09/18/03-СД.

26.01.2011 судебным приставом-исполнителем с участием представителя – заместителя генерального директора ФИО5, с участием понятых, в рамках сводного исполнительного производства №792/09/18/03-СД, составлен акт о наложении ареста (описи имущества должника – здания авторемонтного корпуса №8, 1 этажного, 1984 г.в., литера А, инвентарный номер 5359, общая площадь 3042,50 кв.м. по адресу: Республика Бурятия, <...> кадастровый номер 03:19:000000:107/2003-000134, предварительная оценка 4000000 руб.

05.04.2012 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве для оценки рыночной стоимости здания автомонтажного корпуса, инвентарный номер 5359. Оценка поручено специалисту-оценщику ООО «Бюро оценки собственности».

Специалистом-оценщиком 21.06.2012 составлен отчет №50-06/12 об оценке рыночной стоимости арестованного объекта недвижимости – здания автомонтажного корпуса, инвентарный номер 5359.

Рыночная стоимость имущества определена в сумме 2745388 руб. (без учета НДС), 3239558 руб. с учетом НДС.

27.06.2012 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии отчета об оценке стоимости имущества – здания автомонтажного корпуса, инвентарный номер 5359, на сумму 2745388 руб.

В судебном заседании 31.07.2012 представитель ответчика представил постановления об исправлении допущенных описок, ошибок. Согласно постановлений от 30.07.2012 внесены исправления в описательной части постановления от 05.04.2012 об участии специалиста, указано на сводное исполнительное производство №792/09/18/03-СД, аналогичное указание внесено в постановление об оценке вещи от 27.06.2012. Представленным постановлением от 31.07.2012 также внесено указание о номере отчета оценщика №50-06/12.

Заявитель не согласился с постановлением о принятии отчета об оценке от 27.06.2012 и обратился в суд о признании постановления недействительным.

Изучив представленные документы, заслушав объяснения сторон, суд установил следующее.

Согласно части 1 статьи 198 и статье 329 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, если полагают, что ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве, в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать, в том числе, следующие исполнительные действия в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральным законом, производить оценку имущества; привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании части 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В предусмотренных частью 2 данной статьи случаях судебный пристав-исполнитель обязан привлечь к оценке имущества оценщика.

В таких случаях, согласно части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки предусмотрены статьей 11 вышеназванного Федерального закона.

Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 - 256 утверждены Федеральные стандарты оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), которые являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пункту 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности);

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный методы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из материалов дела усматривается, что на исполнении у судебного пристава-исполнителя находилось сводное исполнительное производство №792/09/18/03-СД.

Требования исполнительных документов обществом в установленный срок исполнены не были, в связи с чем судебным приставом-исполнителем были приняты меры принудительного характера: составлен 26.01.2011 в рамках сводного исполнительного производства №792/09/18/03-СД акт о наложении ареста (описи имущества) должника – здание автомонтажного корпуса №8, 1 этажное, 1984 года выпуска, литера А, инвентарный номер 5359, общая площадь 3042,50 кв.м., расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...> вынесено постановление от 05.04.2012 об участии специалиста-оценщика для определения рыночной стоимости имущества т. 2 л.д. 13-15).

Согласно отчету оценщика от 21.06.2012 судебным приставом-исполнителем 27.06.2012 вынесено постановление о принятии отчета об оценке рыночной стоимости имущества на сумму 2745388 руб. произведенной ООО «Бюро оценки собственности».

В соответствии со статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Суд приходит к выводу, что специалистом-оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом всех факторов, имеющих значение для правильного определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Применен доходный подход с использованием метода прямой капитализации, который обоснованно признан самым приемлемым для данной оценки.

В разделе 5 отчета «Описание процесса оценки объекта» оценщик обосновал отказ от применения затратного и сравнительного подхода (т. 2 л.д. 36-38).

Так, отказ от затратного подхода обосновал отсутствием сметы затрат на покупку участка и строительство на нем здания. Так же сослался на невозможность определить рыночную стоимость права аренды земельного участка по причине отсутствия информации, при том, что стоимость прав на земельный участок является обязательным компонентом затратного подхода.

Отказ от сравнительного подхода оценщик обосновал отсутствием информации об объектах-аналогах, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом.

Оценщиком применен доходный подход. Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанной на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком в рамках доходного подхода выбран метод прямой капитализации доходов как наиболее приемлемый (раздел 6 отчета, т. 2 л.д. 38).

В представленном отчете оценщиком подробно изложена процедура определения рыночной стоимости объекта доходным подходом на основе метода прямой капитализации (разделы 6.1.1-6.2 отчета).

Оценщиком проведен анализ рынка объектов коммерческой недвижимости, на основании базы данных агентств недвижимости города, СМИ, газеты «Все для ВАС», «Из рук в руки» и проведены необходимые корректировки для установления наиболее вероятных арендных ставок для объекта аренды (таблица 6.1.1., т. 2 л.д. 41).

Оценка имущества произведена с учетом месторасположения объекта, физических характеристик объекта и его конструкции (в соответствии с техническим паспортом объекта от 20.10.2006 и результатами визуального осмотра).

Оценщиком применялись документы, регламентирующие практику профессиональной оценки: Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254.

Закон об исполнительном производстве не содержит требования и критериев утверждения судебным приставом-исполнителем отчета оценщика об оценке имущества, поэтому судебный пристав-исполнитель правомерно принял отчет оценщика и вынес постановление об оценке вещи или имущественного права.

Доказательств, подтверждающих недостоверность и занижение оценки рыночной стоимости спорного имущества либо избрание оценщиком не того метода оценки, заявителем в материалы дела не представлено.

Ссылка заявителя на расхождение в площади оцениваемого здания суд отклоняет, поскольку согласно имеющемуся техническому паспорту от 20.10.2006 площадь здания составляет 3039,0 кв.м. эта площадь и была указана в отчете в таблице 2.2. раздела «описание объекта оценки». Данный технический паспорт составлен позже выдачи свидетельства о государственной регистрации права и поэтому оценщик правомерно руководствовался техническим паспортом.

Сведения о балансовой стоимости указаны согласно справке, представленной главным бухгалтером (т. 2 л.д. 62).

Необходимости истребования у общества бухгалтерской отчетности не имелось.

Допущенная оценщиком неточность в указании реквизитов собственника, ул. Ленина, 28, а не микрорайон 9, не свидетельствует о недостоверности оценки (т. 2 л.д. 21).

Расходы на обеспечение безопасности, расходы на замещение (резервы) по таблице 6.3 определены в сумме 288000 руб. исходя из ежемесячной зарплаты сторожей 8000 руб. Указанная зарплата не является чрезмерной. Расходы на замещение в сумме 21844 руб. определен в размере 2% от суммы действительного валового дохода (валовый доход по таблице 6.4. составляет 1092240 руб. Расходы на замещение или резервы рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения, аналогично бухгалтерской амортизации (раздел 6.1.4, т. 2 л.д. 44).

Примененную оценщиком заполняемость объекта при сдаче в аренду (таблица 6.4) в размере 60% суд признает обоснованной.

Как пояснил оценщик, оцениваемое здание не используется, является неликвидным, находится на территории бывшего приборостроительного завода, территория находится в запустении, осуществляется разбор на кирпич рядом стоящего здания. Из-за отсутствия какой-либо деятельности в оцениваемом здании заполняемость принята в размере 60%.

Сведения об износе и все виды устаревания учитываются при затратном подходе (пункт 23 ФСО №1).

Согласно пункту 21 ФСО №1 при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Как уже указывалось судом, оценщиком применен доходный подход методом прямой капитализации доходов.

Также подлежат отклонению доводы заявителя о незаконности оспариваемого постановления в связи с приостановлением арбитражным судом исполнительного производства 17.05.2012, поскольку согласно части 1 статьи 64 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель вправе производить оценку, привлекать для оценки имущества специалистов, соответственно постановление о принятии отчета оценщика является исполнительным действием, которое в силу статьи 45 данного Закона судебный пристав-исполнитель вправе совершать.

На основании изложенного оспариваемое постановление соответствует требованиям законодательства и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда http://4aas.arbitr.ru/ или Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru/

Судья Н.В. Устинова