Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Пунцуковой А.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем Будаевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мамедов» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.04.2012 № 01/072/2012-315, обязании произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства – здания магазина, расположенного по адресу <...> б, в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу,

при участии в заседании

заявителя: не явился, извещен,

ответчика: ФИО1 - представителя по доверенности от 28.06.2012 № 72,

третьего лица: ФИО2 – представителя по доверенности от 16.11.2011 № 135,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мамедов» (далее – ООО «Мамедов», Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – Управление Росреестра по РБ, Управление, государственный регистратор) о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.04.2012 № 01/072/2012-315, обязании произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства – здания магазина, расположенного по адресу <...> б, в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу.

Определением суда от 14 августа 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ» (далее - Комитет).

Заявитель в заседание не явился, представитель Общества извещен распиской от 19 сентября 2012 года.

Суд на основании ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие надлежаще извещенного заявителя.

В обоснование требований заявитель в ходе рассмотрения дела и в заявлении указал, что между Комитетом и Обществом 6 ноября 2008 года заключен договор аренды земельного участка № 301. Срок действия договора определен сторонами с 06.11.2008 по 05.11.2011.

Общество в сентябре 2011 года обратилось в Комитет с заявлением о продлении договора аренды земельного участка. В ответе от 15.12.2011 Комитет отказал в пролонгации договора.

После 5 ноября 2011 года договор стал считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К 1 марта 2012 г. на земельном участке построено здание магазина.

01.03.2012 Общество обратилось в Управление Росреестра по РБ с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Уведомлением от 30.03.2012 Управление известило Общество о приостановлении государственной регистрации и предложило представить документ, подтверждающий право пользования земельным участком.

27 апреля 2012 года Управление сообщило об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Сославшись на ст.621, п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации заявитель указал, что договор с 5 ноября 2011 г. возобновлен на неопределенный срок.

На регистрацию также представлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 12.01.2012 о размере арендной платы с 01.01.2012 по 15.03.2012.

Отказ в государственной регистрации нарушает право на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Просили заявленные требования удовлетворить.

Управление Росреестра по РБ с доводами заявителя не согласилось, представлен письменный отзыв. В обоснование возражений представитель Управления указала, что 1 марта 2012 года Общество обратилось с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства. В качестве основания для государственной регистрации права собственности Обществом были представлены договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, кадастровый паспорт. В ходе осуществления правовой экспертизы государственным регистратором установлено, что земельный участок, на котором расположен объект, предоставлен Обществу на основании договора аренды. Срок действия данного договора – с 06.11.2008 по 05.11.2011. Дополнительные условия договора о возможности продления срока его действия отсутствуют. Согласно полученному ответу из Комитета Обществу письмом от 15.12.2011 отказано в пролонгации договора аренды земельного участка, Общество предупреждено о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев, то есть с 29.03.2012.

В связи с возникшими сомнениями в проведении государственной регистрации права собственности ООО «Мамедов», государственная регистрация была приостановлена сроком на один месяц, о чем заявителю было сообщено.

По истечении срока приостановления 27.04.2012 в государственной регистрации Обществу отказано в связи с неустранением сомнений в наличии оснований для проведения государственной регистрации права собственности Общества.

Просила отказать в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Представитель третьего лица поддержал позицию Управления.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит заявление не обоснованным и не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям:

6 ноября 2008 года Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ вынесено решение № З-2055 о предоставлении ООО «Мамедов» в аренду сроком на 3 года земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

6 ноября 2008 года между Комитетом (Арендодатель) и ООО «Мамедов» (Арендатор) заключен договор № 301 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно п.1.1 которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду участок из категории земель – земли населенных пунктов по адресу: г.Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул.Туполева, площадью 400 кв.м, на срок с 06.11.2008 по 05.11.2011.

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для строительства магазина.

Согласно пункту 1.4 договора кадастровый номер земельного участка 03:24:022712:30.

Данным договором определены права и обязанности сторон, порядок и условия внесения арендных платежей, размер арендной платы, ответственность сторон, основания изменения и расторжения договора, иные условия.

6 ноября 2008 года сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

11 декабря 2008 года договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия.

1 марта 2012 года Общество обратилось в Управление Росреестра по РБ с заявлением о государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства по адресу: <...>, площадью 168 кв.м, приложив следующие документы:

договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 06.11.2008 № 301,

дополнительное соглашение (соглашение об изменении условий договора) к договору от 06.11.2008 № 301,

разрешение на строительство от 25.10.2011 № RU 04302000-190,

кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 27.02.2012 (оригинал),

Выписка из ЕГРЮЛ от 20.01.2012 № 95111 (оригинал),

решение от 30.06.2009 № 1,

Устав от 20.06.2011,

свидетельство (или уведомление) о постановке на учет в налоговом органе от 02.03.2001 № 000606973,

свидетельство (или уведомление) о постановке на учет в налоговом органе от 29.06.2006 № 001003158,

свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 29.06.2006,

свидетельство о внесении записей в ЕГРЮЛ от 20.06.2011 № 000162368,

платежное поручение от 01.03.2012 № 12 (оригинал),

заявление об ускорении от 01.03.2012.

15 марта 2012 года директор ООО «Мамедов» обратился в Управление Росреестра по РБ с заявлением о приостановлении государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект по адресу: <...>, сроком до 14 июня 2012 года в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство и регистрацией дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока.

На основании данного заявления 15 марта 2012 года Управление Росреестра по РБ уведомило Общество о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на срок до 14.06.2012 уведомлением № 01/072/2012-315.

20 марта 2012 года ООО «Мамедов» представило в Управление Росреестра по РБ разрешение на строительство № RU04302000-190 от 25.10.2011, срок действия которого был продлен Комитетом по строительству до 20 июня 2012 года.

22 марта 2012 года государственным регистратором в адрес Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ направлен запрос (исх.№12/01197-04) в целях проведения правовой экспертизы о подтверждении сведений: является ли договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 301 от 06.11.2008 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации либо предоставления сведений о наличии (отсутствии) решений органов местного самоуправления о расторжении данного договора.

Данный запрос получен Комитетом 23 марта 2012 года, что подтверждается штампом входящей корреспонденции.

29 марта 2012 года в Управление поступило письмо Комитета (исх.00320900 от 29.03.2012) в котором указано, что письмом от 15.12.2011 № 00220829 Комитет отказал ООО «Мамедов» в пролонгации договора аренды земельного участка от 06.11.2008 № 301. В связи с чем, договор аренды земельного участка от 06.11.2008 № 301 будет прекращен по истечении трех месяцев с даты уведомления, т.е. с 29.03.2011. В случае отказа от подписания ООО «Мамедов» акта приема-передачи земельного участка, Комитетом будет подано исковое заявление об освобождении земельного участка.

Управлением Росреестра по РБ вынесено решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по заявлению Общества, о чем в адрес ООО «Мамедов» направлено сообщение от 27.04.2012 № 01/072/2012-315. Данный отказ мотивирован тем, что Общество не представило на государственную регистрацию документы, подтверждающие право пользования земельным участком.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Статьей 13 Закона о регистрации предусмотрена обязанность регистрирующего органа при проведении государственной регистрации осуществить правовую экспертизу документов и проверить законность сделки.

На основании п.1 ст.16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В статье 16 Закона о регистрации приведен перечень документов, которые представляются для государственной регистрации вместе с заявлением.

В соответствии с пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184 (далее - Методические рекомендации), при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25 Закона о регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, необходимым условием для осуществления государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства является наличие у заинтересованного лица прав на соответствующий земельный участок.

В данном случае Общество в обоснование права на земельный участок, на котором находится незавершенный строительством объект, представило договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 6 ноября 2008 года № 301.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды, согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав содержание договора аренды, заключенного сторонами, и приложения к указанному договору, суд приходит к выводу о том, что данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, в названном договоре указаны, договор подписан сторонами, договор прошел государственную регистрацию, в связи с чем, является заключенным.

Срок действия договора аренды № 301 установлен Обществом и Комитетом с 6 ноября 2008 г. по 5 ноября 2011 г.

После окончания срока действия договора арендатор – Общество продолжал пользоваться арендованным земельным участком, в связи с чем, договор аренды № 301 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В связи с этим арендодатель имел право на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 06.11.2008 № 301.

На данное письмо Комитетом был дан ответ 15 декабря 2012 года, в котором Комитет указал, что Обществом не выполнены условия договора по строительству магазина и с истечением срока аренды Комитет отказывает в пролонгации договора аренды от 06.11.2008 № 301. В связи с чем, договор будет расторгнут по истечении трех месяцев с даты уведомления. Согласно п.3.4 договора в течение 10 дней после окончания срока действия договора арендатор обязан передать арендодателю земельный участок на основании двустороннего акта приема-передачи. Обществу предложено явиться в Комитет для подписания акта приема-передачи земельного участка.

Указанное письмо получено директором Общества ФИО3 Г-О. 29 декабря 2011 года.

Обществом действия Комитета по направлению названного письма в судебном порядке не оспорены, в суд с заявлением о признании надлежащим исполнения ООО «Мамедов» своих обязательств по договору аренды земельного участка Общество не обращалось, данный факт не устанавливался.

12 января 2012 года сторонами по договору подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 301, которым изменена арендная плата на период с 01.01.2012 по 15.03.2012.

Общество, обратившись в Управление, с заявлением о государственной регистрации данное дополнительное соглашение представило в копии, указанное подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию. Доказательств обратного Обществом не представлено.

Государственный регистратор в целях проведения правовой экспертизы, необходимости подтверждения факта пользования Обществом земельным участком по договору аренды, направил запрос от 22.03.2012 в Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ.

Письмом от 29 марта 2012 года Комитет сообщил Управлению, что 15.12.2011 Комитет отказал Обществу в пролонгации договора аренды земельного участка, в связи с чем, договор аренды земельного участка от 06.11.2008 № 301 будет прекращен по истечении трех месяцев с даты уведомления, т.е. 29.03.2012.

30 марта 2012 года государственным регистратором приостановлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 27.04.2012, о чем в адрес Общества направлено уведомление от 30.03.2012 № 01/072/2012-315. В данном уведомлении указано, что у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации, поскольку не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права. Как следует из уведомления, срок действия представленного договора аренды от 06.11.2008 № 301 истек 05.11.2011. В ответе от 29.03.2012 Комитет сообщил об отказе в пролонгации договора аренды, в качестве доказательства представлено письмо от 15.12.2011 исх.00220829 Комитета, с отметкой о получении его директором Общества 29.12.2011, где Общество предупреждено о расторжении договора. Государственный регистратор в уведомлении предложил заявителю представить иной документ, подтверждающий право Общества на земельный участок.

Ранее, ООО «Мамедов» обращалось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным уведомления Управления от 30.03.2012 № 01/072/2012-315 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из решения суда по делу № А10-1673/2012 следует, что договор аренды содержит сведения об окончании срока аренды земельного участка 5 ноября 2011 г., дополнительное соглашение от 12.01.2012 к договору было представлено в копии, в данном соглашении установлена арендная плата только до 15 марта 2012 г., в дополнительном соглашении отсутствуют сведения о продлении указанного договора аренды земельного участка, документы, свидетельствующие о продлении срока договора аренды, заявителем в Управление не представлены, Комитет сообщил Управлению о прекращении договора аренды с 29 марта 2012 года, у государственного регистратора возникли обоснованные сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права, в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений.

Следовательно, Управление обоснованно и правомерно на основании положений статьи 19 Закона о государственной регистрации приостановило государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомив об этом Общество 30 марта 2012 года и предложив заявителю представить документы, подтверждающие право ООО «Мамедов» на земельный участок.

При таких обстоятельствах, нарушений при приостановлении государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <...>, Управлением не допущено.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 13.07.2012 по делу № А10-1673/2012 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано. Данное решение заявителем не оспорено, вступило в законную силу.

Срок государственной регистрации был приостановлен до 27 апреля 2012 г.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 19 Закона о регистрации установлено, что если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В течение срока, указанного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, заявитель не устранил причины, препятствующие государственной регистрации прав. Доказательства, свидетельствующие о продлении срока действия договора аренды от 06.11.2008, Обществом не представлены.

Принимая во внимание изложенное, учитывая содержание имеющихся у государственного регистратора документов, в том числе писем Комитета, Управление правомерно отказало заявителю в государственной регистрации прав на основании представленных доказательств, указав на то, что согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных ООО «Мамедов» требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Мамедов» требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда http://4aas.arbitr.ru/ или Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru//.

Судья подпись А.Т.Пунцукова