Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Ниникиной В.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Макеевской А.О., после перерыва секретарем Бадмадоржиевой Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия о признании недействительными отказов в государственной регистрации прав, выраженных в уведомлениях от 25.03.2019 № 03/106/001/2018-22422, № 03/106/001/2018-22431, № 03/106/001/2018-22434, № 03/106/001/2018-22429, № 03/106/001/2018-22428, № КУВД-001/2018-2785700, № КУВД-001/2018-2488339, возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в пользу ФИО2 на недвижимое имущество,

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя - индивидуального предпринимателя ФИО1 –
ФИО3 (доверенность от 03.04.2019 № 2019/04/03, удостоверение адвоката), Дорошкевич С.А. (доверенность от 03.04.2019 № 2019/04/03, паспорт),

ответчика - Управления федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Республике Бурятия – ФИО4 (доверенность от 09.01.2019 № 009, служебное удостоверение),

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – ответчик, Управление Росреестра по Республике Бурятия) о признании недействительными отказов в государственной регистрации прав, выраженных в уведомлениях от 25.03.2019 № 03/106/001/2018-22422, № 03/106/001/2018-22431, № 03/106/001/2018-22434, № 03/106/001/2018-22429, № 03/106/001/2018-22428, № КУВД-001/2018-2785700, № КУВД-001/2018-2488339, возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в пользу ФИО2 на недвижимое имущество.

Определением суда от 30.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2
и финансовый управляющий должника ФИО5 - ФИО6.

Определением суда от 25.07.2019 из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, исключен финансовый управляющий должника ФИО5 - ФИО6.

Определением суда от 25.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий должника ФИО5 - ФИО7.

Определением суда от 20.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен бывший финансовый управляющий должника ФИО5 - ФИО6.

Определением от 21.10.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО8 и ФИО9.

В обоснование требований заявитель указал, что определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 4 марта 2016 года по делу № А10-7035/2015 по заявлению кредитора - акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в отношении должника - ФИО5 введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим должником утвержден ФИО6. Определением суда от 26 июля 2017 года обращено взыскание задолженности ФИО5 перед акционерным обществом «Российский сельскохозяйственный банк» в сумме 10 411 917,83 рублей, установленной определениями от 04.03.2016, 13.05.2016 по делу № А10-7035/2015, на заложенное имущество должника по договорам об ипотеке (залоге) недвижимости №№ 075913/3243-7, 075913/3243-7/4, 075913/3243-7/5, 075913/3243-7/2, в том числе лот № 2 – нежилые здания на побережье оз. Щучье. 08.05.2018 финансовым управляющим должника проведены торги в форме электронного аукциона по продаже заложенного имущества должника ФИО10 по лоту № 2, победителем торгов по данному лоту объявлен ФИО2. 10.05.2018 по результатам торгов между ФИО10 в лице финансового управляющего ФИО6 и ФИО2 заключен договор купли-продажи. ФИО2 является супругом заявителя ФИО1. Данное имущество в случае государственной регистрации права собственности является общей совместной собственностью супругов ФИО2 и ФИО1. Данное имущество, исходя из его назначения (туристическая база) является коммерческой недвижимостью и не предназначено для домашнего, семейного и иного личного потребления. ФИО1 является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность.

23.05.2018 ФИО10 в лице финансового управляющего ФИО6 и ФИО2 обратились в Управление Росреестра по РБ с заявлениями о регистрации перехода права собственности на имущество. 25.03.2019 ФИО2 отказано в регистрации перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество.

ФИО2 состоит в браке с ФИО1, которая осуществляет предпринимательскую деятельность по организации отдыха в кемпингах на оз. Щучье Республики Бурятия, обладает статусом индивидуального предпринимателя.

ИП ФИО1 не согласна с отказом Управления Росреестра по РБ в государственной регистрации перехода права на данное имущество, выраженным в уведомлениях от 25.03.2019 на основании следующего.

По договорам об ипотеке (залоге недвижимости) № 075913/3243-7, об ипотеке (залоге недвижимости) № 075913/3243-7/4, об ипотеке (залоге недвижимости) № 075913/3243-7/5, об ипотеке (залоге недвижимости) № 075913/3243-7/2 должник ФИО5 передал недвижимое имущество в залог АО «Россельхозбанк». При этом объекты недвижимости, расположенные по адресу: Россия, Республика Бурятия, Селенгинский район, Южное побережье оз. Щучье, на дату заключения договора залога № 075913/3243-7/2 от 25.10.2007 находились в общей совместной собственности супругов К-вых, без определения долей. В залог банку переданы объекты недвижимости в целом. При вынесении определения от 26 июля 2017 года по делу № А10-7035/2015 об обращении взыскания на имущество, принадлежащее должнику, судом установлено, что на указанные объекты на дату рассмотрения дела зарегистрировано право собственности за должником ФИО5 и его супругой ФИО11 в равных долях по ½ .

На основании соглашения от 24.09.2009 супруги К-вы определили доли в праве собственности на объекты, расположенные по адресу: Россия, Республика Бурятия, Селенгинский район, Южное побережье оз. Щучье, поэтому при последующем разделе общего имущества супругов, переданного в залог по договору залога, заключенному одним из супругов с третьим лицом, залог в отношении этого имущества сохраняется независимо от того, кем из супругов был заключен договор залога и как будет разделено общее имущество супругов. Кроме того, если обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности супругов, то изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов по смыслу положений статей 7, 38 Закона об ипотеке, статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности. В силу изложенного кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных в ходе процедуры банкротства от продажи самого заложенного имущества, а не доли в праве.

Пунктом 7 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина по общим правилам, предусмотренным настоящей статьей. В таких случаях супруг (бывший супруг) вправе участвовать в деле о банкротстве гражданина при решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества. В конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам. Таким образом, когда до раздела общего имущества супругов оно уже было обременено залогом, исключение соответствующей доли супруга должника из конкурсной массы имущества должника повлечет нарушение специального порядка реализации заложенного имущества, находящегося в совместной собственности должника с супругом, и нарушение прав кредиторов, требования которых обеспечены залогом такого имущества. Требования банка, которые обеспечены залогом имущества, погашаются из средств, вырученных от продажи всего имущества, а не доли в праве общей собственности должника на него. Свою долю из общей собственности в виде денежных средств супруг (бывший супруг) должника либо его наследники могут получить после реализации имущества, составляющего конкурсную массу, и выплат по общим обязательствам супругов.

Таким образом, данные действия регистрирующего органа, по мнению предпринимателя, противоречат закону и нарушают права заявителя, создают правовую неопределенность для заявителя в осуществлении его прав на принадлежащее ему имущество.

Ответчик представил отзыв на заявление, в котором указал, что согласно сведениям из ЕГРН ФИО5 является собственником только ½ доли спорного имущества. Заявление о регистрации перехода права на ½ долю супруги должника – ФИО11 в орган регистрации не поступало. Определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 июля 2017 года по делу № А10-7035/2015 об обращении взыскания на имущество, принадлежащее должнику, не заменяет собой заявление лица на отчуждение ½ доли супруги должника. Так как супруга должника (ФИО11) умерла, то применяются положения раздела V Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 3), содержащие нормы наследственного права. Принятие наследства оформляется свидетельством о праве на наследство. Однако в отсутствие волеизъявления второго сособственника – наследника супруги должника – ФИО11 у Управления Росреестра по РБ не имеется правовых оснований для внесения в ЕГРН сведений о прекращении записи о регистрации права общей долевой собственности – ½ доли ФИО11

Также ответчик указал, что супруг заявителя ФИО2 уже обращался с требованием о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права в районный суд. Решение о приостановлении было вынесено по тем же основаниям, что и отказ в государственной регистрации прав. Апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 31 октября 2018 года в удовлетворении требований было отказано. Данный судебный акт, считает ответчик, в соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для рассматриваемого дела.

Кроме этого, Управление Росреестра по РБ отмечает, что оспариваемый отказ в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не нарушает права заявителя, поскольку стороной по договору купли-продажи от 10.05.2018 является ее супруг - ФИО2, право общей совместной собственности супругов до государственной регистрации не возникло, статус индивидуального предпринимателя ФИО1 приобрела незадолго до обращения с настоящим заявлением в арбитражный суд, необходимость использования спорных объектов недвижимости для целей предпринимательской деятельности не подтверждена.

В судебном заседании заявитель поддержал требования.

Ответчик против удовлетворения заявления возражал.

Третьи лица в судебное заседание свих представителей не направили.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании 13.12.2019 объявлялся перерыв до 13 час. 45 мин. 19.12.2019.

Заслушав доводы заявителя и ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 4 марта 2016 года по делу № А10-7035/2015 по заявлению кредитора - акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в отношении должника - ФИО5 введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим должником утвержден ФИО6.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 29 сентября 2016 года по делу № А10-7035/2015 утвержден план реструктуризации долгов гражданина ФИО5

Утвержденный судом план реструктуризации долгов гражданина ФИО5 предусматривал, что кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, имеют преимущественное право на удовлетворение их требований за счет выручки от реализации предмета залога. Денежные средства, вырученные от реализации предмета залога, в полном объеме, но не более чем в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов (платы за пользование денежными средствами) направляются конкурсному кредитору, права которого обеспечены залогом имущества должника.

Определением суда от 26 июля 2017 года по тому же делу обращено взыскание задолженности ФИО5 перед акционерным обществом «Российский сельскохозяйственный банк» в сумме 10 411 917,83 рублей, установленной определениями от 04.03.2016, 13.05.2016 по делу № А10-7035/2015, на заложенное имущество должника по договорам об ипотеке (залоге) недвижимости №№ 075913/3243-7, 075913/3243-7/4, 075913/3243-7/5,075913/3243-7/2, в том числе лот № 2:

- нежилое здание, площадь: общая 189,4 кв.м, кадастровый номер: 03:18:390111:1202, инвентарный номер 6939, литер: А, этажность: 2, находящееся по адресу: Россия, Республика Бурятия, Селенгинский район, Южное побережье оз. Щучье;

- нежилое здание, площадь: общая 10,2 кв.м, кадастровый номер: 03:18:390111:1151, этажность: 1, находящееся по адресу: Россия, Республика Бурятия, Селенгинский район, Южное побережье оз. Щучье № 1 А;

- нежилое здание, площадь: общая 10,4 кв.м, кадастровый номер: 03:18:390111:1153, этажность: 1, находящееся по адресу: Россия, Республика Бурятия, Селенгинский район, Южное побережье оз. Щучье № 1А;

- нежилое здание, площадь: общая 10,5 кв.м, кадастровый номер: 03:18:390111:1149, этажность: 1, находящееся по адресу: Россия, Республика Бурятия, Селенгинский район, Южное побережье оз. Щучье № 1А;

- нежилое здание, площадь: общая 214,6 кв.м, кадастровый номер: 03:18:390111:1150, инвентарный номер 6939, литер: А, этажность: 2, находящееся по адресу: Россия, Республика Бурятия, Селенгинский район, Южное побережье оз. Щучье № 1 А;

- нежилое здание, площадь: общая 25,7 кв.м, кадастровый номер: 03:18:390111:1152, этажность: 1, находящееся по адресу: Россия, Республика Бурятия, Селенгинский район, Южное побережье оз. Щучье № 1 А;

- земельный участок, кадастровый номер: 03:18:390111:123, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов - под объектами оздоровительного и рекреационного назначения, площадь: 6 100 кв.м, находящийся по адресу: Россия, Республика Бурятия, Селенгинский район, Южное побережье оз. Щучье, (далее - имущество), установив начальную продажную цену лота № 2 в сумме 3 698 400 рублей.

08.05.2018 финансовым управляющим должника проведены торги в форме электронного аукциона по продаже заложенного имущества должника ФИО10 по лоту № 2, победителем торгов по данному лоту объявлен ФИО2.

10.05.2018 по результатам торгов заключен договор купли-продажи между ФИО10 в лице финансового управляющего ФИО6 (продавец) и ФИО2 (покупатель), по условиям которого вышеперечисленные объекты недвижимого имущества передаются в собственность покупателя.

23.05.2018 ФИО10 в лице финансового управляющего ФИО6 и ФИО2 обратились в Управление Росреестра по РБ с заявлениями о регистрации перехода права собственности на имущество.

Уведомлениями Управления Росреестра по РБ от 13.06.2018 государственная регистрация была приостановлена.

25.03.2019 в регистрации перехода права собственности ФИО2 было отказано.

Отказы в государственной регистрации прав выражены в уведомлениях от 25.03.2019 № 03/106/001/2018-22422, № 03/106/001/2018-22431, № 03/106/001/2018-22434, № 03/106/001/2018-22429, № 03/106/001/2018-22428, № КУВД-001/2018-2785700; № КУВД -001/2018-2488339.

ФИО1 является супругой ФИО2 и зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, оказывает туристические услуги, организуя отдых в кемпингах на оз. Щучье Республики Бурятия.

Приобретенное супругом по договору купли-продажи от 10.05.2018 недвижимое имущества после государственной регистрации перехода права собственности на это имущество в силу статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации переходит в совместную собственность супругов независимо от того, кто выступает стороной сделки, и необходимо для использования в предпринимательских целях ИП ФИО1 к качестве туристической базы.

Полагая отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество незаконным и нарушающим права ИП ФИО1 в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Оспариваемый отказ регистрирующего органа датирован 25.03.2019.

Заявитель ФИО1 согласно общедоступным сведениям реестра зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 01.04.2019 с основным видом деятельности «Деятельность по предоставлению мест для временного проживания в кемпингах, жилых автофургонах и туристических автоприцепов», с настоящим требованием обратилась в арбитражный суд 23.05.2019.

Частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент обращения с иском, далее – АПК РФ) установлено, что арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (часть 2 статьи 27 АПК РФ).

В силу пункта 2 части 1 статьи 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из вышеприведенных норм следует, что споры об оспаривании решений государственных органов, иных органов и должностных лиц подведомственны арбитражному суду лишь в том случае, если оспариваемое решение возлагает на заявителя какие-либо обязанности, создает препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности.

Спор по настоящему делу затрагивает экономические интересы заявителя, обладающего на момент обращения в суд статусом индивидуального предпринимателя, осуществляющего в качестве основного вида предпринимательской деятельности организацию проживания в кемпингах.

Субъектный состав участников спора и характер правоотношений, таким образом, позволяет отнести его к подведомственности арбитражного суда.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, а также срок, в течение которого может быть подано в арбитражный суд такое заявление, определяется главой 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа названных норм права следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконным решения и действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его вынесения, и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя (пункт 6 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Обязанность доказывания законности оспариваемых действий, а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий, возлагается на орган или лицо, которые совершили действия.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с положениями статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (пункт 1 статьи 8.1 ГК РФ).

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К компетенции Росреестра относятся, в том числе, прием заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав (часть 3 статьи 3 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, оспариваемые решения, оформленные уведомлениями от 25.03.2019 № 03/106/001/2018-22422, № 03/106/001/2018-22431, № 03/106/001/2018-22434, № 03/106/001/2018-22429, № 03/106/001/2018-22428, № КУВД-001/2018-2785700, № КУВД-001/2018-2488339, приняты надлежащим органом в рамках предоставленных ему полномочий, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В силу части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется по заявлению:

- правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

- сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

- иного лица в установленных настоящим Федеральным законом случаях.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона № 218).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона № 218).

На основании части 6 статьи 1 Закона № 218 государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130 - 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

С совершением регистрационных действий закон связывает наступление для правообладателя определенных юридических последствий: государство в лице регистратора выражает положительное отношение к изменению объема прав на недвижимость и письменно закрепляет свою волю путем внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав удостоверяет и подтверждает имеющееся право.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Статьей 27 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Закона.

Перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав содержится в статье 26 Закона № 218-ФЗ, является исчерпывающим.

В соответствии с подпунктами 1, 6 пункта 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны.

Как следует из материалов регистрационных дел, а именно уведомлений Управления Росреестра по РБ о приостановлении государственной регистрации, а затем об отказе в регистрации, основанием для принятия регистрирующим органом оспариваемого решения послужили следующие обстоятельства.

На государственную регистрацию перехода права представлен договор купли-продажи от 10.05.2018, подписанный между ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 (продавец) и ФИО2 (покупатель), заключенный в рамках определения Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 июля 2017 года по делу № А10-7035/2015 об обращении взыскания на имущество, принадлежащее должнику. Согласно договору стороны пришли к соглашению о переходе права собственности на указанные в нем объекты недвижимости, принадлежащие продавцу на праве собственности.

Между тем, согласно данным ЕГРН отчуждаемые объекты недвижимости принадлежат на праве общей долевой собственности ФИО5 и ФИО11 – умершей супруге ФИО5 по ½ доле.

В таком случае, по убеждению регистрирующего органа, применяются нормы наследственного права РФ, в частности статья 1151 ГК РФ, предусматривающая, что доля умершего супруга определяется в соответствии со статьей 256 ГК РФ и переходит к наследникам, принятие наследства оформляется по правилам статьи 1153 названного кодекса. Свидетельство о праве на наследство является основанием для государственной регистрации права.

Учитывая, что по сведениям ЕГРН ФИО5 принадлежит только ½ доли в имуществе, то сведения о нем как единственном правообладателе недвижимого имущества, указанные в договоре купли-продажи от 10.05.2018 и заявлении о государственной регистрации перехода права, являются недостоверными и данное лицо не уполномочено распоряжаться имуществом как собственник всего объекта недвижимости.

В целях устранения причин приостановления регистрации заявителю было предложено представить договор купли-продажи имущества, принадлежащего ФИО5 в соответствии со сведениями ЕГРН.

Однако с вышеприведенными основаниями для отказа ответчика в государственной регистрации суд не может согласиться ввиду следующего.

Судом установлено и сторонами не оспорено, что спорное недвижимое имущество, переданное в залог АО «Россельхозбанк», являлось общей совместной собственности супругов К-вых, без определения долей.

Согласно представленной по запросу суда выписке Селенгинского районного отдела Управления ЗАГС Республики Бурятия имеется запись акта гражданского состояния о смерти ФИО11 02.08.2016 (л.д. 52, т. 5).

При вынесении определения от 26 июля 2017 года об обращении взыскания на имущество, принадлежащее должнику, арбитражным судом установлено, что на объекты недвижимости на дату рассмотрения дела зарегистрировано право собственности за должником ФИО5 и его супругой ФИО11 в равных долях по ½.

Пунктом 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации установлено, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предмет залога остается в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями.

Исходя из названных правовых норм при последующем разделе общего имущества супругов, переданного в залог по договору залога, заключенному одним из супругов с третьим лицом, залог в отношении этого имущества сохраняется независимо от того, кем из супругов был заключен договор залога и как будет разделено общее имущество супругов.

Данная правовая позиция изложена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 № 15154/11, от 24.06.2014 № 4254/14, Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2015 № 307-ЭС14-8308, от 21.04.2016 № 308- ЭС16-3408.

Поскольку обремененное залогом имущество находилось в совместной собственности супругов, изменение режима общей собственности супругов с совместной на долевую и определение долей в праве общей собственности супругов по смыслу положений статей 7, 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 353 ГК РФ не влечет трансформации залога имущества в залог долей в праве общей долевой собственности.

Особенности реализации имущества должника-банкрота регулируется нормами Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве предусмотрено, что имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина по общим правилам, предусмотренным настоящей статьей. В таких случаях супруг (бывший супруг) вправе участвовать в деле о банкротстве гражданина при решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества. В конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам.

Таким образом, когда до раздела общего имущества супругов оно уже было обременено залогом, исключение соответствующей доли супруга должника из конкурсной массы имущества должника повлечет нарушение специального порядка реализации заложенного имущества, находящегося в совместной собственности должника с супругом, и нарушение прав кредиторов, требования которых обеспечены залогом такого имущества

Как следует из материалов дела, предметом залога (ипотеки) по договорам об ипотеке (залоге) недвижимости №№ 075913/3243-7, 075913/3243-7/4, 075913/3243-7/5, 075913/3243-7/2 выступали объекты недвижимости в целом.

Таким образом, реализации в рамках процедуры банкротства ФИО5 подлежали все здания и земельный участок на побережье оз. Щучье как объект недвижимости в целом.

Поэтому кредитор, требования которого обеспечены залогом такого имущества, вправе рассчитывать на погашение своих требований из средств, вырученных от продажи заложенного имущества (не доли) в ходе конкурсного производства, независимо от последующего раздела имущества между супругами.

На основании изложенного следует вывод, что заявление на регистрацию права от сособственника ½ доли в праве собственности на объекты недвижимости не требовалось, так как реализация имущества проходила путем обращения взыскания на недвижимое имущество в рамках процедуры банкротства ФИО5

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 7 августа 2018 года по делу № А10-7035/2015, вынесенным в порядке статьи 179 АПК РФ, также разъяснено, что реализации на торгах в рамках дела о банкротстве подлежит имущество (лот № 2), перечисленное в определении суда от 26.07.2017, находящееся по адресу: Россия, Республика Бурятия, Селенгинский район, Южное побережье оз. Щучье, право собственности на которое зарегистрировано за ФИО5 и ФИО11 по ½ доли за каждым.

Сторонами по сделке купли-продажи от 10.05.2018 выступали ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО6 и ФИО2, от которых было подано заявление о государственной регистрации права в Управление Росреестра по РБ.

Следовательно, вопреки доводам ответчика с заявлением обратились надлежащие лица.

Заявления от других лиц, не являющихся участниками сделки купли-продажи, в том числе наследников ФИО11, как ошибочно полагает ответчик, не требовалось.

Перечень необходимых документов был приложен к заявлению, все документы содержали достоверные сведения.

В рассматриваемом случае основанием для осуществления государственной регистрации прав в отношении недвижимого имущества является сделка, а именно - договор купли-продажи от 10.05.2018 на все объекты имущества в целом, который заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, при наличии правомочий у лиц на распоряжение этим имуществом, в рамках предусмотренной законом специальной процедуры реализации имущества должника-банкрота, договор не признан недействительным.

Между тем, отказывая в государственной регистрации перехода права в рамках договора купли-продажи от 10.05.2018, ответчик тем самым в отсутствие каких-либо правовых оснований по существу ставит под сомнение действительность сделки купли-продажи, т.е. законность самой реализации имущества на основании этой сделки.

В то же время законность реализации заложенного имущества в полном его составе в соответствии с планом реструктуризации долгов, в рамках банкротства ФИО5 контролировалась финансовым управляющим, а также подтверждена Арбитражным судом Республики Бурятия, который 26.07.2017 вынес определение об обращении взыскания на имущество, принадлежащее должнику, а также определение о разъяснении судебного акта от 7 августа 2018 года по делу № А10-7035/2015.

Наследники при этом не лишены права заявить свои требования в части распределения средств от реализации имущества должника в случае, если сумма, вырученная от продажи залогового объекта, покроет сумму основного долга по обязательству, обеспеченному объектом недвижимости, перед кредитором.

Доводы регистрирующего органа, таким образом, по мнению суда, основаны на неправильном толковании норм материального права, сделаны без учета всех обстоятельств и специальных положений Закона о банкротстве.

Аналогичных подходов придерживаются суды при рассмотрении подобных споров (дела № А75-19774/2017, № А32-10630/2019, А41-48823/2017).

Необходимо также отметить, что указывая на отсутствие заявления наследника ½ доли ФИО11 на отчуждение этой доли, регистрирующий орган не выяснял обстоятельства открытия и принятия наследства, а именно место открытия наследства, кем и когда было принято наследство.

Отказ в государственной регистрации перехода права собственности при указанных обстоятельствах нарушает права покупателя по договору купли-продажи. Без государственной регистрации перехода права от должника приобретатель имущества не может в полной мере осуществлять правомочия собственника по распоряжению имуществом.

Из обстоятельств дела, представленных материалов не следует, что имеется спор о праве в отношении объектов недвижимости. Сделка купли-продажи совершена и никем не оспорена.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о незаконности отказа Управления Росреестра по РБ в регистрации перехода права собственности, выраженного в уведомлениях от 25.03.2019 № 03/106/001/2018-22422, № 03/106/001/2018-22431, № 03/106/001/2018-22434, № 03/106/001/2018-22429, № 03/106/001/2018-22428, № КУВД-001/2018-2785700, № КУВД-001/2018-2488339.

Требования ИП ФИО1, таким образом, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика о том, что права заявителя не нарушены оспариваемым отказом в государственной регистрации, судом отклоняются в связи со следующим.

Согласно сведениям из ЕГРИП ФИО1 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, основной вид деятельности: деятельность по предоставлению мест для временного проживания в кемпингах, жилых автофургонах и туристических автоприцепов.

ФИО1 с 29.03.1997 состоит в браке с ФИО2, что подтверждается свидетельством о заключении брака <...>.

На стороне покупателя по договору купли-продажи от 10.05.2018 выступает супруг ФИО2, который статусом индивидуального предпринимателя не обладает.

Как пояснил представитель ФИО1 в судебном заседании, супруг не вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в силу занимаемой должности.

Вместе с этим, в силу пункта 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество супругов является общим независимо от того, на имя кого конкретно из супругов оно приобретено, зарегистрировано или учтено.

Таким образом, супруги совместно владеют и распоряжаются общим имуществом.

Несмотря на то, что до государственной регистрации право общей совместной собственности супругов не возникло, следует иметь в виду, что именно оспариваемое решение регистрирующего органа по отказу в регистрации в данном случае препятствует наступлению условий, с которыми закон связывает возникновение прав на недвижимое имущество, тем самым нарушая права и интересы обоих супругов.

Предметом договора купли-продажи от 10.05.2018 является несколько объектов недвижимости: здания различной площади и земельный участок, имеющие одно месторасположение - побережье оз. Щучье Республики Бурятия.

Исходя из описания, характеристик и месторасположения приобретенного по договору имущества, оно не предназначено для домашнего, семейного и иного личного использования.

Кроме того, представленными в материалы дела доказательствами: трудовыми договорами от 25.05.2019, от 03.06.2018, договорами оказания услуг от 15.06.2019, от 13.06.2019, Приказом Министерства здравоохранения от 22.07.2019 № 150-ОД, служебной запиской подтверждается, что объекты недвижимости на побережье оз. Щучье находятся в фактическом владении ИП ФИО1 и используются в рамках осуществляемой ею предпринимательской деятельности в качестве туристической базы для организации отдыха

Таким образом, объекты недвижимости связаны между собой по целевому назначению, территориальному расположению и используются для извлечения прибыли.

На основании изложенного суд считает доказанным, что отказ в государственной регистрации нарушает права и законные интересы ИП ФИО1 в сфере предпринимательской деятельности.

Не имеет правового значения и не влияет на приведенные выводы суда тот факт, что ФИО1 на момент вынесения ответчиком оспариваемого отказа еще не была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку характеристики приобретенного имущества подразумевают использование его после покупки в коммерческих целях.

Несостоятельна ссылка ответчика на определение Верховного суда Республики Бурятия от 31 октября 2018 года по делу № 33а-3863 как на судебный акт, имеющий преюдициальное значения для рассматриваемого дела.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющим отношение к лицам, участвующим в деле.

Между тем, решение суда общей юрисдикции обязательно для арбитражного суда только по вопросам об обстоятельствах дела, а не их правовой квалификации.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При рассмотрении заявлений об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо учитывать, что в силу пункта 3 части 4 и пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при признании указанных решений, действий (бездействия) незаконными в резолютивной части судебного акта должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, в том числе путем совершения определенных действий, принятия решения.

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя.

По общему правилу устранение нарушения прав и законных интересов заявителя состоит в восстановлении положения, существовавшего до принятия незаконного ненормативного акта или осуществления незаконных действий (бездействия), либо понуждении совершить действия, на которые заявитель был вправе рассчитывать при правильном исполнении вышеназванными органами и лицами требований закона и их обязанностей.

Поскольку судом установлено несоответствие решения регистрирующего органа, суд считает необходимым обязать произвести государственную регистрацию прав собственности ФИО2 в на вышеуказанные объекты недвижимости.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В данном случае в порядке распределения судебных расходов следует взыскать в пользу заявителя с ответчика 300 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия об отказе в государственной регистрации права, выраженное в уведомлениях от 25.03.2019 № 03/106/001/2018-22422, № 03/106/001/2018-22431, № 03/106/001/2018-22434, № 03/106/001/2018-22429, № 03/106/001/2018-22428, № КУВД-001/2018-2785700, № КУВД-001/2018-2488339, как несоответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия устранить допущенные нарушения прав заявителя, совершив действия, связанные с государственной регистрацией права собственности ФИО2 на объекты недвижимого имущества:

на основании заявления от 23.05.2018 и приложенных к нему документов.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Судья В.С. Ниникина