Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Хатуновой А.И. при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Шадриной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску некоммерческого партнерства собственников культурно-торгового комплекса «GALAXY» (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Финанс Трейд Эссет Менеджмент» (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: город Москва, <...>) о взыскании с каждого по 671 441 рубля 76 коп. неосновательного обогащения вследствие неоплаты расходов на содержание и техническое обслуживание здания культурно-спортивного комплекса "GALAXY" с апреля по ноябрь 2012 года,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО6 по доверенности от 21.07.2013, ФИО7 по доверенности от 08.07.2014,

ответчика - ООО «Управляющая компания «Финанс Трейд Эссет Менеджмент»: ФИО8 по доверенности от 29.11.2013,

ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще (расписка ФИО9 –представителя по доверенности от 15.02.2013),

третьих лиц:

ФИО3: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще,

ФИО4: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще,

ФИО2: не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще,

установил:

Некоммерческое партнерство собственников культурно-торгового комплекса «GALAXY» (далее- истец, партнерство, НПС «GALAXY») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, предприниматель ФИО1) и обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Финанс Трейд Эссет Менеджмент» (далее- общество, ООО «УК Финанс Трейд Эссет Менеджмент») о взыскании с каждого по 1 037 397 рублей 15 копеек неосновательного обогащения вследствие неоплаты расходов на содержание и техническое обслуживание здания культурно-спортивного комплекса "GALAXY" с апреля по ноябрь 2012 года, 31 879 руб.20 коп.- процентов за пользование чужими денежными средствами на 1.02.2013, взыскании процентов по день уплаты денежных средств, взыскании 400 рублей за получение сведений из ЕРГЮЛ.

Впоследствии истец неоднократно уточнял требования, окончательно сформулировав их, просил взыскать с ответчика – предпринимателя ФИО1 671 441 руб. 76 коп. неосновательного обогащения с 1.04.2012 по 30.11.2012, с ответчика – ООО «УК Финанс Трейд Эссет Менеджмент» 671 441 руб. 76 коп. неосновательного обогащения с 1.04.2012 по 30.11.2012 (л.д.1,2, т.36).

Уменьшение и уточнение размера исковых требований принято определением суда от 2.06.2014 (л.д.28-31, т.36).

Определением от 13.01.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО2, -собственники помещений в спорном здании.

По ходатайству представителя третьих лиц определением суда от 21.04.2014 к участию в деле привлечена индивидуальный предприниматель ФИО5 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков.

В судебное заседание ответчик ФИО1 и третьи лица не явились, о времени и месте судебного заседания они уведомлены надлежаще, их представители принимали участие в предыдущих судебных заседаниях, представили отзывы и расчеты затрат истца по содержанию общего имущества в спорном здании.

Представитель ответчика - предпринимателя ФИО1 представил отзыв на иск, в котором требования партнерства не признал, указав, что истец не доказал несения расходов за ответчика по содержанию и ремонту общего имущества здания в заявленной сумме 1037397,15 руб. с 1.04.2012, не доказал оплату этой суммы, управление нежилым зданием некоммерческим партнерством не предусмотрено законом, решения общих собраний 2.03.2012 и 9.07.2012 недействительны, состав общего имущества не утвержден надлежащим образом, собрание 2.03.2012 не проводилось, о повестке собрания собственники помещений не были осведомлены, неизвестно, каким лицом созвано общее собрание, кто утвердил повестку общего собрания, смету расходов,

Представитель третьих лиц ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО5 представил расчеты затрат партнерства на содержание 1 кв.м нежилого здания, указанного в иске. Согласно расчету на содержание 1 кв.м общего имущества здания затраты составляли 30 руб. 82 коп.

В судебном заседании представители истца поддержали уточненные исковые требования, просили взыскать с предпринимателя ФИО1 671 441 руб. 76 коп. неосновательного обогащения с 1.04.2012 по 30.11.2012, с ООО «УК Финанс Трейд Эссет Менеджмент» 671 441 руб. 76 коп. неосновательного обогащения с 1.04.2012 по 30.11.2012. С расчетом затрат в размере 30,82 руб. за 1 кв.м не согласились, считают необоснованными исключение из суммы затрат заработной платы маркетолога, главного бухгалтера, юриста, управляющего партнерства, уплату взносов на социальное страхование, расходы на приобретение и установку входной группы, диванов, установленных в местах общего пользования, затраты на оплату консультаций специалистов. Полагают, что необходимо принять составленный истцом расчет затрат на содержание общего имущества в размере 34, 20 руб. за 1 кв. метр. Пояснили, что расчет заявленных исковых требований составлен следующим образом:

34,20 руб. х 4908, 2 кв. м (помещение ответчиков) х 8 месяцев (с 1.11.2012 по 30.11.2012) = 1 342 883 рубля 52 коп.

1342883, 52 руб. : 2 = 671 441 руб. 76 коп.

Представитель ответчика – ООО «УК Финанс Трейд Эссет Менеджмент» иск не

признал, пояснив, что с затратами в размере 34, 20 руб. за 1 кв.м не согласен, не оспорил применения затрат в размере 30,82 руб. за 1 кв.м, сославшись на расчеты, представленные третьими лицами. Полагает, что заработная плата, исключенная из представленного третьими лицами расчета, не относится к расходам по содержанию общего имущества. Расходы истца на приобретение и установку входной группы, диванов, установленных в местах общего пользования, затраты на оплату консультаций специалистов не могут быть отнесены на ответчиков по тем же основаниям.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Материально-правовым требованием истца указано взыскание с ответчиков неосновательного обогащения вследствие неоплаты расходов партнерства на содержание и техническое обслуживание общего имущества здания культурно-спортивного комплекса "GALAXY" с апреля по ноябрь 2012 года.

Основанием – неисполнение ответчиками обязанности по возмещению своей доли затрат на содержание и техническое обслуживание здания культурно-спортивного комплекса "GALAXY".

В качестве правового обоснования указаны положения статей 1102, 395, 1107, 210,

249 Гражданского Кодекса РФ, п.1 ст. 36, статьи 44 - 46 Жилищного кодекса РФ, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

ВПостановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О

некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" сформирована правовая позиция, согласно которой отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Из системного толкования положений статей 210, 214, 249, 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, что законный владелец недвижимого имущества обязан нести расходы на содержание и ремонт общего имущества.

При этом обязанность нести такие расходы не зависит от заключения или не заключения соответствующего договора в связи с тем, что такая обязанность предусмотрена законом.

В расходах на содержание общего имущества здания обязаны участвовать все

собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования, а отсутствие заключенного договора на возмещение соответствующих затрат либо фактическое неиспользование помещения собственником не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах.

Истец должен представить доказательства несения затрат по содержанию общего имущества в здании, расположенном по адресу: <...>, которые составляют неосновательное обогащение сособственников помещений в указанном здании, в частности, предпринимателя и общества.

Согласно части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ к указанным отношениям применяются по аналогии положения ст. ст. 249, 289 и 290 ГК РФ (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"). Перечисленные статьи Гражданского кодекса РФ также не регулируют вопросы управления общим имуществом в нежилом здании, возлагая лишь бремя содержания такого имущества на его собственников (ст. 249 ГК РФ), а также устанавливая пределы права собственности на такое имущество (ст. ст. 289 - 290 ГК РФ).

Из п. п. 6, 7 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" следует, что основными способами управления общим имуществом в нежилом здании являются общее собрание собственников помещений, расположенных в этом здании, и договор по распоряжению общим имуществом.

По вопросу о том, могут ли полномочия по управлению общим имуществом в нежилом здании быть переданы специально созданному некоммерческому партнерству, существуют две точки зрения.

Согласно первой правовой позиции в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" правовое регулирование создания и деятельности ТСЖ является прерогативой жилищного законодательства. Собственники помещений не могут передать полномочия по управлению имуществом, которое находится в долевой собственности, созданному некоммерческому партнерству, так как некоммерческое партнерство не может рассматриваться как альтернативная ТСЖ форма управления общим имуществом в нежилом здании.

Согласно второй точке зрения создание собственниками помещений, расположенных

в нежилом здании, некоммерческого партнерства и передачи ему полномочий по управлению имуществом, находящимся в долевой собственности возможно (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 04.07.2002 N Ф04/2373-469/А46-2002, ФАС Северо-Западного округа от 07.06.2007 по делу N А56-19371/2006, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2009 N 11АП-4306/2009, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.09.2013 N ВАС-12668/13 по делу N А32-17240/2012, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.04.2013 N ВАС-1027/13 по делу N А68-12262/11).

Исходя из судебной практики, в том числе перечисленных определений Высшего Арбитражного Суда РФ, норм действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что создание собственниками помещений в нежилом здании некоммерческого партнерства и передачи ему полномочий по управлению имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно, поскольку прямой запрет на это отсутствует.

Данный вывод суда основан на положениях статьи 30 Конституции РФ, ст. 9 Гражданского Кодекса РФ о том, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Ответчики - предприниматель ФИО1 и владельцы инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Селена» с 06.03.2012 являются собственниками нежилого помещения II площадью 4908,2 кв. м в здании культурно-торгового комплекса «GALAXY», расположенном по ул. Балтахинова, 15 в г. Улан-Удэ (далее- нежилое здание).

Право общей долевой собственности (по ½ доли) ответчиков подтверждено выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 8.08.2012 №01/261/2012-465 (т.1, л.д. 123), копиями свидетельства о государственной регистрации права № 03-АА 261436, 03- АА 261435 (т.2, л.д.53, 54).

02.03.2012 проведено общее собрание части собственников помещений нежилого здания.

Согласно протоколу собрания учредителей от 2.03.2012 девять собственников помещений решили создать некоммерческое партнерство собственников культурно-торгового комплекса «GALAXY» (т.1, л.д.91-92, 23-27, т.2).

Партнерствоучреждено девятью физическими лицами, входившими в число 152 собственников нежилых помещений культурно-торгового комплекса «GALAXY».

Из устава партнерства, утвержденного решением от 2.03.2012, следует, что основная цель его создания - управление зданием торгового комплекса и его содержание в интересах собственников.

03.04.2012 согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц от 18.12.2012 № 16606В/2012 партнерство зарегистрировано как юридическое лицо (т.1, л.д.124).

09.07.2012 общее собрание собственников помещений приняло решение утвердить смету расходов по содержанию общего имущества здания в размере 52 руб.84 коп. за 1 кв.м (л.д.88-89, т.1).

10.07.2012 принято решение об исправлении технической ошибки в протоколе общего собрания собственников.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений от 25.06.2013 приняты решения об отмене решений от 2.03.2012 и 09.07.2012 как принятых с нарушением порядка (т.3, л.д.1-5).

Решения общих собраний от 2.03.2012 и 09.07.2012 не могут быть положены в основу определения размера платежа за содержание общего имущества здания.

О собрании 2.03.2012 ответчики не были извещены.

Определением от 24.04.2013 суд предлагал истцу представить доказательства надлежащего уведомления ответчиков о времени и месте проведения собраний собственников помещений.

Надлежащих доказательств извещения предпринимателя и общества о собрании, назначенном на 2.03.2012, истец не представил. Уведомление ответчиков о дате и месте проведения собрания не подтверждено.

Собрание 2.03.2012, как это видно из протокола, проведено в лекционном зале Республиканского бизнес-инкубатора по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Бабушкина, д.14 а, вне здания культурно-торгового комплекса «GALAXY», расположенного в Советском районе г.Улан-Удэ.

Из листа регистрации участников общего собрания видно, что для участия в собрании 2.03.2012 зарегистрированы 12 лиц: ФИО10- владелец помещений №102/2, площадью 403,25 кв.м, № 104/5, площадью 397,25, Дугарова Даримы Цыдыповна – собственник помещения площадью 70 кв.м, ФИО12 Алексеевна-собственник помещения площадью 103,5 кв.м, ФИО13- владелец помещений площадью 44 кв.м и 35,7 кв.м, ФИО14 Сидоровна– собственник помещения площадью 51,2 кв.м, ФИО15 -собственник помещения площадью 30 кв.м, ФИО16- владелец помещения площадью 63 кв.м, ФИО17 – собственник помещения площадью 20 кв.м, ФИО18 Полуэктовна-собственник помещений площадью 260, 48,5, 296, 13 кв.м, ФИО19- собственник помещений площадью 116 и 111 кв.м, ФИО4-собственник помещений площадью 35 и 380 кв.м, ФИО20 Филипповна-собственник помещения площадью 25 кв.м (т.5, л.д. 10).

02 марта 2012 года общее собрание собственников помещений Культурно-торгового комплекса GALAXY приняло следующие решения:

1.Создать некоммерческое партнерство собственников КТК GALAXY и передать ему полномочия по управлению зданием КТК GALAXY с правом заключения всех Договоров, необходимых для осуществления деятельности по содержанию Комплекса.

2.Утвердить смету расходов по содержанию общего имущества на 1 кв.м. в размере 52,84 руб.

Истец представил список собственников помещений, в котором перечислены 153 собственника- физических и юридических лица (т.3, л.д. 14-21).

При рассмотрении дела №А10-1541/2013 установлено, что собственниками помещений в спорном здании являются: ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО11 Баян Баторович, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58 Вэйвэй, ФИО59 прокопьевна, ФИО60, ФИО3, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66 Дарима Викторовна,ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ООО "Олимп", ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО38, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ООО «Эльдорадо», ФИО92.

Ответчики не участвовали в собрании 2.03.2012, а ввиду проведения собрания без извещения их о времени и месте его проведения у них отсутствовала возможность знать о самом факте проведения собрания.

09 июля 2012 года было проведено общее собрание собственников помещений Культурно-торгового комплекса GALAXY (расположенного по адресу: <...>), на котором были приняты следующие решения

1.Принять к сведению отчет и.о. исполнительного директора ФИО93

2.Утвердить смету расходов по содержанию общего имущества в здании с себестоимостью расходов на 1 кв.м. - 52 руб. 84 коп.;

3.Передать Некоммерческому партнерству собственников культурно-торгового комплекса GALAXY полномочия по управлению зданием КТК GALAXY (далее - третье лицо)

4.Утвердить правила внутреннего трудового распорядка

5.Утвердить правила, действующие на территории КТК GALAXY

Из листа регистрации собственников (представителей собственников) помещений, в общем собрании 09.07.2012 видно, что для участия в собрании зарегистрированы 11 лиц: ФИО94- владелец помещения, площадью 22,1 кв.м, ФИО5 – собственник помещения площадью 324 кв.м, ООО «Эрланг-Лайн» в лице ФИО95-собственник помещения площадью 104,6 кв.м, ФИО2- владелец помещения площадью 176,5 кв.м, ФИО96 - собственник помещения площадью 30,1 кв.м, ФИО97-собственник помещения площадью 404,4 кв.м, ФИО98 –представитель ФИО99- собственницы помещения площадью 116,4 кв.м, ФИО100- собственник помещения площадью 62,7кв.м, ФИО57-собственник помещения площадью 561,1 кв.м, ФИО101- собственник помещения площадью 44,8кв.м (т.5, л.д.9).

В силу пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суд а Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения с поров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

Согласно пункту 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Пунктом 3 статьи 46 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 4 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме

В соответствии с пунктом 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Согласно пункту 6 статьи 46 собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Решением арбитражного суда Республики Бурятия от 22.04.2014 по делу №А10-1541/2013, рассмотренному с участием этих же лиц, установлено, что решение общего собрания 02 марта 2012 года и решение от 09 июля 2012 года, принятые со второго по седьмой вопросы повестки дня являются ничтожными в силу нарушений п.3 ст.45, п.2 ст.46 Жилищного кодекса РФ.

В нарушение норм, предусмотренных статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, истцы как собственники помещений в КТК GALAXY не были извещены надлежащим образом о времени и месте проведения собрания. В протоколе общего собрания от 02 марта 2012 года отсутствует повестка дня общего собрания, таким образом, решения принятые на указанном собрании приняты по вопросам, не включенным в повестку дня

Количество голосов по 2-7 вопросу повестки дня общего собрания от 09 июля 2012 года меньше установленного законом требования.

Кроме того, вопросы, указанные в бюллетенях на голосование, представленные в материалы дела, не в полном объеме соответствуют принятым решениям.

Партнерство, как обслуживающая организация, заключило с соответствующими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов (договор на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ; договор энергоснабжения); договоры по выполнению работ по благоустройству территории торгового центра; договоры по уборке помещений и прилегающей территории; договоры по выполнению хозяйственных работ в торговом центре.

В связи с тем, что ответчики не оплатили оказанные услуги, партнерство обратилось в арбитражный суд с иском.

Определением от 15.08.2013 по ходатайству истца по делу назначена судебно-бухгалтерская экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Аудиторская фирма «Центр аудит», эксперту ФИО102.

Согласно заключению эксперта расходы истца по коммунальным услугам в спорный период составили 3026271, 57 руб., в том числе по оплате ООО «Байкальские коммунальные системы» -126 999,54 руб., открытому акционерному обществу «Бурятэнергосбыт»- 2481029,02 руб., ОАО «ТГК-14»- 418 243,01 руб.

Определить фактический размер расходов истца по содержанию и обслуживанию общего имущества здания с 3.04.2012 по 30.11.2012 не представляется возможным (л.д.26-55, т.35).

Истец, ответчики и третьи лица согласились с определением размера затрат на содержание общего имуществ путем их сложения, деления на площадь, умножения на площадь ответчиков и количество месяцев, указанных в иске.

Эта формула наиболее правильно отражает действительные затраты истца.

Исходя из данной формулы, истец определил понесенные им фактические затраты в количестве 34,94 руб.:

зарплата 8471136, 56 руб.,

соцстрахование 2572432,48 руб.,

услуги связи 102001,44 руб.,

канцтовары 36393, 93 руб.,

консультации специалистов, обучение персонала, оформление документации – 299626 руб.,

банковское обслуживание 38973,97 руб.,

содержание офиса 804225 руб.,

хозтовары, спецодежда, инвентарь 452645,80 руб.,

моющие и чистящие средства (бытовые химпрепараты) 75130,40 руб.,

сбор и вывоз ТБО 504797 руб.07 коп.,

обслуживание лифтов, эскалаторов 337302 руб.,

материалы для обслуживания строительных конструкций 51828,3 руб.,

материалы для обслуживания санитарно-технических инженерных систем 39662,99 руб.,

материалы для техобслуживания электротехнических инженерных систем 42364,16 руб.,

инструменты и приспособления 47805,97 руб.,

мероприятия по пожарной безопасности- 24360 руб.,

обслуживание узла учета тепловой энергии 29800 руб.,

охрана в здании 2045940 руб.,

разовая уборка (клиниговые услуги) 115000 руб.,

металлическая конструкция 171577 руб.,

входная группа, таблички- 403866 руб.,

диваны 225100 руб.,

итого 16 891 959 руб. 97 коп.,

поступления от аренды мест общего пользования 2297893,47 руб.,

площадь 27849,92 кв.м

итого фактических затрат на 1 кв. м 34,20 руб. (ранее 34,94 руб.)

Ответчики и третьи лица не согласились с отнесением на содержание общего имущества здания следующих сумм:

1) зарплаты в размере 8471136, 56 руб.

Согласны с суммой 7594909,04 руб., полагают необоснованными и подлежащими исключению из общих затрат 100 процентов зарплату маркетолога, 80 процентов зарплаты юриста, 50 процентов заработной платы главного бухгалтера, 10 процентов заработной платы директора),

2) Соцстрахование в размере 2572432,48 руб. Согласны с суммой 2278656,76 руб. с учетом исключения затрат на выплату 100 процентов зарплату маркетолога, 80 процентов зарплаты юриста, 50 процентов заработной платы главного бухгалтера, 10 процентов заработной платы директора.

3) консультации специалистов, обучение персонала, оформление документации – 299626 руб. Согласны с суммой 42257,99 руб.

4) содержание офиса 804225 руб. Согласны с суммой 695692 руб.

5) металлическая конструкция 171577 руб.,

6) входная группа, таблички- 403866 руб.,

7) диваны 225100 руб.

Доводы ответчиков и третьих лиц о необоснованности включения в состав затрат по содержанию общего имущества

Статьей 137 ЖК РФ предусмотрено, что товарищество собственников жилья вправе:

заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;

определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

Такой договор управления истец не заключил с ответчиками, не известив о том, что он приступил к управлению общим имуществом здания, не уведомил о дате и месте проведения общих собраний.

Смета расходов и доходов определена без участия ответчиков - собственников помещений в спорном здании, перечень должностей, необходимых партнерству для нормального осуществления своих прямых функций по обслуживанию здания, составлен без ведома ответчиков.

Затраты истца на выплату 100 процентов зарплаты маркетолога, юриста, главного бухгалтера, управляющего в соответствии со ст. 249 Гражданского Кодекса РФ не могут быть отнесены на ответчиков - сособственников ввиду отсутствия соответствующего соглашения между ними и доказательств, подтверждающих их относимость к содержанию общего имущества.

Поскольку ответчики не возражали отнести к затратам на содержание общего имущества 7594909,04 руб., понесенных истцом на выплату заработной платы, и 2278656,76 руб. на социальное страхование, с учетом исключения затрат на выплату 100 процентов зарплату маркетолога, 80 процентов зарплаты юриста, 50 процентов заработной платы главного бухгалтера, 10 процентов заработной платы директора, суд принимает эти затраты как связанные с содержанием общего имущества здания.

По той же причине нельзя отнести на ответчиков - сособственников расходов партнерств на приобретение и установку металлической конструкции 171577 руб., входной группы, навигатора, табличек с указаниями помещений 403866 руб., диванов в размере 225100 руб.

Решение собственниками о включении данного имущества в состав общего не принято, непосредственная связь с содержанием общего имущества здания не прослеживается.

Затраты и расходы истца должны быть непосредственно связаны с содержанием общего имущества.

Истец не лишен права обратиться к собственникам с предложением включить перечисленные вещи в состав общего имущества.

Исследовав и оценив представленные доказательства- протоколы общих собраний собственников помещений от 2.03.2013, 09 июля 2012 года, заключение эксперта, технические паспорта здания, лифтов, эскалаторов, договоры управления, счета –фактуры, платежные поручения, трудовые договоры, договоры с ресурсоснабжающими организациями, должностные инструкции сотрудников партнерства, принимая во внимание решение по делу №А10-1541/2013, суд считает доказанным расходы истца в размере 30,82 руб. за 1 кв.м.

На основании изложенного с ответчиков следует взыскать по 605082 рубля 92 коп. неосновательного обогащения за период с апреля по ноябрь 2012 года (30,82 руб. х 4908, 2 кв.м х 8 месяцев : 2).

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина подлежит отнесению на истца и ответчиков пропорционально удовлетворенным требованиям.

Требование истца в размере 1342883, 52 руб. удовлетворены в размере 1210165,84 руб., то есть на 90,12 %.

Государственная пошлина от заявленной цены иска составила 26428,84 руб.

С каждого ответчика в доход федерального бюжета следует взыскать по 11908 руб. 84 коп. государственной пошлины, что составляет 90,12 % от 100 % госпошлины.

В остальной части государственная пошлина относится на истца, с которого следует взыскать в доход федерального бюджета 2611 рублей 17 коп.- государственную пошлину.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу некоммерческого партнерства собственников культурно-торгового комплекса «GALAXY» 605082 рубля 92 коп. неосновательного обогащения за период с 1.04.2012 по 30.11.2012.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Финанс Трейд Эссет Менеджмент» в пользу некоммерческого партнерства собственников культурно-торгового комплекса «GALAXY» 605082 рубля 92 коп. неосновательного обогащения за период с 1.04.2012 по 30.11.2012.

В остальной части иска, составляющей 132 717 руб.68 коп. неосновательного обогащения, отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 11908 руб. 84 коп. - государственную пошлину.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Финанс Трейд Эссет Менеджмент» в доход федерального бюджета 11908 руб. 84 коп. -государственную пошлину.

Взыскать с некоммерческого партнерства собственников культурно-торгового комплекса «GALAXY» в доход федерального бюджета 2611 рублей 17 коп.- государственную пошлину.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья А.ФИО103