Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ, индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО2

о признании права собственности на самовольный объект

при участии в заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности № 104/12 от 03.08.2012

от ответчика: не явился, извещен, заказное письмо от 21.12.2012 вручено адресату 24.12.2012; ходатайство об отложении рассмотрения дела

от третьих лиц:

от Управления Росреестра по Республике Бурятия: ФИО4, представитель по доверенности № 4 от 09.01.2013

от Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ: не явился, извещен, заказное письмо от 21.12.2012 вручено адресату 24.12.2012

от индивидуального предпринимателя ФИО1: не явился, извещен, заказное письмо от 21.12.2012 вручено адресату 27.12.2012

от индивидуального предпринимателя ФИО2: не явился, извещен, заказное письмо от 21.12.2012 вручено адресату 24.12.2012

Неявка представителей ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Суд установил:

Общество с ограниченной ответственностью «НБЦ» (далее – ООО «НБЦ», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» (далее – МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ», ответчик) о признании права собственности на самовольный объект – теплотрассу протяженностью 452,4 п.м., расположенную по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ООО «НБЦ» в 2007-2008 годах была построена теплотрасса по адресу: <...>. Технические условия на подключение к теплосети были получены 07.06.2006. По окончании строительства теплотрасса была сдана Улан-Удэнскому энергетическому комплексу – филиалу ОАО «ТГК № 14», заключен договор на отпуск и потребление тепловой энергии и теплоносителя в горячей воде от 01.11.2007. Строительство теплотрассы выполнено согласно действующим строительным нормам и правилам, согласовано с Улан-Удэнским энергетическим комплексом – филиалом ОАО «ТГК № 14», Управлением по технологическому и экологическому надзору по Республике Бурятия Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору. Письмом от 28.08.2012 № 00641704 истец обращался в Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В связи с отсутствием разрешения на строительство теплотрассы, обществу было предложено обратиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку.

Истец указал, что на период строительства ООО «НБЦ» не могло получить разрешение на строительство, поскольку на тот период времени право собственности на земельный участок за истцом зарегистрировано не было, но ООО «НБЦ» совершало действия, необходимые для оформления данного права.

По мнению ООО «НБЦ», сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании изложенного, истец со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации просит суд признать за ним право собственности на теплотрассу.

В отзыве на исковое заявление Муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» указало на то, что ООО «НБЦ» не представлены доказательства того, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку у ООО «НБЦ» отсутствовало разрешение на строительство и истцом не представлены доказательства осуществления действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для возведения спорного объекта, или получения им отказа от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов. Кроме того, на момент возведения постройки у ООО «НБЦ» отсутствовало право собственности на земельный участок. Часть теплотрассы проходит по земельным участкам, не принадлежащим в настоящее время истцу (земельные участки общего пользования).

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд находит требования истца необоснованными, не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предусмотрена статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

В случае удовлетворения исковых требований право собственности возникает на основании решения суда, которое, в свою очередь, является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество.

ООО «НБЦ» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что спорный объект недвижимости возведен на принадлежащем истцу земельном участке с соблюдением требований охраны окружающей среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, и объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Строительство объекта осуществлено без получения необходимых на это разрешений.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, исходя из смысла указанной нормы самовольная постройка – это постройка, совершенная с нарушением закона.

Правовые последствия самовольной постройки определены в части 2 указанной статьи: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Упомянутые нормы действующего законодательства позволяют выделить необходимую совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен:

- строительство объекта осуществлено на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении);

- застройщик получил предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы;

- права и законные интересы других лиц соблюдены, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан,

- объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Установление судом перечисленных обстоятельств входит в предмет доказывания по делу о признании права собственности на самовольную постройку.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В материалах дела отсутствуют доказательства выдачи ООО «НБЦ» разрешительной документации на строительство теплотрассы, а также на ввод указанного объекта в эксплуатацию.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной пункте 26 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, вопрос о том, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, подлежит разрешению судом после того, как суд придет к выводу, что при установленных им обстоятельствах отсутствие разрешения на строительство не является препятствием для признания права собственности на самовольную постройку.

При рассмотрении настоящего дела истец не представил суду документы, свидетельствующие о том, что ООО «НБЦ» своевременно обращалось в компетентные органы за получением необходимых разрешений и согласований и не имело возможности получить данные документы до начала строительства.

Истцом в материалы дела представлено заявление на имя Председателя Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ, датированное 01.08.2007 за исх. № 65, согласно которому истец просил выдать ООО «НБЦ» разрешение на строительство теплотрассы к объектам с условными номерами 03:23:000000:01/2000-000182, 03:23:000000:01/2000-000183, 03:23:000000:01/2000-000169, 03:23:000000:01/2000-000197, расположенным на земельном участке по адресу: <...>». На указанном документе имеется штамп входящей корреспонденции Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ от 01.08.2007 за входящим № 00641703 (т. 2 л.д. 3).

Из ответа Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ на данное письмо, датированное 08.08.2007 за исх. № 00641703, следует, что в соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ ООО «НБЦ» не представлены правоустанавливающие документы на земельные участки, через которые проходит теплотрасса, архитектурно-планировочное задание с кадастровыми паспортами на земельные участки, проектная документация. В выдаче разрешения на строительство отказано. (т. 2 л.д. 4)

Суд ставит под сомнение факт обращения ООО «НБЦ» в Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ за получением разрешения на строительство теплотрассы в августе 2007.

Согласно заявлению ООО «НБЦ», обращение истца в Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ имело место 01.08.2007, вместе с тем из представленного в материалы дела письма Комитета следует, что оно является ответом на обращение ООО «НБЦ» от 01.08.2012. Суд полагает, что в данном случае не может идти речь о простой опечатке в указании даты обращения с разницей в несколько лет (вместо 2007, когда истец должен был до начала строительства теплотрассы обратиться в соответствующий компетентный орган за получением разрешения на строительство, указан 2012 год – год обращения ООО «НБЦ» в арбитражный суд с настоящим иском).

Также сомнительным является и тот факт, что исходящий номер, указанный на письме Комитета от 08.08.2007 (№ 00641703), совпадает с номером, указанным на штемпеле входящей корреспонденции Комитета по строительству, который стоит на письме ООО «НБЦ» от 01.08.2007.

Суд обратил внимание на то, что данное письмо подписано заместителем Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ ФИО5, полномочия которого на подписание указанного документа истцом не подтверждены. Кроме того, на представленном документе отсутствует официальная печать органа государственной власти.

При наличии указанной ситуации суд приходит к выводу о том, что истцом не представлены в материалы дела надлежащие доказательства, свидетельствующие об обращении ООО «НБЦ» до начала строительства объекта в компетентные органы за получением необходимых разрешений.

Поскольку строительство теплотрассы было произведено ООО «НБЦ» без получения соответствующих разрешений, истец с целью узаконить возведенное строение обращался в Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ с заявлением о выдаче разрешения на ввод теплотрассы в эксплуатацию.

Письмом от 28.08.2011 за исх. № 00641704 (т. 1 л.д. 51) Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ сообщил истцу о том, что к представленным в Комитет по строительству документам в соответствии с частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ООО «НБЦ» необходимо дополнительно предоставить следующие документы:

1. Акт приемки объекта капитального строительства;

2. Документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

3. Документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);

4. Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

5. Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что к заявлению при обращении за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ООО «НБЦ» была приложена документация, необходимая в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах является несостоятельным довод истца о том, что им были предприняты все меры для получения необходимых разрешений на строительство спорного объекта в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Процедура строительства на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, детально регламентирована Градостроительным кодексом Российской Федерации. Суд полагает, что истец имел возможность соблюсти установленную процедуру законного строительства.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости. Факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

В силу положений части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, действовавшей на момент строительства теплотрассы) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Из материалов дела видно, что 07.05.2007 Комитет по управлению имуществом г. Улан-Удэ принял решение № ПГ-141 «Об утверждении проекта границ земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности». Из содержания данного документа следует, что, рассмотрев заявления различных юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан, в том числе и ООО «НБЦ», в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации и постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 16.07.2004 № 367, Комитет принял решение об утверждении проекта раздела границ земельного участка общей площадью 159213 кв.м., не обремененного публичным сервитутом (категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 03:24:032802:0021), расположенного по адресу: <...>, с образованием нескольких самостоятельных участков, предназначенных для размещения производственных зданий, строений, сооружений.

Решением Комитета по управлению имуществом от 14.09.2007 № ПГ-460 в решение от 07.05.2007 № ПГ-141 были внесены изменения в части указания площадей земельных участков, предназначенных для прохода и проезда.

Право собственности ООО «НБЦ» на земельные участки с кадастровым номером 03:24:032802:143 площадью 2368 кв.м., с кадастровым номером 03:24:032802:144 площадью 1571 кв.м., с кадастровым номером 03:24:032802:142 площадью 12193 кв.м., с кадастровым номером 03:24:032802:146 площадью 4443 кв.м., с кадастровым номером 03:24:032802:147 площадью 5450 кв.м., с кадастровым номером 03:24:032802:148 площадью 6720 кв.м., с кадастровым номером 03:24:032802:145 площадью 4505 кв.м. было зарегистрировано в установленном законом порядке 13.05.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 03-АА № 629631, № 629632, № 632467, № 629628, № 629629, № 629630, № 629633 (т. 1 л.д. 48-50, 86-92).

В качестве документов, послуживших основанием для регистрации права, указаны следующие документы: решение Комитета по управлению имуществом г. Улан-Удэ от 31.10.2007 № З-1798 о предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами или юридическими лицами от 10.12.2007 № 960.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, на момент строительства теплотрассы истец не являлся законным владельцем земельного участка, на котором осуществлялось строительство, поскольку на тот период времени право собственности на данный земельный участок за ООО «НБЦ» ещё не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В ходе рассмотрения настоящего дела из пояснений представителя ООО «НБЦ» и представленных в материалы дела документов было установлено, что часть возведенной теплотрассы проходит по земельным участкам, не принадлежащим истцу на праве собственности, а по смежным земельным участкам, принадлежащим в частности индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2

В судебном заседании представитель истца показал на плане исполнительной съемки теплотрассы от 27.10.2008 (т. 2 л.д.13, 14), какая именно часть теплотрассы проходит по чужим земельным участкам.

В материалах дела имеется письмо индивидуального предпринимателя ФИО1 от 19.12.2012 № 44, в котором третье лицо подтвердило прохождение теплотрассы, принадлежащей ООО «НБЦ», по его земельному участку по ул. Сахьяновой, 9, строение 1/1 (т. 2 л.д. 19).

При наличии ситуации, когда самовольная постройка возведена на земельных участках, принадлежащих третьим лицам, признание права собственности на неё за ООО «НБЦ» может повлечь за собой нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что представленные истцом документы в подтверждение факта соответствия спорного объекта всем необходимым нормам и правилам не могут быть приняты судом как достоверно подтверждающие безопасность возведенного строения, поскольку из них не усматривается соответствие самовольной постройки градостроительным и строительным нормам, требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологической безопасности и т.д.

По мнению истца, то обстоятельство, что теплотрасса внесена в государственный реестр опасных производственных объектов, свидетельствует о безопасности возведенного объекта для жизни и здоровья граждан.

Суд не принимает во внимание указанный довод истца, поскольку в ответе на запрос суда Забайкальское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Забайкальское управление Ростехнадзора) пояснило, что регистрация технических устройств в государственном реестре опасных производственных объектов сама по себе не гарантирует безопасность жизни и здоровья граждан (т. 2 л.д. 21).

Таким образом, у суда отсутствуют основания полагать, что истцом приняты надлежащие меры к легализации самовольно построенного объекта, а также то, что представленные доказательства свидетельствуют о соответствии самовольно возведенной теплотрассы градостроительным и строительным нормам, требованиям безопасности, а сохранение спорного самовольного строения, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В связи с изложенными обстоятельствами, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО «НБЦ» о признании права собственности на самовольно возведенную теплотрассу. В иске следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «НБЦ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» о признании права собственности на самовольную постройку отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подаётся в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья Е.Г. Муравьева