Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Кушнаревой Н.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем Смолиной Е.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тимлюйский цементный завод» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности, выраженного в письме от 16 мая 2016 года №03/016/043/2016-1404, возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности на жилой дом с кадастровым номером 03:09:250114:178, расположенный по адресу: 671205, Республика Бурятия, <...>,

при участии в заседании:

от заявитель: ФИО1 – представителя по доверенности от 05.07.2016 №16/23;

от ответчика: ФИО2 - представителя по доверенности от 24.02.2016 №58;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Тимлюйский цементный завод» (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – Управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности, выраженного в письме от 16 мая 2016 года №03/016/043/2016-1404, возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности на жилой дом с кадастровым номером 03:09:250114:178, расположенный по адресу: Республика Бурятия, <...>.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал требования и пояснил, что 22 марта 2007 года между Обществом и ОАО «Каменский цементный завод» заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <...>. Дом передан Обществу по акту приема-передачи, расчеты с продавцом произведены полностью. 05 июня 2007 года ОАО «Каменский цементный завод» ликвидирован, в связи с чем государственная регистрация перехода права собственности на указанный дом не произведена. Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, однако, в совершении регистрации отказано в связи с непредставлением Обществом необходимых документов. Вместе с тем, Управлением не учтено, что 28 января 2002 года ОАО «Каменский цементный завод» получило разрешение на строительство названного дома, 25 октября 2004 года утвержден акт ввода в эксплуатацию жилого дома. Регистрация права собственности на спорный объект невозможна во внесудебном порядке в связи с ликвидацией одной из сторон сделки, спор о правах на дом отсутствует. Обжалуемое решение нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Представитель Управления заявленные требования не признал и пояснил, что оспариваемое решение соответствует действующему законодательству. В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведения о государственной регистрации права собственности ОАО «Каменский цементный завод» на жилой дом отсутствуют. Договор купли-продажи жилого дома является незаключенным.

Из материалов дела следует, что 15 марта 2005 года общество с ограниченной ответственностью «Тимлюйский цементный завод» зарегистрировано в качестве юридического лица (л.д.39-45).

22 марта 2007 года между Обществом и ОАО «Каменский цементный завод» в лице конкурсного управляющего подписан договор купли-продажи №2/10, по условиям которого Общество за 712 679,24 рублей приобрело в собственность жилой одноэтажный дом, площадью 130,4 кв.м., 2004 года постройки, расположенный по адресу: Республика Бурятия, <...> инвентарный номер 13230 (л.д.15-17).

В тот же день жилой дом передан заявителю по акту приема-передачи (л.д.18).

05 апреля 2007 года Обществом произведена оплата за указанный дом (л.д.26).

07 июня 2007 года ОАО «Каменский цементный завод» ликвидировано.

23 ноября 2012 года указанный дом поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением номера 03:09:250114:178 (л.д.27-28).

01 апреля 2016 года Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом, приложив к нему договор купли-продажи от 22 марта 2007 года, акт приема-передачи, разрешение на строительство, акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, постановление об утверждении акта государственной комиссии по вводу в эксплуатацию жилого дома (л.д.68-82).

15 апреля 2016 года государственная регистрация приостановлена до 16 мая 2016 года (л.д.83-88).

Решением Управления от 16 мая 2016 года №03/016/043/2016-1404 в государственной регистрации права отказано (л.д.12-14).

Не согласившись с решением об отказе в государственной регистрации права, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. К подведомственности арбитражных судов федеральным законом могут быть отнесены и иные дела.

Статьей 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в т.ч. об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц; другие дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда.

Настоящий спор вытекает из отношений собственности, составляющих основу любой экономической деятельности.

С учетом этого, суд считает, что настоящее дело подведомственно арбитражному суду.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд считает необходимым заявленные требования удовлетворить.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации) под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно статье 20 указанного Федерального закона одним из оснований для отказа в государственной регистрации права является непредставление необходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Управлением по указанному основанию отказано в государственной регистрации права собственности Общества на названный выше жилой дом.

Решение об отказе в государственной регистрации мотивировано тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности ОАО «Каменский цементный завод» на спорный объект. В настоящее время ОАО «Каменский цементный завод» ликвидировано. Заявление и необходимые для государственной регистрации перехода права собственности документы от ОАО «Каменский цементный завод» к Обществу не представлены.

Выводы Управления об отсутствии оснований для государственной регистрации права собственности Общества на указанный дом суд считает неправильными.

В разъяснениях, содержащихся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отмечено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно статье 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Судом установлено, что на момент подписания договора купли-продажи от 22 марта 2007 года право собственности на жилой дом за продавцом ОАО «Каменский цементный завод» зарегистрировано не было, 07 июня 2007 года ОАО «Каменский цементный завод» ликвидировано.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Строительство жилого дома по ул. Снежной 1 в пос. Каменск Кабанского района Республики Бурятия осуществлялось в соответствии с требованиями действовавшего законодательства.

28 января 2001 года главным архитектором Кабанского района выдано разрешение на строительство указанного жилого дома (л.д.74).

Земельный участок для строительства жилого дома предоставлен ОАО «Каменский цементный завод» на основании постановления Администрации Кабанского района от 28 января 2002 года №75.

20 сентября 2004 года приемочной комиссией утвержден акт приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством жилого дома по названному выше адресу (л.д.76-78).

25 октября 2004 года постановлением Администрации Кабанского района утвержден акт Государственной комиссии по вводу в эксплуатацию законченного строительством жилого дома по адресу: <...> (л.д.75).

Приведенные документы были представлены заявителем на государственную регистрацию.

Исходя из приведенных положений статей 218 и 223 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация ранее возникшего права ОАО «Каменский цементный завод» на жилой дом должна производиться одновременно с регистрацией перехода права собственности. Однако ОАО «Каменский цементный завод» ликвидировано.

По мнению суда, отсутствие государственной регистрации права продавца на спорный объект недвижимости не свидетельствует о невозможности государственной права собственности за покупателем.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 сентября 2009 года №1395/09 приведена правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Аналогичная позиция приведена в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 ноября 2012 года №А19-2990/2012 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 15 сентября 2014 года по делу № А14- 11951/2013.

Как видно из материалов дела Общество и ОАО «Каменский цементный завод» исполнили сделку по продаже жилого дома, что подтверждается передачей Обществу жилого дома по акту и перечислением денежных средств продавцу. Жилой дом приобретен Обществом с публичных торгов на основании договора совершенного в письменной форме. Притязания иных лиц на данный объект недвижимости судом не установлены.

Возможность предоставления заявления и иных необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности со стороны ОАО «Каменский цементный завод» исключена по объективным причинам, независящим от Общества.

Иной подход к рассматриваемой ситуации противоречил бы принципу правовой определенности.

Доводы Управления о незаключенности договора купли-продажи как препятствия для государственной регистрации права собственности суд считает необоснованными.

Согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поскольку приведенные нормы закона носят общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной, то отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Суд полагает, что при заключении договора купли-продажи между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, форма договора, установленная законом, соблюдена, поэтому данный договор являлся обязательным для сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в определении Конституционного суда РФ от 05 июля 2001 года № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "Сэвэнт" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации», государственная регистрация, предусмотренная указанными нормами является формальным условием обеспечения государственной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела, в т.ч. права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

В развитие указанных положений были внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", целью государственной регистрации является не договор, а права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу. Частью 8 статьи 2 Федерального закона N 302-ФЗ установлено, что к договорам, заключаемым после введения в действие этого Закона, т.е. после 01.03.2013 правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению.

Поскольку правила о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, предусмотренные статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, в настоящее время отменены, то доводы Управления об отсутствии оснований государственной регистрации перехода права собственности вследствие отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи (его незаключенности) являются необоснованными.

Таким образом, представленные на государственную регистрацию документы являлись достаточными для государственной регистрации права, поэтому обжалуемое решение противоречит приведенным выше нормам Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

С учетом вышеназванных выводов о том, что в настоящее время не предусмотрена государственная регистрация договоров купли-продажи жилых домов, суд в целях восстановления нарушенных прав заявителя считает необходимым возложить на Управление обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный дом.

В связи с удовлетворением заявления, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с Управления.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия от 16 мая 2016 года в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Тимлюйский цементный завод» на жилой дом, площадью 130,4 кв.м., расположенный по адресу: Республика Бурятия, <...>, кадастровый номер 03:09:250114:178, как несоответствующий Федеральному закону от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия произвести государственную регистрацию перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «Тимлюйский цементный завод» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на жилой дом, площадью 130,4 кв.м., расположенный по адресу: Республика Бурятия, <...>, кадастровый номер 03:09:250114:178.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тимлюйский цементный завод» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3000 рублей судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Н.П. Кушнарева