Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Устиновой Н.В., при ведение протокола судебного заседания секретарем Раднаевой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Хлеб Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Байкальский экономико-правовой институт» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании части суммы в размере 50000 руб., о расторжении договора аренды №07/2010-1 от 01.04.2010г., об обязании ответчика возвратить арендованное имущество по передаточному акту,

при участии:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности № 01/2012-5 от 10.01.2012г., ФИО2, генеральный директор;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 01.06.2011г.,

установил:

Открытое акционерное общество «Хлеб Улан-Удэ» (далее ОАО «Хлеб Улан-Удэ», арендодатель) обратилось в суд с иском к негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Байкальский экономико-правовой институт» (далее- НОУ ВПО «БЭПИ», арендатор), с учетом уточнения, о взыскании 6005353 руб. 12 коп., из которых 399994 руб. 85 коп. – сумма задолженности по арендной плате за август 2011г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за сентябрь 2011г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за октябрь 2011г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за ноябрь 2011г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за декабрь 2011г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за январь 2012г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за февраль 2012г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за март 2012г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за апрель 2012г., 283870 руб. 97 коп. – сумма задолженности по арендной плате за период с 01.05.2012г. по 22.05.2012г., 262439 руб. 30 коп. - пени за просрочку внесения арендной платы, 200000 руб. – штраф за не предупреждение арендодателя об освобождении арендованного помещения, 1659048 руб. – убытки, причиненные истцу за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, об обязании ответчика возвратить арендованное имущество по договору аренды №07/2010-1 от 01.04.2011г. арендодателю – ОАО «Хлеб Улан-Удэ» с ключами от помещений по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 30.01.2012г. производство по делу №А10-4317/2011 приостановлено в связи с назначением оценочно-строительной экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Регион-Эксперт» ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7.

Определениями суда от 16.03.2012г. производство по делу возобновлено, продлен срок проведения экспертизы до 19.03.2012г., производство по делу приостановлено на срок проведения экспертизы.

18.04.2012г. в канцелярию суда поступило заключение эксперта ООО «Регион-Эксперт».

Определением по делу от 10.05.2012г. производство по делу №А10-4317/2011 возобновлено.

Истец в судебном заседании 10.05.2012г. представил письменный отказ от исковых требований в части расторжения договора аренды №07/2010-1 от 01.04.2010г.

Отказ истца от исковых требований в части расторжения договора аренды №07/2010-1 от 01.04.2010г. подписан уполномоченным представителем, не противоречит закону, прав и интересов третьих лиц не нарушает, и судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят.

В связи с отказом истца от исковых требований в части расторжения договора аренды №07/2010-1 от 01.04.2010г., производство по делу в этой части подлежит прекращению согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители истца в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнения, поддержали, сослались на следующее.

С августа 2004 г. ОАО «Хлеб Улан-Удэ» предоставляло в аренду нежилые помещения в здании главного корпуса Хлебозавода №6 (<...>) НОУ ВПО «БЭПИ».

01.04.2010г. между ОАО «Хлеб Улан-Удэ» (арендодатель) и НОУ ВПО «БЭПИ» (арендатор) заключен договор аренды № 07/2010-1, срок действия которого был определен до 28.02.2011г.

Во исполнение вышеназванного договора ОАО «Хлеб Улан-Удэ» передало НОУ ВПО «БЭПИ» нежилые помещения в здании главного корпуса завода №6, общей площадью 2665,90 кв.м., что подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2010г.

После окончания срока действия договора аренды №07/2010-1 арендатор не передал арендованные помещения арендодателю. Собственник здания, после окончания срока действия договора – 28.02.2011г., также не выразил какого-либо возражения против дальнейшего пользования НОУ ВПО «БЭПИ» арендованными помещениями.

Таким образом, согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, с 01 марта 2011г. договор аренды № 07/2010-1 от 01.04.2010г. был пролонгирован на неопределенный срок. Факт пролонгации договора подтверждает и сам арендатор письмом №431 от 30.09.2011г.

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды размер ежемесячной арендной платы составляет 400000 руб. В последний раз НОУ ВПО «БЭПИ» произвело частичную оплату –07.09.2011г. аренды в размере 50000 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером №791 от 07.09.2011г.

Фактически арендные отношения по договору №07/2010-1 от 01.04.2010г. прекращены 05.01.2012г. в одностороннем порядке по инициативе арендатора.

04.10.2011г. ответчик в адрес истца направил уведомление о прекращении договора аренды, в связи с отключением электроэнергии, соответственно, по истечении трех месяцев с момента получения уведомления о расторжении договора, а именно с 05.01.2012г. спорный договор аренды считается расторгнутым НОУ ВПО «БЭПИ» в одностороннем порядке в силу положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предложенный 04.10.2011г. ответчиком акт приема-передачи, датированный 30.09.2011г. не мог быть подписан ОАО «Хлеб Улан-Удэ, так как во-первых, не соответствовал дате передачи; во-вторых, не был произведен предшествующий подписанию акта осмотр передаваемых помещений.

Арендодатель не уклонялся от подписания передаточного акта, что указано в письме №134 от 07.10.2011г., а напротив, предлагал ответчику комиссионно с участием уполномоченных представителей арендатора и собственника здания обследовать помещения и произвести надлежащую передачу с подписанием двухстороннего акта.

Письмо №134 от 07.10.2011г. было направлено по всем известным ранее ОАО «Хлеб Улан-Удэ» адресам и было получено ректором 09.11.2011г. и директором УДО 09.11.2011г., однако никакой реакции со стороны института не последовало.

Возможности встретиться с ректором БЭПИ в октябре 2011г., после получения от них уведомления и передаточного акта, у ОАО «Хлеб Улан-Удэ» не было, так как арендатор, освободив объект, выехал, не поставив в известность арендодателя о новом адресе.

НОУ ВПО «БЭПИ» в нарушение требований пункта 1 статьи 65, статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило надлежащих доказательств возврата имущества истцу, в связи с чем арендная плата, пени подлежат взысканию по день вынесения решения.

Кроме того, ответчик согласно договору обязан уплатить штраф в размере 200000 руб. за не предупреждение об освобождении арендованного имущества, также убытки за ненадлежащее исполнение обязательств (стоимость косметического ремонта, согласно экспертному заключению №8/2012 от 31.03.2012г.) в сумме 1659048 руб.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования признал в части основного долга по арендным платежам за период август 2011г. в размере 399994 руб. 85 коп., за сентябрь 2011г. в размере 400000 руб., а также признал требования истца о взыскании суммы пени в размере 96599 руб. 34 коп. за период просрочки с 02.08.2011г. по 05.05.2012г., с 02.09.2011г. по 05.05.2012г.

В остальной части исковые требования не признал, сослался на следующее.

В сентябре, когда ответчик мог бы погасить образовавшуюся за август задолженность, истец предпринял ничем необоснованное отключение электроэнергии в арендуемых помещениях и плата от обучающихся не поступила.

14.09.2011г. произведено отключение электроэнергии в арендуемых помещениях здания. Помещения с 01 октября 2011г. были освобождены, о чем проинформирован арендодатель..

Действия арендодателя по отключению электричества в здании не основаны на действующем законодательстве, договоре аренды. И учитывая последствия – невозможность использования помещения для извлечения прибыли, последующее с 01.10.2011г. - освобождение помещений, требование о взыскании арендных платежей, пени за период с октября по 22.05.2012г. не признает в полном объеме.

Поскольку возможность отключения электроэнергии не предусмотрена договором аренды, возложение штрафных санкций в размере 200000 руб. за не предупреждение арендодателя об освобождении помещения со ссылкой на пункты договора аренды – 2.1.3, 2.2.11. на арендатора также незаконно.

Неправомерное отключение 14.09.2011г. электроэнергии, повлекшее невозможность продолжения образовательной деятельности, последующее вынужденное освобождение 30.09.2011г. помещений и прекращение договорных отношений, является злоупотреблением правом со стороны истца.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив материалы дела, суд находит требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 01 апреля 2010 года между ОАО «Хлеб Улан-Удэ» (арендодатель) и НОУ ВПО «Байкальский экономико-правовой институт» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №07/2010-1.

Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель обязуется передать арендатору, нежилые помещения в здании главного корпуса Хлебозавода №6, расположенного по адресу: <...> площадью 2665,90 кв.м., во временное пользование, а арендатор, с даты подписания акта приема-передачи помещений обязуется оплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

Указанные в пункте 1.1. помещения принадлежат арендодателю на праве собственности – свидетельство о государственной регистрации от 04.07.2003г. №03-01/23-67/2003-279 (п. 1.2. договора). Помещения предназначены для использования в качестве административных и учебных помещений (п. 1.3. договора).

В соответствии с пунктом 2.1.1. договора арендодатель обязан передать помещения по акту приема-передачи. В акте должно быть указано техническое состояние помещений на момент сдачи их в аренду. Акт приема-передачи подписывается арендодателем и арендатором. Указанный акт прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Договором аренды стороны предусмотрели обязанность арендодателя не позднее чем за один месяц предупредить арендатора о предстоящем освобождении помещения и/или о досрочном прекращении договора (пункт 2.1.3. договора).

Предусмотрены обязанности арендатора:

- поддерживать в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт (побелка, ремонт штукатурки, ремонт систем тепло-и водоснабжения, остекление, покраска: стен, дверей, труб) не реже один раз в год (пункт 2.2.6 договора);

- в случае досрочного освобождения помещений, до истечения срока аренды, в случае предупреждения арендодателя в письменном виде, менее чем за два месяца о предстоящем освобождении, как в связи с окончанием срока действия договора так и при досрочном освобождении помещения, арендатор обязан оплатить арендодателю штраф в размере 50% от размера ежемесячной арендной платы (пункт 2.2.11. договора);

- провести текущий ремонт помещений перед окончанием срока действия договора или в случае досрочного расторжения договора (пункт 2.2.13. договора);

- передать помещения по окончании срока действия договора 28 февраля 2011г. (в тексте ошибочно указан 2010г.) до 17 часов по акту приема-передачи. Арендатор обязуется передать представителю арендодателя помещение не требующее проведения текущего (косметического) ремонта: побелки помещений, покраски и мойки окон, покраски стен и пола, выноса мусора, покраски дверей, мойки и покраски батарей (регистров) и т.п. (пункт 2.2.14 договора);

- при освобождении помещений до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, оплатить арендодателю стоимость не произведенного текущего ремонта помещений, согласно счет-фактуре арендодателя, а также сумму по всем невыполненным обязательствам. Передать помещения арендодателю по акту приема-передачи в день окончания срока действия договора. До момента передачи помещений и подписания акта приема-передачи арендатору начисляется арендная плата, независимо от того осуществляется им деятельность в помещениях или нет (пункт 2.2.15. договора);

- арендатор оплачивает арендодателю арендную плату авансовым платежом до 01 числа текущего календарного месяца путем внесения денежных средств на расчетный счет или в кассу арендодателя. Размер ежемесячной арендной платы составляет 400000 руб. (пункт 3.1. договора);

- арендатор заключает отдельные договоры на потребление теплоэнергии, электроэнергии, водоснабжения и обязан самостоятельно оплачивать счета за произведенные услуги (пункт 3.2. договора);

- за просрочку арендной платы арендатор оплачивает арендодателю пени в размере 1 (один) % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 3.4. договора);

Договор может быть расторгнут досрочно по взаимному соглашению сторон (пункт 4.3. договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 28.02.2011г. (пункт 6.1. договора).

01.04.2010г. по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение (главный корпус Хлебозавода №6), расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 03:23:000000:67/2003-000279, инвентарный номер 3650-1, общая площадь всего здания согласно техническому паспорту от 14.05.2007г. составляет 4291,30 кв.м., арендатору передано 2665,90 кв.м. (т. 1 л.д. 20-21, 217-228).

Нежилое помещение- Главный корпус Хлебозавода №6 (нежилое здание) – 5 этажный с антресолью и мезонином литера А-А2, общей площадью 4291,30 кв.м., находящееся по адресу: <...> принадлежит ОАО «Хлеб Улан-Удэ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.07.2007г. серии 03-АА №359243 (т. 1 л.д. 15).

Таким образом, истец обладал правом сдачи в аренду нежилого здания- главный корпус Хлебозавода №6, 5 этажный с антресолью и мезонином литера А-А2, общей площадью 4291,30 кв.м. по адресу: <...>

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды, согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав содержание договора аренды, заключенного сторонами, и приложений к указанному договору (акта приема-передачи подписанного сторонами, технического паспорта от 14.05.2007г.), суд приходит к выводу о том, что данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, в названном договоре указаны, в связи с чем договор является заключенным.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1. договора определен размер арендного платежа, выплачиваемого арендатором НОУ ВПО «БЭПИ» - 400000 руб. в месяц. Арендатор оплачивает арендодателю арендную плату авансовым платежом до 01 числа текущего календарного месяца путем внесения денежных средств на расчетный счет или в кассу арендодателя. Арендная плата за текущий месяц должна быть оплачена арендатором на момент подписания акта приема-передачи помещений.

Ответчиком обязанность по оплате арендной платы произведена не в полном объеме.

Согласно расчету арендная плата за период с 01.08.2011г. по 22.05.2012г. составляет 3883865 руб. 82 коп., из которых 399994 руб. 85 коп. – сумма задолженности по арендной плате за август 2011г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за сентябрь 2011г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за октябрь 2011г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за ноябрь 2011г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за декабрь 2011г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за январь 2012г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за февраль 2012г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за март 2012г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за апрель 2012г., 283870 руб. 97 коп. – сумма задолженности по арендной плате за период с 01.05.2012г. по 22.05.2012г.

Между тем, 14.09.2011г. арендодателем произведено отключение электроэнергии в арендуемых помещениях здания.

В связи с отключением 14.09.2011г. электроэнергии в адрес ОАО «Хлеб Улан-Удэ» арендатором было направлено 30.09.2011г. уведомление №431 об освобождении с 01 октября 2011г. здания и прекращении договора аренды в связи с грубым нарушением арендодателем условий договора, выразившихся в остановке учебного процесса, с приложением акта приема-передачи нежилого помещения, подписанного арендатором (т.1 л.д. 26-27).

01.10.2011г. НОУ ВПО «БЭПИ» освободило нежилое помещение.

04.10.2011г. письмом №128 (т. 1 л.д. 28) арендодатель сообщил арендатору о наличии задолженности по арендной плате 1200000 руб., об отсутствии в арендованном помещении преподавательского состава и студентов, испорченном имуществе: демонтированы подвесные потолки, сорвана электропроводка, сломаны направляющие для крепления потолочных плит и т.д. Подобное поведение арендатора, как указал истец, однозначно побуждает ОАО «Хлеб Улан-Удэ» отказаться от дальнейшей перспективы сотрудничества. Просили подписать соглашение о расторжении договора и передать имущество по передаточному акту либо устранить все замечания: оплатить долг, произвести ремонтные работы и выполнить текущий (косметический) ремонт.

07.04.2011г. письмом №134 (т.1 л.д. 30) арендодатель уведомил арендатора о том, что 02.10.2011г., в нарушение условий договора, имея просроченную задолженность, НОУ ВПО «БЭПИ» выехало из арендованного помещения, не передав его в установленном порядке. Повторно перечисляет в письме нанесенный имуществу ущерб, сообщает о получении письма арендатора от 30.09.2011г. №431 с прилагаемым актом приема-передачи от 30.09.2011г. При этом арендодатель указывает, что поскольку письмо получили лишь 04.10.2011г., когда уже НОУ ВПО «БЭПИ» выехал и не произвел подлежащую передачу в день выезда, то направленная корреспонденция теряет всякое значение и ОАО «Хлеб Улан-Удэ» не имеет объективной возможности подписать направленный передаточный акт, так как в нем не отражено техническое состояние арендованного объекта.

Не отражение в акте приема-передачи технического состояния арендованного объекта, по мнению суда, не является основанием для уклонения от принятия арендованного имущества истцом.

Договор аренды от 01.04.2011г. со сроком действия до 28.02.2011г. был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если бы стороны пришли к соглашению об этом.

Суд приходит к выводу, что несмотря на отсутствие письменного соглашения о расторжении договора и прекращении договорных отношений, волеизъявление сторон фактически было направлено именно на прекращение договорных отношений.

Так, арендодатель 14.09.2011г. отключил в здании электроэнергию и в дальнейшем не подключил, лишив тем самым ответчика возможности пользования арендуемыми помещениями в здании и осуществлять учебный процесс в образовательном учреждении. Образовательная деятельность в отсутствии электроэнергии невозможна. Соответственно, арендатор в течение двух недель не имеющий возможности использования помещений по назначению в качестве административных и учебных, вывез свое имущество, освободил арендуемые помещения здания и письмом от 30.09.2011г. за исх.№431 сообщил арендодателю об освобождении с 01.10.2011г. здания. К письму от 30.09.2011г. приложен подписанный арендатором акт приема-передачи от 30.09.2011г.

Из представленных писем истца №128 от 04.10.2011г. и №134 от 07.10.2011г., направленных ответчику, усматривается, что арендодателю было известно о выезде арендатора из арендуемых помещений.

Так, в письме №128 от 04.10.2011г. арендодатель ссылается на отказ от дальнейшего сотрудничества и прилагает соглашение о расторжении договора аренды.

В письме №134 от 07.10.2011г. ссылается на выезд 02.10.2011г. арендатора из занимаемых помещений, произведенном 03.10.2011г. осмотре здания, получении 04.10.2011г. письма за исх. №431 и прилагаемого к нему передаточного акта от 30.09.2011г., подписанного арендатором.

По мнению суда, действия арендодателя по отключению электроэнергии препятствовали ответчику осуществлять свою обычную деятельность.

Так, первоначально письмом №115 от 13.09.2011 в обоснование отключения электроэнергии с 14.09.2011г. арендодатель сообщил ответчику о подготовке трансформаторной подстанции (ТП 528) к зимнему периоду (т. 2 л.д. 131).

Затем, уже после отключения электроэнергии, письмом №117 от 15.09.2011, арендодатель сообщил о проведенном 13.09.2011, в отсутствии ответчика, обследования помещений, при котором выявлены со стороны запасного выхода оголенные провода, скрученные и подвешенные к стене, в помещении столярной мастерской разбросанные обрезки досок, строительный мусор, захламленность прилегающей к фасаду здания института территории (со стороны проезжей части) горючим мусором.

Порядок расторжения договора предусмотрен частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если арендодатель и признавал указанные нарушения правил пожарной безопасности существенными, ему следовало обратиться к арендатору с письменным предложением о расторжении договора, однако вместо предложения о расторжении договора последовало незаконное отключение электроэнергии.

Арендатор после отключения электроэнергии вынужден был принять меры к прекращению договорных отношений с арендодателем.

Помимо фактического освобождения занимаемых помещений, арендатором были предприняты все зависящие от него меры, направленные на оформление возврата объекта аренды. В адрес арендодателя направлен подписанный ответчиком акт приема-передачи, однако арендодатель всячески уклонялся от подписания акта приема-передачи, ссылаясь в письме от 07.10.2011г. на то, что направленная корреспонденция теряет всякое значение, в передаточном акте не отражено техническое состояние арендованного объекта.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что ответчиком, помимо фактического освобождения имущества, были предприняты все зависящие от него действия, направленные на оформление возврата объекта аренды, однако истец, уклоняясь от подписания акта сдачи-приемки, продолжал необоснованное начисление арендной платы, пени с 01.10.2011г. по 22.05.2012г.

Обстоятельства фактического освобождения арендуемого здания с 01.10.2011 установлены материалами дела, истцом не оспариваются.

То обстоятельство, что на момент возврата арендованное имущество не находилось в том состоянии, в котором арендатор его получил, не освобождает арендодателя от обязанности его принятия.

До момента подписания сторонами документа о передаче объекта аренды действует и обязанность арендатора оплачивать пользование этим объектом в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 37 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются при расторжении договора.

Действия арендатора, предпринятые им 30.09.2011, в целях составления акта приема-передачи нежилых помещений (Главный корпус Хлебозавода №6), освобожденных к 30.09.2011, следует расценивать как добросовестные и отвечающие требованиям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на основании статей 314, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате до момента расторжения договора и прекращения обязательств в сумме 799994 руб. 85 коп. за период август 2011г. в сумме 399994 руб. 85 коп., сентябрь 2011г. – 400000 руб., т.е. до 01.10.2011г., дня освобождения объекта аренды, в остальной сумме 3083870 руб. 95 коп. иск удовлетворению не подлежит.

В связи с просрочкой исполнения обязательства по уплате основного долга подлежит удовлетворению требование о взыскании пени до момента расторжения договора и прекращения обязательств, т.е. до 30.09.2011г.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Как следует из пункта 3.4. договора за просрочку арендной платы арендатор оплачивает арендодателю пени в размере 1 (один) % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Арендная плата подлежала оплате авансовым платежом до 01 числа текущего календарного месяца.

Истцом пени исчислены за период с августа 2011г. по 22.05.2011г., исходя из 0,046% в день от суммы задолженности по каждому месяцу за каждый день просрочки, что составляет 262439 руб. 30 коп.

Судом проверен представленный истцом расчет пени, взысканию подлежит сумма пени в размере 16375 руб. 85 коп. Подлежит взысканию пени в сумме 11039 руб. 85 коп. за период с 02.08.2011г. по 30.09.2011г. (60 дней) от суммы 399994 руб. 85 коп. в размере двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период нарушения обязанности по оплате, т.е 8,25 х 2 = 16,50% годовых, за 1 день просрочки – 16,50% : 360 = 0,046% в день и пени в сумме 5336 руб. за период с 02.09.2011 по 30.09.2011 (29 дней) от суммы 400000 руб.

В остальной сумме пени 246063 руб. 45 коп. исковые требования удовлетворению не подлежат.

При взыскании неустойки суд не усматривает оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истцом, по собственной инициативе, снижен размер процентной ставки пеней до двукратной учетной ставки Банка России, действовавшей в период нарушения обязанности по оплате, в соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81.

Подлежат удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика убытков, причиненных истцу ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды (стоимость косметического ремонта).

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Для применения ответственности в виде взыскания убытков, предусмотренных статьями 15, 16, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, противоправность поведения, вину причинителя вреда и причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, а также доказанность размера убытков.

При обращении в суд с иском о взыскании такого вреда истцу необходимо доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения, вину причинителя вреда и причинную связь между поведением указанного лица и наступившим вредом. Недоказанность одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.

Согласно пункту 2.2.14 договора арендатор обязан по окончании срока действия договора передать помещение не требующее проведения текущего (косметического ремонта): побелки помещения, покраски и мойки окон, покраски стен и пола, выноса мусора, покраски дверей, мойки и покраски батарей (регистров) и т.п.

Ответчик выразил несогласие с представленным истцом заключением специалистов от 21.10.2011г. №69/2011 о стоимости восстановительного ремонта нежилого здания, поскольку осмотр помещения проводился без участия ответчика, о проведении оценки ответчик не извещался. Также сослался на необходимость выяснения вопроса о том, какие из перечисленных в локально-сметных расчетах позиции являются неотделимыми улучшениями, а какие отделимыми.

Ответчик заявил ходатайство о назначении оценочно-строительной экспертизы арендуемого помещения – здания.

Определением суда от 30.01.2011 ходатайство ответчика удовлетворено, производство по делу №А10-4317/2011 приостановлено в связи с назначением оценочно-строительной экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Регион-Эксперт» ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. какие из перечисленных элементов: подвесной потолок типа «Армстронг», пожарные гидранты, пожарные ящики, электропроводка, охранно-пожарная сигнализация, светильники, дверные блоки, дверные ручки, плафоны «ракушка», выключатели, розетки, а также элементы не перечисленные, но вошедшие в заключение специалистов №69\2011г. являются неотделимыми улучшениями.

2. Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором за время договорных отношений.

3.Установить стоимость косметического ремонта арендуемых помещении, в том числе
побелка, покраска помещений, мойка окон, покраска стен и пола в помещениях, вынос
мусора, покраска дверей, мойка и покраска батарей (регистров).

Согласно экспертному заключению №8/2012 от 31.03.2012г. (т. 4 л.д. 48-61) по результатам оценочно-строительной экспертизы все перечисленные элементы, а именно: подвесной потолок типа «Армстронг», пожарные гидранты, пожарные ящики, электропроводка, охранно-пожарная сигнализация, светильники, дверные блоки, дверные ручки, плафоны «ракушка», выключатели, розетки, а также вновь установленные арендатором перегородки с дверными блоками и замененные им же покрытия полов не являются неотделимыми улучшениями, то есть могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда.

Все улучшения, произведенные арендатором за время договорных отношений, в соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются отделимыми. Неотделимых улучшений, произведенных арендатором в процессе реконструкции Главного корпуса Хлебозавода под учебный корпус БЭПИ, нет.

Согласно договору аренды нежилого помещения №07/2010-1 от 01.04.2010г., пункту 5.1. отделимые улучшения являются собственностью арендатора, то есть он вправе их изъять, но при этом обязан вернуть имущество в состоянии, которое оно имело до устройства отделимых улучшений.

Стоимость косметического ремонта арендуемых помещений согласно локальному сметному расчету №1 составляет 1659048 руб.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии обусловленном договором.

Договором стороны предусмотрели передачу помещения в состоянии не требующем проведения текущего (косметического) ремонта.

Таким образом, стороны в договоре аренды согласовали обязанность проведения арендатором косметического ремонта помещений здания.

Пунктом 2.2.15 договора стороны предусмотрели оплату арендодателю стоимости не проведенного текущего ремонта.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Суд соглашается с доводом ответчика о невозможности проведения косметического ремонта в отсутствии электрической энергии, вместе с тем ответчик не доказал, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, он не представил доказательств обращения к истцу с требованием о подключении электрической энергии для проведения косметического ремонта. Указанное означает, что ответчик не намеревался проводить косметический ремонт.

Ответчик не оспаривает факт не проведения косметического ремонта в помещениях.

В связи с чем расходы по проведению косметического ремонта подлежат отнесению на ответчика.

Стоимость косметического ремонта определена согласно экспертному заключению в размере 1659048 руб. и состоит из ремонта штукатурки, окраски потолков, стен, пола, регистров, дверей, мытья окон, очистки помещений от мусора.

Таким образом, ответчик обязан возместить, с учетом уточнения истца, убытки (стоимость косметического ремонта), причиненные истцу за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды нежилого помещения №07/2010-1 от 01.04.2010г. в размере 1659048 руб.

Требование истца о взыскании с ответчика суммы штрафа за не предупреждение арендодателя об освобождении арендованного помещения в размере 200000 руб. удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 2.2.11. договора арендатор обязан в случае досрочного освобождения помещений, до истечения срока аренды, не позднее, чем за два месяца письменно уведомить об этом арендодателя. В случае предупреждения арендодателя в письменном виде, менее чем за два месяца о предстоящем освобождении, как в связи с окончанием срока действия договора так и при досрочном освобождении помещения, арендатор обязан оплатить арендодателю штраф в размере 50% от размера ежемесячной арендной платы.

Между тем, как указывалось выше, ответчик вынужден был освободить арендуемые помещения, поскольку с 14.09.2011 арендодателем произведено отключение электроэнергии в арендуемых помещениях здания.

Договор не содержит условия о возможности отключения электрической энергии в случае просрочки оплаты задолженности по арендной плате, таким образом, истцом допущено нарушение условий договора, что является противоправным.

Осуществление образовательной деятельности в отсутствие электроэнергии не представлялось возможным.

30.09.2012г. в адрес ОАО «Хлеб Улан-Удэ» арендатором было направлено уведомление №431 о возврате объекта аренды и прекращении договорных отношений в связи с грубым нарушением арендодателем условий договора, выразившееся в отключении освещения в арендуемых помещениях здания, с приложением акта приема-передачи нежилого помещения (т.1 л.д. 26-27). 01.10.2011г. НОУ ВПО «БЭПИ» освободило нежилое помещение.

Поскольку досрочное освобождение помещений здания имело место не по инициативе арендатора, а в связи с действиями арендодателя по отключению электроэнергии, суд не находит оснований для взыскания штрафа.

Требование истца об обязании ответчика возвратить арендованное имущество по договору аренды №07/2010-1 от 01.04.2011г. арендодателю – ОАО «Хлеб Улан-Удэ» с ключами от помещений по передаточному акту, подписанному обеими сторонами удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В договоре стороны оговорили, что арендатор обязан передать помещение по окончании срока действия договора по акту приема-передачи (п. 2.2.14 договора).

Ответчиком помимо фактического освобождения имущества были предприняты все зависящие от него действия, направленные на оформление возврата объекта аренды, а истец уклонялся от подписания акта сдачи-приемки.

Обстоятельства фактического освобождения арендуемого здания 01.10.2011 установлены материалами дела, истцом не оспариваются.

Обязание возврата имущества могло иметь место в случае незаконного удержания ответчиком имущества, однако имущество ответчиком не удерживалось, доказательств обратного истцом не представлено.

Доступ в здание у истца имелся и имеется, что подтверждается письмом от 07.10.2011, договором оказания услуг по оценке от 06.10.2011, соответственно требование об обязании возвратить имущество удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного требования истца подлежат частичному удовлетворению в сумме 2475418 руб. 70 коп.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, абзацем 2 пункта 1 которого предусмотрено распределение судебных расходов пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в случае, если иск удовлетворен частично.

Согласно статье 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки ее уплаты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Истец при подаче искового заявления уплатил государственную пошлину в размере 10000 руб. В последующем истец увеличил размер исковых требований до 6005353 руб. 12 коп.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, при увеличении истцом размера исковых требований недостающая сумма государственной пошлины доплачивается в соответствии с увеличенной ценой иска.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 2000000 руб. уплачивается в размере 33000 руб. плюс 0,5 процента суммы, превышающей 2000000 руб.

С учетом этого требования государственная пошлина при цене иска на сумму 6005353 руб. 12 коп. составляет 53026 руб. 76 коп.

Исковые требования удовлетворены частично – 41,22% (2475418 руб. 70 коп. х 100 / 6005353 руб. 12 коп.).

Следовательно, с ответчика подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 21857 руб. 63 коп. (53026,76 руб. х 41,22% / 100), с истца 31169 руб. 13 коп. (53026,76 руб. – 21857,63 руб.).

Истцом уплачена государственная пошлина в размере 10000 руб., в том числе: 4000 руб. – требование о расторжении договора аренды, 4000 руб. – требование об обязании ответчика возвратить арендованное имущество, 2000 руб. – требование о взыскании с ответчика части суммы в размере 50000 руб.

Так как истцом уплачена сумма государственной пошлины в размере 2000 руб. за требование о взыскании с ответчика части суммы в размере 50000 руб., ответчик согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возмещает истцу судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 2000 руб.

Сумма государственной пошлины подлежащей взысканию с ответчика в доход федерального бюджета составляет 19857 руб. 63 коп. (21857,63 руб. – 2000 руб.).

В связи с отказом истца от исковых требований в части расторжения договора аренды №07/2010-1 от 01.04.2010г., суд на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации считает необходимым возвратить истцу из федерального бюджета уплаченную им государственную пошлину в размере 4000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Байкальский экономико-правовой институт» (ОГРН <***>, ИНН <***>), находящегося по адресу: 670047 <...> в пользу открытого акционерного общества «Хлеб Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), находящегося по адресу: 670047 <...> руб. 70 коп., из которых 399994 руб. 85 коп. – сумма задолженности по арендной плате за август 2011г., 400000 руб. - сумма задолженности по арендной плате за сентябрь 2011г., 16375 руб. 85 коп. - пени за просрочку внесения арендной платы, 1659048 руб.– убытки, причиненные истцу за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды №07/2010-1 от 01.04.2011г. (стоимость косметического ремонта); а также 2000 руб. – расходы истца по уплате государственной пошлины.

Взыскать с открытого акционерного общества «Хлеб Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), находящегося по адресу: 670047 <...> в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 31169 руб. 13 коп.

Выдать исполнительные листы.

Возвратить открытому акционерному обществу «Хлеб Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), находящемуся по адресу: 670047 <...> из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по платежному поручению №1202 от 08.11.2011г. в размере 4000 руб.

В части исковых требований о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате за период октябрь 2011г. по 22.05.2012г. в размере 3083870 руб. 97 коп., суммы пени за просрочку внесения арендной платы в размере 246063 руб. 45 коп., суммы штрафа за не предупреждение арендодателя об освобождении арендованного помещения в размере 200000 руб., а также об обязании ответчика возвратить арендованное имущество по договору аренды №07/2010-1 от 01.04.2011г. арендодателю – ОАО «Хлеб Улан-Удэ» с ключами от помещений по передаточному акту, подписанному обеими сторонами отказать.

В части требований о расторжении договора аренды №07/2010-1 от 01.04.2010г. производство по делу прекратить.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда http://4aas.arbitr.ru/ или Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru/

Судья Н.В. Устинова