Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Газетно-журнальный комплекс-Бурятия» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным в силу ничтожности договора управления общим имуществом собственников помещений в здании торгового центра «Столичный» от 21.03.2018, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде продолжения правоотношений между ООО «ГЖК-Бурятия» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 по договору оказания услуг от 01.02.2008, с учётом дополнительного соглашения к нему от 01.04.2015 о стоимости ежемесячной оплаты по договору оказания услуг в размере 7 199 рублей 50 копеек,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, индивидуальный предприниматель ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Газетно-журнальный комплекс-Бурятия» (далее – ответчик, ООО «ГЖК-Бурятия», общество) о признании недействительным в силу ничтожности договора управления общим имуществом собственников помещений в здании торгового центра «Столичный» от 21.03.2018, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде продолжения правоотношений между ООО «ГЖК-Бурятия» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 по договору оказания услуг от 01.02.2008 с учётом дополнительного соглашения к нему от 01.04.2015 о стоимости ежемесячной оплаты по договору оказания услуг в размере 7 199 рублей 50 копеек.

В обоснование иска истец указал, что является собственником помещений площадью 205, 6 кв.м. в здании торгового центра «Столичный», расположенного по адресу: <...>. В ходе рассмотрения дела №А10-5040/2019 истец узнал о том, что 21.03.2018 ООО «ГЖК-Бурятия» и собственниками помещений в торговом центре столичный заключен договор управления общим имуществом собственников помещений в здании торгового центра «Столичный». Указал, что оспариваемый договор истцом не заключался, о его заключении истец не знал, со стороны собственников помещений данный договор заключен неуполномоченным лицом. Считает, что порядок проведения собрания собственников помещений не соблюден, сведения об участвующих в нем лицах неизвестны, кто являлся председателем собрания и его секретарем, а также членами комиссии по подсчету голосов не установлено. По мнению истца, оспариваемый договор управления общим имуществом собственников помещений в здании торгового центра «Столичный» от 21.03.2018 является мнимой сделкой, в связи с чем является ничтожным с момента его заключения.

Определением суда от 10 февраля 2020 года исковое заявление принято к рассмотрению.

Ответчик иск не признал. Указал, что оспариваемый договор заключен со стороны собственников помещений торгового центра на основании принятого на общем собрании решения, оформленного протоколом от 21.03.2018. При этом договор исполняется с момента его заключения, в связи с чем оснований для квалификации оспариваемого договора как мнимого (ничтожного) не имеется. По мнению ответчика, спорная сделка является оспоримой. Полагает, что оспаривание истцом договора управления по существу означает оспаривание решений общего собрания, само решение общего собрания в установленном законом порядке недействительным признано не было, сам истец его не оспаривал и не оспаривает в данном деле. При наличии непризнанных недействительными решений общего собрания собственников помещений торгового центра, в том числе о выборе способа управления торговым центром, выборе управляющей компании и об утверждении условий договора управления общим имуществом собственников помещений, оснований для признания оспариваемого договора недействительным не имеется. В отзывах на исковое заявление ответчик также указал на пропуск истцом срока исковой давности. По мнению ответчика, срок исковой давности по заявленным требованиям истёк 21.03.2019, поскольку истец должен был узнать и узнал об оспариваемом им договоре еще 21.03.2018.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, дал пояснения по делу.

Представитель ответчика требования не признала, изложила свои доводы по делу. Представила письменные дополнения к отзыву, копии документов: счет на оплату №538 от 19.04.2018, платежное поручение №23 от 24.04.2018, счет на оплату №674 от 17.05.2018, платежное поручение №29 от 23.05.2018, счет на оплату №1002 от 6.08.2018, платежное поручение №45 от 17.08.2018, счет на оплату №1338 от 17.10.2018, платежное поручение №132 от 25.10.2018, счет на оплату №187 от 22.01.2019, платежное поручение №10 от 30.01.2019.

Указанные документы судом приобщены к делу.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 10 сентября 2020 года.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

21.03.2018 между ООО «ГЖК-Бурятия» в лице генерального директора
ФИО5 (управляющий) и собственниками помещений в здании торгового центра «Столичный» в лице ФИО5 (собственники), на основании решения общего собрания собственников помещений в здании ТЦ «Столичный» (<...>) от 17.03.2018, оформленного протоколом от 21.03.2018, подписан договор управления общим имуществом собственников помещений в здании торгового центра «Столичный» (<...>) (далее – договор, л.д. 30-34, т.1), согласно пункту 1.2 которого управляющий обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания, общей площадью 10 502,6 кв.м., расположенного по адресу <...> и обеспечивать предоставление собственникам электроснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения (канализация), именуемые в дальнейшем коммунальные услуги, в соответствии с условиями договора осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления зданием, а собственник обязуется оплачивать выполняемые работы, оказываемые услуги и возмещать расходы на коммунальные услуги.

Договор действует до 21.03.2019. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным на
1 календарный год и на тех же условиях (пункт 7.2 договора).

Приложением №1 к договору является смета расходов и доходов (финансовый план) содержания ТЦ «Столичный» на год и размер обязательных платежей собственников помещений по содержанию, ремонту общего имущества.

Полагая, что договор управления общим имуществом собственников помещений в здании торгового центра «Столичный» от 21.03.2018 является недействительным в силу ничтожности, истец индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Предметом иска по настоящему делу является требование индивидуального предпринимателя ФИО2 - собственника помещений, площадью 205, 6 кв.м., в здании торгового центра «Столичный», расположенного по адресу: <...>, о признании недействительным в силу ничтожности договора управления общим имуществом собственников помещений в здании торгового центра «Столичный» от 21.03.2018.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду (пункт 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу пунктов 4, 4.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, относятся: выбор способа управления многоквартирным домом; принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Исследовав условия договора от 21.03.2018, суд полагает названный договор заключенным, поскольку спорный договор содержит предусмотренные действовавшим на момент его заключения законодательством существенные условия.

Как следует из материалов дела, решением собственников помещений в здании ТЦ «Столичный» (<...>) от 17.03.2018, оформленным протоколом от 21.03.2018: 1) выбран способ управления зданием ТЦ «Столичный» - управление управляющей организацией ООО «ГЖК-Бурятия»; 2) утверждены условия договора управления зданием; 3) поручено подписать договор управления от имени собственников - ФИО6 ; 4) утверждено положение о проведении общих собраний.

Из пояснений ответчика следует, что по неизвестным причинам ФИО6 договор управления подписан не был, в связи с чем договор от имени собственников был подписан ФИО5, являющейся собственником помещения в здании торгового центра «Столичный», расположенного по адресу: <...>, а также генеральным директором общества с ограниченной ответственностью «ГЖК-Бурятия», которое является собственником помещений, площадью 4 864,5 кв.м., в здании торгового центра «Столичный» (при этом, общая площадь помещений собственников в здании торгового центра «Столичный» составляет 9 048,8 кв.м).

Общество с ограниченной ответственностью «ГЖК-Бурятия» обладает более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в здании торгового центра «Столичный», что истцом не оспорено и не опровергнуто.

При таких условиях, доводы ответчика о том, что договор подписан неуполномоченным лицом не могут быть приняты во внимание судом, поскольку в силу положений части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в здании, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Кроме того, из пояснений ответчика также следует, что после подписания оспариваемого договора собственники помещений в здании торгового центра «Столичный» одобрили указанную сделку путем принятия оказанных ООО «ГЖК-Бурятия» услуг и внесения оплаты за оказанные услуги. Собственник ФИО6 также одобрила сделку путем принятия оказанных услуг и произвела их оплату ООО «ГЖК-Бурятия», что подтверждается счетами на оплату и платежными поручениями.

Доказательств обратного истцом не представлено.

В силу положений пунктов 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату подписания оспариваемого договора) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление №25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Судом отклоняются доводы ответчика о мнимости совершенной сделки по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить то, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнить либо требовать ее исполнения.

Целью заключения договора управления нежилым зданием является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания и оплата оказываемых услуг.

Мнимость сделки исключает намерение управляющей организации оказать услуги и выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания и получить определенную денежную сумму, с одной стороны, и намерение собственника принять от управляющей компании услуги и уплатить за них цену - с другой.

В материалы дела истцом не представлены доказательства, указывающие на мнимость сделки. При этом реальное исполнение сторонами своих обязательств и достижение фактического результата сделки указывает на отсутствие признаков мнимости сделки.

Оспариваемый договор заключен со стороны собственников помещений в здании торгового центра «Столичный» на основании принятого на общем собрании решения, оформленного протоколом от 21.03.2018, которое согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации является обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома, недействительным не признано, при этом договор управления исполняется сторонами с момента его заключения, в связи с чем оснований для квалификации оспариваемого договора в качестве мнимого (ничтожного) у суда не имеется.

При рассмотрении данного спора ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Момент начала течения срока исковой давности определяется в зависимости от того, когда о том, что сделка совершена с нарушением требований закона к порядку ее совершения, узнало или должно было узнать лицо, предъявившее требование.

Из материалов дела следует, что 05.03.2018 ООО «ГЖК-Бурятия» в адрес истца направлено заказное письмо с уведомлением о проведении 17.03.2018 общего собрания собственников помещений в здании торгового центра «Столичный», с приложением бюллетеня для голосования (л.д. 56-59 т.1).

05.03.2018 ООО «ГЖК-Бурятия» также было размещено сообщение о проведении 17.03.2018 общего собрания собственников помещений в здании торгового центра «Столичный» на стенде объявлений в здании торгового центра «Столичный», расположенного по адресу: <...>, что подтверждается актом о размещении сообщения от 05.03.2018 (л.д. 60 т.1).

17 марта 2018 года состоялось общее собрание собственников помещений в здании ТЦ Столичный». Истец ФИО2 был участником указанного собрания, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в задании от 21.03.2018.

21.03.2018 копия протокола общего собрания была размещена на стенде объявлений в здании по адресу <...> что подтверждается актом о размещении сообщения от 21.03.2018 (л.д. 80 т.1).

В материалы дела ответчиком также представлены скриншоты электронных писем от 19.04.2018, 20.04.2018 о направлении истцу на электронную почту уведомления о проведении общего собрания, протокола общего собрания о принятых решениях (л.д. 81-90 т.1).

Данные обстоятельства истцом соответствующими доказательствами не опровергнуты.

При установленных по делу фактических обстоятельствах доводы истца о том, что о совершении оспариваемой сделки от 21.03.2018 ему стало известно только в ходе рассмотрения Арбитражным судом Республики Бурятия дела №А10-5040/2019 суд считает не обоснованными и подлежащими отклонению.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями стати 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что истец, являющийся собственником помещений, реализуя свои права собственника помещений в ТЦ «Столичный» и проявляя должную заботливость и осмотрительность, о совершении оспариваемой сделки с нарушением, по его мнению, требований закона должен был узнать не позднее 21.03.2018.

Таким образом, срок исковой давности для признания данной сделки недействительной истек в 21.03.2019. Исковое заявление о признании договора управления общим имуществом собственников помещений в здании торгового центра «Столичный» от 21.03.2018 недействительным (ничтожным) заявлено 03.02.2020, следовательно, срок исковой давности пропущен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При установленных по делу обстоятельствах суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора управления общим имуществом собственников помещений в здании торгового центра «Столичный» от 21.03.2018 и о применении последствий недействительности сделки, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В случае отказа в иске в связи с пропуском срока исковой давности в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств (часть 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья Белоглазова Е.В.