Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Борхоновой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Сусловой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1

к обществу с ограниченной ответственностью «Восточный-2» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора управления многоквартирным домом,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 22.11.2012г.;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности № 1 от 10.01.2013г.;

ФИО1 обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Восточный-2» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора управления многоквартирным домом с разъяснением указанных вопросов.

Определением суда от 15 января 2013 года принято уточнение исковых требований, согласно которым истец просит изложить в предложенной редакции пункты 3.1.7., 3.1.12, 3.1.16, 3.3.13, 5.5. договора.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством. При обращении к управляющей организации ООО «Восточный-2» с целью заключения договора управления домом был предоставлен типовой договор, в ходе детального изучения которого у истца возникли некоторые вопросы и разногласия. Ответа на письма с приложением протокола разногласий, не поступило.

В качестве правового обоснования заявленных исковых требований истец сослалась на статьи 426, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 48, 155, 156 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 21 Постановления Правительства Российской Федерации от 23.09.2010г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано, что договор управления многоквартирным домом утверждается решением собственников на общем собрании, которое является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, которые не участвовали в собрании. На момент проведения собрания ФИО1 не являлась собственником помещения и могла принимать участие в собрании.

В судебном заседании представитель истца заявила об уточнении исковых требований, просила утвердить п.п 3.1.7., 3.1.12, 3.1.16, 4.4., 5.5. договора управления многоквартирным домом в следующей редакции:

1) пп. 3.1.7.: Производить изменение тарифов только после согласования общим собранием Собственников помещений. По итогам утверждения изменений своевременно размещать информацию в общедоступных местах и направлять письменное уведомление Собственнику;

2) пп. 3.1.12.: Предоставлять Собственнику помещения ежегодно, в течение первого квартала текущего года, отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Отчет предоставляется в письменном виде и направляется Собственнику или его представителю. Не позднее 20 (двадцати) календарных дней сдаты письменного обращения направлять Собственнику отчет о выполненных работа (услугах) с соответствующим расчетом за предыдущий отчетный период;

3) п.п.. 3.1.16.: В письменной форме, путем личного вручения или направления почтой информации Собственнику или его представителя о проведении очного (заочного) голосования собственников помещений, не позднее, чем за 10 календарных дней до даты проведения голосования».

4) п. 4.4.: Собственник помещений вносит плату по настоящему Договору на указанный в платёжном документе (квитанции, счете, счет-фактуре) счет не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, при условии предоставления Собственнику следующих документов: счет на оплату, счет-фактура, акт выполненных работ».

5) п. 5.5.: Управляющая организация несет полную ответственности за вред, причинённый Собственнику помещения из-за недостатков в содержании общего имущества многоквартирного дома в течение всего периода обслуживания МКД».

Судом уточнение размера исковых требований принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, пояснила, что договор управления многоквартирным домом является публичным, т.е. обязательным для всех собственников. В данном случае основания для изменения договора, предусмотренные статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют. Подписной лист к договору управления подтверждает, что проект договора был утвержден на общем собрании собственников.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив доказательства, арбитражный суд считает исковые требования не обоснованными, не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, решением собственников помещений дома № 5 по ул. Антонова г. Улан-Удэ, оформленного протоколом № 1 от 09.11.2009г., в качестве способа управления домом выбрано управление управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано общество с ограниченной ответственностью «Восточный-2».

Решением общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом № 3 от 05.03.2011г., утверждена стоимость платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

29 июня 2011 года собственниками помещений в форме заочного голосования проведено общее собрание, по результатам которого утвержден проект договора управления многоквартирным домом, утвержден перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, результаты собрания оформлены протоколом № 3/1 от 29.06.2011г. Как пояснил представитель ответчика, при составлении протокола № 3/1 допущена опечатка в указании даты: указано 29 июня 2012 года, тогда как в действительности протокол составлен 29 июня 2011 года. В подтверждение указанного обстоятельства ООО «Восточный-2» представлены решения 29 собственников помещений в доме (<...>) по вопросам, указанным в протоколе № 3/1, подписной лист собственников помещений.

ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 669,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Управления Росреестра по Республике Бурятия серии 03-АА № 164780 от 17.05.2012г.

16 августа 2012 года ООО «Восточный-2» сопроводительным письмом № 75 направило в адрес ИП ФИО1 для подписания договор от 01 июня 2012г. Письмо получено истцом 17 августа 2012 года, о чем свидетельствует отметка – вход. № 94.

30 октября 2012 года в ООО «Восточный-2» поступило письмо ФИО1 от 10.10.2012г., в котором указано на согласие подписать договор управления многоквартирным домом с представленным протоколом разногласий. Согласно представленному протоколу разногласий ИП ФИО1 предлагала исключить из договора пункты 3.3.13, 5.5., 6.3., изложить в предложенной редакции пункты 3.1.5., 3.1.12, 3.3.2, 7.1., расшифровать пункт 3.2.8. и ответить на вопросы: что входит в состав земельного участка, где заканчиваются его границы, каким образом определен тариф и чем обоснован, чем обоснован перечень работ, учитывая, что дом новый.

В последующем стороны неоднократно обменивались письмами, однако поскольку договор управления не был подписан, истец обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3).

Протоколы №1 от 09.11.2009г., № 3/1 от 29.06.2011г. общих собраний собственников помещений, проводимых в форме заочного голосования, в установленной процедуре не обжалованы.

В силу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Решением общего собрания собственников помещений № 3/1 29.06.2011г. утвержден договор управления многоквартирным домом, согласно которому п.п. 3.1.7., 3.1.12, п. 4.4., 5.5. изложены следующим образом:

1) п.п. 3.1.7.: «Управляющая организация обязуется своевременно ставить в известность собственников помещений об изменении тарифов путем размещения объявлений в общедоступных местах»;

2) п.п 3.1.12.: «Предоставлять собственникам помещений ежегодно, в течение первого квартала текущего года, отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Отчет предоставляется письменно через уполномоченного представителя собственников помещений, либо путем вывешивания отчета в помещении управляющей организации;

3) п. 4.4.: «Собственники помещений вносят плату по настоящему договору на указанный в платежном документе (квитанции, счете, счет-фактуре) счет не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным месяцем. Стороны договорились, что Управляющая организация вправе заключать с третьими лицами договоры о приеме платежей от граждан и о начислении платежей и выставлению квитанций гражданам. Граждане обязаны осуществлять перечисление денежных средств в счет платы за жилье и коммунальные услуги через организацию, осуществляющую выставление платежных документов (квитанций) или через банк, указанный в данном платежном документе (квитанции)»;

4) п. 5.5.: «Управляющая организация освобождается от ответственности за вред, причиненный собственникам помещений из-за недостатков в содержании общего имущества многоквартирного дома, возникших до заключения настоящего договора, а также вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения собственниками помещений своих обязательств, в том числе в случае наличия у собственников помещений перед Управляющей организацией задолженности по платежам».

Истец, заявляя требование о внесении изменений в вышеназванные пункты договора и дополнении п.п. 3.1.16., указал, что предложенные изменения к Договору не нарушают прав ни ответчика, ни других собственников других помещений, а только дополняют некоторые условия договора, которые являются существенными для истца, как собственника нежилого помещения.

Проанализировав условия, на которых истец предлагает, заключить договор управления многоквартирным домом, суд не находит оснований для признания заявленных требований обоснованными в силу следующего.

В соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, или принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Указанные Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Так, согласно пункту 7 Правил договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами.

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в письменной форме, должен соответствовать положениям настоящих Правил и может содержать особенности исполнения такого договора в случаях и пределах, предусмотренных настоящими Правилами. В случае несоответствия заключенного в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, положениям настоящих Правил он считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами.

Условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются, в том числе, в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом собственниками помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива (далее - товарищество или кооператив) с управляющей организацией, выбранной в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом (п. 9 Правил).

Таким образом, договор управления, утвержденный общим собранием собственников 29.06.2011г., является обязательным для всех собственников, в том числе и для истца ФИО1, зарегистрировавшей право собственности на нежилое помещение 17.05.2012г.

Оснований для утверждения договора в предложенной истцом редакции суд не находит, поскольку проект договора управления, утвержденный собственниками соответствует положениям действующего законодательства.

Истец же обладает правом участвовать во вновь проводимых общих собраниях и предлагать на утверждение собственную редакцию договора управления.

Кроме того, судом в ходе рассмотрения дела предлагалось истцу обосновать необходимость заключения договора на иных условиях, чем с другими собственникам как владельца нежилого помещения. Истец в судебном заседании пояснил, что данное требование связано с наличием отдельного входа в помещение, принадлежащее ФИО1

Суд считает, что указанный довод не является обоснованным, поскольку наличие отдельного входа в помещение, не лишает истца права знакомиться с информацией, разрешенной в местах общего пользования.

Предложенные истцом изменения в договор управления суд считает необоснованными в силу следующего.

Подпункт 3.1.7 договора истец предлагал изложить в следующей редакции: «Производить изменение тарифов только после согласования общим собранием собственников помещений. По итогам утверждения изменений своевременно размещать информацию в общедоступных местах и направлять письменное уведомление Собственнику».

Между тем, согласно п. 3.1.7. договора в редакции, утвержденной общим собранием, управляющая организация обязуется своевременно ставить в известность собственников об изменении тарифов и не устанавливается саму процедуру изменения тарифов.

Кроме того, изменение тарифов происходит с учетом положений статьи 156 Жилищного кодекса РФ и с учетом пункта 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Утвержденная общим собранием редакция п.п 3.1.12 договора управления соответствует п. 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, согласно которой управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год если иное не установлено договором управления многоквартирным домом. Ссылка истца на Постановление Правительства РФ от 23.09.2010г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» необоснованна, поскольку согласно п. 21 Стандарта предоставление информации осуществляется по письменному запросу и истец не лишен права на получение информации указанным способом.

Требование истца дополнить договор управления п.п. 3.1.16, устанавливающим обязанность управляющей организации уведомлять собственников о проведении общих собраний необоснованно, поскольку сама процедура проведения общих собраний собственников предусмотрена статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ и не предусматривает возложение обязанностей по извещению на управляющую организацию.

Что касается предложений истца по п. 4.4. договора управления.

В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (статья 155 ЖК РФ).

Обязанность оформления управляющими организациями счетов-фактур обусловлена положениями законодательства. Между тем, обстоятельства по внесению платы не могут ставиться в зависимость от условий выставления счетов-фактур, поскольку обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возложена как на собственников квартир, так и на собственников иных нежилых помещений в силу прямого указания закона. Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10.

Требования истца по п.п. 5.5. договора суд считает необоснованными, поскольку утвержденная редакция в части освобождения управляющей организации от ответственности за вред, причиненный собственникам из-за недостатков в содержании общего имущества, возникших до заключения договора, не исключает общей процедуры возмещения вреда, установленной как положениями гражданского, так и жилищного законодательства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что основания для заключения договора управления с собственником ФИО1 на условиях иных, чем с другими собственниками помещений многоквартирного дома, отсутствуют. Условия, изложенный в договоре управления, утвержденного общим собранием собственником помещений дома, не противоречат действующему законодательству.

Также истцом пропущен тридцатидневный срок на представление протокола разногласий с момента получения проекта договора, предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основание изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья Л.В. Борхонова