Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Ниникиной В.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Брылевой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуальных предпринимателей ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному образованию городской округ «Город Улан-Удэ» в лице муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительными сведений в ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 03:24:032705:599 площадью 26 040 кв.м, расположенном по адресу: <...>, в части вида разрешенного использования земельного участка - «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», зарегистрированных Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Бурятия 18.05.2018 на основании решения муниципального образования городской округ «Город Улан-Удэ», о внесении в ЕГРН прежних сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599 - «для размещения административного здания», соответствующем 9-му виду разрешенного использования согласно Постановлению Правительства Республики Бурятия № 226 от 18.05.2017 «О внесении изменений в постановление Правительства Республики Бурятия от 13.01.2016 № 2 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия» (с уточнением),

при участии в судебном заседании:

истцов: индивидуальных предпринимателей ФИО1, ФИО2 (паспорта),

от ответчика - муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» - представителя ФИО3 (доверенность от 19.03.2020, служебное удостоверение, диплом),

третьего лица – ФИО4 (паспорт),

от соответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Бурятия – не явились, извещен,

от третьего лица - федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» - не явились, извещено,

установил:

индивидуальные предприниматели ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1), ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратились с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию городской округ «Город Улан-Удэ» в лице муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (далее – ответчик, Комитет, КУИЗ Администрации г. Улан-Удэ), Федеральному бюджетному учреждению «Кадастровая палата» по Республике Бурятия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – ответчик, Управление Росреестра по РБ, регистрирующий орган) о признании недействительными сведений в ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 03:24:032705:599 площадью 26 040 кв.м, расположенном по адресу: <...>, в части вида разрешенного использования земельного участка - «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», зарегистрированных Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Бурятия на основании решения муниципального образования городской округ «Город Улан-Удэ» от 18.05.2018; о внесении в ЕГРН прежних сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599 - «для размещения административного здания», соответствующем 9-му виду разрешенного использования согласно Постановлению Правительства Республики Бурятия № 226 от 18.05.2017 «О внесении изменений в постановление Правительства Республики Бурятия от 13.01.2016 № 2 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия» (в редакции последних уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4 (далее – третье лицо, ФИО4).

Определением от 24.01.2020 суд с согласия истца исключил федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» из числа ответчиков и привлек его в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (далее – третье лицо, Кадастровая палата, ФГБУ ФКП Росреестра по РБ).

В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками нежилых помещений в 4-х этажном административном здании по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 03:24:032705:599 площадью 26 040 кв.м. Ранее в этом здании находилась фабрика верхнего трикотажа, а земельный участок под зданием, принадлежащий на праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Улан-Удэнская фабрика верхнего трикотажа», вплоть до 18.05.2018 имел вид разрешенного использования - «для размещения административного здания».

Изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка на «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))» на основании решения КУИЗ Администрации г. Улан-Удэ и внесение 18.05.2018 в ЕГРН регистрирующим органом соответствующих сведений, по мнению истцов, противоречит законодательству, нарушает права и интересы предпринимателей в сфере экономической деятельности в связи со следующим:

- истцы приобрели у ОАО «Улан-Удэнская фабрика верхнего трикотажа» нежилые помещения в здании по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ, следовательно, в соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации имеют право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием (сооружением), на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, т.е. с видом разрешенного использования земельного участка - «для размещения административного здания»;

- в здании находится несколько собственников помещений, однако их согласие на изменение вида разрешенного использования земельного участка не было получено;

- в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Улан-Удэ» (утв. Решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 № 817-82») под объектами торговли подразумеваются отдельно стоящие и (или) встроенно-пристроенные здания или комплексы, предназначенные для размещения объектов розничной торговли и т.п., тогда как объекты недвижимости, принадлежащие истцам, не являются отдельно стоящими зданиями, предназначенными для торговли, а представляют собой производственные и административные помещения;

- по сведениям из ЕГРН само здание, в котором находятся помещения истцов, имеет зарегистрированный разрешенный вид его использования как административное здание, а не торговый или развлекательный комплекс, соответственно, и земельный участок под зданием должен определяться как участок с видом разрешенного использования – для размещения административного здания;

- не соответствует действительности утверждение Комитета, что значительная часть помещений в здании по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ используется под магазины, данные помещения представляют собой выставочные залы мебельных образцов и розничная торговля в них не осуществляется, мебель реализуется со складов вне здания;

- Управление Росреестра по РБ произвело государственную регистрацию вида разрешенного использования земельного участка под объекты торговли без надлежащей правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия согласия всех правообладателей (землепользователей).

Ответчики иск не признали, полагая его необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

КУИЗ Администрации г. Улан-Удэ в представленных суду отзывах указал, что спорный земельный участок был вновь поставлен на государственный кадастровый учет 18.03.2018 с присвоением кадастрового номера 03:24:032705:599 после выполнения кадастровых работ и предварительного согласования Комитетом предоставления земельного участка без проведения торгов. Образование земельного участка осуществлялось в порядке подпункта 2 пункта 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации на основании заявления Комитета как одного из правообладателей помещений в здании по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ. Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка и решение об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории на основании части 21 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» являются решениями об установлении вида разрешенного использования земельного участка, принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления отдельного решения об установлении вида разрешенного использования земельного участка при этом не требуется.

Установление вида разрешенного использования спорного земельного участка «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», по мнению ответчика, соответствует его фактическому использованию, требованиям зонирования и планировки территории, а также воле собственников помещений в здании, расположенном на этом участке. Так, истец ИП ФИО1 была наделена полномочиями на представление интересов всех собственников помещений в здании для регистрации права на земельный участок, при обращении в Комитет 01.03.2017 просила установить четвертый вид разрешенного использования земельного участка «предпринимательство», включающий в себя согласно Классификатору (утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 09.2014 № 540) код 4.2 «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)».

Также КУИЗ Администрации г. Улан-Удэ указал, что при выборе вида разрешенного использования спорного земельного участка руководствовался утвержденными Минюстом России Методическими рекомендациями по подготовке муниципальных нормативных правовых актов, согласно которым в случае если разрешенное использование земельного участка включает два и более вида разрешенного использования и невозможно провести разделение земельного участка на самостоятельные земельные участки, то расчет арендной платы производится по кадастровой стоимости того вида разрешенного использования земельного участка, для которого определена наибольшая кадастровая стоимость. В связи с тем, что на земельном участке осуществляются различные виды деятельности, но преимущественным является торговля и наибольшая кадастровая стоимость определена для объектов торговли, то применен соответствующий вид разрешенного использования – «объекты торговли».

Кроме того, Комитет указывает на пропуск предпринимателями установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации трехмесячного срока на обращение с заявлением о признании ненормативных актов недействительными.

Согласно отзыву Управления Росреестра по РБ земельный участок с кадастровым номером 03:24:032705:599 площадью 26 040 кв.м поставлен на государственный кадастровый учет 18.05.2018 на основании заявления от 15.05.2018 представителя КУИЗ Администрации г. Улан-Удэ ФИО6 с приложением межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО7 Вопрос о виде разрешенного использования спорного земельного участка подлежал разрешению Администрацией г. Улан-Удэ при принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который только предстояло образовать. Таким образом, сведения о виде разрешенного использования земельного участка - «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))» внесены регистрирующим органом на основании представленных заявителем документов: межевого плана, Распоряжения КУИЗ Администрации г. Улан-Удэ от 12.03.2018 № ПС-189 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов». Данный вид разрешенного использования земельного участка, как отмечает Управление Росреестра по РБ, определен органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, при предварительном согласовании предоставления участка, и соответствует территориальной зоне, в границах которой образован участок (общественно-деловая зона), следовательно, основания не вносить данные сведения в ЕГРН у регистрирующего органа отсутствовали.

Заявителями с точки зрения соответчика избран ненадлежащий способ защиты, поскольку сведения о виде разрешенного использования земельного участка не могут быть признаны недействительными без оспаривания документа-основания внесения таких сведений.

Третье лицо ФИО4 поддерживал позицию истцов по доводам, изложенным в заявлении, представил отзыв, в котором дополнительно указал, что возникший спор является по своему характеру гражданско-правовым и должен рассматриваться в порядке искового производства, поэтому общий срок исковой давности истцами не пропущен.

ФГБУ ФКП Росреестра по РБ представило отзыв, в котором изложило обстоятельства, связанные с постановкой спорного земельного участка, а также зданий (помещений), расположенных на этом участке, на государственный кадастровый учет, с заявленными требованиями не согласилось.

В судебном заседании истцы свои требования поддержали, ответчик КУИЗ Администрации г. Улан-Удэ против удовлетворения иска возражал по мотивам, изложенным выше.

Соответчик Управление Росреестра по РБ своих представителей в судебное заседание не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо ФГБУ ФКП Росреестра по РБ явку в судебное заседание не обеспечило, извещено надлежащим образом.

Заслушав пояснения истцов, представителя ответчика и третье лицо, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

ИП ФИО2 на основании договора купли-продажи от 12.05.2000 приобрела у ОАО «Улан-Удэнская фабрика верхнего трикотажа» нежилое помещение общей площадью 60,8 кв.м, расположенное на втором этаже четырехэтажного здания, находящегося по адресу: <...>, право собственности зарегистрировано 22.06.2000 (л.д. 14-15, т. 1).

ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи от 20.02.2001 приобрела у ОАО «Улан-Удэнская фабрика верхнего трикотажа» нежилое помещение общей площадью 70,2 кв.м, расположенное на первом этаже четырехэтажного здания, находящегося по адресу: <...>, право собственности зарегистрировано 02.04.2001 (л.д. 10-11, т. 1).

Земельный участок под зданием по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ общей площадью 5,15 га был предоставлен в 1998 году ОАО «Улан-Удэнская фабрика верхнего трикотажа» на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается выпиской из Постановления Администрации г. Улан-Удэ № 266 от 24.09.1998, свидетельством на право постоянного (бессрочного) пользования землей серии 03-23 № 1414 от 02.02.1999 (л.д. 17-20, т. 1).

На другие помещения в здании по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ также были оформлены права различных физических и юридических лиц, часть помещений находится в публичной собственности Республики Бурятия и Городского округа «Город Улан-Удэ» (выписки из ЕГРН в 3-6 томах дела).

Решением КУИЗ Администрации г. Улан-Удэ от 15.11.2011 № СР-1330 была утверждена схема расположения земельного участка площадью 36 889 кв.м под объектом недвижимости, расположенным по адресу: <...>, предназначенным для размещения административного здания (л.д. 21, т. 1).

22.12.2011 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 03:24:032705:137 площадью 36 889 кв.м, разрешенное использование: для размещения административного здания, имеющем статус «временный» (л.д. 22-23, т. 1).

Сведения об указанном участке впоследствии были аннулированы и исключены из ГКН, поскольку государственная регистрация прав на него не была произведена в течение 2 лет с момента осуществления кадастрового учета.

Согласно протоколу собрания собственников нежилых помещений в здании по адресу: <...> от 26.12.2013, в повестку которого вынесены вопросы: 1) оформления прав на земельных участок по указанному адресу и 2) определения лиц, полномочных выступать от имени всех собственников, для подачи требуемых документов в Управление Росреестра по РБ для регистрации права долевой собственности на выделенный земельный участок.

По итогам собрания решено:

по первому вопросу – создать рабочую группу в составе ФИО4, ФИО8, ФИО1 для оформления прав на земельный участок;

по второму вопросу – утвердить расчет долей в праве долевой собственности на здание, предоставить ФИО4, ФИО8, ФИО1 полномочия на представление интересов всех собственников помещений в здании при подаче документов в Управление Росреестра по РБ для регистрации права долевой собственности на выделенный земельный участок (л.д. 18, т. 2).

02.03.2016 (вх. № 00722190) в Комитет поступило заявление ФИО1, согласно которому она сообщает, что ранее сформированный участок площадью 36 889 кв.м в ЕГРН в установленном порядке не был зарегистрирован и впоследствии аннулирован, просит учесть при формировании новой схемы расположения земельного участка необходимость формирования участка меньшей площади в размере, не более занятого самим строением, а также установления четвертого вида разрешенного использования земельного участка «предпринимательство» в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 09.2014 № 540.

КУИЗ Администрации г. Улан-Удэ издано Распоряжение от 12.03.2018 № ПС-189 на основании статьи 39.20, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду площадью 26 040 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: РБ, <...>, территориальная зона – общественно-деловая зона, вид разрешенного использования - «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», утверждена схема расположения земельного участка (л.д. 135-137, т.2).

18.05.2018 земельный участок с кадастровым номером 03:24:032705:599 площадью 26 040 кв.м поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))» на основании заявления от 15.05.2018 представителя КУИЗ Администрации г. Улан-Удэ ФИО6 с приложением межевого плана (выписка из ЕГРН л.д. 62, т. 1).

Не согласившись с установленным и зарегистрированным в ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599 «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))» и полагая подлежащим сохранению прежний вид разрешенного использования земельного участка под зданием бывшей фабрики верхнего трикотажа - «для размещения административного здания», истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Как видно из обстоятельств дела, спор возник в связи с принятием органами местного самоуправления ненормативных актов в области земельных правоотношений, а также действиями органов кадастрового учета и государственной регистрации, однако определение вида разрешенного использования земельного участка затрагивает интересы собственников объектов недвижимости, расположенных на этом участке и имеющих исключительное право на приобретение участка в собственность или в аренду, в сфере гражданского оборота.

Учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в постановлении № 12651/11 от 15.12.2011, суд считает необходимым рассмотреть спор по общим правилам искового производства.

В этой связи ссылка Комитета на пропуск истцами установленного статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации трехмесячного срока на обращение в суд отклоняется.

Общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцами не пропущен.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как пояснил представитель Комитета и подтвердили истцы, процедура образования и постановки на кадастровый учет земельного участка по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ была инициирована для целей последующего предоставления земельного участка без проведения торгов собственникам объектов недвижимости, расположенных на этом участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

Порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 ЗК РФ, и включает в себя следующие этапы: 1) подготовка схемы расположения земельного участка; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка; 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; 7) заключение договора (подпункты 1-7 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ).

Как указал Комитет, в рассматриваемом случае он сам выступил заявителем о предварительном согласовании предоставления земельного участка, действуя по своей инициативе в соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ как один из собственников помещений в здании по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ.

Истцы и третье лицо ФИО4 в ходе судебного разбирательства поясняли, что претензий относительно проведения процедуры предоставления земельного участка по инициативе Комитета не имеют, поскольку это было действительно необходимо всем сособственникам для целей последующего оформления всеми правообладателями помещений по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ права аренды на земельный участок под зданием.

Несогласие истцов в части процедуры предоставления земельного участка касается только того, что Комитет при постановке участка на кадастровый учет не выяснил волю всех собственников помещений в здании на установление такого вида разрешенного использования земельного участка как «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))».

Акты, действия КУИЗ Администрации г. Улан-Удэ, связанные с образованием и постановкой на кадастровый учет земельного участка по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ, не были предметом самостоятельного обжалования со стороны заинтересованных лиц в порядке главы 24 АПК РФ и не входят в предмет судебного исследования по настоящему спору, рассматриваемому по общим правилам искового производства.

Разрешая возникший спор, суд исходит из того, что преследуемый истцами материально-правовой интерес не затрагивает вопросов соблюдения действующего порядка при образовании земельного участка по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ и постановки его на кадастровый учет, а заключается только в установлении надлежащего вида разрешенного использования при образовании этого участка (постановке на кадастровый учет).

В силу статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на перечисленные в пункте 1 категории, в том числе на земли населенных пунктов.

Пункт 2 статьи 7 ЗК РФ устанавливает, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

По состоянию на даты издания КУИЗ Администрации г. Улан-Удэ распоряжения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду 12.03.2018 и постановки 18.05.2018 земельного участка на государственный кадастровый учет применялся классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утверждённый приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) правила землепользования и застройки включают в себя градостроительные регламенты (пункт 3 части 2); в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1 части 6).

В соответствии с частью 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2 статьи 37 ГрК РФ).

В соответствии со статьями 36 и 37 ГрК РФ вид разрешенного использования должен быть определен в соответствии с правилами землепользования и застройки.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований (часть 4 статьи 37 ГрК РФ).

Таким образом, определение вида разрешенного использования участка, в том числе при его первичном формировании, осуществляется в соответствии с имеющимися правилами землепользования и застройки.

Генеральный план городского округа как документ территориального планирования является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений, в том числе при разработке правил землепользования и застройки (часть 3 статьи 9, пункт 2 части 1 статьи 18 ГрК РФ). При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ).

Установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренных для соответствующей функциональной зоны (пункты 2, 5, 6, 7 и 8 статьи 1, пункт 1 части 2 статьи 33 ГрК РФ). Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, в том числе в части картографического материала, которым устанавливаются территориальные зоны, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (часть 15 статьи 35 ГрК РФ).

Виды разрешенного использования земельных участков, как было указано выше, определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540.

Правила землепользования и застройки городского округа «Город Улан-Уд», утвержденные Решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 № 817-82 (далее – ПЗЗ г. Улан-Удэ № 817-82), разделают всю территорию города Улан-Удэ на территориальные зоны.

Каждая территориальная зона содержит перечень основных, вспомогательных, и условно разрешенных видов использования.

Как видно из материалов дела, вновь сформированный и поставленный на кадастровый учет 18.05.2018 земельный участок с кадастровым номером 03:24:032705:599 находится в общественно-деловой зоне (зона ОД) (цветная выкопировка фрагмента из ПЗЗ г. Улан-Удэ на 2016, 2019 гг., л.д. 11-12, т. 8).

Статья 9 ПЗЗ г. Улан-Удэ № 817-82 определяет общественно-деловую зону как зону делового, общественного и коммерческого назначения, зону размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, зону обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности.

В общественно-деловых зонах размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объекты среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок для автомобилей, объекты делового, финансового назначения, иные объекты, связанные с обеспечением жизнедеятельности граждан, а также отдельно стоящие жилые дома, гостиницы, многоэтажные гаражи.

Согласно градостроительному регламенту общественно-деловой зоны (Таблица 5) к основным видам разрешенного использования земельного участка зоне ОД относятся в том числе «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», что соответствует классификатору, утвержденному Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 09.2014 № 540.

Судом при исследовании обстоятельств, связанных с действительным (фактическим) использованием земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599, установлено следующее.

Как следует из отзывов кадастровой палаты, Управления Росреестра по РБ и видно из межевого плана, в границах земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599 расположен ряд объектов недвижимости: сооружения с кадастровыми номерами 03:24:032705:205, 03:24:032705:206, 03:24:032705:60 (очистная канализация), 03:24:032705:63 (резервуар); объект незавершенного строительства (магазин) с кадастровым номером 03:24:032705:57; нежилые здания с кадастровыми номерами 03:24:032705:58 (здание проходной), 03:24:032705:59 (лечебно-оздоровительный комплекс), 03:24:032705:62 (сторожка), 03:24:032705:65, 03:24:032705:66 (здание гаража), 03:24:032705:68 (гараж), 03:24:032705:70, 03:24:032705:71.

Однако при сопоставлении сведений из публичной кадастровой карты (https://egrp365.ru/reestr?egrp=03:24:032705:599), плана инвентаризации земель АО «Улан-Удэнская фабрика верхнего трикотажа (границы здания и участка обозначены зеленым и оранжевым цветами, л.д. 73-74, т. 2) можно увидеть, что в границах земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599 расположено только одно здание бывшей фабрики верхнего трикотажа с кадастровым номером 03:24:032705:71.

Как пояснял представитель Кадастровой палаты в ходе судебного разбирательства, по данным ГКН имеется привязка и других объектов недвижимости к земельному участку с кадастровым номером 03:24:032705:599, но по существующим противоречиям пояснить затруднился.

С учетом имеющихся в деле доказательств, пояснений сторон, в отсутствие сведений об ином, суд исходит из того, что исследуемый земельный участок под другие объекты недвижимости кроме здания бывшей фабрики с кадастровым номером 03:24:032705:71, помещения в котором принадлежат на праве собственности истцам, не используется.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 2016 г. (представлен Комитетом л.д. 13-79, т. 8) нежилое здание фабрики по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ, инв. № 2631, год постройки 1979, имеет следующие конструктивные части:

основную часть – первый этаж,

второй, третий и четвертый этажи,

две пристроенные части,

подвал и прочие части (тамбуры, навес, крыльца и пр.).

Общая площадь здания составляет 25 922,3 кв.м,

основная часть здания (1 этаж) - 21 061,1 кв.м,

второй, третий и четвертый этажи - 2 131,4 кв.м,

подвал – 1 407,2 кв.м.

Как видно из представленных фотографий на л.д. 7-10 в т. 8, л.д. 32-37, 57-66 в т. 9, здание бывшей фабрики конструктивно состоит из двух основных частей, соединенных друг с другом:

- одноэтажной части, которая преимущественно занимает площадь сформированного под здание земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599, площадь этой части здания по техническому паспорту составляет 21 061,1 кв.м, в ней организован мебельный торговый центр «Гвоздь», и

- 4-этажной части с вывеской «Снежный барс», площадь этой части здания по техническому паспорту определена как сумма площадей 2-го, 3-го и 4-го этажей, которая составляет 2 131,4 кв.м (площадь 1-го этажа вошла в площадь основной одноэтажной части), в ней размещены различные офисные, торговые, административные помещения.

Согласно сведениям кадастровой палаты в здании с кадастровым номером 03:24:032705:71 расположены 100 помещений, три из которых на праве собственности принадлежат истцу ИП ФИО1, одно - соистцу ИП ФИО2, два - третьему лицу ФИО4

Специалистами КУИЗ Администрации г. Улан-Удэ в процессе рассмотрения спора 08.07.2020 проведено обследование нежилого здания, расположенного на земельном участке по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ, по результатам которого установлено, что на 1-ом этаже находятся объекты торговли, а также имеются магазин электроники, климатическая компания, электроэнергетическая компания, магазин автозапчастей и кафе с отдельным входом; на 2-ом этаже расположены 20 офисных помещений, предоставляющих различные услуги, магазин с отдельным входом, объекты торговли; на 3-ем этаже расположено частное образовательное учреждение; на 4-ом этаже расположены помещения мировых судей Октябрьского района г. Улан-Удэ (акт обследования, л.д. 5, т. 8).

Таким образом, в соответствии с актом обследования от 08.07.2020 специалистами при сопоставлении с техническим паспортом здания бывшей фабрики установлено, что под объекты торговли используется полностью вся одноэтажная часть здания площадью 21 061,1 кв.м, а также около половины площади 2-го этажа, что в сумме составляет около 21 360 кв.м, т.е. подавляющее количество площадей помещений в соотношении к общей площади всего здания 25 922,3 кв.м.

Истцы и третье лицо представили: возражения на акт обследования специалистов Комитета и технический паспорт, акт обследования от 10.07.2020, подписанный комиссией из четырех собственников помещений в здании по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ, справки Ростехинвентаризации от 17.09.2010 № 3659, от 06.10.2010 № 3840, справочную информацию по объекту недвижимости, фотографии, план-схему первого этажа двух совмещенных блоков здания, технический паспорт по состоянию на 1999 год, план технического этажа из строительной документации (л.д. 96-100, 110-111, 114, 118 т. 8, л.д. 10-160, т. 9).

Суть возражений истцов и третьего лица ФИО4 согласно указанным документам сводится к тому, что общая площадь всего здания, состоящего из двух смежных блоков, составляет не 25 922,3 кв.м, а 52 616,5 кв.м, и под торговлю в сопоставлении со сведениями из ЕГРН и значением терминов: «торговый объект», «торговое предприятие», «площадь торгового зала», «торговое место», «торговый центр», «торговый комплекс» используется только 18 помещений общей площадью 7 440,9 кв.м из 101, что составляет всего 14% общей площади здания (7 440,9 : 52 616,5 х 100), тогда как остальная часть площади (86%) используется в иных целях: под склады, офисы, различные мастерские, выставочные залы мебели.

Представленный ответчиком технический паспорт содержит, по мнению истцов и третьего лиц, недостоверные данные о площади помещений и всего здания в целом.

Существенная разница в общей площади здания, с их точки зрения, объясняется неверным подсчетом в техническом паспорте суммы площадей четырех этажей 4-этажной части здания (она составляет 8 530 кв.м, 10 006,9 кв.м вместе с поземной частью), а также неучтенной площадью технического этажа, который располагается по всей площади основной одноэтажной части здания и, соответственно, увеличивает ее площадь в 2 раза (21 126,56 кв.м Х 2 = 42 253,12 кв.м).

Между тем, технический этаж, равный по своей площади основной одноэтажной части здания, не обозначен ни в одном из технических паспортов бывшей фабрики.

Для целей устранения противоречий в имеющихся документах в отношении количества этажей, площадей здания и отдельных помещений ИП ФИО1 заявлено ходатайство о проведении технической экспертизы (л.д. 161 т. 9).

Изучив доводы сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает необходимым отметить следующее.

Из имеющихся в деле выписок ЕГРН, актов обследования с приложением фотоматериалов видно, что земельный участок с кадастровым номером 03:24:032705:599 используется под размещение объекта недвижимости, в котором расположены нежилые помещения различного функционального назначения, как коммерческого характера, включая торговлю, оказание услуг, производство продукции, так и общественно-делового, включая образовательную деятельность, суды, офисы.

Оснований полагать, что данный объект недвижимости фактически использовался иным образом на момент формирования земельного участка под ним и внесения сведений в ГКН с присвоением вида разрешенного использования, у суда не имеется, доказательств тому стороны не представили.

При таком фактическом использовании земельного участка, сформированного под зданием бывшей фабрики с присвоением кадастрового номера 03:24:032705:599, неверно было при внесении сведений о нем в ГКН устанавливать только один вид разрешенного использования - «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», оставляя без внимания тот факт, что на участке находится объект недвижимости, не эксплуатируемый исключительно как объект коммерческого назначения, поскольку это противоречит принципу соответствия установленного вида разрешенного использования его фактическому использованию.

Как подчеркивал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 15.12.2011 № 12651/11 и от 29.05.2012 № 13016/11, фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

Запрета установления одновременно нескольких видов разрешенного использования земельного участка градостроительное законодательство не содержит.

Более того, выработаны соответствующие подходы при расчете арендной платы в случае, если разрешенное использование земельного участка включает два и более вида разрешенного использования и невозможно провести разделение земельного участка на самостоятельные земельные участки (пункт 14 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов Методических рекомендаций по подготовке муниципальных нормативных правовых актов).

Судом в ходе судебного разбирательства истцам было предложено уточнить исковые требования в части основного вида или нескольких видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599, который (-ые) надлежит установить суду в порядке восстановления нарушенных прав истцов и который (-ые) бы соответствовал (-ли) действительному фактическому использованию этого участка применительно к градостроительному регламенту общественно-деловой зоны ПЗЗ г. Улан-Удэ № 817-82 (Таблица 5) и классификатору, утвержденному Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 09.2014 № 540 (в редакции, действовавшей в период внесения сведений о земельном участке в ГКН).

Постановление Правительства Республики Бурятия № 226 от 18.05.2017 «О внесении изменений в постановление Правительства Республики Бурятия от 13.01.2016 № 2 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия», на которое указывают истцы в формулировке исковых требований, к спорным правоотношениям не применимо, поскольку регулирует вопросы кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия.

Однако уточнить свои требования истцы отказались, настаивая на необходимости сохранения только одного - прежнего вида разрешенного использования земельного участка под зданием бывшей фабрики верхнего трикотажа - «для размещения административного здания».

Между тем, спорный земельный участок не был образован путем раздела, объединения или выдела, поэтому оснований для преемственности в части вида разрешенного использования исходного участка не имеется.

Вид разрешенного использования «для размещения административных зданий» был установлен в отношении другого земельного участка (03:24:032705:137), поставленного на кадастровый учет в 2011 году со статусом «временный», сведения о котором впоследствии были аннулированы и исключены из ГКН, тогда как земельный участок с кадастровым номером 03:24:032705:599 является вновь сформированным, для которого вид разрешенного использования устанавливался исходя из действовавших на тот момент нормативно-правовых актов.

Так, градостроительный регламент общественно-деловой зоны ПЗЗ г. Улан-Удэ № 817-82 (Таблица 5) в редакции, действовавшей в период внесения сведений о земельном участке с кадастровым номером 03:24:032705:599 в ГКН, соответствующий классификатору, утвержденному Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01 09.2014 № 540, такой вид разрешенного использования земельного участка - «для размещения административных зданий» не предусматривал.

В силу статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

После 01.03.2015 для целей определения вида разрешенного использования земельных участков по заявлению землепользователя подлежит применению утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Выбранный Комитетом вид разрешенного использования спорного земельного участка «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))» согласуется с перечнем видов, предусмотренных Классификатором. Данный вид является основным видом разрешенного использования, установленным ПЗЗ г. Улан-Удэ № 817-82 для общественно-деловой зоны.

Поскольку земельный участок под зданием по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ был вновь сформирован и поставлен на кадастровый учет, процедура изменения вида разрешенного использования не проводилась, в связи с чем ссылка истцов на обязательность получения согласия правообладателей помещений в здании на изменение вида разрешенного использования земельного участка не обоснована.

Вид разрешенного использования объекта капитального строительства вопреки убеждению истцов не тождественно понятию вид разрешенного использования земельного участка, данные категории имеют различное правовое регулирование. Вид разрешенного использования земельного участка, наряду с другими характеристиками (площадь, категория земель и др.) определяют правовой режим земельного участка, иными словами, влияет на то, как правообладатель может его использовать. Позиция истцов в части того, что здание с кадастровым номером 03:24:032705:71 согласно сведениям ЕГРН является административным, следовательно, земельный участок под этим зданием должен совпадать с назначением объекта капитального строительства, т.е. иметь одноименное разрешенное использование «под административное здание», основаны на неверном толковании норм материального права.

При указанных фактических обстоятельствах и действующем регулировании суд не усматривает правовых оснований для установления вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599 - «для размещения административного здания».

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Как следует из искового заявления и пояснений истцов, данных в ходе судебного разбирательства, заявленное требование о признании недействительными существующих сведений ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 03:24:032705:599 в части вида его разрешенного использования неразрывно связано с восстановлением нарушенного права истцов посредством внесения в ЕГРН иного конкретного вида разрешенного использования земельного участка - «для размещения административного здания».

Иными словами, признание судом недействительными сведений ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599 «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))» само по себе, без установления испрашиваемого вида «для размещения административного здания» не приведет к реальному восстановлению нарушенного права и не послужит целям обращения с иском в суд.

Как уже было отмечено, истцы уточнить свои исковые требования, а именно указать вид или несколько видов разрешенного использования спорного земельного участка, соответствующих его фактическому использованию и при этом согласующихся с действующим градостроительным регламентом общественно-деловой зоны ПЗЗ г. Улан-Удэ № 817-82 и Классификатором, вплоть до вынесения итогового судебного акта отказались (аудиопротокол судебных заседаний 03.06.2020, 09.07.2020, 22.09.2020).

Право формирования требований, их предмета, основания и размера принадлежит исключительно истцу (статьи 4, 41, 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следуя указаниям статьи 49 АПК РФ, суд не вправе выходить за пределы исковых требований и разрешить иное требование, не заявлявшееся лицом, обратившимся в суд.

Кроме того, анализируя количественное соотношение помещений в здании с различным функциональным назначением, представленные в материалы дела сведения о площади здания и его отдельных помещений, суд не усматривает явного несоответствия установленного и зарегистрированного в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:032705:599 «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))» его фактическому использованию.

Актом обследования специалистов Комитета от 08.07.2020, многочисленными фотоматериалами подтверждается, что под объекты торговли используется практически вся одноэтажная часть здания площадью 21 061,1 кв.м (21 126,56 кв.м по замерам истцов), в которой функционирует мебельный торговый центр «Гвоздь», в залах представлены образцы мебели.

Данное обстоятельство истцами по существу не оспорено, опровергающих доказательств не представлено.

Нахождение на первом этаже автомойки, офисов и ремонтных мастерских не опровергает вывод о том, что одноэтажная часть здания преимущественно используется под мебельный торговый центр.

Сведения об общей площади здания бывшей фабрики и ее отдельных частей, содержащиеся в технических паспортах, справках Ростехнивентарицации, справочной информации по объекту недвижимости, действительно противоречивы (общая площадь здания указана: 25 922,3, 30 254,5 и 31 055,4 кв.м).

В то же время даже если исходить из площади основной одноэтажной части здания в 21 126,56 и площади четырех этажей 4-этажной части здания вместе с подземной частью в 10 006,9 кв.м согласно замерам истцов и третьего лица, что в сумме составит общую площадь здания 31 133,46 (31 489,86 вместе с прочими помещениями), подавляющая часть площадей бывшей фабрики в любом случае задействована под мебельный торговый центр, что соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка под зданием.

Оснований брать в расчет дополнительно площадь технического этажа, равную площади основной одноэтажной части, по мнению суда, не имеется, поскольку помещения технического этажа, как пояснили сами истцы, имеют вспомогательный характер в отношении основных помещений, непосредственно задействованных собственниками в процессе своей хозяйственной деятельности, а именно, используются как склады, комнаты отдыха или рабочие кабинеты. Владельцами помещений технического этажа, в которые сторонние лица - клиенты коммерческих точек, покупатели и пр. доступа не имеют, являются собственники тех же помещений, что расположены в одноэтажной части здания (мебельного торгового центра).

Кроме того, в технической документации на здание по ул. ФИО5, д. 5 г. Улан-Удэ технический этаж в основной одноэтажной части не обозначен, следовательно, основания считать, что такой этаж был предусмотрен конструкцией здания, у суда отсутствуют.

Ссылки истцов и третьего лица на необходимость для расчета площади, используемой под объекты торговли, исходить из данных законом определений торгового объекта, торгового предприятия, площади торгового зала, торгового места, торгового центра, торгового комплекса, судом отклоняются, поскольку соответствующая терминология существует для иных целей и не применима к вопросу о фактическом использовании земельного участка под торговлю в соответствии с требованиями градостроительного регламента ПЗЗ.

В связи с изложенным судом отклонено ходатайство о назначении по делу технической экспертизы.

Поскольку оснований для установления испрашиваемого истцами вида разрешенного использования спорного земельного участка «для размещения административного здания» не имеется, а в отношении иных видов истцы возражают, и, учитывая, что очевидного несоответствия установленного вида разрешенного использования участка «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))» его фактическому использованию в ходе судебного разбирательства не выявлено, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В последующем истцы не лишены возможности воспользоваться правом на изменение вида разрешенного использования земельного участка в административной процедуре в порядке части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах градостроительного регламента.

С учетом итогов рассмотрения спора судебные расходы по оплате государственной пошлины на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит отнести на истцов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья В.С. Ниникина