ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Решение № А10-6465/16 от 13.06.2017 АС Республики Бурятия

  Решения арбитражных судов. Электронное правосудие         // .b-popupDocumentBody{ font-size: 12px; font-family: arial,sans-serif; } .b-popupDocumentBody .text{ color: #383c45; padding: 0 20px 20px 20px; } .b-popupDocumentBody .text h1, .b-popupDocumentBody .text h2, .b-popupDocumentBody .text h3, .b-popupDocumentBody .text h4, .b-popupDocumentBody .text h5, .b-popupDocumentBody .text h6 { margin: 10px 0; text-align: center; background: none; color: #383c45; } .b-popupDocumentBody .text p{ margin: 10px 0; } .b-popupDocumentBody .image{ text-align: center; padding: 20px 20px 0 20px; margin-bottom: 40px; } ////  

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

  ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Улан-Удэ

19 июня 2017 года Дело № А10-6465/2016

Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2017 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Марактаевой И. Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем Борисовой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Содружество" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 16.01.2017, ФИО2, представитель по доверенности от 02.02.2016;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности №30 от 02.03.2017;

от третьего лица ООО «Абсолют»: не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Содружество" обратилось в суд с исковым заявлением к Муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" об урегулировании разногласий возникших при заключении договора.

Определением от 01.12.2016 суд в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют».

Определением от 21.02.2017 ходатайство истца Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Содружество" о назначении судебной оценочной экспертизы удовлетворено. По делу № А10-6465/2016 назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено Некоммерческому партнерству «Центр судебно-оценочной экспертизы», эксперту ФИО4.

10.04.2017 от Некоммерческого партнерства «Центр судебно-оценочной экспертизы» поступило заключение эксперта №01-Н/17-РБ от 05.04.2017.

Третье лицо ООО «Абсолют» в судебное заседание не явилось, представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей ООО «Абсолют».

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании заявил об уточнении исковых требований. Требования об изменении пунктов 6.2, 8.2 договора купли-продажи просил исключить, представив заявление в письменном виде.

Уточнение истцом исковых требований суд принимает на основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как не противоречащее закону и не нарушающее прав других лиц.

Представители истца исковые требования, с учетом уточнения, поддержали в полном объеме, дав пояснения согласно иску.

Представитель ответчика в судебном заседании представил проект договора купли-продажи недвижимого имущества, заявил возражения по экспертному заключению Некоммерческого партнерства «Центр судебно-оценочной экспертизы».

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды №204-ж/1 от 20.04.2011 истец арендовал у ответчика недвижимое имущество: нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>.

25.05.2016 истец направил в адрес ответчика заявление с просьбой направить предложение о заключении договора купли-продажи государственного или муниципального имущества и проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

10.08.2016 ответчиком было принято решение №569 о приватизации с учетом преимущественного права арендатора нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, по цене, определенной на основании отчета об оценке от 27.07.2016 №020727, составленного ООО «Абсолют».

19.08.2016 истец получил предложение ответчика и проект договора купли-продажи недвижимого имущества. Ответчик предложил выкупить занимаемые нежилые помещения по цене, определенной на основании отчета об оценке от 27.07.2016 №020727, составленного ООО «Абсолют», в размере 4 807 484,75 руб.

Истец не согласился с рыночной ценой выкупаемых нежилых помещений.

Для определения стоимости выкупаемого имущества истец обратился в ООО «Агентство оценки собственности». На основании отчета об оценке № 94/16 от 12.09.2016, составленного ООО «Агентство оценки собственности», стоимость выкупаемого имущества составила 2 671 992 руб.

16.09.2016 истец направил в адрес ответчика подписанный проект договора купли-продажи и протокол разногласий.

14.10.2016 ответчик отклонил предложение истца о заключении договора купли-продажи на иных условиях.

Ссылаясь на необходимость определения стоимости выкупаемого имущества в размере 2 671 992 руб., истец обратился в арбитражный суд за урегулированием возникших разногласий в судебном порядке.

Определением от 21.02.2017 ходатайство истца Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Содружество" о назначении судебной оценочной экспертизы удовлетворено. По делу № А10-6465/2016 назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено Некоммерческому партнерству «Центр судебно-оценочной экспертизы», эксперту ФИО4.

10.04.2017 от Некоммерческого партнерства «Центр судебно-оценочной экспертизы» поступило заключение эксперта №01-Н/17-РБ от 05.04.2017 (л.д.2-93 т.3).

Истец согласился с рыночной ценой нежилых помещений, определенной судебной экспертизой, просил суд принять редакцию пункта 2.1 договора купли-продажи выкупаемого имущества в соответствии с ценой, установленной экспертизой.

Ответчик представил письменные возражения против выводов судебной экспертизы.

Эксперт ФИО4, присутствовавший в судебном заседании 01.06.2017, представил письменные возражения против доводов ответчика.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона требованиям, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ выкуп арендуемого имущества из муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135).

В силу статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закон N 159-ФЗ арендатор имеет право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в рамках настоящего дела сторонами представлены два заключения об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества, в которых цена объекта отличается существенно (4 807 484,75 руб. - в отчете ответчика и 2 671 992 руб. - в отчете истца), судом по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Некоммерческому партнерству «Центр судебно-оценочной экспертизы», эксперту ФИО4.

Согласно заключению эксперта №01-Н/17-РБ от 05.04.2017 (л.д.2-93 т.3) следует, что в отчете ООО «Абсолют» объектом оценки оценщик определил объектом оценки – нежилое помещение общей площадью 136 кв. м. литер А1, номера на поэтажном плане цокольный этаж: 10, 11, 14 15, 17, 19, 20, 21, 22, литер А2 номера на поэтажном плане: пристрой: 7-11, расположенное в <...>, являющееся муниципальной собственностью МО городской округ город Улан-Удэ (л. д. 38-39 том 2), оценщик оценку произвел по состоянию на 20.07.2016, определил рыночную стоимость объекта оценки в размере 5 672 832 руб., в том числе НДС 18% - 865 347, 25 руб.

Как следует из отчета оценщика ООО «Абсолют» (л. д. 46 том 2), в качестве правоустанавливающих документов на объект оценки оценщик использовал выписку из реестра муниципальной собственности.

Как указал эксперт, на дату составления отчета 27.06.2016 объект оценки как единое нежилое помещение площадью 136 кв. м. с другими вышеуказанными характеристиками не существовал.

Согласно сведениям свидетельств о государственной регистрации права от 05.02.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.02.206 сделаны записи регистрации права собственности муниципального образования городской округ «город Улан-Удэ» на объекты права: нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 7,6 кв. м., этаж: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): <...>, цокольный этаж (19,22) (л. д. 84 том 3); нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 54 6 кв. м., этаж: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): <...>, цокольный этаж (14,15,17,20,21) (л. д. 88 том 3), нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь: общая 73,8 кв. м., этаж: цокольный б/н, адрес (местоположение): <...>, пристрой (7,8,9,10,11), цокольный этаж (10,11) (л. д. 90 том 3)

Представитель ответчика, оспаривая вывод эксперта о неправильном определении оценщиком объекта оценки, указал, что истец как арендатор пользовался указанными нежилыми помещениями как единым помещением, следовательно, оценщик имел право произвести оценку всех помещений как единого помещения.

Суд отклоняет возражения ответчика, так как согласно решению от 10.08.2016 № 569 (л. д. 27 том 1) ответчик принял решение о приватизации нежилых помещений как отдельных объектов с указанием их характеристик согласно свидетельствам о государственной регистрации права.

Таким образом, вывод эксперта о неправильном определении оценщиком объекта оценки, что повлекло нарушение пункта 5 ФСО № 3, пункт 5 ФСО № 7, п. 11 ФСО № 7, является обоснованным.

Неправильное определение оценщиком объекта оценки означает, что оценка выкупаемых объектов не была произведена.

Поскольку предметом приватизации и выкупа согласно решению ответчика и проекта купли-продажи, составленного им, являются все три вышеуказанных нежилых помещений, эксперт обоснованно произвел оценку каждого объекта отдельно.

Эксперт определил отдельно рыночную стоимость каждого помещения:

- рыночная стоимость оцениваемого объекта (нежилое помещение, площадь 7,6 кв. м.) по состоянию на 20.07.2016 составляет 114 267 руб.;

- рыночная стоимость оцениваемого объекта (нежилое помещение, площадь 54,6 кв. м.) по состоянию на 20.07.2016 составляет 1 048 924 руб.;

- рыночная стоимость оцениваемого объекта (нежилое помещение, площадь 73,8 кв. м.) по состоянию на 20.07.2016 составляет 1 417 772 руб.

Ответчиком представлены письменные возражения на экспертное заключение (л.д.111-114 т.3), составленное Некоммерческим партнерством «Центр судебно-оценочной экспертизы», экспертом ФИО4

Так, ответчик указал, что эксперт не указал в списке использованных нормативных актов приказы Минэкономразвития России об утверждении Федеральных стандартов оценки; некорректно указал, что оценивает имущественные права; не провел анализ наиболее эффективного использования нежилых помещений; необоснованно избрал для определения рыночной стоимости объекта только лишь доходный подход.

Суд, рассмотрев данные возражения ответчика, отклоняет их.

Как следует из заключения судебной экспертизы, эксперт выполнил положения ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части соблюдения требований ФСО 1-3. 7 при определении рыночной стоимости объектов оценки – нежилых помещений (л. д. 19-28 том 3): правильно определил объекты оценки, дал обоснование не применения затратного и сравнительного методов, в частности указав, что объекты являются нетипичными объектами по своим физическим характеристикам (расположены в цокольном этаже, не имеют отдельного вхожа, коридор и санузел является собственностью другого субъекта).

Представители истца, возражая против доводов ответчика, пояснили, что указанные помещения используются истцом, являющимся управляющей организацией, как офисные помещения, не приспособлены под ведение иной коммерческой деятельности, например, как общепит, сфера бытовых услуг, так как не имеют отдельного входа, мест общего пользования.

Относимых доказательств, свидетельствующих об иной стоимости недвижимого имущества, ответчиком суду не представлено.

Исследовав представленное в качества доказательства по делу заключение судебной экспертизы, составленное Некоммерческим партнерством «Центр судебно-оценочной экспертизы», экспертом ФИО4, суд не усмотрел противоречий в его выводах, их неоднозначности, не проверяемости, нарушения правил оценки, влияющих на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки.

Представленное по результатам экспертизы заключение №01-Н/17-РБ от 05.04.2017 соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: эксперт, обладающей достаточной квалификацией, предупрежден об уголовной ответственности, выводы эксперта последовательны, не противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

При определении цены выкупаемого имущества суд считает возможным принять за основу заключение судебной экспертизы, составленное Некоммерческим партнерством «Центр судебно-оценочной экспертизы».

Таким образом, заключение Некоммерческого партнерства «Центр судебно-оценочной экспертизы» о стоимости выкупаемого имущества суд признает достоверным и возможным для определения стоимости недвижимого имущества, выкупаемого в порядке, установленном Законом 159-ФЗ.

Ответчик определил в проекте договора купли-продажи предметом выкупа нежилые помещения, поэтому общая стоимость это сумма рыночной стоимости каждого выкупаемого помещения.

Заявленные истцом с учетом уточнения исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины должны быть отнесены на ответчика и взысканы с него в пользу истца, уплатившего государственную пошлину при обращении в суд.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Заявленные ответчиком издержки, связанные с проведением судебной экспертизы, вызваны действиями ответчика, подтверждены платежным поручением №66 от 10.02.2017 на сумму 15 000 руб., являются обоснованными и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 106, части 1 статьи 110 AПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Принять договор купли-продажи недвижимого имущества, заключаемый между Муниципальным учреждением "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Содружество" (покупатель) на предмет продажи нежилых помещений общей площадью 136 кв.м., расположенные по адресу: <...>, по пункту 2.1 в следующей редакции:

«2.1. Стоимость имущества, определенная на основании заключения эксперта №01-Н/17-РБ от 05.04.2017, составленного Некоммерческим партнерством «Центр судебно-оценочной экспертизы» в размере 2 580 963 руб. (два миллиона пятьсот восемьдесят тысяч девятьсот шестьдесят три ) руб. 00 коп. (без учета НДС),

в том числе рыночная стоимость нежилого помещения площадью 73.8 кв. м., этаж: цокольный, пристрой (7,8,9,10,11), цокольный этаж (10,11), кадастровый номер: 03:24:023003:2067 – 1 417 772 руб.;

рыночная стоимость нежилого помещения площадью 54.6 кв. м., этаж: цокольный, (14, 15, 17, 20, 21), кадастровый номер: 03:24:023003:2065 – 1 048 924 руб.;

рыночная стоимость нежилого помещения площадью 7.6 кв. м., этаж: цокольный, (19,22), кадастровый номер: 03:24:023003:2066 – 114 267 руб.»;

по пункту 1 Приложения №2 договора в следующей редакции:

«1. Стороны договорились, что покупатель в соответствии с п.2.2 договора оплачивает приобретенное имущество в рассрочку на 5 лет согласно графику:

График 1: сумма выкупа нежилого помещения - 2 580 963 руб. (два миллиона пятьсот восемьдесят тысяч девятьсот шестьдесят три ) руб. 00 коп. (без учета НДС)».

Взыскать с Муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Содружество" (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000 руб., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья И.Г.Марактаева