Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбовой А.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Улан-УдэЭнерго» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «НЭКС - независимая экспертиза собственности» (ОГРН <***>, ИНН <***>)о признании незаконным отчета об оценке № 1043 от 02.12.2016 г., произведенного ООО «НЭКС»

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности № 03 от 09.01.2017 г.

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 19.04.2016 г.,

от третьих лиц:

от УФССП по РБ: не явился, извещен

от ПАО «МРСК Сибири»: ФИО3 – представитель по доверенности № 00/196 от 01.06.2016 г.

установил:

Акционерное общество «Улан-УдэЭнерго» обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НЭКС - независимая экспертиза собственности» о признании незаконным отчета об оценке № 1043 от 02.12.2016г., произведенного ООО «НЭКС», приостановлении сводного исполнительного производства № 22403/15/03025-СД, возбужденного судебным приставом-исполнителем МОСП по ИОИП УФССП России по РБ до вступления в силу судебного акта об оспаривании результатов оценки арестованного имущества.

Определением от 03 февраля 2017 г. принято ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому просит признать незаконным отчет об оценке № 1043 от 02.12.2016 г., произведенный ООО «НЭКС», определяющий рыночную стоимость арестованного недвижимого имущества:

Здание мастерской цеха: нежилое, площадь 491,5 кв.м., инв. № 6242-12, литер ^ мастерской, цеха, назначение: нежилое, площадь 491,5 кв.м., № 6242-12, литер: Н, этажность 1: кадастровый № 03-03-01/005/2006-мастерской, цеха, назначение: нежилое, площадь 491,5 кв.м., № 6242-12, литер: Н, Этажность:!, кадастровый № 03-03-01/005/2006-

литер: Н, Этажность: 1, кадастровый № 03-03-01/005/2006-397

Здание склада, нежилое, площадь: 603,2 кв.м., инвентарный № 6242-12

Литер:Д, этажность 2, кадастровый № 03-03-01/005/2006-399

Здание склада, нежилое площадь: 188,5 кв.м., инвентарный № 6242-12

Литер Р, этажность 1, кадастровый номер 03-03-01/005/2006-404

Здание гаража-мастерских, назначение нежилое, площадь 413,8кв.м., мастерских, назначение нежилое, площадь: 413,8 406

Инвентарный № 6242-12, литер М, этажность 2, кадастровый номер 03-03

03-01/005/2006-406

Здание проходной, нежилое, площадь: 44кв.м., инвентарный № 6242-12, литер: Л, Этажность: 1, кадастровый № 03-03-01/005/2006-407

Земельный участок, для производственных целей, площадь: 46400 кв.м., относительно ориентира здания расположен в границах участка, адрес ориентира: <...>, кадастровый № 03:14:032801:39

Нежилое помещение, площадь 1121 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-28, 1А, 2А, 18А, 2 этаж: 1-28,3 этаж: 1-7, Этаж: 1-3, кадастровый № 03-03-01/113/2008-492

Здание гаража, нежилое, площадь 519,8 кв.м., инвентарный № 0242-12, литер: П, Этажность: 1, кадастровый № 03-03-01/005/2006-402

Здание конторы, нежилое, площадь: 279,6 кв.м., инвентарный № 6242-12, литер: Ж, Этажность 2, кадастровый № 03-03-01/005/2006-401

Нежилое помещение, площадь 184,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-14, этаж: подвал, кадастровый № 03-03-01/113/2008-491

Здание кузницы, нежилое, площадь 77,6 кв.м., инвентарный № 6242-12, литер: В, этажность: 1, кадастровый № 03-03-01/005/2006-400

Здание склада, нежилое, площадь 690,8 кв.м., инвентарный № 6242-12, литер: Е, этажность: 1, кадастровый № 23-03-01/005/2006-409

Производственное здание, назначение нежилое, площадь: 2652,4, инвентарный № 2652,4 кв.м., инвентарный № 6242-12, литер: И, этажность: 3, подземная этажность: 1, кадастровый № 03-03-01/005/2006-408

Здание гаража, нежилое назначение, площадь: 1335,2 кв.м., инвентарный № 6242-12, литер: К, этажность: 1, кадастровый № 03-03-01/005/2006-403

Здание механических мастерских, назначение - нежилое, площадь: общая 1007,8 кв.м., инвентарный № 6242-12, литер: Б, этажность: 1, кадастровый № 03-03-01/005/2006-405

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «МРСК Сибири».

В обоснование исковых требований представитель истца указал на то, что судебный пристав-исполнитель ФИО4 вынес постановление о принятии результатов оценки. Оценку имущества истца осуществляло ООО «НЭКС-независимая экспертиза собственности», по результатам которой принят отчет от 02.12.2016 № 1043. По мнению истца, произведенная оценка арестованного имущества недостоверна. Заключение дано в условиях явно недостаточного объема информации для проведения достоверной оценки. При производстве оценки недвижимого имущества оценщик использовал два подхода: сравнительный и доходный. Общество считает, что имеется необходимость расчета стоимости экспортируемых объектов недвижимости затратным подходом, как более точно определяющим реальную стоимость объекта оценки, учитывающим накопленный износ, а также другие износы – функциональный и внешний. Затратный подход также учитывает факторы вида строительных материалов, из которых построено здание, его конструктивные особенности, капитальность и срок жизни объекта, как реальный, так и эффективный. Отчет составлен с нарушением статьи 11 Закона об оценочной деятельности: в отчете не приведен достоверный расчет стоимости арестованного имущества, отсутствуют данные о ео балансовой стоимости, отсутствуют достоверные ссылки эксперта на техническое состояние имущества, а также данные о его физическом износе.

Ответчик возражает против заявленных требований. В обоснование возражений указал на то, что отчёт составлен в полном соответствии с Федеральными стандартами оценки. Заявитель необоснованно полагает, что произведенная оценка арестованного имущества недостоверна, а заключение дано в условиях явно недостаточного объема информации для проведения достоверной оценки. Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества без применения затратного подхода определен верно. Выборка объектов аналогов обоснована. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости, различие объектов-аналогов в площадях учтено. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости скидка на торг определена обоснованно. Год постройки для зданий оценщиком не учитывался. Принятое оценщиком техническое состояние объектов – удовлетворительное, а также описание местоположения является обоснованным. Отсутствие балансовой стоимости в отчете об оценке на рыночную стоимость объекта оценки не влияет. Учитывая, что в перечне арестованного имущества подъездные пути отсутствуют, оценка данного объекта не производилась.

Представитель ПАО «МРСК Сибири» считает исковые требования необоснованными. Считает, что отчет от 02 декабря 2016 года № 1043 составлен в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки: Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N 1); Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2); Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3); утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, №298 и №299, а так же Сводом стандартов оценки (ССО 2015) Российского общества оценщиков (РОО).

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Как следует из материалов дела, в отношении должника - АО «Улан-Удэ Энерго» на исполнении в Межрайонном отделе судебных приставов по исполнению особых производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия находится сводное исполнительное производство№22403/15/03025-СД.

Предметом исполнения по указанному сводному исполнительному производству являются денежные требования в пользу ряда взыскателей.

В целях удовлетворения требований взыскателей судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия наложен арест на принадлежащее АО «Улан-Удэ Энерго» недвижимое имущество по адресу: ул. Жердева,12, что подтверждается соответствующим актом.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007
№ 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости имущества назначен оценщик, обладающий специальными знаниями в области оценки.

Согласно постановлению об участии специалиста в исполнительном производстве от 08.11.2016 г. судебным приставом для оценки арестованного 01.04.2016 г. имущества привлечено ООО «НЭКС».

01.12.2016 г. произведена оценка рыночной стоимости арестованного имущества должника - АО «Улан-Удэ Энерго». 02.12.2016 г. изготовлен отчет об оценке за № 1043.

По результатам проведенной оценки рыночная стоимость имущества составляет 101 995 999 руб. (без НДС), 114 254 733 руб. (с НДС), а именно: здание мастерской цеха: нежилое, площадь 491,5 кв.м., стоимостью 3313243 руб. (с учетом НДС), здание склада площадью 603,2 кв.м., стоимостью 4066222 руб., здание склада, нежилое площадь 188,5 кв.м., стоимостью 1270694 руб., здание гаража-мастерских, назначение нежилое, площадь 413,8 кв.м., стоимостью 2789461 руб., здание проходной, нежилое, площадь 44 кв.м., стоимостью 456776 руб., нежилое помещение, площадь 1121 кв.м., стоимостью 11637403 руб., здание гаража, нежилое, площадью 519,8 кв.м., стоимостью 3504016 руб., здание конторы, нежилое, площадью 279,6 кв.м., стоимость 2902603 руб., нежилое помещение, площадь 184,2 кв.м. стоимостью 1912230 руб., здание кузницы, нежилое, площадь 77,6 кв.м., стоимостью 523108 руб., здание склада, нежилое, площадь 690,8 кв.м., стоимостью 4656741 руб., производственное здание, назначение нежилое, площадь 2652,4 стоимостью 27535280 руб., здание гаража, нежилое назначение, площадь 1335,2 кв.м., стоимостью 9001370 руб., здание механических мастерских, нежилое, площадь 1007,8 кв.м., стоимостью 6793665 руб., земельный участок, для производственных целей, площадь: 46400 кв.м., стоимостью 33891921 руб..

Истец, ссылаясь на то, что в отчете, произведенном ООО «НЭКС-независимая экспертиза собственности» стоимость арестованного имущества не достоверна и занижена, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Статьей 2 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлено, что задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

В силу пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах» в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных федеральным законом об исполнительном производстве, судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

Согласно пунктам 7, 8 и 9 части 1 статьи 64 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать ряд исполнительных действий, в частности, накладывать арест на имущество, изымать указанное имущество, передавать арестованное и изъятое имущество на хранение, в порядке и пределах, которые установлены указанным Федеральным законом, производить оценку имущества, привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (далее - оценщик).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Частью 4 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

4) направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон «Об оценочной деятельности»).

В силу абзаца 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденные Приказом Минэкономики России от 20.05.2015 №№ 297, 298, 299 и которые должны использоваться оценщиком.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (абзац 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» устанавливает ряд требований, которым должен соответствовать отчет об оценке объекта оценки, в том числе отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

-дата составления и порядковый номер отчета;

-основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

-место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

-точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

-стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

-последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

-дата определения стоимости объекта оценки;

-перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Оспариваемые отчеты содержат все сведения, выводы оценщика, пояснения в части неприменения затратного подхода.

Из содержания положений Закона об исполнительном производстве и Закона об оценочной деятельности следует, что судебный пристав-исполнитель на основании полученных оспариваемых отчетов о проведении оценки привлеченным оценщиком должен вынести постановление о принятии результатов оценки, в котором должен определить рыночную стоимость имущества, подлежащего реализации.

Исходя из анализа оспариваемого отчета оценки, доводов истца и возражений ответчика, суд приходит к выводу о том, что представленный оспариваемый отчет об оценке арестованного имущества содержат количественные и качественные характеристики объекта оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, использован сравнительный и доходный подход; в отчете подробно изложено обоснование выбранного оценщиком подхода, что соответствует требованиям Федерального стандарта оценки.

Кроме того, оценщик обосновал применение в оспариваемом отчете сравнительного подхода

Расчет поправки на масштаб выполнен по методике, предложенной практикующим оценщиком Е. Яскевичем на форуме оценщиков (статья «Особенности применения сравнительного к оценке недвижимости (корректировка на масштаб)» «APPRAISER.RU. Вестник оценщика» (www.appraiser.ru) и основан на степенной зависимости между ценой и площадью объекта. Расчет данной поправки осуществляется по формуле:

Пм = ,

где: Пм – поправка на масштаб, %; Sоб – общая площадь оцениваемого объекта, м2; Sан – общая площадь объекта-аналога, м2.

Таким образом, при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, различие Объектов-аналогов в площадях учтено.

При расчете рыночной стоимости недвижимого имущества скидка на торг принята на среднем уровне в размере 18%.

Таблица 29. Значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов

Класс объектов

Неактивный рынок

Среднее

Доверительный интервал

Цены предложений объектов

1.1 Универсальные производственно-складские объекты

18%

17%

19%

1.2 Специализированные высококлассные складские объекты

18%

17%

19%

1.3 Объекты, предназначенные для пищевого производства

18%

17%

19%

1.4 Специализированные объекты сельскохозяйственного назначения

22%

21%

23%

1.5 Объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства

17%

16%

18%

Таким образом, при определении рыночной стоимости объектов недвижимости скидка на торг определена обоснованно.

Неприменение затратного метода оценщиком обоснованно отклонено.

Так, затратный подход при определении рыночной стоимости недвижимого
имущества не использовался (мотивированный отказ отражен в Отчете об оценке
№1043 от 02.12.2016 г., Раздел III. п. 1): «...Затратный подход к оценке достоверно
учитывает все материальные затраты связанные с созданием точной копии
оцениваемого объекта. Но расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех
реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом
и «вычленения» стоимости единицы площади оцениваемого объекта в нашем случае
приведёт к значительной погрешности при вычислениях. Кроме того, затратный
подход в наименьшей степени учитывает ожидания типичных продавцов и
покупателей от данного объекта недвижимости. Также у Оценщика отсутствует
расчетно-сметная документация на недвижимое имущество, права на которое
оцениваются, и/или документально подтвержденные данные о затратах, связанных со
строительством и вводом в эксплуатацию оцениваемого объекта, и/или официальная
статистическая/аналитическая информация о стоимости строительства аналогичных
объектов.

Исходя из изложенного, оценщик отказался от применения затратного подход, в виду невозможности его применения.

Поскольку истец не представил доказательства, подтверждающие недостоверность результатов оценки, произведенной оценщиком, занижения стоимости арестованного имущества, то суд считает, что оспариваемый отчет следует признать обоснованными, соответствующими требованиям Федеральных стандартов оценки и действующему законодательству об оценочной деятельности.

Учитывая изложенные обстоятельства, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу (пункт 5 статьи 96 Кодекса).

Поскольку исковые требования удовлетворению не подлежат, наложенные обеспечительные меры подлежат отмене.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на истца как проигравшую спор сторону судебные расходы истца о уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении исковых требований акционерного общества «Улан-УдэЭнерго» отказать.

Отменить принятую определением арбитражного суда Республики Бурятия от 3 февраля 2017 г. обеспечительную меру в виде запрета производить в рамках сводного исполнительного производства №22403/15/03025-СД действия по реализации арестованного постановлением судебного пристава-исполнителя от 14.03.2016 г. имущества:

Здание мастерской цеха: нежилое, площадь 491,5 кв.м., инв. № 6242-12, литер Н, Этажность 1, кадастровый № 03-03-01/005/2006-397

Здание склада, нежилое, площадь: 603,2 кв.м., инвентарный № 6242-12 Литер:Д, этажность 2, кадастровый № 03-03-01/005/2006-399

Здание склада, нежилое площадь: 188,5 кв.м., инвентарный № 6242-12, Литер Р, этажность 1, кадастровый номер 03-03-01/005/2006-404

Здание гаража-мастерских, назначение нежилое, площадь 413,8 кв.м., мастерских, назначение нежилое, площадь: 413,8 кв.м., инвентарный № 6242-12, литер М, этажность 2, кадастрвый номер 03-03-01/005/2006-406

Здание гаража, нежилое, площадь 519,8 кв.м., инвентарный № 0242-12, литер: П, Этажность 1, кадастровый № 03-03-01/005/2006-402

Здание конторы, нежилое, площадь: 279,6 кв.м., инвентарный № 6242-12, литер: Ж, Этажность 2, кадастровый № 03-03-01/005/2006-401

Нежилое помещение, площадь 184,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-14, этаж: подвал, кадастровый № 03-03-01/113/2008-491

Здание кузницы, нежилое, площадь 77,6 кв.м., инвентарный № 6242-12, литер: В, этажность: 1, кадастровый № 03-03-01/005/2006-400

Здание склада, нежилое, площадь 690,8 кв.м., инвентарный № 6242-12, литер: Е, этажность: 1, кадастровый № 23-03-01/005/2006-409

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья В. К. Урмакшинов